住み替えでよくある失敗パターン！失敗を防止するための対策も紹介
住み替えとは、現在住んでいる住居の売却と新しく住むことになる新居の購入を同時並行で進める作業のことを指しています。
理想を言えば、現在住んでいる住居を高く売り、その売却益を使ってスムーズに新居を見つけるという流れを作れれば良いのですが、実際に住み替えを検討した時には「希望する価格で売りに出してもなかなか買い手が見つからない…」「住み替え先となる新居がスムーズに見つけられない」といった悩みを抱えてしまう人も少なくありません。
住み替えは、家の売却と購入を同時並行で進めていかなければならない作業のため、資金繰りに悩まされたり、売却活動が長引いて引っ越しが計画通りに進まなくなるといった失敗をする人が少なくありません。これから住み替えを検討しているという方は、こういった失敗をしないためにも、何が原因で住み替えに失敗するのかを情報としておさえておく必要があります。
そこでこの記事では、よくある住み替えの失敗パターンや失敗を防ぐための対策について解説します。記事内では、住み替えを成功に導くために非常に重要になる、現住居の売却をスムーズに進めるための対策も併せて紹介するので、ぜひ最後まで読んでください。
よくある住み替えの失敗パターンとは
それでは、住み替えの失敗でよくあるパターンについて解説していきます。冒頭でご紹介した通り、住み替えとは「現在の住居を売って、新居を購入する」ということを指しています。言葉だけを聞くと、非常に単純な商取引で、「これに失敗する人なんていないのでは？」と感じてしまうかもしれません。
しかし実は、家の売却と購入を同時並行で進めていくことは想像以上に難しく、以下のような失敗パターンにはまってしまう人が少なくないとされているのです。
失敗① 資金難に陥る
住み替えの失敗パターンで多いのは、新居の購入のための資金が不足して、住み替え先の物件に不満を感じてしまうようになるというものがあります。例えば、住み替えでは、以下のような事が原因となり、資金不足に陥る可能性があります。
- 想定していたよりも売却価格が安くなった（現住居の売却価格の見積りが甘い）
- 不動産の売却・購入にかかる諸費用を見落としていた
- 買い先行で住み替えを進めた結果、二重ローンの状態に陥った
- 住み替えローンの審査に通らなかった
住み替えは、現住居の売却で得た資金をもとに、住み替え先となる新居を購入します。つまり、現住居の売却において、「この価格で売れるだろう」という見積もりが甘かった場合には、新居の購入のための資金が不足してしまうという問題に発展する可能性があるのです。中古住宅の売却価格については、ある程度の相場のような物がありますが、市場の動向なども関係するため、必ず相場通りの価格で売れるとは限りません。当然、相場価格よりも安い価格でしか買い手が見つからないという状況に陥ると、新居の購入資金が不足する可能性があります。
他にも、不動産の取引に関する知識があまりない方の場合、売却や購入に際する「諸費用」のことが頭から抜け落ちていて、想定通りの価格で売却できたのに、資金計画が狂ってしまうというケースがあります。不動産の売却や購入に際しては、どちらも諸費用と呼ばれるお金がそれなりにかかるため、資金計画の中にきちんと含めておかないと、後々の資金不足を招く恐れがあります。
さらに、住み替え先となる住居の購入に利用しようと考えている「ローン」の問題も見落とすことができません。不動産の売買は、非常に大きなお金が動く取り引きとなるため、多くの場合、現金ではなく住宅ローンの使用を想定しているはずです。ただ、住み替えにおいては、買い先行と呼ばれる方法を選択した時に、現住居のローンと新居を購入するためのローンの返済が重なってしまうことがあるのです。この状態が、いわゆる「二重ローン」と呼ばれるものです。これは、すぐに売れると予想していた現住居について、なかなか買い手が見つからなくて、売却活動中に新居のローンの支払いがスタートするという状況です。当然、ローンの返済が二重になる期間が生じてしまうので、返済負担が非常に大きくなってしまいます。
なお、住宅ローンの支払いがまだ残っている物件を売却して住み替えを検討しているという場合、現住居のローンは「売却益で完済する」という方法が一般的です。ただ、売却代金だけでは完済できない場合もあり、この場合は、自己資金で完済するもしくは住み替えローンを組むことになります。住み替えローンは、新居の購入にかかるお金以外の費用もまとめて借り入れることができるローンで、現住居の残債を完済するための資金も一緒に借りることができます。しかし、借入金額がどうしても大きくなってしまうことから、通常の住宅ローンなどと比較すると、審査が厳しくなる傾向にあります。そのため、住み替えローンを前提として住み替え計画を立てていた時には、審査で躓いて計画そのものが頓挫してしまう…という失敗があるので注意しましょう。
