家の売却を検討した時には、普段使用している家具や家電の取り扱いに迷ってしまう方が多いです。引っ越し先に持っていく予定の荷物に関しては、特に悩む必要などありませんが、中には新居への引っ越しのタイミングで家具や家電の買い替えを検討し、現在使用している家財は引っ越し前に処分したいと考えるケースもあるのです。ただ、日常生活と並行しながら家の売却活動を進める場合には、多忙のあまり家具や家電を処分する時間がなかなか取れないというケースも珍しくありません。

このような場合、家具や家電は「誰でも使用する物」であるため、まだ使える家財を残した状態で家を売却すれば、その分の価格を上乗せした状態で売れるのではないかと考える方もいるかもしれません。最初に言っておきますが、家の売却時に、今まで使用していた家具や家電を残したままの状態で売却活動を進めるという方法は、必ずしも売却に有利に働くわけではありません。もちろん、残置物を残したままの状態だと、家が絶対に売れないというわけではないのですが、残しておく家具や家電の状態によっては、売却活動に不利に働く可能性があるので注意しなければいけません。

そこでこの記事では、今まで使用していた家具や家電を残したまま家の売却活動を進める際の注意点や、残置物が多い家の売却で、便利に活用できるホームステージングについて解説します。

残置物とは？家の売却にどんな影響を与える？

それではまず、残置物がどのような物を指しているのか、また家の売却活動に何らかの影響を与えるのかについて解説していきます。そこまで難しい話ではないので、ここでは分かりやすく簡潔にご紹介します。

残置物とは？

それではまず、残置物が何を指しているのかについて簡単に解説します。残置物は、不動産の売却時や賃貸物件の退却時、もともとそこに住んでいた人が退去前に処分せず、室内に残したままの状態で置いている家具や家電、生活用品などの私物の総称です。残置物は、退去した人が残していった不要な荷物であるため、邪魔に感じたら勝手に処分すれば良いと考えてしまいます。しかし、前の住人が残していった邪魔な荷物でも、勝手に処分してしまうとトラブルの原因になってしまうことがあるため、法に基づいて適正に撤去、処分しなければならない「面倒な荷物」という扱いをされるケースが多いです。

家の売却においては、冷蔵庫や洗濯機、衣類やソファーなど、日常的に使用する家具や家電の他、仏壇などの宗教関連品やゴミなどが残置物という扱いを受けます。なお、エアコンや照明、給湯器など、建物に固定された設備に関しては、残置物とは異なり「付帯設備」という扱いを受けます。残置物は、基本的に「撤去が必要な私物」「建物内や敷地内に放置されている荷物」のことを指しているので、付帯設備とは少し扱いが異なります。

残置物は、家の売買において、前の入居者が残していったものであるものの、所有権自体は前の所有者にあると考えられます。そのため、契約書などで残置物の取り扱いについて、明確にしていない場合、無断で処分するとトラブルに発展する可能性があります。

不動産売却時の一般的な残置物の取り扱いについて

残置物が何を指しているのかが分かったところで、不動産売却において、一般的にはどのように取り扱われているのかについても解説します。先程、「残置物は勝手に処分できない」と紹介しましたが、通常の不動産売却の流れで取引が進む場合、契約段階で残置物に関してきちんと取り決めが行われるので、そこまで気にする必要はありません。

家の売却において、元の所有者が引っ越し先に既存の家具や家電を持っていく予定がないという場合、残置物を残した状態で家を購入してもらうことになります。この場合、売主側は、家具や家電などの残置物を処分するための費用を支払ったり、売却価格から処分費用を引いたりするという対応が取られるケースが多いです。

ちなみに、家の売却においては、残置物を残したままの状態で取引を完了させるというケースは一般的ではありません。中古住宅の購入を検討している方でも、買いたいと考えているのは、あくまでも建物であり、家の中に設置されている家具や家電は必要ないと考えているものです。なぜなら、ほとんどの方は、新居では自分が選んだ家具や家電を使用したいと考えるもので、他人がもともと使用していたものは、気分的にも衛生的にも抵抗感を感じてしまうからです。また、家電製品の場合は、古くて使いにくい、必要な機能が搭載されていないなど、利便性の問題が立ちはだかる可能性もあるのです。

