築年数が古くても高値売却が期待できる家の条件！より高く売るためのコツも紹介
不動産の売却を検討した際には、「うちの家は、築年数が古くて買い手が見つからないのではないか？」「古い家は、大規模なリフォームを実施しないと売れないのかな？」と言った点に不安を感じる方が多いはずです。
一般的に、不動産の売却においては、築年数が売買の結果を大きく左右すると言われていて、新しい物件ほど人気が高くなり高値で売却することができると考えられています。その逆に、築年数が経過している物件は、「古い」という条件のみで購入希望者から敬遠され、売りに出したとしても長期間売れ残ってしまう可能性が高いとされているのです。確かに、築年数が一定以上経過している古い不動産の場合、あちこちに老朽化の症状が出てしまっている可能性があり、購入したとしても住むためにはリフォームや修繕にさらなるコストがかかるのではないかなどと、ネガティブなイメージを持たれてしまいがちです。そのため、中古住宅を購入するなら「できるだけ新しい物件が良い！」と考えてしまう人が多いのです。
しかし、昨今の中古住宅市場を見回してみると、築年数が経過した古い物件でもスムーズに買い手を見つけられているケースも少なくありません。実際に、首都圏不動産流通市場の動向（2025年）を確認してみても、中古戸建て住宅については、新規登録も成約についても、平均築年数が上昇傾向を続けているのです。つまり、これから不動産の売却を考えている方で、築古物件を売りに出すという場合でも、「古い」という1点のみで「売れないのではないか？」と不安に感じる必要はなくなってきていると言えるのです。
それでは、法定耐用年数を大きく経過している古い家が、市場で買い手を見つけられる要因はどこにあるのでしょうか？この記事では、中古住宅市場で、築年数が経過した古い物件でも買い手を見つけられている理由や、さらに古いのに高値で売れている物件の特徴などを解説します。記事の後半では、弱点のある物件をより早く、また高く売るための手法として注目されているホームステージングについても簡単にご紹介します。
築年数が古くても「売れる」時代になっている？
不動産の売却でも、実家を相続した方が早期の売却を目指すというケースでは、「うちの家は古すぎて買い手がつかないのではないか？」と不安に感じる方が多いようです。冒頭でもご紹介した通り、中古住宅の売却では、築年数が重視される傾向にあるため、築個物件については、「古い」の一点で買い手から敬遠されてしまいそう…と考えてしまうのです。
しかし実は、築年数が経過した古家であっても、売りに出してみるとすぐに反応が得られるというケースも珍しくなくなっています。それどころか、築30年を超えているような中古住宅の売却では、売主側が予想していた以上の価格で取引が成立するというケースも増えています。
この背景には、中古住宅市場そのものが、時代に合わせて大きく変化しているということも大きな理由になっています。例えば、リノベーションブームや土地需要の高まり、新築価格の高騰など、不動産の売買周りの条件が大きく変化したことで、今まで以上に「古い家」への注目度が高くなっているとされているのです。ここでは、築年数が経過した古い家がなぜ注目されるのかについて、代表的な理由をご紹介します。
①経済的な理由で築古物件が選ばれやすい
一昔前までの中古住宅市場では、「築古＝価値が低い」などと「古い」という条件はネガティブに捉えられていました。しかし、昨今では、この古いという条件は「安く手に入れられる」というメリットに様変わりしているのです。
不動産の価格は、築年数が大きく関係しており、基本的に築年数が経過すればするほど安くなっていきます。売主側から見ると、「安く手放さなければならない…」と感じるかもしれませんが、買い手側からすると「気に入った物件を安く購入することができる」というメリットに変わっているのです。
これは、不動産市場において、人件費高騰や建築資材価格の高騰などによって、新築住宅の価格が急騰していることが大きな要因になっています。例えば、戸建て住宅の価格については、以下のグラフの通り、右肩上がりの上昇傾向を続けているのです。
引用：新築住宅の価格は、建築資材・住宅設備の値上がり、人手不足による人件費の上昇、地価の高騰など、さまざまな要因によってここ10年上昇傾向を続けています。首都圏においては、10年前と比較すると、30%を超えるような価格上昇となっているため、「家を買いたいけれど、経済的な理由で新築は難しい…」と考える人が増えているのです。
