不動産の売却を考えた時には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と呼ばれる手法以外にも、不動産買取などと呼ばれる方法があります。不動産買取の場合、一般消費者からは敬遠されてしまいそうな、状態のあまり良くない家でも素早く売却が完了する可能性があることが大きなメリットと捉えられていて、家の売却が進まず困っている方の最終手段としておすすめされることも多いです。

不動産買取と呼ばれる手法を採用すれば、現金化までの期間が非常に早くなるため、何らかの理由で家の売却を早く進めたいと考えている方にとっては、非常に魅力的な取引手法のように思えます。しかし、この「買取」と呼ばれる手法については、きちんとデメリット面も抑えておかないと、家の売却後、新居を入手するための資金が不足してしまうなど、大きな問題に発展する可能性もあるのです。

特に昨今では、売却が難しいとされる物件でも、ホームステージングと呼ばれる販促手法を採用することで、早期かつ高値での売却が目指せるようになっているため、売主さんだけの判断で、不動産買取に出すという選択は損になる可能性が高いと言えるのです。
そこでこの記事では、不動産買取と呼ばれる取引手法について、一般的な「仲介」と呼ばれる手法と何が違うのか、採用する前におさえておきたいデメリットとは何があるのかについて解説します。

不動産買取とは？なぜ採用されるのかもご紹介

それではまず、家の売却手法の一つの手段である「不動産買取」について、これがどのような取引手法で、仲介と何が違うのかについて簡単にご紹介します。

不動産買取については、そこまで複雑な物ではなく、家の売却を考えた時、一般消費者を対象にするのではなく「不動産会社が売主から物件を直接買い取る」という売却手法となります。一般的な家の売却手法としては、仲介と呼ばれる手法が採用されるのですが、この場合、不動産会社に「家を買いたい」という買主を探してもらうという売却手法となります。不動産会社は、売主と買主の間に入り、取引を仲介する形となるため「仲介」と呼ばれているのです。

一方、不動産買取の場合、一般の方から買主となる方を探すのではなく、家の売却を相談された不動産会社が直接買い取るという手法となります。そのため、買い手を探す時間が必要なくなるため、家の売買交渉がスムーズに進みやすくなり、現金化までの期間が大幅に短くなるのです。ちなみに、不動産会社は、家を買い取った後、リフォームなどを実施して、その物件を再販するということが目的となります。

それでは、この不動産買取と呼ばれる手法が選ばれる理由についても簡単にご紹介します。

不動産買取を選ぶ人がメリットと看做すポイント

仲介ではなく不動産買取を選択する方がいるということは、この取引手法にもメリットが存在するからです。ここでは、不動産買取によって得られる代表的なメリットをご紹介します。

■売却交渉がスムーズで現金化までの期間が速い

不動産買取の大きなメリットとしては、仲介による売却と比較すると、売却までにかかる期間が大幅に短くなり、現金化まですぐに行えるという点です。

仲介で家の売却を進める場合、立地や家の状態などによって変わりますが、買い手が見つかるまでの平均的な期間は3～6ヶ月程度とされています。これが長いと感じるか短いと感じるかは人それぞれですが、それなりの期間は販売活動を頑張らないといけないのです。

一方、不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法を採用する場合、問い合わせから最短で1週間程度で売却が完了し、現金化まで進むことがあるとされています。時間がかかる場合でも、ほとんどのケースで1カ月以内に取引が完了するとされているため、何らかの理由で迅速な売却が求められるという場合には、非常に有効な取引手法となるのです。

例えば、急な転勤で時間をかけて売却活動を実施するのが難しい…などというケースでは、非常にありがたい取引手法と言えるでしょう。

■仲介手数料が不要

二つ目はコスト的なメリットです。仲介で家を売却する場合、買主を見つけてもらったことへの報酬として仲介手数料を支払わなければいけません。仲介手数料は、売却価格の3～5%です。「3～5%」と聞くと大した金額に感じないかもしれませんが、家の取引価格は数千万円を超える場合も珍しくないですし、仲介手数料は皆さんが考えている以上に大きな金額となるのです。

