賃貸経営者にとっても最も深刻と言えるリスクが長期間にわたる空室です。賃貸オーナーの主な収益は、入居者から得られる賃料（家賃）となるわけなので、長期間にわたって借り手がつかない空室が生じてしまうと、賃貸経営そのものに影を落とす結果となります。

したがって、賃貸経営を行う限り、空室対策は常に頭の片隅に置いておく必要があり、安定的な収入源を得るためには時代に合わせた形でさまざまな対策を施す必要があるのです。もちろん、一口に「空室対策を施す」といっても、その方法にはさまざまなアイデアが存在しています。例えば、多くの入居希望者が求めるトレンドの設備を導入する、美観を良くするために建物の改修工事を行う、家賃を含めた入居条件を緩和するなど、さまざまな方向の空室対策が存在するのですが、空室が生じている原因を鑑みず性急に物事を進めてしまうと、かえって入居率を悪化させてしまう…なんて恐れもあるのです。

そこでこの記事では、空室に悩む賃貸オーナー様に向けて、「やってはいけない空室対策」とはどういったものなのかについて解説します。また記事内では、空室問題を改善するため、オーナー様がとるべき行動についてもご紹介していきます。特に昨今では、リフォームやリノベーションなど、大金をかけて物件の魅力を取り戻すといった対策ではなく、今ある物件の魅力を最大限引き出すため「ホームステージング」と呼ばれる方法が空室対策として注目されているので、その辺りも詳しく解説します。

やってはいけない空室対策とは？

賃貸経営を進めていくうえでは、可能な限り満室状態を維持できるように空室は避けたいもののはずです。しかし、空室が増え始めた時、その原因をしっかりと調査せず、対応を急ぐばかりに悪手を選択してしまうと、かえってドツボにはまってしまう可能性が高くなります。

空室対策は、費用対効果のこともしっかりと考慮したうえで採用する方法を選択しなければ、キャッシュフローの悪化を招き、賃貸経営そのものが追い込まれていく…なんて恐れもあるのです。ここではまず、空室の原因が分からないままで行うべきではない空室対策について解説していきます。空室が増え始めると、焦ってしまう気持ちも分かりますが、何も考えずに以下のような対策に出ると逆効果になってしまう可能性があります。

①いきなりor過度な家賃の値下げをする

入居者募集のことだけを考えると、当然、家賃は安い方が有利に働くでしょう。しかし、安易に家賃の値下げに走ってしまうと、空室が埋まったとしても賃貸経営を圧迫するという結果に陥る可能性があります。家賃の値下げは、設備の導入やリフォームなどとは異なり、コストをかけることもなく、すぐにでも実行できる簡単な空室対策ではあります。しかし、この方法は、賃貸オーナー様にとっては、最後の手段で「可能な限り避けなければならない方法」と考えておいた方が良いです。

空室が生じ始めたからと、「いきなり」もしくは「過度な」家賃の値下げを行った場合、以下のような問題が生じる可能性があります。

• 家賃を下げると、たとえ満室になったとしても家賃収入のトータルは減少する。
• 既存入居者に安くなった家賃の情報が知られると、同じように値下げを要求され、家賃収入が下がる可能性がある。
• 地域の家賃相場を下げる結果となり、ライバル物件との値下げ競争に発展し、さらに値下げせざるを得ない状況を作り出してしまう。
• 入居者の質の低下を招く恐れがある。

家賃の値下げは、最も簡単な空室対策ではあるものの、継続的に家賃収入が減少することになります。さらに、既存入居者からも家賃の値下げを要求される可能性が高く、それに応じてしまうと賃貸経営が圧迫される…なんて結果になるリスクが生じるのです。家賃の値下げは、すぐにでも簡単にできる対策なのですが、一旦下げた家賃は、その後、元に戻すことが非常に難しいため、安易にこの方法を採用するのはおすすめできません。

対策をとらないまま入居条件を緩和する

入居条件の緩和も、「コストをかけずにできる空室対策」として人気になっています。この方法は、今まで受け付けていなかった層の人を受け入れられるようになるため、門戸が広がることで空室を埋められるという対策になります。

