近年の不動産業界では、ホームステージングと呼ばれる販促手法が注目されています。ホームステージングとは、売却や賃貸を検討している物件に対して実施する販促手法で、新築のモデルルームのような空間を作り出すことで、内覧に来た人に好印象を与え、早期かつ高値での成約を目指すというものです。

もともとアメリカで誕生した方法なのですが、2020年以降は日本国内でも幅広く採用されるようになっていて、不動産関係の業務に従事している方であれば、ホームステージングという言葉を耳にする機会が増えていると思います。ただ、このホームステージングについては、対策を実施する物件の種類や対策の方法などによって異なる呼び方が使われることが増えています。例えば、「空室ホームステージング」や「居住中ホームステージング」「バーチャルホームステージング」に「AIホームステージング」など、いくつかの呼び方が用意されるようになっているのです。

そこでこの記事では、ホームステージングのさまざまな呼び名の中でも「空室ホームステージング」と「居住中ホームステージング」について、それぞれの特徴や違いについて解説していきたいと思います。この二つのホームステージング手法は、最終的に「物件を早期かつ高値で売る」というゴールは同じなのですが、対策として実施される内容が少し異なるのです。

空室ホームステージングとは？

それではまず、空室ホームステージングの特徴について解説します。なお、皆さんがイメージする「ホームステージング」が、空室ホームステージングの方だと考えて良いかと思います。

空室ホームステージングとは、文字通り「空室状態の物件にホームステージングを実施する」ことを指しています。賃貸物件の入居者募集は、退去者が出てから実施するものであるため、部屋の中は空っぽの状態で物件の広告などを出稿することになります。実際に、過去に賃貸物件の内見に足を運んだ経験がある人であれば、室内に何も置かれていない状態の物件をみて、その良し悪しを判断しなくてはならなかったのではないでしょうか？ただ、空室状態の物件を確認しても、「室内が綺麗かどうか？」程度しかわからず、類似物件との違いなどはいまいち判断できなかったのではないでしょうか？また、部屋のサイズ感などもつかみにくく、入居後に家具をいれてみると、想像以上に「狭かった…（or広すぎた…）」などと、部屋選びに失敗したと感じた方も多いかもしれません。

空室ホームステージングは、空っぽの部屋に家具やインテリア、照明などを配置して、入居後の生活を具体的にイメージできるようにするという対策です。これにより、内見に来た人の第一印象が良くなり、物件の魅力が最大限伝えられるようになるため、空室期間の短縮が期待できるのです。内見者側にとっても、家具などが配置されていることから、部屋のサイズ感を正確につかみ取ることができ、さらにお洒落な部屋にするためのデザインの参考にすることもできるなど、さまざまなメリットがあるのです。

賃貸物件市場は、もともと空室状態のまま物件情報を市場に出すというケースが多かったのですが、アメリカで発祥したホームステージングが日本でも受け入れられるようになった昨今では、賃貸物件の空室対策として急速に導入が進んでいます。物件の第一印象を良くすることで、内見数の増加や内見後成約率の向上につなげることが目的で、入居希望者の「住みたい」という気持ちを引き出すことができるとされています。

具体的に何をするのか？

それでは、空室ホームステージングが、具体的にどのような対策を実施するのかについても解説していきます。先程紹介したように、空室ホームステージングは、室内が空っぽの状態に実施するホームステージングのことを指しています。現状、主に賃貸物件の空室対策として実施されるケースが多いと言えるでしょう。というのも、日本の中古住宅市場については、新居を先に見つけてから家を売りに出すのではなく、居住中のまま家を売りに出し、買い手が見つかってから引っ越しをするという「売り先行」と呼ばれる手法が採用されるケースが多いからです。中古住宅の売却では、部屋が空っぽの状態に対策を施すというケースよりも、下で紹介する居住中の物件に対策を施すケースの方が多いのです。

それでは、空室状態の物件に対し、具体的にどのような作業が実施されているのでしょうか？ここでは、専門業者にホームステージングを依頼する場合の作業内容について解説します。

