不動産売却と家具の関係性について！家具は売却に悪影響を与える？
不動産の売却に動くときには、多くの方が「家の中にある家具や荷物はどこまで片付けるべきなのか？」という問題に頭を悩ませると言われています。長年住み続けた家には、生活の痕跡が残っているだけでなく、それまで使用していた家具や家電、また思い出の品などが数多く存在しています。一般的に、不動産を売りに出す時には「家の中を空っぽにした方が良い」と言われているため、売却活動を始める時には、事前にすべて処分してからでないと売却活動が難しくなるのではないかと不安に感じてしまうという方が多いのです。
ただ、実際の不動産売却の現場を見回してみると、多くの家財が残されたままの状態で販売を開始するケースもあれば、完全に空き家状態にしてから売りに出すというケースもあるのです。つまり、不動産の売却について「家財は事前に片付けなければならない」とも「残しておいても問題ない」とも、一概に言えないのが実情なのです。昨今では、親世代が住んでいた実家を相続し、中古住宅として売りに出すというケースが急増しているのですが、このような不動産売却の場面では、家財の整理や処分が非常に大きな負担になってしまいます。遠方に住んでいる相続人の場合、家財の整理のために何度も現地に足を運ぶことが難しく、片付けのタイミングや方法、またそれにかかる費用に悩まされることが多いのです。可能であれば、家の中の家財はそのままの状態で買ってくれる人を探したいと思うものですが、家具の存在が売却活動に悪影響を与えるのであれば、事前の対応をきちんと考えなければいけません。
そこでこの記事では、家の中に存在する家具や家電などの荷物が、不動産売却にどのような影響を与えるのかについて考えてみたいと思います。
家具を残したままでも家は売れるのか？
不動産を売りに出そうと考えている方で、家の中にある家具の取り扱いに悩んでいる人は「家具を残していても家は売れるのだろうか？」という点に疑問を感じているのだと思います。家具や家電の存在によって売却活動が困難になるのであれば、迷うこともなく事前に片付けを実施するはずです。しかし、大型の家具や家電の処分については、それだけでそれなりの費用がかかってしまうため、できればそのままの状態で売りに出したいと考えるわけです。
ここではまず、「家具や家電を残した状態」でも家は売れるのかという疑問について解説していきます。
家具や家電が残っていても家は売れる！
不動産の売却を検討した時には、「家具や家電はすべて処分してからでないと売却活動は始められない」「古い家具や家電が残っていると、家が高く売れなくなる」と言った考えを持っている方が多いです。
しかし実際の不動産取引では、家の中に家具や家電を残したままの状態で売却活動を進めているというケースも珍しくないのです。特に、マイホームの売却であれば、居住中のまま売却活動を進めていくという形になるのが一般的なため、普段使用している家具や家電が置かれている状態で物件内を見学してもらうケースの方が多いです。
中古住宅の購入を検討している方は、その可否を家具の有無で決めているわけではなく、不動産そのものの価値や立地条件、建物の状態や市場の需要のとのバランスなどが考慮されています。そのため、家の中に家具や家電が残っているという理由だけで、不動産が売却できなくなるということは基本的にないのです。
ただし、家の中に家具が残っているということと、家具・家電などの家財が散乱しているということは、その意味が大きく異なります。内覧に足を運ぶ購入希望者は、部屋の広さや日当たり、その物件の収納力や建物の状態などを確認したいと思っています。その際、家具や家電が適切に配置され、雑貨などの荷物もきちんと収納されている状態なら、入居後の生活イメージを的確に伝えられるという効果が得られます。しかし、荷物の量が多すぎて、適切な場所に配置、収納されていないという状況になってしまうと、本来の部屋の広さが伝わりにくくなり、散らかっているという悪印象から、物件そのものの評価も下がってしまう可能性があるのです。