しかし、事前の準備を怠ったまま、安易に入居条件の緩和という対策に出ると、既存入居者と新規入居者との間でトラブルが発生するなど、逆に空室が増えてしまう…という最悪の結果を招くこともあるのです。入居条件の緩和に関する失敗では、以下のような例が考えられます。

■ペット飼育可に変更する

昨今では、ペットを飼育するご家庭が増えていることもあり、もともとペットの飼育を不可としていた物件が「ペット可」に入居条件を変更するという方法は、空室対策としても有効です。賃貸物件の検索サイトなどで調べてみるとわかりますが、ペット飼育可の物件はまだまだ少ないというのが現状なので、コストをかけずにできる空室対策として人気になっています。

しかし、もともとペットの飼育を禁止していた物件がペット可に変更した場合、以下のような問題が発生する可能性があります。

• ペットの鳴き声や共用部での扱いについて苦情が出る
• ペットを飼っていた人が退去した時は、退去後の清掃などの費用が高くなる（消臭対策など）
• 「ペット不可」を理由に入居していた人の退去に繋がる

ペット不可だった物件が、空室対策としてペット可物件にする場合、原状回復義務に関する確認やペット飼育時の条件、規約の明確化など、事前準備を徹底しておく必要があります。新規入居者については、入居説明時にきちんと説明することで、後々のトラブルを防げる可能性が高いでしょう。しかし、よくある失敗では、既存入居者への説明不足により、入居条件を変更する前よりも空室が増えてしまう…なんてことがあるのです。なぜなら、ペット不可物件に住んでいる人は、動物アレルギーを持っていて近くに動物が飼育されていない環境を望んでいる、騒音問題に悩みたくないといった考えを持っている可能性があります。それなのに、後から「ペット可」に変更されてしまうと、そこに住み続けることはできない…となってしまいますよね。この場合、新たな入居者を獲得できる可能性は高まるものの、退去者の方が多く出てしまうことも考えられ、結果的に賃貸経営を圧迫することになるかもしれないのです。

なお、ペット可物件にするなど、入居条件の変更による空室対策は「コストをかけなくて良い」と考えているオーナー様が多いです。しかし、後のトラブルを防止するという視点で考えると、部屋の壁紙や床材をペット対応の物に変更する、共用部が汚れないようにするためペットの洗い場を用意するなど、コストをかけて準備しなければならない部分もあるのです。これらを怠ると、数年後に大きな問題が立ち上がる可能性があります。

入居条件の緩和は、ペット以外にも、「外国人を受け入れる」「高齢者を受け入れる」「水商売を受け入れる」など、さまざまな対策があります。しかし、どのような緩和をおこなうにしても、既存入居者への影響が考えられるため、事前準備はしっかりと行う必要があると考えましょう。

的外れなリフォームやリノベーションを施す

最後は、的外れなリフォームやリノベーションを施すという方法です。物件に空室が出始めた時には、「建物が古くなっているから」「間取りが悪いのかな」など、建物そのものの魅力が原因になっていると考える人も多いです。確かに、築年数が経過した物件の場合、家賃と部屋のクオリティのバランスが崩れてしまい、入居者を獲得しにくくなるというケースは珍しくありません。

しかし、リフォームやリノベーションによる空室対策は、その他の方法と比較すると、多額のコストがかかってしまうことを忘れてはいけません。空室の原因をしっかりと調査しないまま、リフォームやリノベーションで対応した場合、以下のような別の問題が発生し、費用対効果の合わない対策になってしまう可能性があります。

• 間取りを変更したことで逆に生活動線が悪くなって生活しにくい部屋になる
• 工事にコストをかけすぎてしまい、賃貸経営を圧迫する結果になる
• 根本的な問題が改善できなかったため、リフォームしても入居者が見つからない

昨今の賃貸物件のトレンドは、バス・トイレが分かれている、独立洗面台が設置されているといった条件です。築浅物件の場合、若い女性をターゲットとし、お風呂やトイレ、洗面台などの水回り設備にしっかりと面積を確保するという対策が施されているケースが多いです。そのため、空室対策のために、費用をかけてバス・トイレを分けるリフォームなどを施すケースが少なくないとされています。しかし、もともとバス・トイレが一緒の物件だった場合、バスト・トイレを分けることで、部屋が狭くなってしまい、逆に生活しにくくなる…なんて結果に陥ることがあるのです。当然、水回りの形状を大幅に変更するといった工事の場合、100万円以上のコストがかかってしまいます。かけたコストを取り戻すには、家賃を値上げしなくてはならなくなるのですが、100万円以上のコストを取り戻すにはかなりの年月がかかってしまいます。