したがって、家の売却においては、売主側が事前に不要な荷物の処分を行い、引き渡しの際には残置物がない状態にしておくのが一般的と考えておきましょう。急な転勤などで、どうしても家具や家電の処分が間に合わない…というケースでは、買主側と交渉し、引き渡し後に買主側が残置物を処分するという流れになることはあります。ただ、この場合、先ほど紹介したように、残置物の処分にかかる費用は、売主側が支払う、もしくは売却価格から差し引くといった対応がなされるケースがほとんどです。

仮に、家が2,000万円で売れたというケースで、残置物の処分に50万円かかるという場合、50万円の処分費を売主が支払う、もしくは、2,000万円から50万円を差し引いた1,950万円で家を売却する形となります。

残置物の処分費用や事前に処分するメリット

前項でご紹介した通り、家の売却においては、特別な理由でもない限り、事前に不要な荷物を処分し、残置物が無い状態で売却活動を進めます。これは、事前に残置物を処分しておいた方が、売却活動を行う上で「メリットが大きい」と考えられているからです。

そこでここでは、不要と考える家具や家電などを処分する時にかかる費用や、事前に処分することで得られるメリットについて解説します。

家具や家電などを処分する際の費用相場

家の売却において、新居に持っていく予定のない家具や家電を処分する場合、そのためにかかる費用は売主側が負担しなければいけません。家具や家電を処分する方法については、さまざまな方法があり、採用する手法によって処分にかかる費用が変わります。一般的には、以下のような手法を用いて不要な荷物を処分します。

• 自治体の粗大ゴミ回収サービスを活用する
• 不用品回収業者を利用する
• リサイクル業者に買取りしてもらう
• フリマアプリやオークションサイトで売る

不要になった家具や家電を処分する方法は、上記のように、いくつかの手法が存在します。リサイクル業者に買い取ってもらうという手法や、自分でフリマアプリを利用して売却するという方法を採用すれば、不用品の処分にかかる費用を大幅に節約することができます。ただ、これらの手法に関しては、「期限内に売れるかどうかが分からない？」という致命的な問題があるので注意しましょう。リサイクル業者やフリマアプリでの買取は、どのような製品でも引き取ってもらえるというわけではありません。当然、価値があると判断されなければ、買取してもらえず、家の引渡しまでに荷物の処分が完了しないリスクが生じてしまうのです。

また、自治体の粗大ごみ回収についても、家電製品の種類によっては「回収不可」とされているものがあるので注意が必要です。自治体の粗大ごみ回収は、家電リサイクル法対象品（テレビ、冷蔵庫、洗濯機、エアコン）、パソコン、危険物（ガス缶、バッテリー）、処理困難物（ピアノ、金庫、タイヤ）などの物品は、回収不可とされている地域が多いです。

不要な家具や家電の処分を、確実に完了させたいと考える場合は、民間の不用品回収業者に相談するのが最も安全です。自治体のゴミ回収は、自分で指定場所までゴミを運ばなければならないなど、処分のためにかなりの手間がかかります。また、廃棄する品物1品あたり1000円前後の費用がかかるため、不用品の量が多くなると、業者に相談するよりも割高になってしまう可能性もあるのです。

不用品回収業者の場合、トラック積み放題プランなどが用意されていて、指定したトラックに載せられる量の不用品であれば、定額で引き取ってもらうことができるのです。また、トラックへの荷物の積み込みなども、業者側が全て実施してくれるため、手間をかけることなく不用品の処分が完了します。ちなみに、積み放題プランを採用した場合の費用相場に関しては、2tであれば2～3万円が相場と、かなり安く不用品の処分ができるようになっています。

注意が必要なのは、不用品回収業者の中には、荷物を積む込んだ後、見積り金額とは異なる高額な費用を請求してくる…など、悪質な営業を行う業者もあるという点です。不用品の処分を不用品回収業者に依頼する場合、信頼できる業者をきちんと選ばなければいけないという点は頭に入れておきましょう。

不要な家具や家電を事前に処分するメリット

それでは、家の売却活動を進める際、不要と考えられる家具や家電について、あらかじめきちんと処分しておくという対応に、どのようなメリットがあるのかについても解説します。上で紹介した通り、家具や家電を処分する場合、それなりのコストと手間がかかってしまうため、「残していても売れるなら残しておきたい！」と考える売主さんは多いです。

