売れないマンションでも「放棄」はできない！手放す方法を紹介
今回は、マンションを売りに出してもなかなか買い手が見つからないとなった際、多くの方が不安に感じるポイントについて解説します。築年数が経過したマンションなどを相続にて手に入れた際には、以下のような事を思い浮かべる方が多いです。
- マンションが売れなかった時には所有権を放棄できるの？
- 売れないマンションを所有し続けるとどうなる？
- 古いマンションをどうやって手放せば良いの？
相続などによって手に入れたマンションの場合、築年数や立地条件が難点となり、売りに出してもなかなか買い手を見つけられないという状況に陥るケースは珍しくありません。このような場合、固定資産税や管理費などの支払いを負担に感じ、「売る以外に所有権を放棄する方法はないのか？」と悩んでしまう訳です。
最初に言っておきますが、マンションの所有権放棄については、一戸建て住宅と比較すると難しくなるとされています。戸建ての場合、国が新たな制度を作って放棄を可能にしているのですが、マンションはその特例も対象外とされているなど、簡単に放棄できない仕組みなのです。
そこでこの記事では、売れないマンションを所有することになった時、所有を続ける場合に生じるリスクと何とかして手放す方法を解説します。
マンションの所有権と放棄に関する基礎知識
それではまず、売れないマンションの放棄を検討している方に向け、そもそもマンションの所有権が戸建て住宅とどう違うのか、また一般的な方法で所有権を放棄できるのかについて簡単にご紹介します。
マンションの所有権について
マンションの所有権は、一戸建て住宅とは大きく異なる部分があります。分譲マンションでは、同じ建物内に多くのご家庭が共存するという形で生活を進めるのですが、物件の所有権については、以下のように大きく2つで構成されているのです。
- 区分所有権
マンションなどの一つの建物において、構造上区分された複数の部屋（専有部分）をそれぞれ独立して所有する権利です。マンションの各住戸など、独立して居住や店舗などの用途に利用できる空間は専有部分と呼ばれ、これの所有権が区分所有権です。 - 敷地利用権
分譲マンションなどの区分所有建物において、各住戸（専有部分）を所有するために土地を利用する権利のことです。
マンションは、一戸建て住宅とは異なり、土地を各住戸の所有権者全員で共有するという形になっています。区分所有権は、専有部分となる住戸の内部に居住することや、リフォームしたりする権利を持っているということになります。
マンションの所有権を放棄するには、上記の「区分所有権」と「敷地利用権」どちらも手放す必要があるのですが、その手続きは第三者への譲渡や売却などによる、「所有権移転」によってのみ可能とされています。そのため、自分たちが住まないからと、物理的にマンションを放置していたとしても、法的にはそのマンションの所有権を保持したままとなるため、固定資産税や管理費の支払い義務も残るわけです。
マンションの所有権は一般的な方法で放棄できるのか？
マンションは、第三者に売却するなど、正式な手続きを経たうえ所有権を移転しない限りは、所有者が管理義務を負い続けることになります。ただ、少子高齢化による人口減少が指摘されている日本では、住宅が供給過多の状態になっていると言われており、不動産を手放したくても手放すことができない…という状況に陥るケースが増えているのです。
それでは、マンションの所有権については、どのようなケースであれば放棄できるのでしょう？ここでは、戸建てと同じように放棄することができる方法と、戸建ては使えるけどマンションでは使えない方法について解説します。
■相続する前なら放棄可能
マンションの所有権を放棄する方法として、代表的な例を挙げると「相続放棄」があります。
親が住んでいたマンションを相続することになったけど、「築年数が古すぎる」「遠方に物件がある」と言った理由で利活用が難しいケースもあります。この場合、相続する前に「相続放棄」という手続きを進めれば、相続するはずだったマンションの所有権を放棄することができます。相続放棄は、相続の事実を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行えば良いだけと、手続きも単純です。期限内に相続放棄の手続きを行わなかった場合、自動的にマンションを相続することになり、管理などの義務が発生します。
