以前、別のコラムで、ホームステージングが賃貸物件の空室対策として非常に有効な手段として注目を集めているという情報をご紹介しました。ホームステージングは、もともと中古住宅の売却を有利に進めるための手段として欧米で誕生したのですが、部屋の中を家具やインテリアで装飾し、内見した人により良い印象を与えることができるという効果は、当然、賃貸業界でも有効に働くのです。

特に、賃貸物件を探す時には、スマホやパソコンで不動産検索サイトにアクセスし、ズラッと並んだ物件写真の中から希望に見合う物件を探すのが一般的となっている現在、そのポータルサイト内に家具などが配置されたホームステージング済み写真を掲載できるのは非常に有利に働きます。空室状態のガランとした物件写真と比較すると、家具やインテリアがあることでそこでの生活が写真を見ただけでイメージできるため、他の物件よりも目立つことができ、内見希望の相談が増えることが予想されるからです。

ただ、ホームステージングと呼ばれる手法は、日本ではまだまだ知名度が低いという状況なので、「入居者が早く見つかるかも！？」と言われても具体的に何をすれば良いのかが分からないという声が多いです。そこでこの記事では、賃貸物件におけるホームステージングの基礎知識を解説していきます。

賃貸物件にホームステージングを施すメリットとは？

それではまず、不動産の売却ではなく、賃貸を考えている物件に対してホームステージングを行う場合のメリットについて解説します。ホームステージングとは、売却や賃貸を考えている物件に対して、部屋の中を家具やインテリア、観葉植物などで装飾するという対策を指しています。部屋中をお洒落に装飾することで、内見に来た人に良い印象を持ってもらえるだけでなく、部屋のサイズ感なども分かりやすくなるため入居後の生活をイメージしやすくなるという効果が期待できるとされています。

ホームステージングは、日本でも年々その注目度が高くなっており、専門業者が取り扱うサービス内容も多様化しています。ホームステージング会社によっては、単に家具などを配置するだけでなく、ハウスクリーニングや不用品の回収、既存家具の一時預かりなど、顧客の状況に合わせたサービスを提供するようになっています。なお、「ホームステージングの詳細がもっと知りたい！」という方は、以前別のコラムで基礎知識を解説しているので、「ホームステージングとは？その効果や具体的な実施方法をご紹介！」も併せて確認してみてください。

ここでは、賃貸物件に対して、ホームステージングを行った時に考えられる代表的なメリットをご紹介します。

メリット1　不動産検索サイト内で目立ちやすくなる

冒頭でご紹介したように、インターネットが広く普及した現在では、物件探しをする際には、不動産会社の窓口に行く前に不動産検索サイトで希望の物件を探すのが当たり前になっています。不動産検索サイトを利用すれば、エリアや導入されている設備などで希望する物件を絞り込むことができ、気に入った物件を取り扱っている仲介会社に直接問い合わせすることができるようになるので、物件探しの手間を大幅に省くことができるのです。

ただ、不動産検索サイト内に掲載される物件情報は、その多くが部屋の中に何も置かれていないガランとした室内画像となっています。そのため、写真を見ただけでは、部屋のサイズ感や魅力が伝わりにくく、本来はユーザーの希望にピッタリの物件なのに、見落とされてしまう…なんてことが多くなるのです。不動産検索サイトは、非常に便利なシステムなのは間違いありませんが、一覧表示される物件がどれも似通っているため、同じような方法で物件情報を掲載しても、たくさんの物件に埋もれてしまい目に留まりにくくなります。中には、家主さんが自分で部屋の中を撮影して掲載している物件情報もあるのですが、撮影する時間や天候が適切でなく、薄暗い画像となってしまい、悪印象を与えてしまっているなんてケースもあるのです。

