住宅の売却については、売り先行と買い先行と呼ばれる二つの方法があります。買い先行については、住み替え先を用意して、空室状態にした住宅を売却するという方法で、皆さんがイメージする住居の売買はこの形が多いのではないでしょうか？しかし、住宅の売買については、さまざまな理由から「売り」を先行せざるを得ないケースも少なくありません。売り先行は、現在住んでいる住宅を売却し、その資金をもとに新たな住居を入手するという方法となるため、家の売却活動は日常生活と並行して行う必要があるのです。

いわゆる「住みながら家を売却する」という方法なのですが、この場合の不動産売却は、内覧などが行いづらくなるため、空き家状態の住居の売却と比較すると不利になることが多いのも事実なのです。もちろん、住みながら家を売却するという方法にもメリット面があるのも確かなのですが、デメリット面をしっかりと認識したうえで、適切な対策を施しておかなければ、いつまでたっても買い手が見つからない…なんてことになりかねません。

そこでこの記事では、家の売却を「住みながら」行う場合のメリット・デメリットや、成功させるための対策について解説します。実は、不動産業界で年々注目度が高くなっているホームステージングは、住みながらの家の売却に非常に効果的とされているので、その辺りについても分かりやすく解説します。

家は「住みながら」でも売却できるの？

結論から言ってしまいますが、戸建て、マンションに関わらず、家は住みながらでも売却することが可能です。

一般的に、不動産の売却については、空き家にした方が買い手を見つけやすいと言われています。なぜなら、空き家状態の方が、家の内覧などを行いやすく、購入希望者も気兼ねなく隅々まで確認することができるため、「買うか？買わないか？」の判断がしやすくなるとされているからです。

しかし、近年では、中古住宅市場の活性化に伴い、居住中に売りに出されるというケースも増えていて、問題なく売却活動が進められたという事例も多くなっています。ここではまず、居住中の家を売却したいと考えた時の注意点を簡単にご紹介します。

「住みながら」の売却は内覧が問題になる？

家を住みながら売却する場合、「内覧対応が難しくなるのではないか？」と考える人が多いと思います。

先程紹介したように、家は住みながらの状態でも問題なく売却活動を行うことができます。しかし、居住中の家の中であれば、どうしても生活感が出てしまい、内覧に来た人に良い印象を持ってもらえないと考えてしまいますよね。特に、購入する家の内覧では、キッチンやお風呂など、水回り設備の確認を慎重に行う人が多いのですが、居住中の家の場合、これらの部分のお手入れがなかなか行き届かない…なんてことが少なくないのです。

つまり、住みながらの家の売却については、内覧時に確認したいポイントと、普段の生活の中でお手入れ不足になりがちなポイントが重なってしまうことから、家に対しての印象が悪くなってしまう可能性があるのです。もちろん、居住中の物件を内覧する場合、購入希望者側も「生活感が残っている」ということを理解したうえで足を運んでいるので、致命的な問題にまでは発展しないと思います。しかし、早く売却したい、高値で売却したいと考える場合、内覧時に良い印象を与えることが非常に重要になるので、この部分の対策を検討する必要があると考えてください。

家を住みながら売却する場合のメリット

それでは次に、家の売却について、空き家状態にしてから売るのではなく、住みながら売却を目指すという「売り先行」と呼ばれる方法のメリット面について解説していきます。上述したように、住みながら家を売却する場合、生活感を完全に消すことが難しいため、内覧対応が難しくなるという問題点があります。

しかし、不動産の売買では、住みながらの売却を選んでいる人も数多くいます。つまり、住みながらの売却にも、何らかのメリットがあると考えられるわけです。そこでここでは、住みながら家を売却する際の代表的なメリットをご紹介します。