さらに、設備のクオリティを高めたとしても、家賃の値上げをせざるを得ない…なんてことになると、入居者募集がより困難になってしまう可能性もあるでしょう。このような対策は、明らかに費用対効果に合わない空室対策といえます。

賃貸経営をスムーズに進めていく上では、「なぜ空室が増えているのか？」の分析をしっかりと行うことが大切です。さらに、入居者募集に関しても、物件の魅力が最大限伝えられているのかを、もう一度チェックし、広告の手法などを見直すことから始めてみる方が良いです。家賃の値下げや入居条件の緩和、大金がかかるリフォームなどは、最終手段として行うものと考えた方が良いかもしれませんね。

空室対策は、現状の分析が重要

賃貸物件の空室対策は、闇雲に実行しては思うような効果を得ることはできません。したがって、空室対策を実行する前に、「何が原因で空室が発生しているのか？」をオーナー自らが情報を集めて分析しなければならないと考えてください。

なお、空室対策については、物件の管理をお願いしている不動産会社や管理会社に相談すれば、いろいろな提案をしてくれると思います。しかし、管理会社などに全てを任せきりにして、自分の物件の現状や特徴を正確に把握できていなければ、提案してもらった内容が正しいのかどうかの判断をすることはできませんよね。したがって、まずは、自分で物件に足を運び、そこに自分が住んでみたと仮定したうえで、改善すべき箇所がないか調べてみると良いです。例えば、ゴミ捨て場が汚れている、ポスト周りにチラシが散乱しているなど、共用部が綺麗に掃除されていないなんて状態の場合、管理会社の提案などに乗るわけにはいかないですよね。

ここでは、物件に空室が生じた時、賃貸オーナー様がすべき行動について簡単にご紹介します。

周辺のライバル物件の調査と分析

賃貸経営は、自分が所有する物件のことだけを考えていたのでは上手くいきません。所有している物件の近くには、入居者を取り合うライバル物件がたくさん存在するはずなので、それらと比較して自分の物件は魅力があるのか、またどのような点で劣っているのかを調査・分析する必要があります。

たとえば、同じような広さ間取りで、設置されている設備なども同レベルの物件をピックアップし、それらのライバル物件と比べて家賃設定などにズレが生じていないか確認すると良いです。当然、同じような条件の物件であれば、家賃が安い物件に入居者が流れて行ってしまうでしょう。

この他、周辺にある商業施設や治安状況、人口動態なども可能な限り調べてみると良いです。これらの情報は、入居ターゲットとなる層を分析することができるようになるため、効果的な空室対策を検討するのにも役立つ情報になります。

必要な対策を検討する

自分の物件と周辺にあるライバル物件の現状などを分析すれば、自ずと必要な対策が見えてくるはずです。必要な空室対策を検討する際には、以下のようなポイントについて確認すると良いです。

■ニーズの把握

物件の立地や特性によって、入居希望者の性別や所得水準、物件に求める条件などが変わります。したがって、調査・分析した内容から、自分の物件に導入されている設備や家賃設定などが、入居希望者のニーズと合っているのかを確認すると良いでしょう。また、広告の面でも、入居希望者のニーズに対して、それに応えられるということをしっかりとアピールできているのかも確認する必要があります。

たとえば、比較的若い年齢層をターゲットとする場合、やはりコスト面を気にする方が多いです。家賃が高ければそれだけで敬遠される理由になります。特に昨今では、賃貸物件を探す時には、インターネット上の賃貸物件サイトを利用するのが普通です。賃貸物件サイトでは、まず希望する家賃で物件の絞り込みが行われているため、ターゲット層のニーズに合わない設定になっていた場合、物件情報がターゲット層の目に触れることすら少なくなります。