ホームステージングの実施は、このような不動産検索サイト内で他の物件と差別化ができるという点が大きなメリットになります。一覧表示される物件情報の中で、一つだけ家具などがきちんと配置され照明などで彩りが加えられている物件情報があれば、家具などが一切ない部屋の写真よりも目を惹きやすくなります。そのため、物件の詳細ページまできちんと開いてもらえる可能性が高くなるという効果が期待出来ます。
当然、不動産検索サイトの中で他の物件よりも目立つことができれば、内見希望の問い合わせの増加が期待でき、速やかに借主を見つけられる可能性が高くなります。

メリット2　内見した人が入居後の生活をイメージしやすくなる

賃貸物件でのホームステージングの実施は、内見に来た人が入居後の生活をイメージしやすくなるという点です。

賃貸物件に入居したことがある人ならわかると思いますが、内見時に家具やインテリアが一切ない部屋を見学しても、部屋のサイズ感や雰囲気をつかみにくく、入居後にそこで暮らすイメージが湧きません。本来は、希望に見合う魅力的な物件だとしても、家具などが無くガランとした室内では、物件の本来の魅力に気付くことができず、契約の決め手がないため別の物件に行ってしまう可能性が残ってしまうのです。

一方、ホームステージングを実施した物件は、部屋の中がお洒落な空間にコーディネートされていることから、そこでの明るい生活をイメージさせることができるようになります。また、どのようなサイズの家具が配置できるのかも目で確認することができるので、内見時の第一印象が良くなるという効果が得られるのです。
賃貸物件の内見は、入居後のそこでの生活をイメージしてもらえるかどうかが制約の可能性に関係してくるとされているため、早期に借主を見つけられるホームステージングは非常にありがたいサービスになっていくと思います。

メリット3　内見時に物件のデメリットが目立ちにくくなる

ホームステージングは、物件の印象を良くするだけでなく、物件に存在する弱点やデメリットと目立たなくさせるというメリットも存在します。

たとえば、築年数が経過した古い物件は、空室状態で内見した際、その古さばかりが目立ってしまうためマイナスな印象を与えてしまう可能性があります。そのような物件では、古さをモダンなインテリアなどを配置することで、おしゃれな印象を与えることができ、内見した人の印象を一新させる効果が期待できるのです。
また、部屋の狭さが弱点になる物件の場合、明るい色のカーテンやスリムな家具を各所に配置することで、視覚的な部屋の狭さを緩和させることも出来るようになります。

物件のデメリット面をそのままの状態にしておくと、内見希望はあるものの制約に至らず、長期間空室状態が続くなんてことになるケースが多いです。ホームステージングは、物件に存在するデメリットを上手に隠すことができるうえ、その物件が持つ別の魅力を引き出すことで、成約率の向上が期待できるのです。当然、成約率が向上すれば、空室期間が短くなるため、賃貸経営者にとっては非常に大きなメリットになるはずです。

ホームステージングが向いている物件は？

ホームステージングは、不動産の売却だけでなく、賃貸物件に対してもさまざまなメリットがあると分かっていただけました。不動産検索サイトをほとんどの方が利用するようになった現在では、ファーストアプローチで他の物件と差別化ができ、内見者数を大幅に増やすことが期待できるというのは非常に大きなメリットです。

それでは、ホームステージングの実施がおすすめできるのはどのような賃貸物件なのでしょうか？どのような物件でも、ホームステージングの実施は一定の効果があると見込まれるのですが、特に導入が向いている物件の種類もあるのです。ここでは、ホームステージングを実施すべきと考えられる物件の種類とご紹介します。

①単身者向けの賃貸物件

賃貸物件の中でも、ホームステージングとの相性が特に良いのが、1Rや1Kなどの単身者向け物件です。このタイプの物件は、学生やサラリーマン、ワーキングウーマンなどがターゲットになるなど、対象となる入居者が絞り込みやすいため、適切な対策を施しやすいのです。

ホームステージングは、想定する入居者の性別や年齢など、しっかりとペルソナを設定したうえで、対策を検討していくとより大きな効果を発揮しやすいです。そのため、入居希望者の層がはっきりしているという点は、非常に大きなメリットになるのです。もちろん、性別などでインテリアの好みなどは異なるでしょうが、単身者向け物件の場合、どちらにしてもお洒落な印象を与えるようなコーディネートを取り入れることで、好印象を与えやすいです。