メリット1　売却で得たお金を新居の購入に充てられる

売り先行のメリットとしては、家を売却したことで得られる売却金を、新居の購入費に充当できるという点があげられます。

家の住み替えが必要になった時、売りを先行させて先に家を売却できれば、一時的にまとまった資金を手に入れることができます。新居への住み替えは、新居の購入費用以外にも、引っ越しや家具の買い替えなど、それなりの資金が必要になるため、売却により資金面に余裕が生まれるというのは大きなメリットになるのではないでしょうか。

売り先行は、家の住み替え時の資金計画を立てやすくなるため、安心して住み替えができると言われています。

メリット2　内覧した人に入居後の生活をイメージしてもらいやすい

住みながら家を売却する場合は、生活に必要な家具や家電が設置されたまま、内覧の対応をすることになります。

先程紹介したように、使用感のある家具や家電が設置されていることや、水回りの汚れなどがどうしても残ってしまうなどの生活感から、内覧者が良い印象を持たなくなる可能性があります。しかし、この状態は、デメリットばかりが存在するのではなく、メリットも与えることができるのです。

家の中に家具や家電が設置された状態で内覧すると、そこでの生活を具体的にイメージすることができるようになり、内覧者は「ここに住めば○○な暮らしができるんだな！」と入居後の生活の良し悪しを判断しやすくなります。また、家具などが配置されていることで、部屋の大きさなどのサイズ感もつかみやすくなるという点もメリットといえます。
空き家状態の家の売買では、そこでの生活がイメージしにくいことで購入を見送るというケースがあると言われていますし、生活感が残るということは、一方的なデメリットではないと言えます。

メリット3　家の劣化を防止することができる

住みながら家を売却するという方法は、家の劣化を防止することができるという点もメリットの一つです。

こう聞くと、「住んでいる方が使用により劣化するのでは？」と考えてしまう人も多いはずです。しかし、家は、誰も住まなくなった方が劣化が急速に進みやすくなるとされています。人が住んでいない家は、換気や掃除などがなされないため、湿気やホコリ、カビなどの繁殖により、急激に劣化が進行します。

居住中の家は、換気設備の稼働、人の出入りにより常に換気が行われているため、人がそこにいるだけで家の劣化を防止できているのです。つまり、住みながら家を売却するという方法は、空き家にして買い手を探すという方法と比較すると、家を守り資産価値を維持しながら売却を進めるという意味になるのです。この点は、目に見えにくい効果ですが、大きなメリットです。

家を住みながら売却する場合のデメリット

当然、住みながら家を売却するという方法には、デメリットも存在します。家の売買は、非常大きなお金が動く取り引きとなるため、物件の確認は必ず現地まで足を運んで内覧することになります。そのため、普段の生活の一片を見せなければならないという性格上、どうしてもデメリットが生じてしまうのです。

デメリット1　内覧時に生活感が出やすい

住みながら家を売却する場合の最大のデメリットは、やはり内覧時に生活感が出やすいという点です。

もちろん、内覧に備えて、家の中をきちんと整理整頓しておけば、売買に大きな影響を与えるような事は少ないです。しかし、日常生活に追われ、掃除などが行き渡らなかったり、散らかった状態で内覧を行うと、良い印象を与えるどころではなく、マイナスイメージを持たれてしまう可能性があるのです。

他にも、家の中で使っている家具や家電のデザインなどが、購入希望者の好みとあっていない場合、家の中が整理整頓されていたとしても、本来のイメージとは異なる印象を与えてしまう可能性があるかもしれません。住みながら家の売却を目指す場合、日常生活がどれほど忙しかったとしても、きちんと内覧の準備はしておかなければいけません。内覧者が慎重に確認する水回りの掃除や、不要な家具、雑貨の処分などをしっかりと行ったうえで、内覧を行わないと、いつまでたっても買い手が見つからない…なんてことになる可能性があります。

デメリット2　スケジュールの調整が難しい

住みながらの家の売却では、その活動中は内覧のスケジュール調整に振り回される可能性が高い点がデメリットです。

なぜなら、家を購入する前の内覧については、ほとんどの場合、週末の時間を使って行われます。つまり、売主側も、内覧に対応するために毎週末の予定を空けておく必要があり、売却活動中はせっかくの休みが上手く使えなくなる可能性が高いのです。