そして、不動産買取の場合、この仲介手数料が必要ないのです。不動産買取は、相談された不動産会社が直接物件を買取するという取引となり、間に誰かが挟まるといったことはありません。そのため、直接的な取引となる買取の場合は、仲介に対する報酬となる仲介手数料が発生しないのです。

仲介で家を売る場合、この仲介手数料が100万円を超えることもあるため、大きなメリットと言えるかもしれません。

■売却後のリスクがなくなる

不動産買取の場合、家を売却した後のトラブルリスクがなくなるという点も非常に大きなメリットになります。

仲介で家を売却する場合、多くの場合で不動産会社以外の個人や企業が買主となります。このような取引形態になった時には、売主側は買主に対して契約内容を保証する責任を負うのです。これは「契約不適合責任」と呼ばれるもので、家の売却後に、契約内容に記載されていない不備や欠陥が発覚した場合、代金減額や契約の解除、損害賠償などの対応が必要になるという責任を負うのです。

一方、不動産買取の場合は、買主が不動産に精通した不動産会社となるため、ほとんどのケースでこの契約不適合責任が免除となります。そもそも、不動産会社側は、購入した物件に住むことを想定しているのではなく、リフォームなどを実施したうえで再販することが目的となるので、物件に劣化などがあったとしてもかまわないわけです。売主側にとっては、後々トラブルに発展するリスクがなくなるため、安心して家の売却を進められるという点が大きなメリットになります。

■売却が難しい物件を買い取ってもらえる

最後は、仲介では売却が難しいと考えられるような物件でも買い取ってもらえる可能性がある点です。

先程から紹介している通り、不動産の買取業者については、購入後の物件に対して、リフォームなどを実施することを前提としています。このリフォーム費用などについては、買取金額からあらかじめ差し引き、再販で利益が出るような価格を提示するのです。つまり、不動産会社側は、「再販が可能」と判断できるような物件については、建物の状態など関係なく買取するのです。

売主側にとっては、「過去に雨漏りがあった…」「シロアリ被害を受けた経験がある…」「事故物件だ…」など、仲介では買い手を見つける事が難しい物件でも、迅速に売却が完了させられるため、物件の状態などによっては非常に魅力的な取引手法と言えます。

不動産買取にはデメリットも多い！

ここまでは、不動産買取と呼ばれる取引について、仲介と比較した場合、どのような違いがあるのか、また何をメリットとして買取りを選ぶ人がいるのかについて解説してきました。メリット面だけを確認すると、非常に優れた取引手法であり、時間をかけて仲介に出す方が損になるかもと感じた方もいるかもしれません。

しかし、不動産買取と呼ばれる手法には、以下のような致命的なデメリットがあるので、その点もしっかりと押さえておきましょう。ここでは、不動産買取の主なデメリット面をご紹介します。

売却価格が安くなる

不動産買取は、仲介と比較した場合、迅速な現金化ができるものの、取引価格が大幅に下がってしまうという大きなデメリットが存在します。

仲介の場合、不動産市場における相場価格での売却が実現するのですが、買取の場合、相場通りの価格で売却できる可能性はなく、一般的に相場価格の5～8割程度の価格まで下がるとされているのです。例えば、直近の成約相場で3,000万円程度で売却できそうな物件の場合、不動産買取に出した時には、1,500～2,400万円程度の査定価格が提示されることになります。

これは、不動産買取業者は、購入した物件については、リフォームやハウスクリーニングなどを実施して再販することが目的となっているため、その分の費用と自社の再販による利益をあらかじめ差し引いているのが原因となります。不動産買取と呼ばれる手法は、ボランティアとして実施されているのではなく、あくまでも不動産会社が利益を出すために考案した取引手法となるので、買取業者側は「仕入れはできるだけ安くしたい」と考えています。

