空き家の売却を考えた時には、事前にリフォームやリノベーションを施しておかないと、市場に出しても見向きもされないのではないか…と考える方が多いです。多くの場合、空き家状態になっている物件は、築年数が経過しているため、建物に劣化が見られたり、間取りが現代人の生活に合わなくなっています。そのため、その物件をそのまま売りに出したとしても、売却活動が長期化するだけで、希望するような価格で買い手が見つからないと考えてしまうのだと思います。

ただ、不動産を売りに出す前、リフォームやリノベーションの実施を検討した時には、「そもそもリフォームにどれぐらいの費用がかかるの？」と言った点に不安を感じる方が多いはずです。空き家を売りに出す前にリフォームを実施するとなると、当然、売主側が費用を負担しなくてはならなくなるため、あまりに高額な費用がかかるとなると「買い手が見つかっても赤字になってしまう…」など、本末転倒な結果を招く恐れがあるのです。

そこでこの記事では、築年数が経過した空き家の売却を検討している方で、事前のリフォーム・リノベーションの実施を考えているという方に向け、その対策にいくらぐらいかかるのかと言う費用相場をご紹介していきます。空き家をリフォームする場合でも、工事の規模によってかかる費用が大きく変わるので、本当に売却の事前準備として正しい行いなのかを判断するためにも、費用相場をきちんとおさえておきましょう。なお、記事内では、不動産売却の事前準備として「リフォームは推奨できない！」とされている要因についても簡単にご紹介します。

空き家のリフォームにかかる費用とは？

それでは、空き家の売却のため、リフォームやリノベーションを実施する時の費用相場について解説していきます。

なお、一口にリフォーム（リノベーション）と言っても、建物全体の修繕を目指すフルリフォームと、特に劣化が顕著な部分を修繕するための部分リフォームでは、工事にかかる費用が大きく変わります。そこでここでは、建物の印象を一新するために大規模なリフォームを実施する場合と、劣化が目立つ部分のみを修繕する小規模な部分リフォームに分けて、その費用相場をご紹介していきたいと思います。

なお、リフォームとリノベーションについては、以下のようにその意味合いが微妙に異なるので注意しましょう。一般の方の中には「リフォーム＝リノベーション」と言った感じに、呼び方が異なるだけでその意味合いも変わらないと考えている方がいます。しかし、リフォームとリノベーションは、厳密には以下のように異なる目的を持った工事となります。

• リフォームについて
  リフォームは、築年数の経過などを理由に劣化症状がみられる部分を元の状態（新築時の状態）にまで戻すための修繕工事のことを指しています。
• リノベーションについて
  リノベーションは、劣化した部分などを元の状態にまで戻すだけでなく、新築時にはなかった機能性を追加したり、より機能を高めることを目的に実施する工事です。工事後は、新築の状態以上の価値を目指すという対策になります。

上記のように、リフォームとリノベーションは、厳密にはその意味合いが異なります。なお、下で紹介するリフォーム工事の費用相場については、リフォームとリノベーションを区別せず、大まかな相場をご紹介します。リフォームにかかる具体的な費用は、実施する工事の内容や施工を依頼する会社によってかなりの差が生じるので、詳しくは専門業者に相談して見積りをとってみましょう。

大規模リフォームの費用相場

まずは、フルリフォームやフルリノベーションと言われるような大規模工事を実施する場合の費用相場についてです。築年数が古く、建物全体に劣化が見られる、間取りが現代人の生活に合わない構造になっているという場合に採用されることがあります。フルリフォームやフルリノベーションでは、全ての水回り設備を交換する、内装や外装などもやり直すといった大規模な工事が実施されます。この他にも、以下のような工事を施し、家の状態や機能性を根本的に改善することになります。

• 間仕切りの撤去や新設により、間取りを変える
• 和室を洋室に作り変える
• 外壁・屋根の再塗装（築10～15年程度の物件で採用されるケースが多い）
• 外壁・屋根について外装材ごと交換する（築20年以上の場合）
• クローゼットなど、収納を追加
• 階段の撤去、設置