さらに、単身者物件は、ファミリー向け物件と比較すると、ライバルとなる物件の数も多いです。そのため、不動産検索サイトで絞り込みなどを行ったとしても、数百単位の物件が並んでしまうことになるのです。その際、家具などが置かれていない物件の方が多いのが現状ですし、ホームステージングを施しておけば、ファーストアプローチの段階で他の物件と差別化ができ、問合せ数が多くなると期待できます。

単身者物件は、ターゲット層が最初からある程度絞り込まれている、さらにライバル別件が多いという特徴から、ホームステージングによる差別化が効果を発揮しやすいです。

②子育て世帯向けの物件

子育て世帯をターゲットとした物件もホームステージングが効果を発揮しやすいです。

子育て世帯は、必要になる家具や荷物の量がどうしても多くなってしまうため、内見時には入居後の具体的な生活をイメージしながら物件選びを進めます。その際、家具やインテリアなどが何も置かれていない状態ならどう感じるでしょうか？家具などが何も置かれておらず、入居後の生活がイメージしにくい物件の場合、「確かに綺麗な物件で立地も良いけど、決め手がない…」となってしまいやすく、成約に至らない可能性が高くなるのでしょう。

一方、そこでの家族の生活を具体的にイメージできるようホームステージングを施しておけば、必要になる家具や荷物の置き場所なども判断しやすくなります。例えば、家族が一緒に使えるテーブルやチェアを配置すれば、そこで食事をしている姿をイメージすることができます。また、リビングなどに大きなソファーやテレビを配置しておけば、リラックスした家族の姿がイメージできるかもしれませんね。

ホームステージングは、そこでの暮らしを具体的にイメージさせることができるため、他の物件と比較すると、内見した人に強い印象を残し、魅力的だと思ってもらうことができます。

③特殊な入居条件がない物件

賃貸物件の空室対策では、入居条件を検討するという方法が人気になっています。例えば、「ペット可」や「防音室付き物件」「外国人可」など、住まいに特定の条件を求めている人をターゲットにするという方法です。

ホームステージングは、これらの特殊な入居条件をかなえられるタイプの物件は不要と考えられます。というのも、「ペット可」や「防音室付き」といった条件は、その時点で他の物件との差別化ができているためです。例えば、大手不動産検索サイトで「大阪市の賃貸住宅」で絞り込みを行うと539,465件の物件情報が表示されます。そして、ここに「ペット相談」という条件を加えると161,881件まで物件数が少なくなるのです。特殊な入居条件をかなえられる物件については、それだけで入居希望者が殺到するため、コストをかけてまでホームステージングを施す必要性はそこまでないと言えるでしょう。

しかしその一方、入居条件で差別化ができない物件については、数多くのライバル物件の中から選んでもらわなければならないため、ホームステージングの実施など、何らかの工夫が必要といえます。ホームステージングを施せば、数十万という物件が並ぶ中で自分の物件が目に留まりやすくなるため、空室期間を短くすることが期待できるでしょう。

賃貸物件でホームステージングを実施する時の注意点とポイント

それでは最後に、賃貸物件でホームステージングを実施する際の注意点や効果を出すためのポイントをご紹介します。ホームステージングは、専門のホームステージング会社に依頼しなくても、DIYで対策を施すことも可能です。しかし、費用対効果や作業の手間のことなどもしっかりと考慮し、どの方法が自分に適しているのかは慎重に検討しなければいけません。