つまり、家の売却を考えていて、「できるだけ高く売りたい！」など、成約速度よりも価格を重視したいという方にはおすすめの方法ではありません。

買い取ってもらえない物件、買取していない不動産会社もある

不動産買取は、家の売却における最終手段のような認識を持たれているため、どんな不動産でも買取してもらえると考えている方が多いです。

しかし、この考えは間違いであり、全ての不動産が買取対象となっているわけではないのです。不動産会社が、直接物件を買い取る理由は「再販で利益を出す」ことにあります。つまり、以下のような再販が難しいと考えるような物件については、買取を拒否されてしまうこともあるのです。

• 築年数が古すぎて、リフォームや改修にコストがかかりすぎる物件
• 再建築が難しい物件
• 法令上の制限がある物件

上記のような物件については、買取業者側から見ると「仕入れても売れない」と判断するため、買取を断られる、もしくは非常に安い査定金額を提示されることになるでしょう。なお、不動産買取を請け負っている不動産会社でも、再販時の得手・不得手があるため、1社に買取りを拒否されたから全ての業者に買取りしてもらえないというわけではありません。中には、「事故物件を専門としている」など、通常は買取りを拒否される物件を中心に探している会社もあるので、複数の買取業者に相談するのがおすすめです。

ちなみに、不動産買取については、全ての不動産会社が対応しているわけではないという点も注意する必要があります。多くの不動産会社は、『仲介』を主な業務としているため、買取を業務として行っている業者の方が少ないという状況です。そのため、街中で目についた不動産会社に買取を相談しても、門前払いされる可能性の方が高いので、業者探しはネットなどで実施しましょう。

不動産会社とのトラブルリスク

不動産買取業者の中には、悪質な営業形態をとっている会社があります。普段、付き合いのない業界なので、どの業者が誠実な買取業者なのかが判断しにくく、間違った選択でトラブルに巻き込まれてしまうことも珍しくないとされているのです。例えば、家の売却後に以下のような問題が発生するケースがあるとされています。

• 契約後、聞いていた買取価格よりも下がってしまう
• 契約内容に不利な変更が加えられる
• 不要であるはずの仲介手数料を請求される
• 本来必要な免許を持っていない

不動産買取業者の中には、見積りの段階では高い査定価格を提示していながら、契約段階になっていきなり買取価格を下げてくる業者があるとされています。最悪の場合、契約締結後に価格を下げて、売主側が想定外の損失を被ったなどと言った事例も報告されています。

この他、契約書に不明瞭な条件が含まれていて、後日トラブルに発展するといったケースもあるようです。例えば、後から高額な測量費を請求される、不要なはずの仲介手数料を請求されるといった事例があるようです。どのような業界にも悪質な営業手法を採用している会社はありますが、不動産の取引は金額が大きい取引となるため、悪質な会社に騙されないよう十分に注意する必要があります。例えば、複数の買取業者に相談し、提案内容を比較検討するなど、契約前に信頼できる業者をしっかりと見極めることが大切です。

買取と仲介、どちらがおすすめなのか？

ここまでの解説で、不動産買取は、家の売却を考えた時、素早く現金化まで持っていける可能性があるものの、一方的にメリットばかりが存在する取引ではないということが分かっていただけたと思います。

これから家の売却を検討している方にとっては、「売却価格が下がる」という部分が最も気になる情報だったのではないでしょうか？それでは、家の売却手法として、仲介と買取、どちらがおすすめできる方法なのでしょうか？これについては、売却を予定している家の状態や売主さんの状況などによって変わるため、以下でそれぞれの取引手法について、どういった方がおすすめなのかについてご紹介します。

仲介がおすすめできる人の条件

まずは、仲介による売却がおすすめの場合です。先程紹介した通り、仲介による家の売却は、市場相場に近い価格での売却を目指すことができるので、買取と比較すると、高値での売却が期待できます。

