内覧時のセキュリティ対策とホームステージングの有効性
今回は、家の売却において、非常に重要な工程となる内覧対応時のセキュリティ対策について解説したいと思います。
内覧とは、不動産の購入や賃貸契約を結ぶ前に、購入（もしくは賃貸）を検討している人が、実際の物件まで足を運び、建物内部や周辺環境を確認する行為のことを指しています。図面や物件写真だけでは判断できない、日当たりや風通し、また部屋の広さや設備の使用感を確認することで、入居後の生活イメージをチェックして自分たちのライフスタイルに本当に合う物件なのかを判断するために実行されるのです。つまり、「不動産の売却」においては、その成否を大きく左右する工程となるため、売主側は「できるだけ良い印象を残してもらえるようにする」という事ばかりに集中する方が多いです。
しかし実は、居住中の物件を売却する際の内覧対応では、単に「買ってもらうために良い印象を残す」ということだけに集中するのは少し危険です。家の内覧は、言うまでもなく為人が分からない見ず知らずの方を自宅に招き入れることを意味しているため、防犯上のことを考えるとさまざまなリスクが生じてしまうのです。そのため、家の売却をスムーズに進めるために実施する内覧では、事前にセキュリティのことも重視した準備が非常に重要になります。
そこでこの記事では、マイホームの売却を検討している方に向け、内覧に潜む防犯上のリスクとどのような対策が必要になるのかについて解説します。
内覧に潜む防犯上のリスクとは？
冒頭でご紹介した通り、不動産売却における内覧とは、見ず知らずの人を自宅内に招き入れるという行為です。売主からすると、「自宅の購入を検討している方が物件を自分の目で確認する」ということを目的に足を運んでくれているというイメージを持つと思いますが、さまざまな面で物騒になってきた昨今では、内覧にはさまざまなリスクが潜んでいると言われるようになっています。
特に、居住中の家の売却では、家族が日常生活を送る家の中を見ず知らずの人に見学してもらうという行為になるため、空室物件を内覧させるのとは異なるリスクが存在します。ここではまず、多くの方が見落としてしまっている、内覧に潜む代表的なリスクをご紹介していきます。
①書類などから個人情報が流出するリスク
居住中の家を内覧してもらう時には、郵便物や家族写真、お子様が通う学校からのプリントなどをきちんと片付けておく必要があります。
テーブルや棚の上などに郵便物を出しっぱなしの状態にしてしまうと、内覧に来た人に住所や氏名、家族構成などの個人情報が流出し、悪用される可能性が考えられます。実際に、内覧時に流出した個人情報が悪用されたケースも報告されているので注意しましょう。
中には、SNSやアプリのIDやパスワードを付箋などに記載して、冷蔵庫などに無防備に貼り付けているといったお宅もありますが、このような対応は非常に危険なので絶対にやめましょう。
②貴重品の盗難リスク
二つ目のリスクは、内覧の際に現金や貴金属、小型電子機器などを盗難されるリスクです。上で紹介した個人情報の流出リスクと比較すると、この被害に遭う可能性は少なくなりますが、中には盗難を目的に内覧に足を運んでいるという人もいると言われています。
不動産売却における内覧では、家の中を見学させる際、売主はリビングなどに待機しておき、内覧者が各部屋を見学して回る時には「ついて回らない方が良い」とされています。これは、内覧者は自分のペースで物件の見学をしたいと考えている方が多く、売主が常について回られるとプレッシャーを感じてしまい、見学が不十分な状態に終わってしまう可能性があるとされているからです。
しかし、自由に内覧させるという方法を採用する場合、目につく場所に高価なものを置いておくと、盗難被害に遭ってしまう可能性がどうしても高くなります。そのため、お互いのためにも、貴重品は目につかない場所や住人しか開けられない場所に片付けておくのがおすすめです。
③空き巣の下見リスク
昨今、住宅に関する侵入窃盗に関しては、下見を慎重に行うようになっていると言われています。防犯カメラなどのセキュリティ関係のアイテムが設置されている家に侵入すると、犯行がバレてしまい逮捕されるリスクが高くなるため、より安全に侵入できる住居を探すようになっているのだと思います。そして、「防犯対策が不十分な家」や住人の生活パターンなどの情報を集め、空き巣犯に情報提供するといった被害も報告されるようになっています。