• 家具やインテリアのレンタル
  物件内をコーディネートするためには、室内に配置するための家具やインテリア、植物や照明が必要になります。専門業者にホームステージングを依頼する場合、物件のターゲット層に合わせて、状態の良い家具やインテリア、照明などをレンタルしてもらうことができます。DIYでステージングを実施する場合には、これらのアイテムを自分で購入する必要があります。
• 室内をコーディネートする
  家具やインテリア、照明などを物件内に搬入し、配置していきます。ホームステージングは、物件ごとに入居者のターゲットを定め、その人たちが最も好印象を受けるような室内にコーディネートします。大型の家具や家電などについても、専門業者が適切に搬入、配置してくれるため、手間なく対策を施すことができます。家具などが配置されていれば、内見者は部屋のサイズ感を掴みやすくなりますし、入居後の生活を具体的にイメージできるようになるため、物件の良し悪しを判断しやすくなります。
• 室内の撮影、広告画像の作成
  ホームステージング後、不動産検索サイトに掲載するための広告画像を撮影します。空室状態の物件画像が並ぶ中、家具などが配置された物件画像を掲載できることになるため、検索サイト上でライバル物件との差別化ができ、物件広告の閲覧数増加や問合せ数の増加を期待できるようになります。
• バーチャルホームステージング
  これは、実際の部屋に家具などを置くわけではなく、空室画像上にCGで作成した家具やインテリアを合成して物件のイメージ画像を用意する方法です。実際の家具などは使用しないため、コストを大幅に抑えられる、広告として使用できる画像を素早く用意できる、異なるイメージの部屋を複数用意できることがメリットになります。ただ、入居希望者が実際に訪れる内見の対策にはならないため、近年では、リアルな家具を配置する方法と併用するための方法という扱いになっています。

空室ホームステージングは、上記のような作業が実施されます。対策としては非常に単純で、物件内を素敵な空間にするために必要な家具などを用意し、それを実際に配置するという対策が空室ホームステージングです。賃貸物件の場合、退去時には原状回復義務が借主に課せられているため、次の入居者を迎えるためのクリーニングなどは事前に実施されていると想定できます。そのため、早期に次の入居者を確保するためには、物件の第一印象を高めるための対策が求められ、家具などを配置する空室ホームステージングが実施されるようになっているのです。

空室ホームステージングの目的と実際の効果

それでは次に、空室ホームステージングを実施する目的と、実際にこの対策を実施することでどのような効果が出ているのかについてもまとめてみます。

まず、空室ホームステージングを実施する目的についてですが、主に以下のような効果を期待して実施する方が多いです。

• 生活イメージの具体化
  空室ホームステージングは、入居希望者が内見に足を運んだ時、そこでの生活を具体的にイメージできるようにすることが大きな目的になります。空室状態のままだと、部屋のサイズ感はもちろん、そこでの生活を具体的にイメージすることは難しいはずです。しかし、家具などがきちんと配置されている部屋であれば、物件の広さや使い方が分かりやすくなり、自分たちがそこに住んだ時「どのような暮らしが実現できるのか？」を想像しやすくなるのです。
• 魅力のアップとデメリットのカバー
  ホームステージングは、物件の魅力を最大限引き出すということも目的の一つです。不動産検索サイト上に並ぶ空室画像は、どれを見ても似たような印象しか持てないのではないでしょうか？しかし、家具などを使ってきちんとコーディネートされた物件画像は、検索サイト上でも写真映えが良くなり、ライバル物件との差別化ができるようになるのです。また、プロが実施するホームステージングは、物件の魅力部分に視線を注目させることができるようになるため、物件のマイナス面が目立たなくなるという効果も期待できます。
• 空室期間の短縮
  先程紹介したように、ホームステージングは、物件ごとの異なるターゲットを正確に把握し、その人たちが内見した時に最も良い印象を受けるようにコーディネートを施します。物件のターゲット層に合わせて演出されているため、内見時の第一印象が大幅に向上し、早期の入居決定を促すことができるようになります。その結果、空室期間を大幅に短縮するという効果が期待出来ます。