例えば、築年数がそれほど経過していなくて物件の状態も比較的良好である場合や、市場での需要が高い立地条件を満たしているという物件の場合、競争原理が働くようになるため、高値売却を目指す方が良いでしょう。

具体的には、以下のような条件を満たす人の場合、いきなり不動産買取に出すのではなく、仲介での売却を目指しましょう。

• 売却までの時間に余裕があり、早さよりも価格の高さを重視したい場合
• 市場の需要が高い条件を満たしている物件を売却する場合
• 物件の状態がまだ良好である場合
• 魅力的な設備が整っている物件の場合

上記のような条件の場合、不動産買取という取引手法を利用する特段の理由などありません。そのため、一般的な家の売却手法である仲介での成約を目指すのが良いでしょう。

不動産買取は、下で紹介するような理由がある人にはおすすめできますが、買取を利用しなければならない理由がない方は、単純に仲介を選んで差し支えないと思います。

買取がおすすめできる人の条件

不動産買取による家の売却がおすすめできる人は、上で紹介した買取のメリットが魅力的だと考えられる人です。例えば、急な転勤などが決まり、急いで家を売らなければならないというケースでは、悠長に買い手を探す時間がありません。不動産買取は、迅速な現金化が期待できるため、こういったケースの場合は、通常の仲介ではなく、買取業者に相談するのも良いでしょう。

一般的に、仲介ではなく、不動産買取に相談するのがおすすめできる人の条件は、以下の通りです。

• 急ぎで現金化する必要がある場合
• 築年数が経過していて、修繕や改修などをしないと仲介での売却が難しい場合
• 事故物件となったため、通常の仲介では買い手が見つけにくい場合
• 売却活動が長期化する可能性が高い場合

不動産買取は、とにかく現金化するまでの期間が短いので、何らかの理由で現金化を急いでいるという方は、買取がおすすめです。

また、そのままの状態で売りに出しても、売却が難しいと考えられる物件も買取がおすすめでしょう。修繕やリフォームを実施してから売りに出すという方法もありますが、この場合、売却のために多額のコストをかけなければいけません。もちろん、コストをかけたからと、必ず売れるわけではないため、売主にとってはリスクが大きい選択となってしまうのです。

なお、何らかの理由で、売却が完了するまでに長い時間がかかりそう…と考えられる場合は、早めに買取に出すのが良いでしょう。家の査定価格は、築年数が大きく関係するため、時間をかけて売却活動を実施すると、どんどん家の価値が下がっていってしまうのです。したがって、早めに買取に出せば、最も評価が高い状態で査定してもらうことができるので、売却に苦戦することを考えると、買取の方がお得になる可能性もあるのです。

高値売却を目指したいならホームステージングを検討しよう

ここまでの解説で、不動産買取と呼ばれる取引手法がどういったものなのかが分かっていただけたと思います。買取は、不動産会社に家を直接買い取ってもらうという手法になるため、現金化までが非常にスピーディーに進むうえ、売却後の契約不適合責任を負う必要がなくなるというメリットが得られるのです。

しかし、不動産会社は、あくまでも再販することを目的に不動産を購入しているため、買取価格に関しては、市場相場よりも大きく下がってしまうという点がデメリットになるのです。買い取った不動産については、リフォームなどを実施したとしても、市場相場以上の価格で売れるわけではありませんし、業者側の利益のことも考えると、皆さんが想像している以上に安い価格を提示される可能性が高いと考えておいた方が良いです。もちろん、家の状態が悪く、そのまま売りに出したのでは買い手を見つけることが難しい…、事故物件だから仲介では売却が難しいなどというケースなら、最終手段として不動産買取を選ぶ必要があるケースもありますが、家をできるだけ高く売りたいと考えるなら仲介による売却を目指すのが良いでしょ。