ここでは、ホームステージングの実施を検討した時に考慮したい注意点と、実施する際に効果を出すためのポイントをいくつかご紹介します。

賃貸でホームステージングを行う時の注意点

物件の魅力を引き出してくれるホームステージングですが、導入を考えた時には以下のようなポイントに気を付ける必要があります。

■費用がかかってしまう

ホームステージングは、DIYで行う、専門業者に依頼する、どちらのケースでもそれなりの費用がかかってしまう点に注意が必要です。

たとえば、DIYでホームステージングを実施する場合、部屋の中に配置する家具やインテリア、観葉植物や照明機器などを購入しなければいけません。物件をお洒落に見せるために配置する物なので、使い古したインテリアなどを設置するわけにはいかず、物件のターゲット層に合わせてトレンドのアイテムを用意しなければならないのです。さらに、物によっては、部屋の中に搬入・配置するために費用がかかってしまうこともあるでしょう。一度購入した家具やインテリアは、繰り返し使う事が出来ますが、初めてホームステージングを行う場合は、初期費用として数十万円単位の費用がかかってしまうこともあります。

専門業者にホームステージングを依頼すれば、部屋の中に設置する家具やインテリアについて、レンタルで対応することが可能です。しかし、家具のレンタル代を含めて、対策を依頼するために数万～数十万円程度の費用がかかってしまうのは違いありません。賃貸でのホームステージングは、空室を埋めるために効果的とされるものの、それにかかる費用が適性かどうかは慎重に判断しなければいけません。

■DIYで実施する場合、手間と時間がかかる

専門業者に依頼すれば、それなりの費用は掛かるものの、物件のターゲット層に最適なホームステージングプランを作成してくれた上、家具の搬入や設置、成約後の家具の撤去など、すべての作業を業者に行ってもらうことができます。打ち合わせなどにある程度時間は取られるものの、手間のかかる作業を自分で行う必要はありません。

しかし、DIYでホームステージングを実施する場合、家具を選ぶことから始まり、物件への搬入、配置、さらに成約後は家具を撤去して搬出しなければならないなど、かなりの手間と時間がかかる作業となります。当然、家賃収入のことを考えると、成約後はできるだけ早く入居してもらった方が良いため、作業はスピーディーに行わなければいけません。

DIYによるホームステージングは、費用はおさえられるものの、全ての作業を自分たちで行わなければならないため、手間と時間がかかる点に注意しましょう。また、部屋のコーディネートに関する知識がない人が実施した場合、見当違いな対策となってしまい、手間をかけて実施したホームステージングなのに、何の効果も得られなかった…なんてことになるケースもあります。

■効果が必ず出るとは限らない

賃貸におけるホームステージングの実施は、不動産検索サイト内で他物件と差別化ができ、さらに内見に来た人に良い印象を与えやすくなるため、空室期間を短くすることができると期待されています。実際に、ホームステージングの効果に係わる調査では、賃貸はもちろん売却についても成約までの期間が短くなったというデータがあります。

ただ、ホームステージングを実施したからと、「必ず効果が出る」と断言できるわけではない点に注意しましょう。先ほど紹介した調査データでは、賃貸物件にホームステージングを実施した人の約95%の方が効果を実感したという結果になっているので、多くの場合、良い効果をもたらすと考えて良いでしょう。しかし、プロに依頼してホームステージングを実施しても、効果を実感できなかったと答えている方がいるのも事実なのです。

さらに、DIYでホームステージングを実施した場合は、プロが行う対策よりも程度が低くなる可能性があるため、効果が得られない可能性はもう少し高くなると考えられます。

ホームステージングを実施する際のポイントについて

それでは、ホームステージングを実施する際に、効果的な対策になるようおさえておきたいポイントについてもいくつかご紹介します。なお、ここで紹介する実施のポイントは、DIYでホームステージングを行おうと考えている方に向けての情報です。専門のホームステージング会社に相談する場合、プロが対策を実施するので、以下に紹介するようなことは当然織り込み済みです。

■予算・期間・ターゲットをしっかりと決める

ホームステージングを行う時は、予算や期間、ターゲットをきちんと決めることが大切です。

たとえば、物件のターゲット層を決めずにやみくもに家具やインテリアを設置したとしても、内見時に良い印象を持ってもらうことはできません。賃貸物件は、立地や間取り、築年数などからターゲットとなる性別や年齢層などがある程度決まっていると思うので、ホームステージングを行う前に、ペルソナをきちんと設定し、効果を発揮するホームステージングの計画を立てると良いです。