内覧は、まさに家の中をくまなく見学してもらうという行為であるため、「どのような防犯対策が施されているのか？」「犬を飼育しているのか？」と言った侵入窃盗をたくらむ不審者が欲しい情報を簡単に手に入れられる場となってしまうのです。さらに、最悪のケースでは、内覧中に隠れて鍵の複製などを行われ、いつでも侵入できるような状況を作り出されてしまうようなリスクもあるのです。
この他、内覧者からの質問で、普段の生活パターンなどが把握されてしまい、侵入窃盗の被害に遭うリスクが高くなることも考えられます。ちなみに、子供が通う学校の情報や生活パターンの流出は、ストーカー行為に発展する恐れもあるので注意しましょう。内覧中に、小さな盗聴器や盗撮用の小型カメラを設置され、家族の行動が把握されてしまう恐れもあります。
内覧に潜むリスクに対応する為の対策について
家の売却において「内覧」の工程は、成約を左右する非常に重要な場面となります。上で紹介したような、リスクのことばかりを気にして内覧希望者を常に監視するといった対応をしてしまうと、物件の確認が中途半端に終わってしまい、購入を控えられてしまうという結果を招く恐れがあります。しかし、家の売却を優先して、物件内を内覧者だけで自由に行動させるといった対応も、盗難や個人情報の流出などに悩まされる結果を招く恐れがあるのです。
そこで、家の売却を決めた時には、「売れるかどうか？」だけに注目するのではなく、安全な内覧対応ができるようにするということも意識することが大切です。例えば、家を売りに出し、内覧の日程が決まった時には、事前準備として以下のような荷物の対応を検討することで、安全な内覧の実施が実現しやすいです。
- 郵便物の片付け
- 貴重品の保管や避難
- 個人的な書類の整理と片付け
- 家族写真の片付け
- 内覧可能場所の選定
それぞれのポイントについて、以下でもう少し詳しくご紹介します。
個人情報流出を防ぐ対策
内覧におけるリスクとして最も高いと言えるのが個人情報の流出です。郵便物や個人的な書類を表に出したままで内覧対応をした場合、内覧希望者は「見よう」と思っていなくても自然に売主側の個人情報が目に入ってしまうことになります。各種書類をきちんと片付けないまま内覧を受け付けてしまうと、家族構成はもちろん、氏名や住所、勤務先や子供が通っている学校、よく行くスーパーなどの情報が全てバレてしまいます。
したがって、内覧前の事前準備として最も重要になるのが、個人を特定できる情報を完全に隠匿するという対策です。郵便物を始めとして、宅配便の伝票、公共料金の請求書や子供の学校関連の書類、処方箋や買い物施設のポイントカードなど、個人情報が記載されているものは全て内覧者の目に入らない場所に片付けておきましょう。
個人情報は、思わぬ場所から流出してしまう恐れがあるので、書面類はまとめて棚や引き出しの中で保管するようにしておきましょう。
※冷蔵庫やパソコン、カレンダーへの書き込みな度から個人情報が流出する恐れがあるので、内覧前に家中をしっかりと確認しておきましょう。
貴重品の盗難を防ぐ対策
次は、貴重品の盗難を防ぐための事前準備です。「内覧で物を盗む人なんていない！」と考える方が多いと思いますが、目の前に現金や目立たない貴金属などがあった時には「つい、魔がさしてしまう…」ということも考えられます。内覧者側も、盗難目的で内覧に足を運んだわけではないため、お互いが不幸な状況に陥ってしまいます。
このような事態を防ぐためには、現金や通帳、印鑑、貴金属や時計などの貴重品は、内覧者の目に触れない場所に必ず移動させておくようにしましょう。可能であれば、銀行の貸金庫を利用するなど、家の中に存在する貴重品の数を減らしておくという対策もおすすめです。
内覧可能場所の選定について
内覧に潜むリスクの対策としては、内覧可能箇所を事前に指定するという方法も有効です。例えば、夫婦の寝室や子供部屋など、特にプライベート性の高い部屋については内覧対象から除外しておき、内覧当日は扉に施錠をして立ち入りを制限するなどの対策が有効です。仲介を依頼する際、媒介契約書に内覧範囲を明記しておけば、確認できる範囲が限定されているということを前提に内覧に足を運んでもらえるので、当日に「どうしても見たい！」と言ったことでトラブルになるリスクも少なくなります。