住み替えに関しては、単に家を売るだけでなく、新居の購入もしなければならないので、資金計画はしっかりと立てなければならないと考えてください。
失敗② 現在の住居が長期間売れ残る
二つ目の失敗は、現住居の売却に苦戦してしまうというものです。先程紹介した通り、住み替えは、現住居の売却と新居の購入を同時並行的に進める行為を指しています。つまり、現住居の売却が上手く進まないケースは、住み替え計画の失敗に直結するのです。例えば、現住居の売却で得た資金を使って、新居の購入頭金を作ろうと考えている場合、売却が完了しないと新居の購入に動くことができないため、住み替えはいつまでたっても完了しないです。
現住居の売却に苦戦する理由の多くは、売り出し価格が「高すぎる」という理由です。誰でも大切なマイホームを売却するわけなので「できるだけ高く売りたい」と考えるものです。しかし、市場相場とかけ離れて高い売り出し価格を設定すると、購入希望者が現れずに、売却活動が長期化する結果となります。この場合、さらに以下のような問題に発展します。
- 内覧対応など、売却活動の負担がかかり続ける
- 現住居の維持コストがかかり続ける（固定資産税や修繕費など）
- 物件の価値が低下して、さらに売れにくくなる
- 住み替えのスケジュールを変更せざるを得なくなる
マイホームの売却では、誰でも「少しでも高く売りたい」と考えるはずです。しかし、買い手が見つからないような高い値付けをしてしまうと、長期間売れ残ってしまい、売却可能額はさらに下がっていく恐れがあるのです。不動産の価格は、築年数が大きく影響するため、売却活動が長期化することで、築14年だったものが築15年になると、それだけで価値が下がります。また、売却活動中は、家の維持費がかかり続けてしまうことになるため、現実的なコスト負担もかさんでしまいます。
つまり「高く売りたい」という考えが、結果的に住み替えを検討している人にとって「大きな損」を招いてしまう訳です。当然、このような状況に陥ると、住み替えは失敗と言えるでしょう。なお、予定していた期間で現住居が売れなかった場合、住み替えスケジュールそのものを組み直さなければならない可能性があります。この場合、お子様の学校の関係などが出てきてしまうため、大きな問題に発展する恐れもあります。
不動産の売却は、「スムーズに買い手を見つける」ということが、売主にとって最もお得になると言えます。したがって、無理に高値での売却を目指すのではなく、相場を把握したうえで、適切な売り出し価格を設定することが大切と考えてください。
失敗③ 購入と売却のタイミングが合わない
住み替えは、現住居の売却と新居の購入について、うまくタイミングを合わせなければいけません。売却と購入のタイミングがズレすぎると、住み替えに対してさまざまな負担がかかってしまうからです。しかし、実際の住み替えでは、このタイミングが合わなかった…という失敗パターンが多いです。
ちなみに、住み替えについては、現住居の売却を先行させる「売り先行」と新居の購入を先行する「買い先行」の二つのパターンがあります。そして、どちらの方法でも、売却と購入のタイミングが合わなくなるケースがあるのです。ここでは、タイミングが合わない要因について紹介します。
- 売り先行について
売り先行の場合、現住居の引渡しと新居への引っ越しタイミングをうまく合わせる必要があります。例えば、現住居の引渡しまでに新居が見つからなかった…というケースでは、一時的に仮住まいを用意しなくてはならなくなります。この場合、仮住まいの家賃や余計な引っ越し費用が掛かってしまうことになるので、住み替えの資金計画が狂ってしまうことになります。 - 買い先行について
買い先行における失敗については、先ほど紹介した二重ローンの状態に陥るという状態が考えられます。新居を購入したのに、現住居がなかなか売れなかった場合、両方のローンの支払い負担が重なってしまいます。
現住居の売却と新居の購入タイミングが合わないという失敗は、想像以上のコスト負担が生じてしまい、資金計画が狂ってしまいます。さらに、資金難に陥ったことでパニックになり、「早く新居を決めなければ」「早く買い手を見つけなければ」と焦ってしまい、ダメージがさらに拡大する恐れもあります。例えば、現住居の売却を急ぐあまり、過剰な値下げをしてしまう、無理な値引き交渉にのってしまうといった状況に陥り、大切な資産を損なってしまう可能性があるでしょう。また、「早く新居を決めなければ」と焦った時には、希望条件に合わない新居を購入してしまい、後悔の念を抱えながら住まなければならないなど、最悪な結果を招く恐れもあるのです。