空室ホームステージングの実施目的は上記のような感じです。それは、実際にホームステージングが施された物件の動きはどうなっているのでしょうか？ここでは、2023年度の賃貸物件に対するホームステージングの調査データをご紹介します。ホームステージングの実際の効果については、日本ホームステージング協会が、毎年実態調査を行っており、ホームステージング白書としてそのデータを公開しています。賃貸物件市場におけるホームステージングの効果については、2023年度に実施された調査が非常に分かりやすいので、以下にホームステージングの実施によって、物件の動きがどう変わったのかのデータをご紹介します。

■ホームステージング実施前との比較

引用：ホームステージング白書2023年より

このように、賃貸物件に対する空室ホームステージングは、内見者数の増加や成約率の向上の面においては、確かな効果が認められているのです。賃貸物件を契約する際には、最終的な判断の場として内見に足を運びます。つまり、空室期間の短縮を希望する場合、どれだけ効率的に内見者を確保できるのかが非常に重要になるのです。空室ホームステージングは、物件広告の段階でライバル物件との差別化ができ、内見者数を増加させることができたという回答が、7割を超えているのです。さらに、実際に内見してもらってからの成約率についても、ホームステージングを実施したことで、8割以上の物件が「短縮できた」と回答しています。

これからも分かるように、空室ホームステージングは、賃貸物件の空室期間の短縮には、非常に有効に働くと考えられます。

居住中ホームステージングとは？

それでは次は、居住中ホームステージングの特徴について解説します。上でも少し触れていますが、居住中ホームステージングについては、賃貸物件の空室対策ではなく、中古住宅の売却で選ばれる方法と言えます。日本の中古住宅市場は、引っ越しして空室にしてから売りに出すのではなく、居住したまま買い手を探すという方法が採用される場合が多いです。これは、住み替えに際しては、現在住んでいる住宅のローンがまだ残っているという状態の方が多く、この場合に買いを先行させてしまうと、ダブルローンの状態になってしまうためコスト負担を不安視する方が多いからだと思います。旧居を売却して買主に引き渡すまでは、旧居と新居の住宅ローンを二重で返済しなければいけません。それにダブルローンは金融機関の審査が通らなかったり、通っても融資額を減らされたりする可能性があるので、買い先行を選びにくいわけです。

したがって、住み替えを目的とした家の売却では、日常生活に並行して家の売却活動を行わなければならず、売却のための準備に苦労する方が少なくないとされているのです。こういった状況の中、ホームステージングの注目度が高くなっていて、特に中古住宅市場では、居住中ホームステージングが採用されるケースがどんどん増えています。

居住中ホームステージングは、文字通り「住みながら物件を売却する際に、専門家が居住者の家具や持ち物を利用して、モデルルームのような魅力的に空間を演出するサービス」のことを指しています。空室ホームステージングとの違いは、日常生活と売却活動を並行して進めなければならない点から、物件の印象を良くするための片付けや掃除、物件の軽微な修繕なども必要になるという点です。空室ホームステージングは、何もない空っぽの物件に、コーディネートに必要な物品を持ち込むという対策になるのですが、居住中ホームステージングの場合、物件の印象を良くするため「不要な荷物を持ち出す」など、真逆の対処が必要になったりします。居住中ホームステージングも、物件本来が持つ魅力を最大限引き出し、早期の成約を目指す対策であるため、対策を実施する目的は同じと言っても良いのですが、そこまでの道のりがかなり違います。

そこでここでは、居住中ホームステージングとして依頼できる主な作業をご紹介します。なお、以下で紹介する作業については、全てのホームステージング会社が対応しているわけではないので、その点は注意しましょう。居住中ホームステージングでも、依頼する会社によって対応範囲が変わる場合があります。

①室内の整理整頓、片付け

居住中の物件売却では、日常生活に使用する荷物が溢れていることが物件の印象を悪くする要因になります。家の売却を検討した時には、物件内の整理整頓が必要不可欠になるのですが、日常生活の忙しさに追われてしまい、内覧までに家の中が片付かず、印象を悪くしてしまうというケースは珍しくありません。