フルリフォームやフルリノベーションと呼ばれる工事は、上記のように、建物を根本的な部分から修繕するという工事になります。そのため、下で紹介する部分的なリフォームと比較すると、作業が大掛かりとなり、費用も高くなるのです。

一般的にですが、空き家をフルリフォームもしくはフルリノベーションする場合は、1,000万～2,000万円程度が費用相場とされています。もちろん、この費用はあくまでも目安であり、実際にリフォームを実施する際は、対象となる建物の状態などによってもう少し安くおさまる可能性もあります。ただ、立地条件などによっては、工事の難易度が高くなり、2,000万円以上の費用が掛かってしまうケースもあります。

小規模な部分リフォームの費用相場

空き家売却のために実施するリフォームについては、多くの方がこちらの部分リフォームを選択します。フルリフォームやフルリノベーションは、上述したように、多額のコストがかかってしまうことになるため、不動産の売却準備のためとはいえ費用対効果が良いとは決して言えない対策になるのです。

そのため、空き家の状態を確認して、特に老朽化が目立つ部分などに対し、修繕するという部分的なリフォームが選ばれるケースが多いです。なお、部分リフォームにかかる費用については、「どんな工事を実施するのか？」によって費用が大きく変わります。築年数が比較的浅く、修繕が必要な箇所が少なければ、100万円前後の費用で抑えられる可能性があるでしょう。ただ、水回り設備の交換など、大きな設備を触る必要があるというケースでは、数百万円単位の費用がかかります。そのため、部分リフォーム・リノベーションの費用相場については、200～500万円程度が相場とされています。

ちなみに、部分リフォームについては、各箇所ごとの工事費用の相場が国土交通省の資料などでも紹介されているので、以下に引用してみます。

• 太陽光発電システム：200万円〜300万円
• タンクレストイレへの交換：30～50万円
• システムバス交換：60～150万円
• 耐震補強（基礎からの工事）：100～200万円
• スレート屋根の塗り替え：20～80万円
• 内窓の設置：6～12万円（1カ所あたり）
• システムキッチンの交換：40～80万円
• 畳→フローリングへ：15～60万円
• 壁クロスの張り替え：6～30万円

上記の価格はあくまでも参考です。また、部分リフォームは、上記以外にもさまざまな工事があるので、その他の部分の費用相場が知りたい方は、下に紹介している国土交通省の資料を参照してみてください。

空き家の売却のため、どの部分のリフォームが必要なのかについては、仲介を依頼する不動産会社に相談しながら決めると良いでしょう。リフォームの必要性については、一般の方が目視で判断することは難しいです。住宅の劣化症状は、目に見える部分にだけ生じるのではなく、壁の内部や床下など、一般の方が目視で判断できない部分で進んでいる可能性があります。そのため、売却交渉を有利に進めたいと考え、事前のリフォームの実施を検討した時には、まずは不動産のプロである不動産会社に相談し、工事の必要性などについてアドバイスを受けると良いでしょう。

参照：国土交通省「リフォームの内容と価格について」

その他、諸費用について

上で紹介した費用相場については、直接リフォーム工事を実施してもらう場合にかかる費用となります。実は、売却の事前準備としてフルリフォームなどの大規模工事を検討しているという場合、直接工事にかかるお金以外に、さまざまな諸費用が発生する可能性があるのです。ここでは、工事以外の部分に発生する諸費用についても簡単にご紹介します。

• リフォームローンを組む場合の諸費用：50万円前後（借入額の2～3％）
• 設計費：100万～（工事費の10～20％）
• 確認申請手数料：15万～50万円程度

フルリフォームなど、大規模工事の場合には、上記のような費用が別途かかってくる可能性があります。先程紹介したように、フルリフォームやフルリノベーションを実施する場合、1,000万円を超えるような費用がかかるケースも考えられます。この場合、現金一括で工事費を支払う人は少なく、リフォームローンなどを組むことになるのです。この場合、ローンの利息などがかかるため、直接工事費以外に上記のような費用がかかります。この他、大規模リフォームを実施する場合には、工事の設計部分に多額の費用がかかるケースがあります。工事費の中に含まれているケースも少なくありませんが、設計部分を外注するリフォーム会社の場合、工事費とは別に設計費がかかる可能性があります。