マイホームを売却する場合、それによって得られたお金を使って新居を購入する必要が出てきますし、余りに安い価格で売却するのはその後の生活に悪影響を与えてしまう可能性があります。また、大切に住んでいたマイホームですから、誰もが「できるだけ高値で買ってほしい」と考えるはずです。そして、家の売却において、高値での売却を目指す場合には、ホームステージングの実施を検討すると良いです。

ホームステージングは売却が難しい物件でも効果が出ている

ホームステージングは、売却や賃貸を予定している物件に対し、家具やインテリア、照明などを配置することで、新築住宅のモデルルームのような空間を作り出す演出手法です。ホームステージングを実施すれば、魅力的な物件画像を広告として利用できるようになることで、広告の反響率が向上する、また購入希望者に内覧してもらった時には、入居後の素敵な生活をイメージさせることで「ここに住んでみたい！」と思わせることができ、早期の成約が期待できるようになるとされています。

もともと、中古住宅市場が活発なアメリカで誕生した方法なのですが、2000年代に入った頃から日本でも取り入れられ始め、コロナ禍の2020年代頃からは新たな販促手法として多くの不動産仲介業者が採用するようになっているのです。特に、最近では、売却が難しいと考えられるような物件に対してホームステージングが実施され、確かな効果を発揮しているというデータが揃ってきています。例えば、日本ホームステージング協会が実施した、ホームステージングに関わる実態調査にて、以下のようなデータが公表されています。

■ホームステージングを実施する基準（不動産売買部門）
引用：ホームステージング白書2024年

上記の通り、ホームステージングは「売却が難しい」と考えられる物件や高額物件に対し、積極的に導入されています。そして、買い手を見つけることが難しい物件を中心に対策を施しているのにも関わらず、成約できるまでの期間については、以下の通り「短くなった」との回答が多いのです。

• 大幅に短縮した（1カ月以上）：18.6%
• 少し短縮した（1週間～1カ月未満）：51.3%

これは、ホームステージング実施前と比較した時の成約までの期間について質問した時の回答なのですが、なんと約7割の事例について「成約までの期間が短縮できた」となっているのです。先程も紹介した通り、この時のホームステージングについては、その多くが「売却が難しい」とされる物件に実施されています。それなのに、この結果が出ているということは、中古住宅の売却においては、ホームステージングが非常に大きな効果を発揮していると言えるでしょう。

つまり、家の売却を考えた際、早期の売却を目指すうえでも、まずはホームステージングを試してみるという方法が有効と考えられるのです。もちろん、ホームステージングを実施すると、必ず買い手が見つかるというわけではないため、最終手段として不動産買取という選択肢を残しておけば良いと思います。

まとめ

今回は、家の売却手法中でも、現金化までがスピーディーに進む、買い手が見つかりにくい物件でも売れるといった点がメリットとみなされている不動産買取について解説します。

昨今では、売却活動にかかる手間が省けるなどといった理由で、不動産買取という手法に興味を持つ方が多くなっていると言われています。記事内でご紹介した通り、不動産買取は、一般消費者から買主を探すわけではなく、不動産会社が直接家を買い取るという手法なので、取引にかかる時間が大幅に短縮されるのです。中には、家の売却活動を始めてから1週間以内で現金化までたどり着いたという話もあり、速度だけで考えると非常に魅力的な手法と言えます。

しかし、売却価格の面で考えると、売主にとってはあまりメリットがあるとは言えない取引になりがちなので注意しましょう。不動産買取業者は、再販を目的に家を買い取っているわけで、あくまでも自社の商品の仕入れという認識なのです。どの業界でも、自社の利益のことを考えると、「できるだけ安く仕入れて高く売る」ということが大切になるわけで、高値売却を見込むことはできない取引手法と言えます。

これから家の売却を考えていて、多少時間がかかったとしても高値で売りたいと考えているなら、仲介による売却がおすすめです。そして、家を高く売るには、内覧時の印象が非常に重要になるため、ホームステージングの実施も検討しましょう。