集合住宅で暮らす方が増えている昨今では、さまざまなニーズに応えられるように、異なる間取りの物件が販売されるようになっていますが、その中でも2LDKのマンションは「売れない」と言われることがあります。

実際に、このコラムを読んでいる方の中には「どうすれば2LDKのマンションが売れるのだろうか？」という悩みを抱え、インターネットでいろいろと検索しているところだという方もいるのではないでしょうか？もちろん、マンションの購入を検討している人でも、さまざまな属性の方がいるわけなので、2LDKのマンションを売りに出したとしても絶対に売れないというわけではありません。しかし、2LDKのマンションは、ファミリー層からすると「手狭に感じやすい」、一人暮らしにとっては「広すぎる」と言った感じに、中途半端な間取りと考えられてしまうことから、買い手を見つけることが難しい形の物件の一つであることは間違いありません。

そこでこの記事では「2LDKのマンションが売れない…」と悩んでいる方に向け、なぜこの間取りの物件が売れにくいのか、どのようなターゲット層にアピールすれば売れるのか、また早期に売却するためのコツはあるのかなどについて解説します。最初に言っておきますが、2LDKの物件だからといって売れないわけではなく、適切なターゲットの設定を行い、物件の特徴を生かした販売戦略を実施すれば、むしろ魅力的な物件として高値での売却も不可能ではありません。

2LDKのマンションが「売れない」と言われる理由

それではまず、2LDKのマンション売却が難しいと指摘されている背景について解説していきます。

そもそも、「2LDK」がどのような間取りなのかについてですが、これはリビング・ダイニング・キッチンという一つの空間があり、その他に居室が2つ用意されている間取りの物件を指しています。よくある間取りのように感じますが、マンション売却においては「売れにくい」「売れづらい」という話を聞いたことがある人も多いと思います。

ここでは、2LDKのマンションが売れないと言われる主な理由をご紹介します。

価格帯と居住空間のバランスの問題

マンションの価格は、築年数や導入設備、広さと言った物件そのものの良さに加えて、立地条件などの違いによって大きく変動するのですが、購入者にとって物件価格は最大の懸念点になりがちです。

たとえば、1LDKの間取りを探している単身者や新婚夫婦などにとっては、頭金や住宅ローンの返済額を考慮した場合、一部屋分広くなる2LDKの物件は、予算面で手が出しにくい価格帯になってしまいがちです。その一方、子育て世帯の方がマンションの購入を考えた時には、家族向けに販売されている3LDKの物件と比較すると、2LDKの物件は居住スペースの面積当たりの単価が高くなると判断する傾向にあるのです。そのため、価格に対して得られる居住スペースのことを考えると、2LDKの物件は、どうしても割高感を感じてしまうという方が多く、将来的に手狭さを感じるぐらいなら「初めから3LDKを選んだ方が良い」となってしまうケースが多くなりがちな訳です。

このように、2LDKの物件は、価格と得られる居住スペースのバランスの問題から、中途半端さを感じられてしまい、選択肢から外れてしまう可能性が高くなるという問題があります。

広さの問題

二つ目の理由は、広さの問題からターゲット層が明確に定まりにくいという点です。冒頭でもご紹介したように、2LDKという間取りは、ファミリー層にとっては手狭で、単身者にとっては広すぎると判断される場合があります。具体的には、以下のような感じです。

• ファミリー層にとって2LDKの印象
  ファミリー層にとって、2LDKという間取りは少し手狭に感じられてしまう可能性があります。例えば、お子様が2人いる4人世帯の場合、それぞれに子供部屋を用意したいと思っても部屋数が足りません。そのため、夫婦の寝室に加えて、それぞれの子供部屋を用意したいと考えると、3LDKの間取りが理想的と思われるのです。物件購入時点では夫婦2人の場合でも、将来的にお子様が生まれることを想定すると、2LDKでは部屋数が足らないと感じられ、購入対象から外れてしまいやすいです。
• 単身者にとって2LDKの印象
  一人暮らしの方にとっては、2LDKほどの広さは必要ないと考えられて、購入対象から外れてしまう可能性があります。当然、1LDKの物件と比較すると、1部屋増える2LDKの方が物件価格が高くなるため、月々の支払負担は大きくなってしまいます。さらに、2LDKの場合、掃除などの毎日の手間が増えてしまうと捉えられてしまい、コストをかけるだけ無駄と、購入対象から外れてしまう訳です。

上記のように、2LDKの間取りは、マンションを購入する主な世代にとって、扱いづらい広さという印象を与えるため、購入対象から外されてしまい、売れにくくなるわけです。特に昨今では、在宅ワークの普及などもあり、自宅に専用のワークスペースを求める方が増えています。そのため、夫婦のみの世帯でも、部屋数の多い物件を求める方が増えていて、2LDKのマンション売却が難しくなっていると言われています。