注意が必要なのは、相続放棄については、「マンションの所有権だけを放棄して、その他の財産は受け取る」と言ったことができないという点です。相続放棄は、「故人の借金や未払金といったマイナスの財産を引き継がないようにすること」が主な目的です。しかし、「プラスの財産だけは相続して、マイナスの財産を放棄する」と言った都合の良い制度ではなく、相続放棄をするなら全ての財産を放棄するという形となります。所有を迷うような不動産が存在する場合でも、放棄するとその他の財産も手放さなければならなくなるので、その点は注意しましょう。
■戸建てなら相続土地国庫帰属制度が使える
近年では、全国的に放置空き家の増加が社会問題化しています。そのような土地の中には、所有者が誰か分からないような土地もあり、適切な管理がなされないことで周辺エリアにさまざまな悪影響を与えるようになっているのです。そのため国は、「所有者不明土地」の発生を予防し、適切な管理がされていない土地が放置されるのを防ぐことを目的に、相続土地国庫帰属制度というものを作っています。
この制度は、2023年4月27日に施行されており、相続等により取得したものの利用価値がなく、管理に困っている土地については、一定の条件を満たしていることで国が引き取ってくれるというものとなっています。戸建て住宅であれば、将来的にも利活用を考えていない相続不動産は、更地にすることでこの制度を利用して放棄することができる可能性があるのです。
ただ、この制度については、国が引き取りを認める土地の条件を細かく定めていて、マンションはその対象外となっています。つまり、マンションが売れずに困ったとしても、この制度を利用して所有権を手放すことはできず、マンション所有者は適切な管理をし続けなければならないのです。
相続土地国庫帰属制度は、相続した「土地」を手放して国に引き渡すという制度であり、建物が建っている土地自体が申請できない仕組みになっています。戸建ての場合、解体して更地にすることで申請できますが、マンションは区分所有者一人の判断で建物を解体するといったことができないため、利用が不可能な訳です。
売れないマンションを所有し続ける時のリスク
前項でご紹介したように、マンションがなかなか売れないと悩んだ場合でも、そう簡単に所有権を放棄することはできません。それでは、売れないマンションを所有し続けることにはどのようなリスクがあるのかも見ていきましょう。
保有コストが嵩んでいく
マンションを所有する場合、居住状況に関係なく、以下のような維持管理のためのコストが発生します。
- 固定資産税や都市計画税などの税金
- マンションの管理費
- 修繕積立金
- その他の維持費用（光熱費や火災保険料など）
マンションは、自主管理物件を除き、居住の有無に関係なく、所有者は管理費や修繕積立金などの支払いが必須です。管理費や修繕積立金の金額はマンションによって異なりますが、毎月数万円以上の支払いが発生する場合も珍しくありません。
また、マンションなどの不動産を所有している場合、固定資産税や都市計画税などの税金も毎年支払う必要があります。マンションの固定資産税は、年間でおよそ10万〜30万円が目安とされていて、毎年このレベルの支払いが発生するわけです。さらに、物件の売却を目指す場合には、室内を良好な状態に維持し続けなければならないため、定期的な換気や掃除を欠かす事ができません。この場合、マンションまで足を運ぶための交通費や、維持管理のためにライフラインを生かしておく必要があるので、その辺りにも費用がかかります。
つまり、売れないマンションを所有し続けるという状況は、毎年それなりの金額の支出が発生し続けるという点が非常に大きなリスクになります。
資産価値が低下していく
一般的に、マンションなどの不動産は、築年数が新しいほど資産価値が高くなります。そのため、不動産の売り時は「売却を思い立った時」が最も高く売れるタイミングとされているのです。
築年数が経過し、マンションの老朽化が進んでしまうと、リフォームしないと買い手が見つけられないなど、余計に手放すのが難しくなります。売却のためにリフォームを実施したとしても、その費用を売却金額にのせて回収できるとは限らないため、早期の売却が推奨されるのです。