確認申請費用については、大規模な増改築を実施する場合、法律で建築確認申請が義務付けられている可能性があり、その手続きにそれなりの費用がかかります。これらの費用については、必ず発生するわけではないものの、直前になって「お金が足りない！」などといった事態にならないようにするためにも、頭に入れておきましょう。

空き家のリフォームは必要なのか？

空き家のリフォームは、前項でご紹介した通り、多額の費用がかかるケースが多いです。築年数がある程度経過した物件の場合、人が快適に住めるような状態にするためには、部分的なリフォームでも数百万円単位のコストがかかってしまうケースも珍しくありません。

それでは、その後の利用や活用を検討した時、空き家のリフォーム・リノベーションは本当に必要なのでしょうか？ここでは、空き家のリフォームやリノベーションの必要性についていくつかのパターンについて考えてみます。

自分で住むor賃貸として活用する場合なら空き家リフォームは必要

結論から言ってしまいますが、空き家のリフォームについては、リフォーム後に市場に売りに出すなど、売却を前提としている場合なら「不要」と考えてください。その理由については後述しますが、空き家のリフォームをしても良いというケースは、リフォーム後に「自分で住むことを検討している」というケースと「賃貸物件として活用する」というケースに限られます。冒頭でご紹介した通り、不動産の売却準備としての空き家リフォームは、決して費用対効果が高い対策とは言えないのが実情なのです。売却準備として、大規模なリフォームやリノベーションを実施した場合、その物件が売れたとしても売主にとっては「損になる」可能性の方が高いとされています。

一方、自分が住むことを想定しているという場合、そこで長く快適に暮らせるようにするため、リフォームやリノベーションを実施して家の機能性を高めるという行為は有効と言えます。もちろん、どこまで、どの程度のリフォームを実施するのかについては、その物件でどのような暮らしを実現したいのかなど、将来的な人生設計を考えながら、かけられる予算の範囲内で実施するリフォームの内容を決定すると良いです。例えば、以下のようなリフォームの場合、国の補助金などを利用できる可能性があるため、リフォームにかかる費用を抑えながら、家に存在する欠陥や問題を解消することができるでしょう。

• 建物の断熱性能を高めるリフォーム（壁の断熱リフォームや二重窓リフォームなど）
• 老後の生活のしやすさを考慮してバリアフリー化する
• 将来的な家族構成に合わせた間取りに変更する（子供の誕生に備える、独立を想定する）

リフォーム後に、自分たち家族が住むことを想定しているという場合、そこでの快適な暮らしを実現できるようにするためのリフォームの実施はおすすめできます。特に、バリアフリー工事や建物の断熱化工事に対しては、自治体や国が運営する補助金が活用できる可能性が非常に高いため、長く快適に過ごせるマイホームにするためにも、事前にリフォームを実施するという対策は有効でしょう。

また、リフォーム後に賃貸物件として活用するというケースも、リフォームにかけたコストを長期的な視点で回収することができると想定されるので、実施が推奨できます。賃貸物件として運用する場合、入居者が快適に過ごせるような機能性や設備の設置は、家主側の責務となります。老朽化したままの状態で貸し出したとしても、なかなか借り手を見つけることが難しくなるため、事前にリフォームを施し、物件の快適性を高めると良いのです。なお、賃貸物件として活用する場合、間取りを大幅に変更するなどの大規模なリフォームまでは不要なケースが多いです。古くなった設備を新しいものに交換する、目に見える劣化を修繕するなど、部分的なリフォームにとどめたとしても、賃貸需要の高いエリアであれば、普通に借り手を見つけられる可能性が高いのです。特に、戸建て賃貸は、需要に対して供給量が少ないので、ライバル物件が少なく、水回りや生活利便設備の交換程度でもスムーズに買い手を見つけられる可能性が高くなります。