しかし、事前に家具や家電を処分しておくという方法には、以下のようなメリットがきちんとあるのです。

• 買主側の手間が省ける
  一つ目のメリットは、買主側の手間を省くことができるようになるため、成約に至りやすくなるという点です。残置物を残した状態で売却を進めた場合、買主は購入後に不要な荷物の処分を行わなければいけません。費用は売主側が負担するものの、回収業者探しや対応などに時間や手間が取られてしまいます。当然、残置物の処分が終わらなければ、新居での生活はスタートできません。場合によっては、2週間から1カ月程度も、入居が遅れてしまうこともあり、買主側にとっては大きなデメリットになるのです。この場合、「残置物の処分が面倒」と感じれば、そういった手間が発生しない物件の購入を検討する方が多くなるでしょう。つまり、残置物がある物件は、売れないとは言わないものの、買主側には敬遠される理由となるため、売れにくくなると考えなければならないのです。その逆に、事前に不用品を処分すれば、こういった問題が生じないため、スムーズに買い手が見つかる可能性が出てきます。
• 内覧時の印象が良くなる
  家の売却では、内覧と呼ばれる工程が必ずあります。内覧は、購入を検討している方が、実際に物件まで足を運び、家の中や周辺環境を確認するという行動を指しています。家の売却を成功させるためには、この内覧時にどれだけ良い印象を与えられるのかが勝負となるのです。例えば、内覧時に、古い家具や家電が残されたままの状態だと、悪い意味で生活感がにじみ出てしまう可能性があります。また、家具類が家の中に雑多に置かれていると、ごちゃごちゃした印象を与えることで、内覧者の購買意欲を低下させてしまう可能性もあるのです。その逆に、内覧までに不要な家具や家電をきちんと処分しておけば、広々とした部屋を内覧してもらうことができるようになるため、内覧者に良い印象を与えられる可能性があるでしょう。また、適度な生活感を出すためのホームステージングも実施しやすくなるので、内覧が成功する可能性があり、スムーズな成約に近づくことができるのです。

不要な家具や家電を、事前に処分しておくという対応については、買主の手間を省くことができるうえ、内覧時に良い印象を与えることでスムーズな成約を期待できるようになるというメリットがあります。残置物が残ったままの状態だと、買主が新生活を始めるまでに、手間や時間がかかってしまう可能性が高いため、基本的には買主には歓迎されないと考えておいた方が良いです。

家の売却を考え、スムーズな成約を期待するのであれば、潔く残置物は処分してしまった方が良いかもしれません。

残置物は種類や状態によっては歓迎されることもある

ここまでの解説で分かるように、家の売却においては、もともと使用していた家具や家電などについては、事前に処分して残置物が一切ないという状況を作っておくのがおすすめと言えます。家の中に古くなった家具や家電が残されていると、物件そのものも古く見えてしまう可能性があるなど、内覧時の印象を悪くする恐れがどうしてもあるのです。

ただ、残置物は、全てのケースで買主に敬遠されるわけではなく、物の種類や状態などによっては、家の売却に好影響を与える可能性もあるとされています。ここでは、購入希望者に歓迎される可能性がある残置物の条件についても簡単にご紹介します。

まだ使える状態の家具・家電は歓迎されることがある

残置物の種類や品質によっては、購入希望者に悪印象を与えるのではなく、プラスの評価が下される可能性もあります。

例えば、家具や家電について、購入してからさほど時間が経っていないような、清潔かつ十分に使用に耐えうると考えられるような製品の場合、買主側は買い直しの手間やコストを削減することができるため、デメリットではなく物件購入時のメリットと看做してもらえる可能性があるのです。