住み替えの失敗を防ぐためには、売却と購入のタイミングをできるだけ合わせるということが非常に重要なので、適切な住み替え計画を立てていきましょう。
住み替えを成功させるためのポイント
それでは、上記の失敗パターンを踏まえたうえで、住み替えを成功させるためにはどうすれば良いのでしょうか？
住み替えは、家族が毎日を過ごすことになる住まいの問題なので、絶対に失敗は防がなければいけません。住み替えを成功させるためには、やはり失敗パターンから学び、失敗しないための対策を事前に打つことが大切になるのです。ここでは、理想の新居を手に入れるため、住み替えの失敗を防ぐ対策をいくつかご紹介します。
①資金計画をしっかりと立てる
住み替えは、やはり資金計画が重要です。単に家を売る、家を買うだけでなく、両方の取引を同時並行させなければならないため、より綿密な資金計画が大切になるのです。想定よりも売却価格が安くなるだけで、新居の購入のための資金が不足するといった問題に発展しかねません。したがって、以下のようなポイントをおさえながら、住み替え時の資金計画を立てていきましょう。
- 現住居の売却価格について
住み替え先の購入は、現住居の「売却で得たお金」が資金源となります。そのため、現住居が「いくらで売れるのか？」を正確に把握することが大切です。大切なマイホームを売るわけなので「少しでも高く売れたらうれしい」と考えますが、資金計画を立てる際には「この金額で売れてほしい」という希望額ではなく、市場相場に沿った現実的な売却可能額で予算を組みましょう。 - 諸費用について
先程も紹介しましたが、不動産の売却も購入も、さまざまな諸費用がかかります。「家がいくらで売れるか？」「新居の購入にいくらかかるのか？」など、物件そのものの価格だけに注目すると、いざという時に資金不足に陥りやすいです。したがって、現住居の売却と新居の購入について、それぞれどのような費用がかかるのか調べ、予算に組み込みましょう。諸費用が分からない場合、不動産会社などに相談すると良いです。 - 新居の購入予算を決めておく
現住居の売却価格と住み替えの諸費用が把握できれば、新居の購入にいくらぐらい使えるのかが分かるはずです。なお、住宅ローンを利用する場合は、現在の借り入れなどもきちんとリストアップし、「いくらまでなら安全に借りられるか？」を確認しておきましょう。 - 返済計画について
住宅ローンの返済がまだ残っている住居を売却する場合、売却代金で残債を完済できるのかが重要です。完済できない場合、自己資金で完済するか住み替えローンを利用しなければいけません。資金計画は、住み替え完了後の返済計画もきちんと立てておかないと、後々困った状況に陥る可能性があります。
先程も紹介した通り、住み替えは、ちょっとしたことで計画が崩れてしまい資金不足に陥る可能性があります。現住居がいくらぐらいで売れるのかなどについては、事前に正確な予想をたてることはなかなか難しく、資金計画の立案はかなり難易度が高いと言えます。そのため、自分たちだけでは綿密な資金計画が立てられるか不安…という方は、専門家に相談してフォローしてもらうことをおすすめします。
②適切な売り出し価格を設定する
現住居の売却に関しては、住み替え計画の根幹をなす部分となります。想定していた価格よりも低い価格でしか売れなかった…という場合、その時点で住み替え計画の変更を余儀なくされる可能性があります。また、物件を売りに出したのに、なかなか購入希望者が現れず、売却活動が長期化したという状況も、その後の住み替えの流れにズレが生じてしまうことになります。
現住居の売却について、想定した通りの価格とタイミングで売却を成功させるには、「適切な売り出し価格を設定する」ということが非常に重要です。住み替えに失敗するケースでは、「少しでも高く売りたい」という希望を優先して、市場相場よりも高い価格を付けて売りに出していたというケースが多いです。
現在の不動産市場では、物件探しをするときにはインターネット上の不動産ポータルサイトを活用するのが一般的となっています。この場合、市場相場よりも高い価格を付けて売りに出すと、どうしても買い手がつきにくくなってしまうのです。もちろん、より高く売却するための対策などもありますが、基本的には、市場相場に合わせた売り出し価格の設定がスムーズな売却を実現するには重要な要素となるのです。不動産ポータルサイトでは、顧客側がエリアや予算などを指定することで、物件の絞り込みを行います。この際、相場よりも高い売り出し価格を設定していると、一覧表示されるライバル物件の質が高くなり、あなたが売りに出した物件が陳腐化することで売れにくくなるのです。