当然、内覧の受付については、希望者の都合に合わせなければならないため、突然の内覧申し込みにも対応できるように、家族全員で準備に協力してもらわなければいけません。家の売却が決まるまでは、いろいろな面で振り回される可能性があるので、その点は覚悟しておきましょう。

住みながらの家の売却を成功に導くためのポイント

ここまでの解説で、家の売却について、売りを先行させる「住みながら家を売る」という方法には、メリットもデメリットも存在するということが分かっていただけたと思います。住みながらの家の売却は、どうしても生活感が残ってしまうことから、内覧した人に良い印象を持ってもらうことができず、売却までに時間がかかってしまう…というイメージが強いと思います。

しかし、住みながら家を売る時のデメリット面をきちんと理解し、事前に対策を施しておけば、空き家状態で家を売るよりもメリットが大きくなることもあるのです。そこでここでは、住みながら家を売りたいと考えている人に向け、売買を成功に導くためのコツをご紹介します。

①内覧は日中に行う

一つ目のポイントは、内覧は日中に行うという方法です。マイホームの購入では、日当たりの良し悪しを気にする方が非常に多いです。一般的に、日当たりが良い南向きの家が人気で、その逆の北向きの家は買い手が見つけにくいと言われていますよね。

したがって、内覧を行う場合、部屋の明るさをきちんと確認してもらうためにも、日中にスケジュールを組むと良いです。自然光がしっかりと差し込む日当たりが良い部屋は、開放的に見えるため、内覧時のイメージアップにもつながります。

②掃除は丁寧に行う

内覧時は、最低限の清潔感を保っていなければ、それだけでマイナスイメージを与えてしまい、制約が遠のいてしまいます。したがって、内覧の日が決まった時には、それに向けて家の中をしっかりと掃除しておきましょう。住みながらの売却の場合、日々の生活による汚れがどうしても残ってしまいやすいです。特に、リビングなど人が集まる場所や玄関は、すぐに汚れてしまう可能性があるので、内覧の直前にも掃除しすると良いです。この他、内覧時に確認されやすいクローゼットや押し入れなどの収納周りや、庭などの外構部分も丁寧に掃除しておく必要があります。

また、先ほど紹介したように、家の内覧では、キッチンやバスルーム、トイレや洗面台など、水回りの確認を慎重に行う人が多いです。これらの部分は、水垢やカビの繁殖など、汚れがつきやすいうえ目立ちやすいという特徴があるので、特に丁寧に掃除する必要があります。ただ、水回りに関しては、長年の積み重ねでこびりついた汚れなどがあり、一般の方ではどうしても綺麗に掃除することができない…なんてケースも考えられます。この場合は、プロの手でハウスクリーニングをしてもらうと良いです。

詳細は後述しますが、昨今の住みながらの家の売却では、家の中の掃除や簡単な補修、イメージアップのための家具の配置などをまとめて依頼できるホームステージング会社が人気になっています。日常生活の忙しさなどを理由に、自分たちだけでは万全な状態で内覧を行えない…なんて場合は、ホームステージング会社に相談すると良いです。

③不要な荷物や家具を処分する

住みながら家を売却するケースでは、普段の生活拠点としてまだその家を使用していることを意味しますよね。そのため、今まで使用していた家具や家電、生活雑貨などの荷物が家の中にたくさんあるはずです。

しかし、これらのアイテムは日常生活上、必ず使わなければならないのかというとそうではないというものも多いのです。そして、余計な荷物は、家の中が散らかって見えてしまう原因となってしまうため、内覧時の印象を良くしたいと考えた時には、邪魔でしかないのです。