買い手側から歓迎される可能性がある家具や家電については、以下のような条件を満たしている場合です。

• 食器棚やタンスなど、大型の家具
  食器棚やタンスなど、大型の家具については、購入するのに多額に費用が掛かってしまうため、状態が良ければ歓迎される可能性が高いです。食器棚などは、買うと10万円を優に超えますし、家の中に持ち込むのもなかなか手間がかかります。それでいて、丁寧に使っていれば、劣化が起こりにくい家具なので、状態が良好な大型家具であれば、買主側にとっては金銭的なメリットに繋がるため、歓迎される可能性が高いのです。もちろん、余りに大きなサイズで、買主側のライフスタイルに合わないという場合、処分を希望される可能性があるのですが、状態の良い大型家具は、不動産会社に相談しながら「残すメリットがあるか？」慎重に判断しましょう。
• 比較的新しい家電
  家電は、耐用年数がある程度決まっているので、「まだ使えそうか？」の判断がしやすいです。そして、耐用年数のことを考えると、まだ新しいと判断される家電は、残すことでプラスの評価を貰える可能性があります。例えば、テレビなど、部屋にフィットしていて、金額もそれなりに高い家電であれば、買主にとってもありがたいと感じるかもしれません。注意が必要なのは、家電については「使うなら絶対に新品が良い」という考えを持っている方が一定数いるので、そういった方にとっては、デメリットになる可能性があります。購入してから5年以内など、比較的新しく状態も良い家電なら、プラスになる可能性はあるので、残しておくのも良いかもしれません。

上記のような家具や家電については、残置物として残しておいても、買主側がそのまま利用することができるため、歓迎される可能性があります。特に、大型家具については、新居に合わせて購入するには多額のコストがかかりますし、搬入なども苦労するため、状態さえよければ、かなり歓迎されると思います。

付帯設備について

給湯器やエアコン、照明機器などは付帯設備として扱われます。そして、設備の種類や状態によってはプラスの評価を受ける場合があるので、その辺りも簡単にご紹介します。

• エコキュートなどの最新給湯設備
  エコキュートなどの給湯器は、取り外して新しい家に持っていったり、処分したりするような性質のものではないですが、設置されている製品によっては物件のアピールポイントになる場合があります。例えば、エコキュートなど、新型の給湯設備の場合、日々の給湯コストを削減することができるので、物件がプラスの評価を受ける可能性があるでしょう。太陽光発電や蓄電設備も同様です。
• エアコンや照明は歓迎される
  一般的に、家の売却時に残していても歓迎されやすいとされる製品は、エアコンや照明設備です。エアコンは、快適な住環境を維持するためには必要不可欠な設備ですし、新たに設置するには多額のコストがかかってしまいます。エアコンの設置は、本体価格を差し引いたとしても、撤去で1.5万円、設置で1.5万円、さらに新しい場所に設置する時の消耗品の費用で1.5円程度かかることがあるのです。つまり、物件の買主側にとっては、もともと使用していたエアコンを旧居から持ち込む場合、1台当たり5万円程度の費用が掛かってしまうのです。そのため、まだ十分に使用できるレベルのエアコンであれば、残しておいてもらえると非常にありがたいと感じるわけです。照明機器についても、必ず必要な設備であるため、部屋の雰囲気に合っている製品なら、そのまま残しておいてもマイナス評価になることはないと思います。

上記のような付帯設備に関しては、残しておくことでプラスの評価を受けられる可能性があります。ただ、付帯設備に関しては、後々のトラブルを防止するためにも、契約時に故障などの免責はきちんと行っておきましょう。

ちなみに、上記のような家財道具を残したまま家の売却を進める場合でも、家の売却金額をあげることは難しいと考えておきましょう。もちろん、高額な家財道具をたくさん残しておくというケースであれば、多少値上げできる可能性はありますが、残しておく家具や家電が、買主の趣味に合うかどうかも関係するため、基本的には「処分費用を削減できる」程度に考えておくのがおすすめです。

残置物を残したままの家の売却は、ホームステージングが有効

それでは最後に、家の売却において、家具や家電などを処分する時間がない…という方に向け、残置物がある家の売却をスムーズに進めるための工夫についても簡単にご紹介します。実は、残置物のある家の売却では、ホームステージングを活用することで、集客や販促がスムーズに進む可能性があるのです。

ここでは、バーチャルホームステージングを採用する場合と、リアル型のホームステージングを実施する場合、両面のメリットについて解説します。

バーチャルホームステージングは広告段階に有効

バーチャルホームステージングとは、売却や賃貸を予定している物件について、物件写真にCGで作成した家具やインテリアを合成し、実際の居住空間のように見せる技術のことを指しています。従来の、実際に家具を搬入するホームステージングと比較すると、コストを大幅に削減することができ、売却準備が間に合っていない物件でも、早期に広告を打てるようになるという点が大きなメリットになります。