つまり、不動産売却における、家具の存在については、これが残っていること自体が問題になるのではなく、内覧者が物件の良し悪しを正しく評価できるような状況になっているのかが重要なのです。これから、自宅や相続した実家の売却を考えている方は、「家具が残っているから売れない」と考える必要はなく、現状の室内環境を客観的に確認して、悪印象を与えるような状況に陥っていないのかを見直しすることが大切です。
売却前に撤去したほうが良い家具もある
上述した通り、不動産売却において、家具が残されているだけで、致命的な問題が生じるような事はありません。家具や家電が残ったままでも、スムーズに売却活動を進められる可能性があるのです。
ただ、全ての家具が売却活動に影響を与えることなく、そのままにしておいても良いというわけではありません。家具や家電の中には、内覧者の印象を大きく左右するような物もあり、ネガティブな印象を与えるような荷物については、事前に整理を進めておいた方が良いのです。例えば、大型の家具などは、内覧時の印象を悪くする可能性があります。必要以上に大きな食器棚やタンス、収納棚がたくさん配置されているという場合、家具にスペースをとられてしまうことで、部屋が狭く見える可能性が高くなります。購入希望者が内覧するのは、購入後、自分たちがその家でどのような暮らしができるのかをチェックすることが主な目的なので、内覧時に狭く見える、大きな家具により圧迫感を感じるといった状況になると、家本来の魅力が伝わらなくなるのです。
この他、長年使用していたことで、汚れや傷が目立つ家具も注意が必要です。購入希望者側が使用する家具ではないため、関係が無いように思えますが、家の中に状態の悪い家具がたくさんあるという状況は、住宅そのものの管理状態が疑われてしまう可能性があるのです。また、各所に配置されている家具が汚れて見えるという状況は、部屋そのものが古く見えるようになるなど、内覧の印象を悪くする要因にもなるでしょう。
家具や家電は、不動産売却に直接的な影響を与える可能性は低いです。しかし、内覧の印象を悪くしてしまう可能性がある家具や荷物については、売りに出す前にきちんと整理しておく方が良いでしょう。基本的に、ソファやダイニングテーブルセットなど、内覧時にそこでの生活をイメージさせるのに役立つ家具であれば、撤去の必要はありません。適度な家具配置は居住空間の魅力を伝えるのに役立つので、全ての家具を撤去する必要はありません。
売却物件の状況によって家具の取り扱いも変わる
不動産の売却において、家具を残すかどうかを考える際には、どのような物件を売りに出そうと考えているのかも関係してきます。分かりやすく言うと、売却対象が「居住中のマイホーム」か「空き家」かという点で、売却戦略が大きく変わるのです。
まず、居住中の不動産売却については、売主自身がそこで生活しながら売却活動を並行しているという形なので、家の中に家具や家財があることは自然です。内覧に来る購入希望者側も、その点を理解したうえで物件内を見学するため、最低限の整理整頓ができていれば、家具や家電などの家財の存在が大きな問題になるようなことありません。それどころか、内覧者にその物件の暮らしやすさをイメージさせることができるようになるので、家具の存在が有利に働くことすらあるのです。
一方、空き家の売却の場合は、状況が少し異なります。既に空き家となっていて、普段誰も住んでいない物件内に、大量の家具や家電、衣類などの家財が残されている状況になると、内覧者側は「荷物は誰が片付けるのか？」「自分が処分するならコストがかかるな」「家具を放置しているということは、建物の管理も不十分なのでは？」と言ったさまざまな不信感を与えてしまう可能性があるのです。その結果、物件そのものの印象が悪くなり、購入を控えられてしまう、家具や家財の処分を理由に値下げを要求されるなど、売主にとってはあまり良い状況にならない可能性があるのです。
この他、大型家具の存在により、物件の確認が細部まで出来なくなる可能性があります。空き家の売却では、建物の状態を慎重に確認しなければならないのですが、大量の家具が存在する場合、その建物評価が難しくなってしまうのです。その結果、売却活動が長期化してしまったり、値下げせざるを得なくなったりすることがあるのです。