このように、空き家のリフォームについては、所有者自らが住む、もしくは賃貸物件として活用するケースであれば、費用対効果の高い対策になるため、実施しても良いと言えます。

売却準備として空き家リフォームがおすすめできない理由

それでは、売却を予定している不動産の場合、事前のリフォームが推奨されない理由についてもご紹介します。前項でご紹介した通り、空き家のリフォームは、自分で利用するケースや賃貸として活用するケースなら実施しても良いとされています。

しかし、売却を前提としている場合には、事前準備としてのリフォームは、売主にとってデメリットの方が大きいとされているのです。実は、不動産の売却を目的としている場合、高額な費用をかけてリフォームしたとしても、最終的には売主側が損をしてしまう可能性が高いとされています。さらにそれどころか、最悪の場合、「リフォームした」ことが原因で空き家が売れなくなる…など、リフォームにかけた費用の全てが無駄になってしまう可能性すらあるとされているのです。

ここでは、売却を目的とした空き家リフォームが推奨されない主な理由をご紹介するので、ぜひ頭に入れておきましょう。

①かけたリフォーム費用が回収できない可能性がある

一つ目の理由は、多額の費用をかけて空き家のリフォームを実施したとしても、その費用を売却することで回収できない可能性が高い点です。不動産を売却する際の価格については、市場相場と言うものがあり、建物の築年数や立地条件、建物の状態などによって価格が上下します。

そして、戸建て住宅の価格については、築年数と立地条件が大きく影響して、築年数が長くなればなるほど市場価格が下がっていってしまうのです。築年数と言うのは、「建てられてから何年経過しているのか？」と言う条件であるため、その間にリフォームがなされたかどうかは関係ありません。築年数が経過した古い家の場合、たとえリフォームを実施したとしても、「古い家である」という評価は変わらず、物件の価値そのものが高くなることはないのです。

実際に、国土交通省が作成している資料の中でも、中古住宅の価格と築年数の関係について、以下のグラフが紹介されています。

引用：国土交通省資料より

上記の通り、木造戸建て住宅は、マンションと比較しても、築年数の影響を強く受け、築10年程度でその市場価値が50%程度まで落ち込んでいます。さらに、築20年を超えた場合には、建物の価値は「ほぼゼロにまで下落する」とされているのです。

中古不動産市場では、築20年を超えた一戸建て住宅については、建物の価値はないという前提で不動産会社も査定を行っています。つまり、価値がないと判断される建物に対していくらリフォームを実施したとしても、不動産としての価値が上がるわけではないため、リフォームにかけた費用を回収できない可能性が高くなるのです。市場相場が2,000万円の物件に対して、1,000万円かけてリフォームすれば3,000万円前後で売却できるというなら事前にリフォームする価値があると思います。しかし、不動産市場では、そのような単純な計算がなされることはなく、リフォームしてもそのまま2,000万円の価値とみなされてしまうため、売主の負担だけが大きくなってしまう訳です。

ちなみに、目に見える劣化が生じているという場合、そのまま残した状態で売りに出せば市場相場よりも低く見積もられてしまいます。そのため、これを修繕して市場相場通りの価値を維持するという目的の軽微なリフォームなら意味があると思います。

②リフォームが原因で買い手がつかなくなる

二つ目の理由は、売主手動で実施したリフォームについては、買い手側の好みとズレが生じてしまうことで、逆に敬遠される理由になってしまう可能性があるという点です。

中古住宅の購入を検討しているという方の多くは、入居する前にリフォームを実施することを想定しています。こう聞くと、「それならなぜ売却準備としてのリフォームがNGなのか？」と疑問に感じてしまう方が多いかもしれません。これについては、購入者側は、「リフォームされた物件」を探しているのではなく、「自分の好みに合わせてリフォームしたい」と考えているケースが多いことが要因です。