また、中古マンションの売却については、購入者側が持つイメージも大きいです。中古マンションの購入を考えている方は、築年数が経過したマンションに対して、「購入後にかかるコストへの不安」を持っている方が多いとされています。購入した後、自分たちが快適に住めるようにするには、多額のリフォーム費用が発生するのではないか、築年数が経過している物件は修繕積立金や管理費が高くなるのではないかと言ったコストへの不安が先立つため、どんどん売却が難しくなっていくとされています。
不動産の査定額は、築年数が大きな影響を与えるため、売却ができずに保有し続けている間は、その価値がどんどん下落していくという問題もあるでしょう。利用していないマンションの保有は、「売却額が下がる可能性が高い」「余計に売れづらくなる」など、手放せなくなるリスクがどんどん上昇していくため、早期に売却を目指すのが良いとされています。
負の遺産として子供に引き継がれる
マンションが売れずに空き家として所有し続けている状況で、所有者が亡くなってしまった場合、子供などの相続人にそのマンションが引き継がれることになります。この場合、マンションの所有権が相続人に引き継がれるわけなので、修繕積立金や維持管理費、固定資産税などの税金の支払い義務も全て相続されることになります。
売れないマンションは、相続人にとっては、負の遺産となるため、誰が相続して処分や管理を担当するのかでもめてしまう可能性が高くなるでしょう。マンションを引き継いでも、その物件が売れずに、かつ賃貸物件としても活用できないと言う場合、損失を負い続ける可能性が生じてしまうため、誰でも「相続したくない！」と主張してしまうことでしょう。
ただ、相続放棄という選択は、その他のプラスの遺産も全て放棄しなくてはならなくなります。その結果、相続人同士でマンションの押し付け合いが発生するなど、相続トラブルに発展するリスクが生じます。相続トラブルの防止を考えた時には、誰も住まない空き家状態のマンションは、できるだけ早く手放す方法を検討しましょう。
近隣トラブルのリスク増大
誰も住んでいない空き家状態のマンションは、近隣住居に多大な迷惑をかけることがあり、結果として近隣トラブルに発展する可能性があります。
例えば、換気や掃除などを怠っていた場合、室内で害虫などが発生し、他の部屋にまで被害が及ぶ可能性があります。また、人が住んでいないマンションでは、ベランダにハトなどが巣を作り、マンション全体に多大な悪影響を与える可能性があります。ベランダにハトが住み着くと、鳴き声による騒音や糞をまき散らすことでマンション全体の景観が壊れるといった問題が生じます。また、ハトのフンが乾燥して周囲に飛散するようになると、人の健康被害を引き起こすこともあり、そのような場合には、損害賠償請求にまで発展する可能性があります。
マンションでも、空き家として放置し、適切な管理を怠ってしまうと、管理組合や他の住人との大きなトラブルに発展する恐れがあります。そのため、遠方に住んでいて小まめな管理が難しいというマンションの場合は、早めに手放す方法を検討すべきです。
売れないマンションを手放す方法とは？
それでは、売りに出してもなかなか買い手を見つけることができないマンションについて、この不動産を速やかに手放すための方法についていくつかご紹介します。
ここで紹介する方法は、所有者にとってはあまり得とは言えない手放し方が中心となるのですが、それでも保有のためのコストを支払い続けることを考えると、中長期的に見ると得になる可能性があります。ただ、過去に売れなかったマンションだからといって、仲介で買い手を見つけることが絶対に不可能だとは考えなくても良いです。どのような不動産でも、潜在的な買い手が必ず存在しているはずなので、ちょっとした工夫を凝らすことでスムーズに買い手を見つけられる場合もあるのです。その辺りの情報については後述します。
①個人に贈与する
一つ目の方法は、売却するのではなく個人に「贈与」するという方法です。
注意が必要なのは、贈与を受けた方は、マンションの価値に応じて、贈与税や不動産取得税を支払わなければならなくなります。また、登記の際には登録免許税や司法書士などへの報酬の支払いも発生します。贈与を行う前に、「完全に無料の取引にはならない」ということを、事前に確認しておく必要があります。