ただ、注意しておきたいのは、家の購入を考えて内覧にまで足を運んでいるという方のほとんどは「全ての部屋を確認したい」という要望を持っているのが一般的です。家の購入は、その他の買い物とは比較にならないほど大きな金額が動く取り引きとなるので、内覧させてもらえない部屋があるとなると「本当にこの家を購入しても良いのか？」と言った不信感を持たれてしまう可能性が高くなるのです。
そのため、できるだけ早く買い手を見つけたいなど、スムーズな売却活動を目指しているという場合は、プライバシー性が高い場所も安心して見学してもらえるよう、ホームステージングなどを施して余計な物を排除しておくという対策がおすすめです。
内覧当日のリスク対策について
内覧に潜むリスクに対応するためには、事前準備だけに頼るのではなく、当日の対応にも注意する必要があります。内覧に訪れる人の中には、そもそも家の購入を考えておらず不審な目的をもって足を運んでいるケースも考えられます。その場合、事前に書類や貴重品を隠したとしても、自由に行動させることで発見されてしまい、後々のトラブルに発展する恐れもあるのです。
したがって、内覧当日も以下のような点に注意を払いましょう。
内覧者の身元確認はしっかりと行う
一つ目のポイントは、内覧に訪れた人の身元確認を必ず行うという対策です。内覧に訪れた方が事前に聞いていた人と一致するのか、運転免許証などの身分証明書を提示してもらうことで確認しましょう。
中には、「身分証明書の提示を依頼すると、内覧者が気分を悪くするのでは？」と考えてしまう人もいます。しかし、見ず知らずの人を家の中にあげるわけなので、身分証明書の提示を求めることは、決して失礼なことではありません。不動産会社経由の内覧者であっても、最終的な確認として売主が身元確認を必ず行ってください。
内覧中の立会いについて
次は、実際の内覧中の立会いに関する注意点です。内覧者は、自分のペースで物件内をしっかりと確認していきたいと考えています。各部屋を見学する時、常に売主がついて回るという対応をした場合、「圧が強いな…」「売主が話しかけてくるから集中できない…」など、悪印象を持たれてしまう可能性があります。
ただ、売主にとっては、内覧者のみで家の中を自由に見て回られるというのは不安を感じてしまうはずです。まだ家族が住んでいる自宅を見学させるわけなので、内覧者だけで自由に行動させるのは少し気が引けるはずです。したがって、内覧中の立会いに関しては、不動産会社の担当者さんなどに代理としてお願いするのがおすすめです。家の売却のプロである不動産会社の人は、物件の利点を的確に伝えてくれますし、内覧者の邪魔になるような出しゃばった行為をするような心配もありません。基本的には、内覧者の視線に入らないような場所をついて回るといった対応をしてもらえるので、効率よく見学してもらえるうえ、内覧に潜むリスクの対策にもなるでしょう。
売主側は、基本的にリビング・ダイニングで待機しておき、物件に関する質問などはそこで受けるようにしておけば良いです。そして個人情報や貴重品の保管も売主の目が常にある場所で行えば、リスクを回避しやすくなるでしょう。
内覧対応は複数人で実施
内覧対応に関しては、可能な限り複数名で対処するようにしましょう。小さなお子様がいて、ご夫婦二人で対応することは難しい場合、信頼できる親族の方に同席をお願いして、一人で対応する機会ができるだけないようにしなければいけません。一人での内覧対応は、どうしても安全面のリスクが高まってしまいます。
なお、内覧対応中、購入希望者が不審な行動を見せた場合には、遠慮することなく毅然とした態度で制止するようにしましょう。例えば、引き出しや収納を勝手に開閉する、見学が終わっているのに長時間滞在する、不必要な場所の写真を撮影しようとするなど、不振と思えるような行動は控えてもらうようにしなければいけません。指摘しても不審な行動をやめない場合などは、必要に応じて内覧を中止したほうが良いです。
不動産会社による立会いと内覧記録の保存
内覧の際には、仲介を依頼している不動産会社の担当者に必ず同席してもらいましょう。さまざまな不動産売買の場面に立会いしている専門家なので、プロの目線から安全管理や万一の際のトラブル対応などを行ってもらえます。内覧対応については、多くの方が初めての経験となるため、どのような行動が「不審な行動なのか？」が判断できない場合もあります。仲介のプロである不動産会社の人であれば、緊急時の対応方法などもしっかりと構築されているので、非常に心強いはずです。