例えば、売主側が主導でリフォームを実施するという場合、「不特定多数の人に刺さるようなリフォームが良い！」と考えるはずです。この場合、設備の交換については、高すぎても安すぎてもダメと考え、スタンダードモデルの可もなく不可もない設備を設置するケースが多いのです。この場合、「設備は最高グレードの便利な物を設置したい」と考えている方やその逆の「住宅設備は最低グレードで良いからとにかく安く家を買いたい」と言う方の要望から外れてしまい、事前のリフォームが購入してもらえない理由になってしまう訳です。

もちろん、事前にリフォームが実施されているという物件は、購入してから入居までにかかる時間が短くなるため、そういった物件を求めているという人も一定数います。しかし、多くの場合、顧客側の要望とさまざまな面でズレが生じてしまい、空き家を買ってもらえない理由になってしまうのです。このような場合、リフォームにかけた費用は全て無駄になってしまう訳です。

事前のリフォームは、必ず「売れない理由」になるとは言いませんが、そうなる可能性が高いのであれば、積極的に行うべきではないと言えるでしょう。最低限の修繕を実施し、それ以上のリフォームが必要であれば、購入者側の判断で実施してもらうという自由度の高さの方が、売却活動を容易にする可能性があるのです。

空き家の売却では、ホームステージングの費用対効果が高い

ここまでの解説で、空き家のリフォームにかかる費用や空き家の売却を目的としているのなら、事前のリフォームは実施しない方が良いということが分かっていただけたと思います。記事内でご紹介した通り、空き家のリフォームは、間取りの変更など、大規模なリフォームの実施になると1,000万円を超えるような多額のコストがかかってしまうのです。そして、事前にリフォームを実施したからといって、売却価格が市場相場よりも高くなるわけではないですし、それどころか逆に事前のリフォームが売れない理由になる可能性まであるのです。

もちろん、誰が見ても不安になるほどの劣化症状があるという場合、事前に修繕しておかなければ値引き交渉の材料にされてしまい、希望価格で買ってもらえなくなる可能性があります。そのため、最低限、悪印象を与えないレベルまで修繕しておくというレベルなら、売却活動に好影響を与える可能性があるのですが、この場合も「どこまで直すのか？」は不動産のプロである仲介会社などと事前に相談して決めましょう。

それでは、空き家の売却を検討した時、どのような対策を実施すれば、費用対効果の高い対策になるのでしょうか？実は、昨今の中古住宅市場では、ホームステージングと呼ばれる販促手法が、最も費用対効果の高い手法として注目されるようになっています。

ホームステージングとは？費用や効果をご紹介

ホームステージングは、もともと1970年代のアメリカで誕生した中古住宅の販促手法です。欧米各国は、日本と比較すると、昔から中古住宅市場が活発で、多くのライバル物件の中から自分の物件を選んでもらう必要があったため、不動産を売りに出す際には、室内を魅力的に演出して、内覧に足を運んでもらった時の印象を高め、早期かつ高値での売却を目指すという販促手法が考案されたわけです。

このホームステージングは、2000年代に入った頃より日本国内でも採用され始め、2020年代に入ると、中古住宅市場だけでなく賃貸物件の空室対策に有効とみなされ、多くの不動産会社が積極的に活用するようになっています。具体的な対策としては、下の画像の通り、売却や賃貸を予定している物件に対し、室内に家具やインテリア、照明や植物などを配置することで、新築のモデルルームの様な空間を作り出すという方法となります。これにより、物件広告に掲載する写真の質が向上し、問合せ数や内覧者数を増やすことができ、さらに実際に内覧してもらった時には、入居後の生活を具体的に想像させることで、早期の成約につなげやすくなるとされているのです。

■ホームステージング前

■ホームステージング後

ホームステージング前後の画像を見比べていただくとよくわかりますが、対策前後で物件の印象が大きく違ってくるはずです。空き家など、築年数が経過した物件の場合、ホームステージングを実施することで、古さや暗さ、汚れなどのネガティブなイメージを払しょくすることができ、顧客の購買意欲を高めて早期の成約を期待することができるのです。

そして、このホームステージングは、建物そのものに手を加えるリフォームやリノベーションと比較すると、圧倒的に低コストで対策を実施することができます。一戸建て住宅にホームステージングを実施する場合の費用相場は、以下の通りとなっています。