家の中に荷物がたくさんあると、それだけで部屋が狭く見えてしまうことになります。また、内覧時に「掃除や整理整頓が行き届いていない…」という印象を与えると、家のメンテナンスなども怠っているのではないかと言った不信感を持たれてしまう結果となり、購入を躊躇される可能性が高くなるのです。

そのため、居住中ホームステージングでは、家具などによる室内のコーディネートの前に、家の中をプロの手で片付けてもらうというサービスを実施しています。必要な物と不用品の仕分けから、内見時にスッキリとした空間に見せるための整理整頓、売却活動中も家の中が散らからないようにするためのアドバイスなどを受けることができるようになるので、家の売却がスムーズに進むようになります。

②不用品の引き取り、一時預かり

居住中ホームステージングでは、家の中にある不用品の引き取り、処分を請け負ってもらうことも出来ます。家の売却時には、新居に持っていく予定がない不用品もたくさん存在するはずです。不要な荷物を残したまま内覧を実施すると、部屋が狭く見える、散らかって見えるなど、デメリットしかありません。また、買い手が決まれば、引渡しまでに処分しなければならない物品なので、どうせなら内覧時の印象を良くするため、事前に搬出して処分しておいた方が良いと考えられるのです。

ホームステージングは、売却や賃貸を予定している物件の魅力を引き出すことが目的の対策なので、こういった不用品の処分も請け負ってもらうことができるのです。自分で不用品回収業者を探し、何度も見積りをしてもらうことと比較すると、手間なく不用品の処分が完了するため、家の売却準備にかかる時間を大幅に短縮することができるでしょう。

なお、ホームステージングの邪魔になると判断されるものの、新居にも持っていきたいと考えている荷物については、不用品として処分するのではなく、家の買い手が決まるまで一時的に預かってもらうことも出来ます。居住中ホームステージングでは、既存家具を使ってステージングを施したのでは、生活感が消しきれないという場合、おしゃれなレンタル家具に置き換えるといった対処がなされます。この場合、もともと使用していた家具などを処分するわけにはいかないですし、一時的に預かるというサービスを行っている会社が多いのです。

③物件内の清掃

居住中ホームステージングでは、長年蓄積した汚れを綺麗に落としてもらうという清掃作業も実施してもらうことができます。室内の清掃に関しては、「自分達でもできるのでは？」と考える人も多いです。しかし、キッチンやお風呂、洗面台などの水回りに関しては、市販の洗剤では落としきれない水垢やカビ汚れなどが付着している場合も少なくありません。このような汚れを残したまま内覧を実施した場合、物件全体の印象が悪くなり、購入を控えられる、値下げ交渉の理由にされるなど、デメリットばかりが増えていくのです。

ホームステージング会社は、室内を素敵な空間に演出する前、その土台作りとしてプロのハウスクリーニング業者を使って室内を清掃します。専用の掃除用具や洗剤などを用いて汚れが付着しやすい場所などを綺麗に掃除してもらうことができるので、清潔感のある住空間を取り戻すことができ、内覧時の印象を大幅に向上させることができるのです。

また、プロのハウスクリーニング業者を使えば、タバコやペットのしつこい臭いなども、綺麗に消臭してもらうことができます。中古住宅の売却では、汚れ以上に「ニオイ」が嫌われることがあるので、プロの手による消臭作業は、家の売却に向けて非常に有効な対策になります。

④住まいのリペア

居住中の家を売却する場合、「リフォームまでは必要ないけれど、内覧時には悪印象を与えるのでは？」と考えられるような家の損傷が気になるケースが多いと思います。

例えば、ちょっとしたクロスの汚れや剥がれ、フローリングの傷や凹みなど、日常生活を進めていくうちに、どうしても生じてしまう劣化症状があるのです。軽微な損傷であれば、内覧時にそこまで致命的な問題にはならないのですが、修繕・リペアを施しておいた方が良い印象を与えられることは間違いありません。