空き家の売却だからと言って、全ての家具を事前に撤去しなくてはならないとは言いませんが、部屋が狭く見える、古く見えるなど、内覧時の悪印象に繋がるような不要な家具については、事前に整理しておく方がスムーズな売却に繋がりやすいです。
家具の存在は、売却価格にどんな影響を与える？
前項でご紹介した通り、家具の存在については、それ一点で物件が売れなくなる原因になるわけではありません。そのため、事前に全ての家具を撤去して「空っぽにしなければいけない」と考えなくても良いのです。
ただ、これから不動産を売りに出そうと考えている方であれば、「売れないわけではないと言っても、売却価格に悪影響が出るのではないか？」という点を不安に感じてしまうかもしれません。そこで次は、不動産売却と家具の存在について、価格にどんな影響を与えるのかについても解説していきます。
「家具がある」という理由だけで価格が下がるわけではない
不動産の売却を考えている人の中には、「家具を残したままの状態だと、査定額が下がるのではないか？」と心配されている方も多いと思います。この点について、結論から言ってしまうと、家の中に家具などが置かれているという理由だけで、その物件の査定額が大きく下がるようなことはありません。
不動産会社が物件の査定を行う際には、以下のようなポイントを重視しています。
- 土地の価値
- 建物の状態
- 立地条件
- 周辺環境
- 築年数
- 市場動向
つまり「家具の有無」というポイントは、不動産の評価対象ではなく、原則として査定額に直接反映されるような条件ではないのです。家具の存在によって査定額が下がるのであれば、居住中のままで物件を売りに出すという行為は、売主にとって不利に働きます。しかし、日本の中古住宅市場では、過半数が「居住中の売却」になっているのです。これからも分かるように、家具の存在そのものは、売却金額に大きな影響を与えていないことが分かります。
ただ、物件の状態を確認できないレベルで、大量の家具が配置されているという状況の場合は注意が必要です。この場合、不動産会社が家具の下にある床の状態などを正確に把握することができないため、安全を考えて査定額を抑えめに設定する可能性があるのです。これは、家具の存在が価格を下げているわけではなく、建物の状態が把握できないことが要因となるのですが、この問題は家具の存在によって引き起こされます。
また、家具が多すぎるという状況は、一般の方が内覧した時には「部屋が狭い」「部屋が暗く見える（光を遮るため）」など、ネガティブな印象を与える原因になります。内覧者の印象が悪くなれば、最終的な成約価格に悪影響を及ぼす可能性は考えられます。
つまり、家具の存在は、不動産会社による査定に直接的な影響は与えないものの、最終的な成約価格には、間接的に影響を与える可能性があるのです。そのため、不動産を売りに出す時には、残す家具の量や配置について、売却戦略の一部として考慮する必要があります。
家具の種類や量によっては値下げ交渉の材料になる
家具の存在が不動産の売却価格に影響を与える可能性が最も高いと言えるポイントは、「家具の種類と量」です。先程紹介した通り、不動産を売りに出す際の査定や、内覧時でも、家具の存在が直接的に価格に影響を与える可能性は低いです。しかし、残っている家具の種類や量によっては、売却価格に直接的な影響が出る場合もあるのです。
不動産の売却において、売主が持ち出さずに残していく家具や家電、生活用品などは、「残置物」と呼ばれます。この残置物が大量に存在している、取り扱いに困るような大きな物があるといった場合、購入希望者の立場から考えると、購入後の処分方法について悩まされてしまうのです。
特に、相続した実家の売却などで、この問題が発生しやすく、売主側が遠方に住んでいるなどといった理由で、家の中の片付けが追いつかず、大量の家財が残されたままの状態で売りに出されているケースも少なくありません。この場合、その物件を内覧した購入希望者は、購入後の不用品の処分費用のことを想像してしまうことでしょう。建物に対して「ぜひ購入したい！」などと魅力的に感じていたとしても、大量の家具などが残されていて、その片付けや処分に大金がかかるとなると、「その費用分を値引きしてほしい」と交渉を持ち掛けたくなるものなのです。