• 専門業者に依頼する場合（家具レンタル型）
  専門業者に依頼して、リビングやダイニングなどの主要な部屋を中心に、実際の家具や小物を配置して空間の魅力を高める方法です。設置する家具は、物件の特徴に合わせてレンタル家具を用意するケースが多いです。この場合、15～30万円程度が費用相場とされています。ただ、家具の配置だけでなく、ハウスクリーニングや不用品の処分、軽微な修繕も依頼する場合、もう少し費用がかかります。
• DIYでホームステージングを実施する
  ホームステージングは、住人自らが実施することもできます。室内の清掃や不用品の片付けを実施した後、内覧時に印象が良くなるように家具を再配置していくという方法が主流です。なお、設置する家具については、新しいものを購入したりレンタルすることも可能です。DIYによるホームステージングは、家具などが揃っている場合は数千～数万円、家具などを改めて入手する場合は、数万～十数万円が相場となります。
• バーチャルホームステージング
  バーチャルホームステージングは、分かりやすく言うと画像加工技術です。物件内の写真を用意し、パソコンを使って既存家具を消去したりCG家具を設置することで、魅力的な物件画像にする方法です。物理的な家具の搬入などがないため、コストを抑えることができ、3,000円～5万円前後が相場と、安価に対策を施すことができます。

このように、中古住宅の売却に大きな効果を発揮すると注目されているホームステージングですが、対策にかかる費用は、リフォームなどと比較すると圧倒的に低コストに収まります。そして、ホームステージングの実施による効果についても、以下の通り、売却活動に確かな効果を発揮しているというデータが揃っています。

■ホームステージング実施前との比較『広告の閲覧数』

• 大幅に増えた：36.4%
• 少し増えた：47.3%

■ホームステージング実施前との比較『内見者数』

• 大幅に増えた：30.4%
• 少し増えた：42.9%

■ホームステージング実施前との比較『成約までの期間』

• 大幅に短くなった：44.6%
• 少し短くなった：37.5%

ホームステージング実施による効果については、日本ホームステージング協会が毎年実態調査を実施しています。上記は、2023年度版のデータとなるのですが、ホームステージングを実施することで、広告の段階から物件の注目度を高め、さらに内覧時の印象まで良くしてくれるというデータが出ています。

内覧時の印象については、最新版となるホームステージング白書2024年でも、ホームステージングを実施したことによる反応として「内覧後成約率が上がった（43.3%）」という回答が得られています。

先程紹介した通り、ホームステージングは、リフォームやリノベーションと比較すると、圧倒的低コストで対策を実施することができ、さらに売却活動に確実に効果を与えているというデータが出揃っています。そのため、空き家リフォームなどと比較すると、費用対効果の高い販促手法と言っても良いのではないでしょうか。

まとめ

今回は、空き家のリフォームにかかる費用やどのような場合に実施が推奨できるのかなどについて解説しました。記事内でご紹介した通り、空き家のリフォームに関しては、自分で住むケースや賃貸物件として活用する場合なら、非常に有効な対策と言えます。自分が住むのなら、長く快適に過ごせる環境を作りたいはずですし、賃貸物件として活用するなら、入居者が快適に暮らせる環境を作ることが家主の責務となるのです。

しかし、売却を前提としている空き家の場合、売主手動で事前にリフォームやリノベーションを実施するという対策はおすすめできません。記事内で紹介した通り、リフォームを実施したとしても物件の価値が高くなるわけではないため、リフォームにかけるコストが無駄になってしまう可能性が高いのです。また、中古住宅の購入を考えている人の多くは、自分の意思や希望に合わせた内容のリフォームを実施したいと考えているため、良かれと思って実施したリフォームが「買ってもらえない理由になる」など、最悪の結果を招く可能性まであるのです。

これから、空き家の売却を検討しているという方であれば、多額のコストをかけてリフォームするのではなく、最低限のコストで物件の印象を最大化することができるホームステージングがおすすめです。