また、高い売り出し価格で長期間売れ残ってしまうと、不動産ポータルサイト内での掲載順位が徐々に下落していき、物件探しをしている人の目につきにくくなる、「長く売れないということは問題がある物件なのでは？」と言った不信感を持たれてしまうことで、余計に売れにくくなる恐れがあります。
現住居の売却をスムーズに進めたい場合には、類似物件について、直近の成約価格がどれぐらいなのか、またライバルとなる物件がいくらぐらいで売りに出ているのかを調べ、適切な売り出し価格を設定することが大切です。
売却と購入のタイミングについて
住み替えの失敗を防ぐためには、現住居の売却と新居の購入について、きちんとスケジュールを立て、タイミングを合わせるということが大切です。先程紹介した通り、売り先行で住み替え先の新居の購入が遅れると、仮住まいの家賃や引っ越し代など、余計なコストがかかってしまうことになります。その逆に、買いを先行させたのに、現住居が売れなかった時には、二重ローンの返済負担に悩まされてしまう可能性があるのです。
したがって、住み替えを成功させるためにも、以下のようなポイントを意識しながら、的確なスケジュールを組んでおきましょう。ちなみに、住み替えスケジュールに関しては、最初に決めたスケジュールを必ず守らなければいけないわけではなく、必要に応じて変更を加えながら慎重に進めれば良いです。
■売却と購入のタイミングについて
住み替えでは、現住居の売却と住み替え先となる新居の購入タイミングを合わせる必要があります。このタイミングに大きなズレが生じてしまうと、余計なコストが発生する、二重ローンに苦しむなど、さまざまなデメリットが生じます。
綺麗にタイミングを合わせることはなかなか難しいですが、売却や新居の購入を相談する仲介会社のアドバイスを受けながら、タイミングを合わせるようにしましょう。
ちなみに、売却と購入のタイミングを合わせなければならないとはいえ、新居選びに妥協するのはおすすめできません。住み替え先となる新居は、その後何十年先も住み続けることが想定されるため、焦って希望に合わない物件を購入してしまうと、後悔の念を抱えたまま生活しなくてはならなくなります。したがって、住み替えの失敗を防ぐためにも、以下のような事を心がけながら丁寧に新居選びを進めましょう。
- 内覧は複数回行い、物件そのものだけでなく周辺環境もしっかり確認する
- 内覧は、異なる時間帯や曜日に足を運び、日当たりや騒音、交通量などをチェックする
- 住みやすさの確認をするため、最寄駅から物件まで実際に歩いてみる
住み替え先の新居を選ぶときには、家族全員の希望をピックアップしたうえで、新居に求める条件の優先順位を決めておきましょう。「譲れないこと」「妥協できること」が明確になっていれば、物件選びの基準が明確化し、正しい選択がしやすくなります。
■売り先行か、買い先行かを決めておく
住み替えは、現住居の売却と住み替え先となる新居の購入を同時並行的に進めます。ただ、同時並行で進めるとはいえ、売却と購入のタイミングを完全に一致させることは非常に困難です。したがって、住み替えに際しては、手持ち資金などの状況に合わせて、売りと買いのどちらを先行させるべきか、あらかじめ決めておく必要があります。売り先行と買い先行、それぞれの特徴は以下のような感じです。
- 売り先行
現住居の売却が決まってから新居を探す方法です。売却額が決まっているため、新居に使える資金が明確になります。ただ、新居が決まるまでは、一時的に仮住まいが必要になります。 - 買い先行
住み替え先となる新居の購入を先に進める方法です。新居選びにじっくりと時間をかけられる、仮住まいが不要になるのがメリットです。ただ、ローンが残った物件を売却する場合、一時的に二重ローンの状態になる可能性があります。
資金的な問題があるケースや資金繰りに関する失敗をしたくない人は、売り先行の方が安心と言えるでしょう。売りを先行させれば、売却で得たお金を新居の頭金にでき、新居に使える予算が明確になるため、後からローンの返済額に悩まされる心配などもありません。もちろん、状況によって「どちらが良いのか？」は変わるため、自分の状況に合わせて最適な方法を選ぶと良いです。
住み替えに際する家の売却にはホームステージングがおすすめ
それでは最後に、住み替えに際して、現住居の売却をスムーズに進めるための対策についてもご紹介します。ここまでの解説で分かるように、住み替えを成功させるためには、現住居の売却が非常に重要になります。
現住居の売却で、想定よりも安い価格でしか売れなかった場合には、新居の購入に使える資金が少なくなるため、希望通りの新居を手に入れることができなくなります。また、スムーズに買い手を見つけられなかった時には、新居の購入になかなか動けなくなる、買いを先行させていた場合には、二重ローンに苦しむことになるなど、さまざまな弊害が生じてしまうのです。