住宅ニーズの変化が要因

上でも少し触れていますが、近年では、ライフスタイルの多様化に伴って、住宅ニーズも大きく変化しています。

コロナ問題などの感染症対策や政府によるDXの促進などの影響もあり、ここ数年で、在宅ワークやテレワークと呼ばれる働き方が一気に普及し、自宅で快適に仕事ができるような環境設定が強く求められるようになっているのです。自宅で仕事をすると考えると、ネットワーク環境の整備や、仕事に必要な書類の管理のため広い収納スペースなども求められるようになっています。

さらにこれに加え、災害対策の面でも、住宅に広いスペースが求められるようになっています。日本は、もともと地震や台風などの自然災害が多い国として有名なのですが、それに加えて夏場の水害も急増しています。そこで、政府は、万一の災害対策として、各家庭が日用品や食料品、防災用品などをストックしておくことを推奨するようになっているのです。例えば、人が生きていくために欠かせない水については「1日3Lを目安に、最低3日分、可能であれば7日分以上の備蓄」が求められています。これを家族の人数分用意しようと思えば、かなり広いスペースが必要になります。

つまり、ライフスタイルの多様化によって部屋数が求められるようになっている、災害対策のための保管スペースが求められているという部分で、2LDKの間取りでは、これらの変化やニーズに十分に答えられないと考えられ、売れにくさに繋がっているのではないかと考えられます。

2LDKのマンションが売れないわけではない！購入対象となり得るターゲット層について

前項でご紹介したように、2LDKのマンションは、昨今の住宅ニーズとズレが生じてしまっていることから、「売れない」「売れにくい」などと指摘されるようになっています。

しかし、冒頭でもご紹介しているように、2LDKのマンションが絶対に売れないというわけではなく、きちんと購入対象となるターゲット層はあるのです。2LDKのマンション売却を考えた時の、どのような層がターゲットとなるのかを意識することで、売却を成功に導くことができます。家族構成などによっては、2LDKという間取りが「程よいゆとりのある住空間」と捉えられるため、そのような人にとっては魅力的に映るわけです。

そこでここでは、2LDKマンションの売却時に、ターゲットになり得る属性をご紹介します。

子育てを終えた夫婦世帯

一つ目は、いわゆるアクティブシニアと呼ばれる層です。アクティブシニア層とは、明確な定義はないものの、子育てを終えた前期高齢者世代のことを指しています。

子育て中は、3LDKなど、広い居住スペースが確保されているマンションなどに住んでいる方が多いですが、子供が独立し、夫婦二人だけの暮らしになると、3LDKの間取りは広すぎると感じて、かえって暮らしにくいという方も多いです。

このような方の場合、現在住んでいる家を売却し、ちょうど良い広さの2LDKマンションの購入を検討することがあるのです。特に、もともと戸建てに住んでいた方の場合、マンションの方が利便性の良い立地に建てられている傾向があることから、子供の独立に合わせて、コンパクトなマンションに住まいを移す方が増えています。

DINKs（2人暮らし世帯）

DINKsとは、「Double Income No Kids」の頭文字をとった略語で、子供を持たない選択をした共働き夫婦のことを指しています。昨今では、多様な考え方を持つ人が増えていて、経済的なゆとりが欲しいや、仕事を優先したいなどといった理由で、あえて子供を持たない選択をするという夫婦も増えています。そして、このDINKsは、2LDKマンションを売却する有力なターゲット候補となるのです。

夫婦二人暮らしの場合、2LDKという間取りは、ゆとりのある生活を実現するのにちょうど良い広さに感じられるケースが多いです。夫婦の寝室とは別に、趣味や仕事のために利用できる部屋を作ることができますし、LDK以外の居室をそれぞれの個室として利用することも可能で、二人暮らしの方にとっては、意外に自由度が高いのです。

2LDKは、DINKsが求める住宅ニーズに合致する部分が多いため、上手にアピールすることで早期の売却も期待できます。

価格を重視する人

マンションの購入を検討している人であっても、購入を判断する際の基準は、人それぞれです。広さや部屋数を重視する人もいれば、とにかくアクセスの良さなど立地を重視するなどという人もいます。そして、マンションを探している人の中には、価格重視で物件探しを進めるという方も少なくなく、マンション購入の費用を少しでも抑えたいと考えている方の場合、3LDKではなく2LDKを選択する可能性が高まるのです。

たとえば、子供が一人のご家庭の場合、2LDKの物件でも、少し手狭には感じるかもしれませんが、十分に生活ができると判断してもらえる可能性が高いです。2LDKの物件は、3LDKと比較すると、価格がおさえられているため、費用を重視する層は有力なターゲット層になります。

投資目的の物件購入

2LDKのマンションは、投資物件としてはかなり魅力的な物件とみなされる場合があります。

特に、賃貸需要が高い都市部の物件や、借り手となる人が多い大学周辺などにある物件は、安定した家賃収入が期待できるため、長期的に資産価値を維持しやすいと期待されるのです。