新築住宅の価格高騰に伴い、中古住宅市場が年々活発化しており、その中でも築年数が古い物件は「安く手に入る」という点が大きなメリットとみなされ、人気が上昇しているのです。
②住宅性能が向上しており、多少古くても問題なく住める
二つ目の理由は、住宅を構成する建材や設備の性能そのものが向上していることで、多少古くても、メンテナンスを適切に行っていた住宅であれば、何の問題もなく住めるという点です。この点から、築年数が経過した中古住宅は、「お買い得物件もある」と認識されるようになっているのです。
確かに、旧耐震基準の時代に建築された特に古い物件となると、そのまま住み続けることが難しいため、購入後の手直しに多額の費用がかかる可能性があります。しかし、築20年～30年程度の物件であれば、新耐震基準をクリアした建物であるため、築年数が古くても耐震性についてはとくに心配ありません。また、断熱性能や気密性能についても、1999年（平成11年）に「平成11年基準（次世代省エネ基準）」が作られ、大幅に断熱性が強化されているため、適切な管理などが実施されていた物件に関しては、基礎的な性能が整っていると言えます。
つまり、築年数が古くても、物件選びさえ間違わなければ、お買い得物件が市場に出回っているという認識が広がっており、普通に買い手を見つけることができるようになっているのです。さらに昨今では、国や自治体が中古住宅市場を活性化させる方針を進めており、耐震改修やリフォーム補助金などの制度が充実しています。そのため、古い物件を購入したとしても、その後のリフォームや改修にかかるコスト負担が大幅に軽減されるため、古いということがそこまで致命的なデメリットにはならない時代になっているのです。
③リノベーション需要が高まっている
3つ目の理由は、買い手側の中古住宅に求める条件が変化していることです。昨今では、人々が暮らしに求める条件が変化しており、それに伴って古い中古住宅は、以下のような方からの需要が高くなっています。
- 自由に改装できる
買ったあとに、自分たちの生活スタイルに合わせて好きなように部屋を直して（リノベーションして）住みたいと考える人が増えている - 古民家の魅力
昔の木の作りやデザインに、新しい価値やおしゃれさを感じる人が増えていて、築古物件の需要が高まっている
築年数が経過した古い中古物件は、入手コストを安く抑えることができます。そのため、入手時に浮かすことができた費用を使って、自分好みの間取りや設備を導入するためのリノベーションにお金をかけることができるようになっているのです。物件そのものの状態が致命的に悪くなっていないのであれば、築浅物件を購入するよりも、コストを抑えながら理想の家を手に入れることができるようになっており、若年層からも築古物件の需要が高くなっています。
先程紹介したように、国や自治体も中古住宅市場を活性化させるため、購入後のリフォームに手厚い補助金を用意しています。そのため、「安く買ったうえで、安くリノベーションできる！」という相乗効果が生まれ、「古いから売れない」ではなく、「古いからこそ買い手を見つけるチャンスがある」という時代になっているのです。
④「土地」としての価値が高まっている
不動産は、建物だけでなく、土地の価値が非常に重要です。築年数が50年を超えるような古い物件であっても、駅や商業施設に近い、人気の学区に存在するなど、立地条件が良い場合は、土地として高く評価され、買い手を見つけやすくなっているのです。
特に、再建築可能な土地である、角地や南向きの土地、整形地であるなど、人気の土地の条件を満たしているような物件は、建物が致命的に古い場合でもスムーズに買い手が見つかる可能性が高いです。購入者は、解体して新しい家を建てれば良いだけなので、「建物が古い」ということは致命的な問題にはならないのです。
このように、時代が大きく変化していることもあり、築年数が古い物件でも買い手をスムーズに見つけられる可能性が高くなっています。
古くても高く売れる家の特徴
前項でご紹介した通り、新築価格の高騰や住宅性能の向上、リノベーション需要の高まりなど、時代の変化によって築古物件でも問題なく買い手を見つけられるようになっています。ただ、そうはいっても「どのような中古住宅でも高く売れる！」というほど簡単ではないのも事実です。
そこでここでは、中古住宅市場において、多少古くても高値で売却することが期待できる家の代表的な特徴をご紹介していきます。
立地条件が良好
不動産の価値や需要を左右する最も大きな要素が「立地条件」です。築年数が経過した古い物件だとしても、駅近や周辺施設が整っているなど、立地条件が良好な物件は高く売れる可能性が高いです。逆に、築浅物件でも、立地条件が悪ければ、売却活動に苦戦してしまいがちなのです。中古住宅に求められる立地の条件は、以下のようなポイントが重視されます。