また、内覧を実施した際には、「いつ、誰が、どのような目的で内覧したか」という記録を必ずとってもらいましょう。内覧記録をきちんと保存しておけば、その後に何らかのトラブルが発生したとしても、効率的な追跡が可能になります。内覧記録については、以下のような内容を記録して置いてもらうと良いです。
- 内覧者の情報：氏名、連絡先、身分証の確認など
- 内覧日時：内覧日、開始と終了の時間など
- 立会い者の情報：内覧に立会いした人の氏名や所属など
- 特記事項：内覧時に気になった点や注意事項など
上記のような情報を不動産会社で保管してもらい、双方で情報を共有できるようにしておくと良いです。
ホームステージングは内覧時のリスク管理にも役立つ
ここまでの解説で、内覧に潜んでいる思わぬリスクと、トラブルを回避するための対策についてはある程度理解していただけたと思います。内覧は、家を売却するためには非常に重要な工程になるのは間違いありません。内覧時に与える印象によって、売却可能な価格が変わるだけでなく、良質な物件でも売れないという状況に陥ってしまうことがあるのです。
ただ、内覧という作業については、為人が全く想像もできない見ず知らずの人を家の中に招き入れる行為であるため、相手方の目的によっては個人情報の流出や現金、貴金属の盗難被害に遭うリスクがあるということも忘れてはいけないのです。売主からすると、内覧に訪れるということは「家の購入を積極的に考えている人」とどうしても考えてしまいます。しかし、個人情報の価値が非常に高くなっている昨今では、単なる情報収集の場として内覧を悪用しているような人もいるのです。
なお、昨今の不動産市場では、内覧時により良い印象を残すための販促手法としてホームステージングと呼ばれる演出手法が注目されています。ホームステージングは、売却や賃貸を予定している不動産の室内を、家具や照明、インテリアを配置することで、新築のモデルルームのように演出する手法です。購入希望者が実際に内覧した時には、生活動線や家事動線を具体的にイメージさせることができるようになるため、内覧者に「ここに住んでみたい」と思わせることができ、早期かつ高値での成約を促す効果が期待できるとされています。そしてこのホームステージングは、販促効果が期待できるだけでなく、上で紹介したような内覧時のリスク解消にも一役買ってくれるのです。
ここでは、一般的なホームステージングのメリットと、内覧時のリスク回避に使える理由について簡単にご紹介します。
ホームステージングの基本的なメリット
まずは、一般的に言われているホームステージング実施のメリットについてまとめてみます。ホームステージングは、内覧時の印象を良くするための対策として認識されるようになっていますが、それ以前の広告の段階でも非常に強力な効果を発揮します。以下に、ホームステージングを実施することで得られる代表的なメリットをまとめてみます。
- 広告の反響率向上
一つ目は、広告の反響率向上です。ホームステージングを実施すれば、魅力的な空間に演出された状態を写真におさめ、その画像を広告として利用することができるようになります。今の時代、不動産の購入を検討している方の多くは、まずインターネットを利用して物件の情報を収集します。いわゆる不動産ポータルサイトにアクセスして、自分の希望に見合う物件を探し、取り扱っている不動産会社に問い合わせするという行動に出るのです。つまり、このインターネット上の広告に、他のライバル物件よりも魅力的な物件写真を掲載できるようになれば、ファーストステップで差別化することができるようになり、広告の閲覧数や問合せ数の増加という効果が期待できるわけです。物件広告が充実すれば、それだけ内覧者数が増えることを意味するため、スムーズな売却が期待できるようになります。 - 成約までの期間の短縮
ホームステージングは、内覧時の印象を高めることができるため、内覧後の成約率を高め、早期の売却が期待できるようになる点もメリットです。実際に、一般社団法人日本ホームステージング協会が毎年実施している実態調査では、ホームステージング実施前後の比較として、ホームステージングを実施することで成約までの期間が「少し（1週間～1カ月未満）短縮した」との回答が51.3%、「大幅（1カ月以上）に短縮した」との回答が18.6%と、約7割の物件で成約までの期間が短縮できたという効果が出ているのです。早期売却の実現は、売主にとって売却活動の負担を軽減してくれることを意味するため、非常に大きなメリットと言えるでしょう。 - 売却価格の維持・向上