近年では、廃棄物の処分費用が上昇傾向にあるため、大量の不用品が残されていた場合、購入後の片付けに100万円を超えるような費用がかかるケースも珍しくないのです。したがって、購入希望者側は、「不用品の処分を事前に行うか、それにかかる費用分の値下げをしてくれるなら購入する」と言った態度に出てくるわけです。この場合、家具の存在が直接的に売却価格に影響を与えていると言っても良いでしょう。
ちなみに、残置物の影響で建物の状態確認が難しいという状況も、値下げ交渉を持ちかけられる可能性を高くします。残置物が多いと、床や壁の傷み、シロアリ被害の有無などについて、家全体を細かく確認することが難しくなります。そのため、慎重な購入希望者の場合、万一のことを想定して価格交渉を行ってくるのです。不動産を売りに出し、希望する売却価格を維持したいと考えるのであれば、すべて撤去するとまでは言いませんが、購入希望者が安心して判断できるレベルの環境になるよう、不要な家具などの荷物を処分しておくのがおすすめです。
適度な家具の設置は高値売却に繋がる可能性もある
家具の存在は、上述したように、売却価格を下落させる可能性があるなど、悪影響を与えてしまう可能性があるのは事実です。しかし、家具が価格に悪影響を与えるのは、家具の量や種類など、いくつかの条件を満たしている場合に限られ、家具の存在そのものが売却活動を致命的に困難にするようなことはないのです。
それどころか、計画的に残す家具を選び、適切に配置しておけば、内覧時の印象を高めることで高値売却に繋がる可能性すらあるのです。そもそも、購入希望者が家の内覧を行う際には、「この家で暮らす自分を想像できるか」という視点での確認を重要視する方が多いです。内覧者の多くは、単純に建物を見学して劣化状況などを見ているのではなく、その家を購入した場合、「どこで食事をするのか？」「子ども部屋はどこにするのか？」「休日はどのように過ごすのか？」と言った、入居後の自分たちの生活をイメージしながら、自分たちが理想とする生活を実現できる物件なのかという視点で確認しているのです。
そのため、生活に必須のアイテムである家具については、その存在が必ずしもマイナスに働くわけではないのです。ソファやダイニングセットが自然に配置されていれば、入居後のリビングの使い方がイメージしやすくなりますし、適度な家具の存在は、購入者側の想像力を掻き立てることができるようになるのです。
家具の存在により、内覧時に具体的な生活像がイメージできれば、購入するかどうかの判断もしやすくなるでしょう。さらに、「早く買わないと他の人にとられるかも？」と言った印象を残すことができれば、値下げ交渉なども受けにくくなり、高値売却につながる可能性があるのです。
家具の存在は、売却価格に悪影響を与える可能性があるのも事実ですが、上手に活用することができれば、購入後の生活をイメージさせ、高値売却にも好影響を与えます。
不動産売却における家具整理の考え方について
ここまでの解説で、家具の存在が、不動産の売却活動にどのような影響を与えるのかがある程度分かっていただけたと思います。家具の存在そのものが悪いわけではなく、適度な量かつ適切な家具配置ができている場合、むしろ売却活動に好影響を与える可能性があるのです。
それでは、実際に不動産の売却を考えた時、どのような考えを持って家具を整理していけば良いのでしょう。ここでは、家具整理の考え方についても簡単にご紹介します。
売るための片付けを心がける
不動産売却のために事前の片付けを進めると聞くと、多くの方が大掃除や断捨離をイメージして、家の中にある家具を全て処分しなければならないと考えてしまいます。しかし、不動産売却のための片付けは、日常生活の中の大掃除などとは考え方が異なるのです。重要になるのは、家の中を空っぽ状態にするといった完璧な片付けではなく、「内覧した人に物件の魅力が伝わるようにする」ための片付けをするということなのです。