- 日々の暮らしやすさ（利便性）
駅からの近さ（徒歩10分圏内など）やスーパーやコンビニ、病院などの利便施設が近くに整っているのかが重視されます。 - 安全性と災害リスク
強い地盤に建っているのか、河川の近くなど、水害リスクが高い場所ではないかなど、災害に対する安全性が重視されやすいです。 - 法律と将来の安心
道路との接し方（再建築不可出ないか？）や後から高いビルやマンションが建設される可能性があるかなどが重視されます。
家に求める立地条件は、人それぞれ異なる部分があるのですが、上記のようなポイントはほとんどの方が重視します。古い物件でも、駅から近く、利便施設が周囲に整った災害リスクの低い場所などとなると、土地として見ただけでも非常に評価が高くなるため、買いたいと手をあげる人が多くなり、高値で売れる可能性が高くなります。
建物の管理状況、メンテナンス状況
二つ目のポイントは、建物や設備のメンテナンス状況です。中古住宅は、リフォームやリノベーションを前提として購入する方がほとんどですが、当然、購入後に必要な修繕、メンテナンスが少ない物件の方が高い評価を受けられる可能性が高くなります。例えば、以下のように、管理やメンテナンスがきちんと実施されていた物件は、評価が高くなりやすいです。
- 屋根や外壁のメンテナンス
定期的な塗装や交換など、メンテナンスが適切に実施されていること。 - 水回りのメンテナンス
キッチンや浴室、トイレなど、水回り設備のメンテナンスや交換がきちんと実施されていること。 - シロアリ対策
定期的な防蟻処理や点検などが実施され、その実施履歴や報告書があること。
過去に実施した修繕やメンテナンスについては、きちんとその履歴を残しておきましょう。適切なタイミングで必要なメンテナンスが実施されていれば、買い手側に「古くても安心して住める！」という印象を与えることができ、古くても高値で売却できる可能性が高くなるのです。
間取りや構造がリフォームしやすい
先程紹介した通り、中古住宅を購入する方の中には「自分好みにリノベーションしたい」という理由で、新築ではなく築古物件を選ぶ人がいるのです。このような要望を持っている方の場合、現在の建物の状態よりも、間取りの自由度が高い家や、木造在来工法で間取り変更がしやすいというような条件の物件を求める傾向が高いです。つまり、これらの条件を満たしている物件の場合、古くても高値で買ってもらえる可能性が高くなるのです。
この他、南向きで採光性が高い、風通しが良い立地であるなどといった条件を満たした物件も、リフォーム後の快適な暮らしをイメージしやすくなるため、「築古だけど使いやすそう」と感じさせ、人気が高い物件になる可能性があります。
建て替え需要に応えられる物件
築年数が経過した古い物件を購入する方の中には、購入した家にそのまま住むことを想定しているのではなく、建て替えを前提として土地を探しているというケースも多いです。
この場合、土地の形状が整形地である、角地や南道路など、土地形状や接道条件が重視されます。土地の形や接道条件が良い物件の場合、建て替え需要に応えられる可能性が高いため、土地が評価されて価格が落ちにくくなります。
一方、再建築不可物件や旗竿地などの変形地の場合、土地そのものの評価が下がるため、売却に苦戦する可能性が高くなるでしょう。
古い家をできるだけ高く売るためのコツ
ここまでの解説で、中古住宅の売却では、「古い」という理由だけで売却を諦める必要はないことが分かっていただけたと思います。昨今では、不動産市場の需要の変化により、築年数が経過した古い物件は「安い」ということが非常に大きなメリットとみなされるようになっていて、条件によっては想像した以上の高値で買い手を見つけられる可能性があるのです。
ただ、古い物件にはデメリットとみなされるポイントが多いことも事実なので、高値で売却するためにはいくつか注意しなければならないポイントがあるのも事実です。そこでここでは、築年数が経過した古い家を、少しでも高く売るために検討したい対策をいくつかご紹介します。
物件の印象をできるだけ良くする
一つ目の対策については、物件を売りに出す前に、広告や内覧の印象を下げてしまうような部分を修繕して「第一印象を良くする」という対策です。築年数が経過した古い家は、蓄積した汚れによって外観や内装の印象が悪くなる可能性があります。また、明確に破損している設備などがあれば、内覧時に悪印象を持たれてしまい、購入を控えられる、値下げ交渉の材料にされるなど、売却活動が不利な状況に陥りやすいのです。