なお、贈与税が高額になるケースでは、相応分を「売却代金」として受け取ることで、通常の不動産売買の形にすることも可能です。ただこの場合、金額によっては売却者側に所得税などの税金の支払いが発生する可能性があります。通常とは異なるやり取りの形態になるので、専門家にアドバイスを受けながら話を進めると良いでしょう。
ちなみに、贈与税などを避けるため、周辺相場と比較すると明らかに安すぎる価格で売却した場合には、「みなし贈与」と扱われて、受け取った側に贈与税が後から課せられる可能性があるので注意しましょう。
②法人に無償譲渡する
マンションを欲しいという法人を探し、そこに無償で譲渡するという方法もあります。ただ、法人への無償譲渡は、税務上は「時価」で取引されたとみなされ、譲渡した側と受け取った側の双方に税金が発生します。
譲渡する側に対しては、「みなし譲渡課税」が適用され、譲渡時の時価から取得費を差し引いた利益に対し、所得税および住民税が課せられます。譲受する側に関しても、受け取ったマンションの時価が「受贈益」とみなされ、その利益に対して法人税が課されます。
ちなみに、無償譲渡の場合でも、所有権移転に伴う登録免許税（固定資産税評価額の2%）や不動産取得税（固定資産税評価額の原則3〜4%）は通常通りに発生します。
③不動産買取で売却する
最も現実的で、売主にとってもメリットが大きい方法が、不動産買取業者に相談するという方法です。
通常、不動産を売却する際には、仲介と呼ばれる方法が採用されます。これは、不動産会社に買いたいという人を探してもらうなど、不動産会社に間に入ってもらう方法です。築年数が古くなったマンションなどは、仲介を依頼しても「買いたい！」と手をあげてくれる人が現れにくいため、売れずに残ってしまう訳です。
ただ、不動産買取業者については、買いたいという一般消費者を探してもらうのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらうという手法です。市場相場よりも価格は安くなりますが、事故物件などの売れない明確な理由がある物件でも買い取ってくれる業者があるのです。つまり、不動産買取サービスを利用すれば、どのような物件でも、基本的に「売却する」ということが可能です。
最近では、マンション専門の不動産買取業者が登場しているので、そういった業者に相談してみると良いのではないでしょうか。買取であれば、最短数日で現金化まで完了するなど、非常にスピーディに取引を進めることが可能です。
マンションが売れない理由と仲介で買い手を見つけるための工夫
ここまでの解説で、売れないマンションを長期間保有し続ける場合のリスクと、早期に手放すための手段について分かっていただけたと思います。
利用しないマンションは、所有しているだけでさまざまなコストの支払いが発生するため、所有者にとっては大きな負担となってしまいます。そのため、「無償譲渡」や「安く買い取ってもらうなど」あまりメリットを感じない方法で手放したとしても、中長期的に考えるとコスト負担などのリスクが無くなる分、所有者にとって得になると言えるのです。
ただ、そうはいっても、大切な不動産であることに間違いないので、多くの方は「できるなら仲介で高く売りたい！」と考えるはずです。そこでここでは、長期間売れ残っているマンションが「なぜ売れないのか？」や買い手が見つかりにくいマンションを仲介で売るための工夫について解説します。
売れないマンションの特徴
それでは、なかなか買い手を見つけられないマンションについて「なぜ売れないのか？」というその理由について考えてみたいと思います。売れないマンションの多くは、以下のいずれか、もしくは全ての特徴を持っている場合が多いです。
- 築年数が古くて状態が悪い
マンションに限らず、不動産の売却において、買い手をなかなか見つけられない原因の一つに「築年数が古い」というものがあります。一般的に、築25年を超えると、マンションでも売却が難しくなるとされています。さらに、築年数が古いうえ、適切な管理がなされていない場合、状態の悪さから購入後にかかるコストを想像させてしまうことで、買い手がつきにくくなります。 - 立地条件が悪い