ホームステージング会社の中には、こういった軽微な問題であれば、ホームステージングの一環として修繕してくれる場合があります。なお、給湯器が故障して動かない、外壁塗装がボロボロに剥がれている、雨漏りの症状があるなどの問題については、軽微な損傷ではないので、専門のリフォーム業者に相談しなければならないでしょう。このレベルの劣化は、「事前にリフォームしたほうが良いのか？」を不動産会社と相談しながら対応を決めると良いでしょう。

※リフォームに関してもホームステージング会社が窓口になってくれるケースもあるので、相談してみるのは良いと思います。

⑤ホームステージング（家具の配置などによる室内のコーディネート）

物件内の整理整頓や掃除を実施したうえで、家具やインテリアの配置を行います。

ホームステージングを実施することで、内覧時の第一印象が大幅に良くなるため、早期かつ高値での売却が期待できるようになります。なお、居住中ホームステージングは、居住者の家具や持ち物を利用して、生活感をおさえつつモデルルームのような、魅力的な空間の演出を目指します。ただ、既存家具の状態が悪く、配置などを変えたとしても生活感がおさえきれないという場合、状態の良いレンタル家具に置き換えてコーディネートが実施されることになります。

レンタル家具が必要かどうかは、現場に来たホームステージャーが判断してくれます。なお、既存家具を一度撤去してレンタル家具に置き換える場合、もともと使っていた家具はホームステージング会社が預かってくれるので安心してください。

⑥バーチャルホームステージング

バーチャルホームステージングは、空室画像を用意して、そこにCGで制作した家具などを合成することが基本的な機能となります。先程紹介したように、安価で素早く、広告として利用できる物件画像を用意できるので、賃貸物件の販促手法として人気です。

ただ、このバーチャルホームステージングは、画像にCG家具を追加するだけでなく、既存の家具などを消込むという機能もあるため、居住中の物件でも採用することができます。ある程度整理整頓した室内を撮影すれば、バーチャルホームステージングの機能を使い、不要な荷物を消す、汚れやキズを消して、物件広告画像として利用できるようになります。

したがって、リアルホームステージングが完了するまでの間は、バーチャルホームステージングで作成した画像を広告として利用し、ステージングが完了したら差し替えるといった対処も可能になります。

※バーチャルホームステージングを採用する場合、虚偽広告にならないように注意しましょう。消しこみで実物と全く異なる状態を作り、それを広告画像として掲載すると、内覧時にトラブルになる可能性があります。

⑦その他の作業

居住中ホームステージングは、上で紹介したように、物件内を綺麗にしたうえで家具などを使ってコーディネートしていくという手法になります。中古住宅の売却では、「空室にしてから売りに出す」というケースの方が少ないため、さまざまな作業が求められるのです。

なお、上で紹介した以外にも、ホームステージング会社によっては以下のような作業を受け付けている場合があります。

• 遺品整理、残置物の引き取り（空き家売却で多い作業です）
• 建物インスペクション
• 住設保証
• 仮測量（境界の確定）

中古住宅の売却では、売主様の状況によって必要になる作業が異なります。ホームステージングは、日本の社会情勢に合わせてカスタマイズが加えられ続けており、今後も対応可能なサービスが増えていくのではないかと予想されています。

まとめ

今回は、空室ホームステージングと居住中ホームステージングについて、それぞれどのような作業が行われているのか、またこの二つに違いは存在するのかについて解説しました。

記事内でご紹介したように、空室ホームステージングも居住中ホームステージングも、あくまでも「ホームステージングである」ということはいっしょなので、最終的な目的は同じです。ただ、ゴールに向かうまでに実施される対策が異なるため、最近では空室ホームステージングや居住中ホームステージングなどと、異なる呼び名が用意されるようになっているのです。

どちらの対策も、物件のターゲット層が内覧もしくは内見に足を運んだ際、第一印象を良くすることで早期かつ高値での成約を後押しするという販促手法なのは間違いありません。