したがって、以下のような対策を実施し、購入希望者からの評価が高くなるようにしておくという対策が有効です。
- 外装部分の清掃や軽微な補修の実施をして見た目を改善する
- プロにハウスクリーニングを依頼して、水回りや床の汚れ、蓄積した悪臭を消す
- 室内の照明を交換して明るい環境を作る（可能であればLED照明にする）
ハウスクリーニングなどによって物件の見た目が綺麗になれば、古いという印象が薄れるので、購入希望者から高評価を受けやすくなります。ハウスクリーニングは、プロに依頼したとしても数万円程度のコストで済む場合が多いため、投資効果が非常に高いと言えます。
注意が必要なのは、高額な費用をかけてリフォームやリノベーションは実施しないようにするということです。購入者側は、購入後に自分の希望に合わせてリフォームなどを実施したいと考えているため、売主手動でリフォーム・リノベーションを実施すると、逆効果になる可能性があるのです。また、多額の費用をかけても、その費用全額を売却価格にのせることが難しくなるので、「売れても赤字になる」という最悪な結果になる可能性があります。
複数の不動産会社に査定してもらう
二つ目は、複数の不動産会社に査定をしてもらうという方法です。築古物件は、査定を実施する会社によって、評価が大きく変わることがあるのです。これは、不動産会社によって、得意とする物件の種類が違ったり、査定時に重視するポイントが異なるからです。
同じ不動産会社でも、築年数が経過した物件の仲介を依頼された場合、「土地重視で査定をする」という会社と「リフォーム後の再販を見据える会社」など、成約を目指す工程が大きく違う可能性があるのです。当然、査定時に重要視するポイントが異なれば、最終的な査定額が異なるはずなので、複数の会社に査定を依頼し、価格などを比較することが大切になるのです。
ちなみに、複数の不動産会社に査定を依頼する場合でも、「高い査定をした会社を選べ」と言っているわけではありません。他社の査定額と比較して、明らかに高すぎる査定額を提示された場合、不動産会社による買取を前提とした囲い込みの可能性があるので、その点は注意しましょう。
最適な売却方法を検討する（仲介or買取）
不動産を売却する時の方法には、「仲介」以外にも、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」と呼ばれる手法があります。仲介は、一般消費者の中で物件を「買いたい」と手をあげてくれる人を探してもらうという手法となるため、高く売れる可能性はあるものの、成約までに時間がかかることが多いのです。一方、買取は、査定を実施してもらう不動産会社に直接売却する方法で、査定額に納得できれば、最短数日で現金化まで進むというスピーディな取り引きとなります。しかし、買取は、再販を前提とした仕入れであるため、業者の利益や再販するためのリフォーム費用などをあらかじめ差し引かれた金額が提示されます。そのため、売却価格はどうしても安くなるのです。
例えば、「時間がかかってもとにかく高く買ってくれる人を探したい！」というのであれば仲介での売却を目指すのが良いです。そうではなく「早く売りたい」「売れ残るのが不安」と言った方は、安くても確実性の高い買取がおすすめと言えるでしょう。買取であれば、事前のクリーニングや修繕などが一切必要ないため、長期間売れ残る可能性を考えると、有利に働く可能性はあります。
古家を高く売るには、ホームステージングがおすすめ！
昨今の不動産市場では、中古住宅の売却や賃貸物件の空室を早期に埋めるための手段として、ホームステージングが注目されるようになっています。ホームステージングの詳細については、以前別の記事で解説しているので、詳しくは「ホームステージングとは？その効果や具体的な実施方法をご紹介！」も併せて確認してください。
このホームステージングは、売却や賃貸を考えている物件に対し、下の画像のように室内に家具やインテリア、照明などを配置して、新築のモデルルームのような空間にコーディネートする演出手法です。ホームステージングを実施すると、内覧に来た人に「ここに住んでみたい！」などと思わせ購買意欲を向上させることができます。その結果、早期の成約や高値売却を期待することができるようになるとされています。