長年住み続けた家であれば、家族にとって必要と考えるような物が自然と増えて行ってしまいます。その結果、収納家具が増えてしまい、使わなくなったものを無理矢理収納に押し込んだり、物置などに入れて放置するといった状況になりやすいのです。これらの荷物については、物件を売りに出す前に全て処分しなくてはならないと考えてしまいますが、先ほど紹介したように、購入希望者にとって重要なのは、購入後、「その家でどのような生活ができるのか？」ということなのです。
つまり、不動産売却に向けた家の片付けについては、売主にとって「必要か不要か？」という視点だけでなく、「住宅を魅力的に見せられるか？」という視点で判断することが大切になるのです。物件内を空っぽ状態にすると、部屋のサイズ感が判断しにくくなる、殺風景に見える、そこでの生活がイメージできなくなるなど、売却活動にとっては「やりすぎ」と言える状況になるでしょう。そのため、適度に家具や荷物を残し、入居後の生活や家事動線をイメージさせるなど、「売るため」の片付けを意識しましょう。リビングの広さやダイニングスペースの使い方などは、家具が配置されている方が想像しやすい場合も少なくないのです。
残した方が良いものと処分したほうが良いものの仕分けについて
不動産を売りに出す前の片付けについては、「何を残し、何を片付けるべきか」という点に悩む方も多いです。この点についても、「売却活動に有利に働くのか？」という視点で考えれば、比較的わかりやすいです。
たとえば、残しておいても売却活動に悪影響を与えにくい家具は、生活空間を自然に見せる家具たちです。ソファ、ダイニングテーブル、ベッド、テレビボードなどについては、適切なサイズ、配置が守られた状態で残されているのであれば、内覧者に部屋の使い方をイメージしてもらいやすくなります。買主側にとっても、購入後の家具配置の参考にすることができるので、撤去の必要性は低いと言えます。
その一方、普段使われていない大型の収納家具などについては、空間を圧迫して部屋を狭く見せる原因となりやすいため、撤去がおすすめです。収納関連の家具が大量の残されているという状況になると、「家の収納力が足らないのでは？」と言った余計な不信感にもつながるため、新居に持っていく予定がない家具は事前に処分しておいた方が良いでしょう。
この他、水回り周辺については、小物がたくさんあるお宅が多いのですが、物が多いと清潔感が損なわれることがあるので、スッキリとした状態に整理しておくのがおすすめです。
※大量の本やコレクション、楽器類など、趣味関連の用品が大量にある場合、レンタルスペースなどを借りて預けておくのがおすすめです。内覧時に、購入希望者の視線が住宅ではなく所有物に向いてしまい、購入可否の判断の邪魔になる可能性があるためです。
処分にかかる費用と売却効果のバランスを考える
不動産売却のため、家財の整理を進めていくときには、処分にかかる費用と、処分することで得られ売却効果のバランスをよく考える必要があります。食器棚やタンスなど、大型の家具・家電を処分するには、想像以上の費用がかかることがあります。実際に、一戸建て住宅で、業者に不用品回収を依頼する場合には、数十～100万円という高額な費用がかかるケースも珍しくなくなっているのです。
売却活動における事前準備は、費用対効果が非常に重要です。例えば、経年劣化が進んでいて、そのまま置いておくと物件の印象を悪くするような大型の壊れた家具など、明らかにマイナスな要素となる家財については、費用をかけて処分する価値があると思います。しかし、まだまだ使えるような状態の良い家具などについては、無理してまで高額な処分費用をかける必要があるか、慎重に判断すべきなのです。
相続した実家の売却で、家財については売主側が不要と考えている場合でも、買主と協議したうえで、残置物として残しておけるケースも少なくありません。状態の良い収納棚や問題なく稼働するエアコンなどについては、物件購入者がそのまま利用したいと考える場合もあるのです。このような家財について、残しておいても売却活動に有利に働くことはあっても、成約価格を下げる、購入を控えられるなどの悪影響は出ないはずです。つまり、費用をかけずに残しておけば、売主と買主の双方にメリットが生まれることになるのです。
不動産売却における家財の整理については「とにかく全部捨てる」という考えではなく、処分による売却効果や残しておくことで得られる効果など、事前にしっかりと判断しなければならないと考えてください。