この他、敷金や礼金に関して、減額もしくは廃止にする物件が増えています。これらの費用は、初期費用の負担を大きくする要因でもあるため、この部分の費用を軽減することができれば、物件探しをしている人の目につきやすくなります。オーナーにとっても、敷金や礼金は、一時的な費用となるため、継続的な収入源に繋がる家賃の値下げよりも負担が少ないという点はメリットになるでしょう。ただ、敷金などは、退去後の原状回復費用や家賃の不払いがあった時、それを確保するための資金でもあります。したがって、万一のことを考えると、家賃保証会社の利用なども検討しながら、入居者ニーズに合わせていく努力を行いましょう。

■物件設備について

空室対策では、物件に導入されている設備も重要です。先ほど紹介した賃貸検索サイトでは、家賃と一緒に、希望する設備で物件情報を絞り込めるようにしているため、トレンドの設備が設置されていない場合、ファーストアプローチの段階で出遅れてしまいます。

物件の設備については、古くなって使いづらくなったものを取替するというのはもちろん、周辺のライバル物件が導入していて、自分の物件にはない人気設備を設置してあげるという対策が有効です。例えば、モニター付きインターホン、ウオッシュレット、エアコンなどは、設置するだけで入居率を高めてくれる可能性があります。
この他、宅配ボックスや無料インターネットなど、ターゲット層に合わせた設備の導入が望ましいです。

■仲介している不動産会社の見直し

空室が出ても長期間埋まらない…なんて時は、物件そのものに問題があるのではなく、不動産会社の活動に問題があるケースも少なくありません。

そもそも、賃貸の場合、原則として複数の不動産会社に仲介を依頼できるわけなので、不動産会社の活動に不安を感じた時には、別の会社に乗り換える、依頼する会社を増やすといった対策も検討しましょう。

例えば、冒頭でご紹介したように、昨今の賃貸業界では、空室対策としてホームステージングが非常に有効な方法とみなされるようになっています。それなのに、空室を埋めるための工夫として、こういった最新の対策を提示してくれないなんて会社は、少し不安です。

具体的な空室対策について

それでは、賃貸物件の空室対策として有効だと言われている手法をいくつかご紹介します。ここでは、出来るだけ負担が少ない形で実行できる空室対策を中心にご紹介します。

家賃など、入居者の費用負担を考慮する対策

物件の空室対策を実施するにしても、家賃の値下げや大規模なリフォーム・リノベーションの実施は、オーナー様側の負担が大きくなってしまいます。家賃を下げると、継続的に収入が下がることを意味しますし、リフォームなど大きな出費を伴う対策は、コストの回収までにかなりの時間がかかってしまいます。

したがって、入居者のコスト負担を考慮する場合も、以下のようなオーナーに負担が少ない空室対策を検討すると良いです。

• 管理費などを「家賃込み」にする
  これは「お得感を出す」という対策で、どちらかというとイメージ戦略に近いです。物件を探す際には、家賃と管理費、駐車場代などが別々に記載されているより、全てが家賃に込みとなって表示されている方が割安感を与えます。もちろん、実際に合計した費用を少しだけ下げるなど、インチキにならないような金額設定にしてあげる必要がありますが、家賃単体を値下げするよりも負担は少なくなるはずです。
• クレジットカード払いにする
  家賃をクレジットカード支払いにすると、入居者はポイントが付与されることになるので、値下げをしなくても実質的な割引効果が得られます。オーナー様側は、クレジット会社に手数料を支払わなければいけませんが、家賃を下げるよりも負担は少なくなるでしょう。
• フリーレントを導入する
  フリーレントは、入居後の一定期間賃料を無料にするという方法です。入居者にとっては、初期費用を大幅に軽減できるため、入居の決め手になりやすいです。また、オーナー側にとっても、家賃の値下げや敷金の廃止などよりも負担が少なくなるとされています。広告上も数か月分賃料がタダになるという点は非常に大きな魅力になるので、内見希望者の増加なども期待できるでしょう。

上記のように、家賃を下げなくても入居者側の負担を軽減できる工夫はたくさんあります。まずは、オーナー様側の負担が少ない方法から試してみると良いでしょう。

ホームステージングを実施する

昨今、オーナー様の負担が少ない空室対策として、ホームステージングへの注目度が高くなっています。ホームステージングは、部屋の中を家具やインテリア、照明や観葉植物でコーディネートし、おしゃれの空間を作り出すことで内見に来た人に「こんな部屋に住みたい！」と思わせるための手法となります。