ホームステージングは、早期の売却だけでなく、より高値での成約が期待できるという点も大きなメリットです。実際に、日本ホームステージング協会が実施した調査でも、ホームステージングを実施したことで得られたメリットとして「販売価格を下げずに募集できた（28.1%）」「販売価格を上げても成約できた（27.5%）」と回答している人の割合が多いのです。ホームステージングは、魅力的な空間を作り出したうえで内覧させるため、購入希望者の購買意欲を高めることができ、「早く契約しないと他の人にとられるのでは？」と言った焦りの気持ちを持たせることができるので、高値売却にも効果を発揮するのです。
不動産売却におけるホームステージングは「競合物件との差別化が図れる」「物件を魅力的に見せられる」「購入後の生活をイメージしてもらいやすくなる」といった効果を発揮することで、早期かつ高値での売却に繋がるという点が最大のメリットと言えます。
ホームステージングはリスク管理の面でも有効
上でご紹介しているように、ホームステージングは不動産売却における販促手法としては、非常に強力な演出手法とみなされるようになっていて、多くの物件で積極的に実施されています。そして、このホームステージングについては、先ほど紹介した内覧時に潜むリスクに対処するということを考えた上でも非常に有効な対策になるのです。
なぜなら、ホームステージングは、単に家具などを配置するだけの空間演出手法なのではなく、以下のようなさまざまな作業を専門業者に請け負ってもらうことができるからです。以下で紹介する作業内容は、2024年度におけるホームステージングで、実際に実施された作業となります。
- 空室ホームステージング
- ハウスクリーニング
- プロによる写真撮影
- 居住中ホームステージング
- バーチャルホームステージング
- リフォーム（原状回復）
- 片づけ
- 草刈り・庭木カット
- 不要家財回収
- 補修・修繕
- 3D動画
- 消臭・芳香
- 家具・小物販売
- リサイクル
- 簡易清掃
- 共用部の美化（屋外エリア含む）
- 消毒
- 家財保管
上記のように、専門業者によるホームステージングは、単に家具やインテリアを配置するだけでなく、家中の清掃や不用品の回収・処分、家財の一時預かりなどの作業を依頼することができるのです。
つまり、内覧準備として個人情報が流出してしまうような郵便物や書面の片付け・処分、貴重品の保管などを専門業者に依頼することができるようになるので、家の中にリスクとなる品物がない状態で内覧を受け付けることができるようになるのです。居住中で荷物が多く、自分たちだけでは片付けが進まない…という場合でも、専門業者に作業を依頼すれば、危険な荷物が残ったままの状態で内覧を受け付ける心配は少なくなるはずです。
こういったことから、ホームステージングは単なる販促手法としてだけでなく、売主の安全を守るためのリスク管理手法としても非常に有効と言えます。
まとめ
今回は、意外に見落としてしまっている方が多い、内覧に潜んでいる防犯リスクについて解説しました。
家の売却では、最終的な判断を下すための場として「内覧」という工程が用意されます。内覧は、写真や図面ではわからない部分を、実際に物件まで足を運んで確認することができるため、購入希望者にとっては「自分にとって本当に最適な物件なのか？」を判断できる場所となるのです。そのため、売主側も、内覧に足を運んでくれた人に「より良い印象を残す」ということに集中する方が非常に多いです。
ただ、見ず知らずの方を家の中に招き入れる内覧は、個人情報の流出や盗難、空き巣犯への情報流出など、さまざまなトラブルリスクを抱えてしまう可能性があるという点も忘れてはいけません。記事内では、内覧に潜むリスクと、そのリスクに対処するための対策について紹介しているので、これから家の売却を考えているという方はぜひ参考にしてみてください。なお、不動産売却市場において、非常に効果の高い販促手法とみなされるようになったホームステージングは、内覧に潜むリスクの解消にも一役買ってくれます。スムーズで安全な売却活動を目指すなら、ホームステージングの実施も検討すると良いです。