上画像の通り、ホームステージングは、空室状態の物件に対し、プロのホームステージャーが家具やインテリアなどで室内をコーディネートし、内覧者の印象を良くするという手段となります。家を買うかどうかの最終決断に関しては、購入を検討している物件に足を運び、内覧を実施することで良し悪しを判断するという流れが一般的です。内覧対策として、ホームステージングが実施されていれば、その物件を購入した後の家族の姿や、家事動線などを具体的にイメージすることができるようになり、購入検討者の購買意欲を高めることができるのです。
ホームステージングの本場である、アメリカで行われた調査では、ホームステージングの実施は、未実施の物件と比較すると、売却期間が半減したうえで、売却価格も6%以上高くなったというデータも公表されています。日本では、2020年頃より、本格的に導入され始めた手法なので、まだまだその存在を認識していないという方も多いと多いと思いますが、中古住宅の売却においては、非常に効果的な販促手法とみなされるようになっています。
さらに、日本国内におけるホームステージングは、一般的に「売却することが難しい」とされる物件に対して実施されるケースが多くなっています。そして、そのような物件に実施されたにもかかわらず、確かな効果が認められ始めています。ここでは、日本ホームステージング協会が毎年実施しているホームステージングの実態調査から、なぜ築古物件の売却にホームステージングが有効と考えられるのか、よくわかるデータを紹介します。
売買部門でホームステージングを実施する基準
引用：欧米などでは、中古住宅を売りに出す際、80%以上の物件にホームステージングが実施されている国もあります。ただ、日本では、まだ普及が拡大し始めたという新しい販促手法という認識なので、全ての物件に対してホームステージングが施されているわけではありません。
上のグラフは、2024年に実施されたホームステージングについて、売買物件にホームステージングが必要かどうかを判断した時「何を基準にホームステージングの実施を決めたか？」についての回答となります。これからも分かるように、日本国内においては「売却が難しい」と考えられる物件を中心にホームステージングが実施されているのです。築古物件は、状態の良い築浅物件と比較すると、「古い」というデメリットがあるため、通常よりも売れにくい物件であることは間違いありません。つまり、販促手法として、ホームステージングが選ばれやすい物件種別と言えるのです。
売却が難しい物件にホームステージングが実施された結果
売却が難しいとされる物件に対してホームステージングが実施されているのにもかかわらず、売却期間の短縮や顧客の満足度という面で確かな効果が出ていることが証明されています。
引用：上のグラフの通り、ホームステージング実施後の効果として「成約までの期間が短縮できた」と回答している方が約7割という結果になっているのです。先程紹介したように、不動産売買部門では、いわゆる「売れない家」とされる物件に対してホームステージングが実施されているケースが多いのです。それにもかかわらず、未実施の物件と比較すると、過半数のケースで売却期間が短縮できているのです。
ちなみに、右側に配置されているグラフに関しては、売主・貸主のホームステージングに対する満足度を表したものです。賃貸物件に対するホームステージングも含んでいますが、ホームステージングの効果に対して「満足度が上がった」という回答がなんと8割を超えるという結果が出ています。ホームステージングは、不動産の売買でも賃貸でも、確かな効果が認められ始めているので、今後はさらに利用者が拡大していくと予想されています。
築古物件など、買い手を見つけることが難しいのではないかと考えられられる物件でも、確かな効果が認められているので、古い家を高く、早く売りたいと考えている方は利用を検討してみましょう。
まとめ
今回は、一般的には「買い手を見つけることが難しい」と考えられている築年数が古い家の売却について解説しました。
記事内でご紹介した通り、一般的には「売れない（売れにくい）」と考えられている築古物件ですが、この条件の物件を探しているという購入希望者が増えているとされています。築古物件は、比較的安価に購入することができますし、購入後のリフォームには、国や自治体の補助金が活用できるような体制が出来上がっているため、致命的な問題を抱えている物件以外は「古い」ということだけで売れないとあきらめる必要はなくなっているのです。
ただ、築浅物件と比較して、高値での売却が難しくなるのは事実なので、広告や内覧時の印象を良くするための対策は必要です。そしてそのための対策として、ホームステージングの実施が非常に有効だというデータが揃ってきているので、ぜひ導入を検討してみましょう。