一般的に、マンションは、戸建て住宅と比較すると、生活利便性が高い場所に建てられています。つまり、立地条件が良い物件が多いのです。そのため、「駅から遠い」「生活利便施設が近くにない」など、立地条件が悪いマンションになると、買い手を見つけことが非常に困難になります。ライバルとなる物件の多くが「好立地」という条件を満たしているため、立地が悪いという条件が目立ってしまう分、特に売れにくくなるのです。 - 売り出し価格が高すぎる
売主側は「できるだけ高く売りたい」という希望を持っていますが、売り出し価格が周辺相場よりも高すぎる場合、売れにくくなります。ただ、この問題に関しては、価格を見直すだけで状況を一変させることができるので、そこまで問題にはならないでしょう。 - 適切な売却活動ができていない
売り出し価格もこの原因の一つなのですが、それ以外にも、的確なターゲットを絞り込めていない、物件広告の内容が薄い、広告写真の質が悪いなど、売却活動そのものが悪いという理由で売れ残っている物件も多いです。市場には、数多くの物件が売りに出されているわけなので、顧客の目を引き、「ここに住んでみたい！」「内覧してみたい！」と思わせられなければ、早期の売却は難しいです。
買い手が見つけられないマンションには、「売れない理由」が必ず存在します。しかし、欲しいと思う人が日本に1人もいないというわけではないため、適切な売却活動が実施できていれば、仲介でも売れる可能性はあるのです。そして、そのための方法としておすすめなのが、ホームステージングとなります。
ホームステージングが中古マンション売却に効果的な理由
ホームステージングは、下の画像のように、売却や賃貸を予定している物件に対し、室内に家具やインテリア、照明などを配置することで新築のモデルルームのような空間を作り出す演出手法です。
もともと中古住宅市場が活発なアメリカで誕生した販促手法で、ホームステージングを実施することにより、早期かつ高値での売却を実現することができると、日本でも積極的に取り入れられるようになっています。
ホームステージングを実施した物件は、家具などが配置されそこでの生活を具体的にイメージすることができるような物件写真を広告に採用することができるようになるうえ、内覧に来た人により良い印象を残すことができます。実際に、ホームステージングを売却活動に導入した場合、以下のような効果が得られるとされています。
- 魅力的な空間に演出された物件写真を広告に採用でき、ライバル物件との差別化により広告反響率が向上する
- 内覧した際には、入居後の生活を具体的にイメージさせることができ、購買意欲を高めることで早期の成約を後押しする
- プロが選定した家具などを配置することで、高級感のある空間となり、より高値での成約が期待できる
専門業者にホームステージングを依頼した場合、物件のターゲット層に最も好印象を与えられるような部屋に演出してもらうことができます。また、ターゲットが明確化することで、より効果的な広告展開が行えるようになり、反響率の向上によって早期に買い手を見つけられる可能性が高くなるのです。
もちろん、ホームステージングを実施したからと言って、売れなかったマンションが必ず売れるようになるとまでは言いませんが、早期売却や高値売却に確かな効果を発揮しているというデータが出揃っているため、無償譲渡や買取に出す前に試してみるのも良いかと思います。
まとめ
今回は、相続などでマンションを手に入れ、長期間売れ残ってしまっていることに悩んでいる方に向け、売れないマンションをどのようにして手放せば良いのかについて解説しました。
記事内でご紹介した通り、現状の日本の法律では、マンションが売れないことに困ったとしても、所有者が自分の意思のみで所有権を勝手に放棄するということは認められていません。そのため、売却や譲渡など、適切な手続きを行ったうえで所有権を移転しない限り、固定資産税などの維持コストの支払いや物件を管理する義務が所有者に残り続けてしまうのです。
マンションは、所有しているだけで毎年数十万円単位のお金が出て行ってしまいます。管理費や修繕積立金によっては年間100万円以上のお金が出て行ってしまう可能性もあるので、利用も活用も考えていない物件であれば、なるべく早く手放した方が良いです。そして、仲介で可能な限り高く売りたいと考えているなら、ホームステージングなどの対策の実施を検討しましょう。