したがって、家の売却を決めた場合、全体を掃除するのと並行して、不要な品物を処分していくと良いです。荷物が少なくなれば、家の中もスッキリするため、それだけで清潔感を醸し出すことができるかもしれません。なお、長年使っている家具などは、汚れや傷がついていることで内覧時に生活感を感じさせてしまう要因となります。したがって、住み替えに合わせて家具の買い替えを検討している場合、不要な家具は処分して、レンタル家具などで部屋の中を演出するとより良い印象を与えることでできます。

ちなみに、レンタル家具などで部屋を演出するという方法もホームステージングの一種です。

④内覧時は家族に外出してもらう

住みながら家の売却を行う場合、内覧時は家族に外出してもらうことをおすすめします。なぜなら、内覧に来た人は、売主が近くにいると、ゆっくり内覧できない…なんて方が意外に多いからです。

もちろん、家の中に内覧者だけを残してみてもらう訳にはいかないので、1人だけは残って内覧対応を行うようにしましょう。内覧者からは、その家のことだけでなく、ご近所との関係や地域の利便性などに関する質問があると思うので、それにしっかりと答えられるようにしておきましょう。内覧対応が丁寧にできれば、購入希望者の印象も良くなるので、購入してもらいやすくなる可能性があります。

住みながらの家を売却する場合、ホームステージングがおすすめ

ここまでの解説で、住みながら家を売却するためにどういった工夫を行えば良いのかがある程度分かっていただけたと思います。家の売買で、売りを先行させることができれば、新居を購入するための資金に余裕ができるため、速やかにまた高値での売却を目指すのが一般的です。

ただ、居住中の家を売却する場合、日常生活の中でどうしても生じてしまう細かな汚れやキズが原因となり、内覧時の印象を悪くしてしまう可能性があるのです。そのため、上述したように、家の売却を決めた時には、家の中を隅々まで丁寧に掃除し、また売却活動の邪魔になる不用品を処分することが大切になります。とはいえ、住みながらの家の売却では、普段の生活に並行する形で売却活動を進めなければならないという特性上、掃除や不用品の処分、部屋の印象を良くする家具の入れ替えなどに手が回らない…なんて声も多いです。

そこで有効になるサービスとして注目されているのが「ホームステージング」と呼ばれる手法です。

ホームステージングは、文字通り「家（ホーム）を演出する（ステージング）」という意味の言葉で、家の中を家具やインテリア、観葉植物や照明などを使って、新築住宅のモデルルームのようにコーディネートするという方法になります。もともと、中古住宅市場が活発なアメリカで誕生した販売手法で、欧米で家の売却時にホームステージングを施すのは「常識」という扱いになっているほど普及しています。

日本は、新築信仰という言葉が作られるほど、新築を好む方が多いため、今までホームステージングという手法に注目が集まることが少なかったです。しかし、全国的に放置空き家が問題となり、国が中古住宅市場の活性化を後押しするようになった近年では、家の売却を有利に進めるための手法として日本でもホームステージングが注目されるようになったのです。実は、住みながら家の売却を考えた時には、このホームステージングが非常に有効な手段となります。

専門のホームステージング会社に相談すれば、以下のようなサービスを受けることができるため、日常生活の忙しさを理由に売却活動がうまく進まない…なんて方も、家の売却をスムーズに進められるかもしれません。

ターゲット層に向けた最適な演出をしてもらえる

ホームステージングは、家具やインテリア、照明や観葉植物などを使って演出することで、内覧時に良い印象を持ってもらうための対策となります。

ホームステージングのプロである有資格者が、物件のターゲットとなる層にピッタリなホームステージング計画を立て、家の中をお洒落に演出してくれます。内覧時には、リビング・ダイニング、玄関、水まわり空間などが特に重要となるので、それらの空間を中心に演出するケースが多いですが、顧客の要望によってその他の部屋の演出を依頼することも可能です。

なお、ホームステージングのために使用する家具やインテリア、観葉植物などについては、ホームステージング会社がレンタル品を用意してくれます。既存の家具が邪魔になる場合、一時的に預かってくれるサービスなども用意されています。