リフォームやリノベーションなどと異なり、「今ある物件の魅力」を最大限まで引き出すことで入居希望者に良い印象を与えます。リフォームやリノベーションは、多額の費用をかけて物件の魅力を高めていくのですが、ホームステージングは「今ある物件の魅力を生かす」という方法のため、低コストで対策を施すことが可能なのです。

また、ホームステージングが賃貸物件の空室対策と相性が良いと言われている理由に、賃貸物件検索サイト上でライバル物件と差別化ができるという点にあります。一般的な物件情報は、部屋の中に何も置かれていない空室状態の物件画像が掲載されています。しかし、家具などが何も置かれていない画像を見ても、多くの人はそこでの生活を具体的にイメージすることは難しいです。一方、ホームステージングを施した物件は、まるでそこで人が生活しているように、家具やインテリアなどが配置されているため、何も置かれていない物件画像よりも目を引くことができるようになるのです。そのため、物件一覧にズラッと情報が並んだ時には、優先的に詳細ページまで確認してもらうことができるようになり、内見依頼の問い合わせなども増加するというデータがあります。

実際に、一般社団法人日本ホームステージング協会が公表している「ホームステージング白書2023」では、以下のように、賃貸物件の取り引きで非常に大きな効果があったという調査データが存在します。

引用：ホームステージング白書2023

もう少し細かい部分の調査でも、以下のようにホームステージングに効果があったという回答が多いです。

• 閲覧数・・・増えた83.7%（大幅に増えた36.4%、少し増えた47.3%）
• 問い合わせ数・・・増えた76.7%（大幅に増えた32.1%、少し増えた44.6%）
• 内覧者数・・・増えた73.3%（大幅に増えた30.4%、少し増えた42.9%）
• 成約までの期間・・・短くなった82.1%（大幅に短くなった44.6%、少し短くなった37.5%）

ホームステージングは、専門業者に依頼する場合でも数万円～数十万円程度の費用で実施可能です。そのため、家賃を下げる、大規模なリフォームを施すといった対策と比較すると、コストパフォーマンスの面でも非常に有効といえます。

まとめ

賃貸経営をスムーズに進めるためには、やはり空室期間をどれだけ短くできるかがカギになります。そのため、賃貸物件を所有しているオーナー様は、普段から空室対策のことを考えながら生活しているのではないでしょうか？
ただ、空室対策にもさまざまな手法が存在していて、中には安易に採用すべきではない方法もあるのです。家賃の値下げや大金がかかるリフォーム工事などは、たとえ空室が埋められたとしても、その後の賃貸経営を圧迫してしまう要因となるかもしれません。

そこで、昨今の不動産賃貸業界で注目されている空室対策がホームステージングです。ホームステージングは、今ある物件の魅力を最大化したうえで、入居のターゲットとなる層に適切に伝えることができる方法となります。リフォームやリノベーションのように、物件に大規模な工事を施すことで「魅力を高める」という手法ではないため、空室対策としてはかなり負担が少ない形で実行できる手法です。また、ホームステージングは、家具やインテリア、照明などを配置することで部屋の中を魅力的に演出するという手法なので、空室対策にかかる時間も他の方法と比較すると圧倒的に短くなります。家賃の値下げや入居条件の緩和といった対策でも、既存入居者への周知に時間がかかってしまうことがあるため、空室が埋まるまでにどうしても時間がかかってしまうのです。

その点、ホームステージングは、打ち合わせなども含めて数日で対策が完了し、インターネット上の広告対策なども同時に実行可能です。現在、所有物件の空室で悩んでいる方や、管理している賃貸物件オーナー様から空室対策を依頼されているという不動産会社などがあれば、ホームステージングによる対策を検討してみてはいかがでしょう。

KAGKASでは、経験豊富なプロスタッフがお客様の物件に最適なホームステージングのご提案を行っています。弊社は、家具を取り扱うノウハウも豊富で、物件の魅力が最大限伝わるような、効果的なホームステージングサービスを提供していますので、物件オーナー様はもちろん、賃貸物件の管理を担っている不動産会社様もぜひお気軽にお問い合わせください。