ターゲット層が決まれば、準備しなければならない家具やインテリアなども決まってきますし、ホームステージングを実施するために必要なコストなども計算できるようになるでしょう。ただ、コストをかけすぎてしまうと、賃貸経営を圧迫する恐れがあるので、入居者が見つかるまでの期間を想定し、そこに掛けられる予算もしっかり算出することが重要です。

■設置する家具を選ぶときのポイント

家具は、物件のイメージを決める非常に重要な要素になります。したがって、ホームステージングを実施する際は、色合いやデザインなどにこだわって、インテリアや家具を選びましょう。

ホームステージングの実施段階になっていれば、ターゲット層もきちんと定めているはずなので、どのような家具を配置すれば、その人が生活をイメージしやすくなるのか検討すると良いです。

なお、家具の色合いなどに関しては、壁紙や天井の色から逆算していくと、統一感も出しやすいです。

■植物や小物を取り入れる

ただ単に家具を配置するだけでは、シンプルな空間になりすぎて、内見に来た人がそこでの生活をイメージしにくいです。家具などが置かれていない空室状態よりはマシだと思いますが、おしゃれな生活は思い浮かばない…となってしまう人が多いはずです。

したがって、ホームステージングで空間づくりを行う際には、家具だけでなく、小物や植物などを取り入れるようにしましょう。もちろん、小物などを置きすぎてしまうと逆効果になるのですが、アクセント的に配置すれば、より印象的な空間にすることができます。

ホームステージングを実施した際は、家具や家電と小物などのバランスをチェックし、小物が主張しすぎていないか確認しましょう。部屋全体として見た時、バランスが悪いと感じたら小物を減らして調和をとるようにしましょう。

■照明をうまく使う

ホームステージングでは、照明をうまく利用することが意外に重要です。照明は、使い方によって部屋の印象を大きく変えることができますし、部屋の雰囲気づくりにとても役に立つのです。

たとえば、しっかりとカラーコーディネートや配置する家具のデザインなどにこだわったとしても、照明の明るさなどが雰囲気に合わなければ台無しになってしまいます。したがって、スポットライトなども活用しながら、部屋の中の雰囲気づくりをしっかりと行うようにしましょう。

ちなみに、照明は、機器の形だけでなく、灯りの色も意識して、配置する場所や数を検討すると良いです。

まとめ

今回は、賃貸物件に対するホームステージングの基礎知識について解説しました。

ホームステージングは、もともと中古住宅市場が活発なアメリカで誕生したもので、不動産の売却を有利に進めるための手段です。現在でも、欧米では不動産の取り引きの際には、当たり前に行われているとされます。日本でも、放置空き家対策として、国が中古住宅市場の活性化を後押しするようになっていて、中高住宅の高値売却や早期売却を目指すために、ホームステージングへの注目度が高くなっているのだと思います。

ただ、ホームステージングは、不動産の売買においてだけ有効な手法ではなく、賃貸業界でも非常に効果的な手法とみなされるようになっています。特に、不動産検索サイトがファーストアプローチとなる昨今では、ネット上でライバル物件との差別化ができ、内見希望者の増加の面ではかなり有利に働くと言われています。賃貸経営者にとっては、空室状態が長く続くことが最も恐れることでしょうし、内見希望を増加させ、成約の後押しもしてくれるホームステージングは、おすすめの手法といえるでしょう。

もちろん。ホームステージングを実施するためには、それなりのコストがかかってしまうため、費用対効果のこともしっかりと考えて実施するかどうかを検討すべきです。KAGKASは、物件の魅力が最大限伝わるような、効果的なホームステージングサービスを提供しております。家具を取り扱うノウハウも豊富で、物件の魅力を最も引き出せる家具、インテリアの貸し出しも行っていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。