ハウスクリーニング、不用品の回収・リサイクル

先程紹介したように、住みながら家を売却する場合、家具などで空間を演出するだけでは、内覧者に好印象を与えることが難しいケースがあります。

要は、家の中に汚れやキズ、劣化などが生じているため、家具などを配置しても家の魅力が最大限伝わらない状態というケースも多いのです。専門業者にホームステージングを依頼した場合、家具などによる演出の前に、ハウスクリーニングやクロスの張り替えなどの軽微な補修、不用品の回収などを行ってもらうことができます。水回りの掃除などは、一般の方では汚れが落としきれない…なんてケースも多く、それが原因となり買い手が付かない、無理な値下げ交渉を受けてしまうなんてことも多いです。

ホームステージングでは、部屋の演出の前に、家全体をより美しくしてもらうことができ、演出がより際立つ環境を作り出してもらえます。

広告用の写真や動画の用意

ホームステージング会社に相談すれば、ターゲット層が好む演出をした部屋をプロのカメラマンによって撮影してもらい、広告用の画像や動画として利用することができるようになります。

現在の不動産業界は、売買でも賃貸でも、ファーストアプローチはインターネット上の不動産検索サイトとなります。家の購入を考えた人は、不動産検索サイトにアクセスし、地域や付属設備などで希望の物件を絞り込み、気に入った物件に内覧の依頼を出すという流れで話が進むのが一般的です。

ただ、不動産検索サイト上に掲載されている画像については、ほとんどの場合、空き家状態となっているため、画像だけでは良し悪しの判断がつかないのです。本来は、希望にピッタリの物件があったとしても、似たような物件が一覧で並んでしまうため、見落としてしまうことも多くなります。
一方、ホームステージングを実施すれば、家具などがきちんと配置された状態の画像を不動産検索サイト内に掲載できるようになるため、一覧表示されたときに目に留まりやすくなり、物件詳細ページまできちんと確認してもらえる確率が高くなるとされています。実際に、ホームステージングを実施していない物件と比較すると、実施した物件は、内覧に関する問い合わせや内覧者数が増えるという調査データも存在します。

ホームステージングは、ファーストアプローチの段階でライバル物件よりも目立つことができるという点も魅力です。

まとめ

今回は、不動産の売却について、売り先行と呼ばれる居住中の家の売却を上手に進めるためのコツをご紹介しました。

中古住宅の売却では、仲介業者が入るものの売主は個人の方であるというケースが大半とされています。そして、販売方法に関しても、「住みながら家の売却を目指す」という売り先行が過半数を占めているとされています。売りを先行させると、新居の購入に必要な資金に余裕ができることになるので、住み替えがスムーズに進むと考える人がいるからだと思います。買い先行の場合、ダブルローンの状態になってしまう可能性があるため、金銭的な負担が大きくなる可能性もあるからですね。

ただ、売り先行での家の売却では、内覧時に生活感が残りすぎてしまい、なかなか買い手を見つけることができない…なんてケースも少なくないとされています。また、内覧者があまり良い印象を持たなかったことから、買ってもらうために無理して値下げに応じる…なんてケースもあり、売主側にとっては家が売れたとしても好ましい取引にならなかった…なんて状況もあるとされます。

そこで、近年の中古住宅市場では、ホームステージングと呼ばれる手法が注目されるようになっています。もともと中古住宅市場が活発なアメリカなどでは、ホームステージングを実施していない売り物件と比較すると、実施した物件の方が高く売れるという調査データが出ているなど、住みながら家を売る時には非常に有利に取引が進められる可能性があるのです。

現在、家の売却を考えていて、ホームステージングの実施に興味があるという方がいれば、お気軽にKAGKASまでお問い合わせください。弊社では、経験豊富なプロスタッフがお客様の物件に最適なホームステージングのご提案を行っています。