家具の取り扱いに迷うのならホームステージング業者に相談
ここまでの解説で、不動産の売却と家の中に存在する家具や家電などの家財との関係が分かっていただけたと思います。家具や家電は、不動産売却に悪影響を与えると考えられているため、事前準備として撤去しなければならないと考えている方が多いです。しかし、適切な量、配置の家具を残しておくという行為については、内覧時の印象を悪くするのではなく、むしろ購入後の自分たちの生活をイメージしてもらいやすくなることで、売却活動に好影響を与えることがあるのです。
実際に、昨今の中古住宅市場では、空室状態の物件内に、わざわざ家具や家電、照明や植物などを持ち込み、購入希望者が好印象を受けるような空間に配置していく販促手法が採用されるようになっています。これは、ホームステージングと呼ばれる販促手法なのですが、プロのホームステージャーによって、物件内を新築のモデルルームの様な空間に演出し、内覧した時の印象を良くすることで、早期かつ高値での売却を目指すという対策になります。具体的には、以下の画像のように、物件内に家具などを配置していくという対策となります。
物件内に家具などが何も配置されていない空っぽ状態になると、部屋のサイズ感が分かりにくく、どうしても殺風景な印象を受けてしまいます。しかし、適切な量、配置で家具を設置していけば、入居後の生活や家事動線なども具体的にイメージできるようになるため、自分たちが求めている物件に適合しているのかどうかを判断しやすくなるという効果が得られます。
不動産売却の準備として、清掃や片付け、家具の処分などが必要になった際には、「どの家具を撤去すれば良いのかわからない？」「残しておけば好印象を与える家具はどれ？」など、どこから手を付ければ良いのか想像もつかない…という声を聞く機会が多いです。ホームステージングを専門とする業者に作業を依頼すれば、空室状態の物件に家具を運び込むだけでなく、既存の不要な家財の選定や処分まで、売却準備に必要になる作業をすべてを担ってもらうことができます。
実際に、日本ホームステージング協会が毎年実施している実態調査によると、2024年に実施された業者によるホームステージングでは、以下のような作業が実施されていたとされます。
引用：上のグラフの通り、ホームステージング会社に相談すれば、物件内の片付けや不要家財の回収などもプロに依頼することが可能です。処分しても構わない家具の種類や処分方法などに悩まされることなく、スピーディに準備が完了する上、購入希望者に最も良い印象を与えられる空間を作り出してもらえるのです。
不動産売却のための準備について、何から手を付ければ良いのか分からないという方は、仲介を担う不動産会社にホームステージングの実施を相談してみると良いでしょう。
まとめ
今回は、不動産の売却と家具の関係性について考えてみました。家を売却する際には、特に相続した実家の売却において、事前に家の中にある家財を「全て処分しておかなければならないのか？」と悩む方が多いと言われています。親世代が長年過ごした実家などには、多くの家具や家財が残されていて、売却準備を進めたくても何から手を付ければ良いのか分からなくなることも珍しくないのです。
ただ、記事内でご紹介しているように、実際の不動産売却の現場においては、物件内に「家具が残っている」と言うこと自体が悪影響になるわけではないのです。そもそも、日本の中古住宅市場では、居住中の物件が売りに出されるケースが多く、売却を予定している物件内にたくさんの家財が残っているという状況はある意味当たり前と言えるような状況なのです。また、物件内の家具の存在については、適度な量、かつ適切な配置がなされている場合には、内覧者が購入後の暮らしをイメージしやすくなり、購入可否の判断を早めてくれるといった好影響を期待することまで出来るのです。
もちろん、何でもかんでも、家財が残っていても悪影響が出ないわけではないので、「どの家具を残しておいても良いのか？」「どんな配置なら好影響を与えられるのか？」と迷った時には、仲介を担う不動産会社の担当者さんやホームステージング会社に相談してみると良いでしょう。