それでは、住み替えの成功を握る現住居の売却について、この工程を成功させるにはどのような対策を打てば良いのでしょうか？実は、昨今の不動産市場で注目を集めるようになった、ホームステージングと呼ばれる方法が非常に有効なのです。そこでここでは、住み替えに際する現住居の売却にホームステージングが有効な理由について簡単にご紹介します。
ホームステージングとは？なぜ住み替えの失敗を防げる？
ホームステージングの詳細については、「ホームステージングで家が売れる理由！欧米との取り扱いの違いもご紹介」など、サイト内の別記事で解説しているので、そちらも併せてご確認ください。
ホームステージングは、簡単に紹介すると、売却や賃貸を予定している物件に対し、室内に家具やインテリア、照明や植物などを配置することで、内覧者がより魅力的に感じるような空間を作り出す演出手法のことを指しています。購入希望者が内覧に足を運んだ時、室内に家具などが配置されていることで、入居後の生活動線や家事動線を具体的にイメージさせることができ、購買意欲を高めることができるとされているのです。ホームステージングについては、実際の実施例を見ると分かりやすいので、以下に弊社の対策事例をいくつかご紹介します。
■ホームステージング前後の画像①
■ホームステージング前後の画像②
■ホームステージング前後の画像②
上画像を見ればわかる通り、ホームステージング前後で物件の印象は大きく変わるはずです。ホームステージングを実施すれば、内覧時の印象を大きく向上させることができるので、スムーズな成約が期待できるようになるのです。また、ホームステージングを実施すれば、魅力的な物件写真を用意することができるようになるので、広告に掲載する写真の質が向上し、反響率も高めることができます。家の売却は、実際の物件を見てもらわなければ、成約に至ることができないので、広告反響率の向上が期待できるホームステージングがどれほど有効な対策なのか良く分かるはずです。
そして、このホームステージングという販促手法については、不動産の売却において非常に大きな効果を発揮しているということが、データとしても揃ってきています。実は、一般社団法人日本ホームステージング協会が、毎年ホームステージングに関わる実態調査を行っていて、不動産の売却においては、「高値での売却」「早期の売却」に確かな効果を発揮していることが分かるデータが出揃っているのです。
ここでは、ホームステージング実施の効果について、実際のデータもご紹介しておきます。
まず、ホームステージングを実施したことで得られたメリットは何かを質問した時の回答については、以下の通りとなっています。
- 内覧時の印象が向上した：37.4%
- 成約スピードが向上した：36.8%
- 家賃・販売価格を下げずに募集できた：28.1%
- 競合物件との差別化ができた：28.1%
- 家賃・販売価格を上げても成約できた：27.5%
- 広告、写真映えが良くなった：22.2%
上記の通り、ホームステージング実施によるメリットについては、物件がより早く、より高く売れるようになったことをあげている方が多いという結果が出ているのです。また、ホームステージング前後の売却にかかった日数についても、以下の通り、多くの物件で「成約までの期間が短くなった」と回答されています。
- 大幅に短縮した（1カ月以上）：18.6%
- 少し短縮した（1週間～1カ月未満）：51.3%
このように、約7割の物件で物件の売却期間が短縮できたという結果が出ています。
先程から紹介している通り、住み替えの失敗を防ぐためには、現住居の売却において「想定通りの価格で買い手を見つける」「新居の購入とタイミングを合わせる」ということが非常に重要です。そう考えると、より高値で、また早期の成約に導くことができるホームステージングは、まさに住み替えの失敗を防ぐための対策として最適と言えるでしょう。
データ参照：ホームステージング白書2024年
まとめ
今回は、住み替えでよくある失敗パターンと、住み替えに失敗しないためにおさえておくべきポイントについて解説しました。
住み替えは、現住居の売却と住み替え先となる新居の購入を同時並行的に進めなければならないため、やるべきことが多すぎて後から後悔するような状況に陥ってしまう人が多いです。これから、家の住み替えを検討しているという方がいれば、記事内でご紹介したよくある失敗パターンからきちんと学び、住み替えを成功させるために何が必要なのかをよく考えてみましょう。
なお、住み替えに際しての現住居の売却は、高値かつ早期の成約を後押ししてくれるホームステージングが非常に効果的です。家の売却がスムーズに進めば、新居の購入に使える資金やスケジュールに余裕ができると思うので、ぜひ利用を検討してみてはいかがでしょう。