バーチャルホームステージングは、「空室の物件画像」を用意して、CG家具などを合成する技術と紹介されることが多いのですが、実は、家具などを追加するだけでなく、画像内にある家具や汚れ、傷などを消して空室状態を作る出すことも可能なのです。

つまり、忙しくて家具や家電の片付けが間に合わない…という物件の場合、バーチャルホームステージングを活用することで、残置物を消し、空室状態の物件として広告を出すことができるようになるのです。今の時代、家を探している方のほとんどは、インターネット上の不動産ポータルサイトにアクセスし、好みの物件を探して内覧に行くという行動を行っています。そのため、不動産ポータルサイト上で、自分の物件を選んでもらえるようにするには、質の高い魅力的な物件画像を掲載しなくてはならないのです。しかし、残置物が多く残っている物件の場合、魅力的な写真を撮影することが難しく、広告を出しても反応が得られない…となってしまう可能性があるでしょう。

バーチャルホームステージングを採用すれば、このよう場合でも、家具などが配置されていない状況を作り出すことができるので、反響が得られる物件広告になる可能性があるわけです。もちろん、最終的に、購入希望者が内覧に足を運ぶわけなので、いずれ残置物の対応を考えなければならないという点は忘れないようにしましょう。

リアル型のホームステージングなら不要物の処分も依頼できる

家を売却するための対策としては、上で紹介したバーチャルホームステージングだけでなく、物件内に実際に家具などを配置する従来型のホームステージングを採用するという方法もあります。

残置物の処分に困っているという方の場合、「さらに家具などを配置する方法を採用しても意味がないのでは？」と感じるかもしれませんが、ホームステージングは、家具やインテリアを配置するだけという単純な対策ではないのです。ホームステージングの実施目的は、あくまでも「早期成約」と「高値売却」を促進することにあり、そのために必要になる作業であれば、全般的に実施してもらうことができるのです。例えば、ホームステージングの専門業者に相談すれば、以下のような作業をまとめて依頼することができます。

• 空室ホームステージング（空室の部屋に家具などを配置し魅力的な空間にする）
• 居住中ホームステージング（既存の家具を利用して魅力的な空間をつくる）
• ハウスクリーニング
• 不用品の回収、処分
• 家具の一時預かり
• 軽微な修繕、リフォーム

上記のように、ホームステージングは、単に家具を配置するだけでなく、家の売却に必要と考えられるような作業をまとめて依頼することができます。その中でも、不用品の回収、処分も依頼することができるため、不要な家具や家電を処分してもらうことも可能なのです。

なお、残置物として家具などを残しておきたいと考えている場合でも、残置物をうまく利用して室内をコーディネートしてもらうことができるようになるので、買主にとっては「荷物を残してもらうメリットがある」と感じてもらいやすくなり、不用品の処分にかかる費用を節約することが期待できます。

まとめ

今回は、家の売却における残置物の取り扱いや、買主にどう感じられるのかについて解説しました。

記事内でご紹介した通り、家の売却を検討しているのであれば、基本的には、あらかじめ不要な荷物や家具・家電を処分し、残置物などがない状態を作る方が好ましいと言えます。家の購入を考えている方のほとんどは、建物そのものを購入したいだけであり、前の住人が使用していた中古の家具や家電は、必要としていないのです。もちろん、残置物の状態によっては、買い手側にプラスの印象を与えられる可能性もなくはないのですが、買い手側が欲しいと思うような家具・家電なら、新居に持っていき自分たちで利用することを検討したほうが良いかと思います。

なお、急な出張で、荷物の処理がどうしても間に合わない…という場合は、ホームステージングの活用を検討しましょう。ホームステージング会社に相談すれば、広告用画像をバーチャルホームステージングを利用して用意してくれるうえ、実際の内覧対策として既存家具などを活かした状態のコーディネートを提案してもラうことが可能です。さらに、不用品として処分を検討している場合でも、ホームステージング会社が回収業者を手配してくれるので、忙しい方でも手間なく荷物の処分ができるようになるでしょう。