賃貸物件としての2LDKマンションは、入居のターゲットとなる人の層がかなり大きくなります。先ほど紹介したDINKsや、ワーキングカップル、子供が生まれたばかりのファミリー層などは、家賃の面などからも2LDKを選ぶ方が多いのです。立地条件の良い2LDKマンションは、投資価値が高い物件とみなされるため、投資目的の購入者は有力なターゲットになります。

2LDKでも売れやすい条件がある

2LDKのマンションは、売れにくいと考えている方が多いのですが、上で紹介したように「2LDKの方がむしろ良い」と考えている層の人もそれなりにいるのです。また、以下のような条件を満たしている物件は、適切な売却活動を実施することで、早期売却や高値売却を目指すことができるでしょう。

ここでは、買い手を見つけやすい2LDKマンションの条件をいくつかご紹介します。なお、下で紹介する条件については、間取りに関わらずどのようなマンションにも当てはまる条件もあります。

立地条件がよい

一つ目は、立地条件の良さです。なお、立地条件に付いては、2LDKなど、間取りに関係なく、売却のしやすさに大きな影響を与えるポイントになります。

一般的、「売りにくい」とされる2LDKのマンションでも、最寄り駅へのアクセスが良い、周囲に商業施設などがたくさんあるため利便性が高いなど、立地条件が良ければ買い手を見つけやすくなります。特に、最寄り駅へのアクセスについては、通勤・通学の利便性に繋がり、さまざまな世代にとって大きなメリットになるため、人気が出る条件となります。

例えば、駅から徒歩5分圏内にある物件や、周囲に商業施設や病院、教育機関が揃っているという条件の物件は、高値での売却が期待できるでしょう。

住むのに十分な広さのある物件

間取りが2LDKの物件でも、広さはそれぞれの物件ごとに大きく異なります。そして、2LDKの物件でも、住むのに十分な広さがあるマンションの場合、使いやすいと判断され、買い手を見つけやすくなります。

例えば、60㎡以上の広さを持つ2LDKマンションの場合、収納などにも十分なスペースを確保することができるため、ファミリー世帯でも手狭に感じにくくなります。また、テレワークなどにも対応しやすくなるので、DINKsが求める条件などにも合致しやすく、買い手が見つかりやすくなるでしょう。

設備が充実している

マンションの売れやすさを左右するポイントとしては、設備の充実度があげられます。築年数が経過した物件の売却では、わざわざ最新の設備に入れ替えてから売却活動を始めるケースが多いのもこれが理由です。

例えば、システムキッチンや食器洗浄機などのキッチン設備、乾燥機付きバスルームや温水洗浄便座といった水回り設備などについて、新しくて機能性が高いものが設置されていれば、その分、評価されやすくなります。この他、物件内の各所について、綺麗に保たれているかどうかも重要です。特に、キッチンのシンクやトイレ、浴室や洗面台など、水回りは内覧時に細かく確認されます。そのため、これらの部分が綺麗に保たれている場合、物件全体の印象が良くなり、買い手を見つけやすくなるでしょう。

マンション自体に付加価値のある設備やサービスがある

昨今では、マンションそのものの設備やサービスの充実度が、物件の売れやすさを左右するようになっています。

例えば、最近建てられているマンションなどでは、24時間体制でコンシェルジュが常駐するような物件もありますし、共用設備としてジムやプール、ゲストルームやシアタールームなど、付加価値の高い設備が備わっている場合も増えています。

このように、多くの方から求められる付加価値の高い設備やサービスが導入されている場合、マンションそのものの人気が高くなり、2LDKの間取りでも売れやすくなります。

良好なマンション管理体制が維持されている

マンションの管理体制も、売却の成否に大きな影響を与えることになります。健全な管理が実行されているマンションの場合、購入希望者は安心して物件を購入することができます。例えば、マンションの管理体制については、以下のようなポイントが確認されます。

• 共有部分の清掃が行き届いている
• 24時間いつでもゴミ出しができる
• 24時間体制のセキュリティが整っている（警備員の常駐など）
• 管理会社の対応が早い
• 修繕やメンテナンスが適切に実行されている

健全な管理が実行されているマンションは、長期的な資産価値の維持が期待できるため、売れやすくなります。

2LDKマンションの売却を成功させるためのポイント

それでは、2LDKマンションの売却を成功させるには、どうすれば良いのかについても解説していきます。ここまでの説明から、マンションの購入を考えている人の中には、2LDKのマンションを求めている層もあると分かっていただけたと思います。つまり、その層の人に正確にアピールすることができるようになれば、2LDKのマンション売却も、そこまで苦労することはなくなるはずですよね。

そこでここでは、2LDKのマンション売却を成功させるためのコツのような物をご紹介します。

ターゲットを絞ってアピール

売却を考えている物件の特徴から、購入対象者となるターゲットを明確にすることが大切です。先ほど紹介したように、子育てが終わったアクティブシニアやDINKsなどの層は、2LDKの間取りが好ましいと考える方が多いです。しかし、同じ2LDKマンションのターゲットとなるアクティブシニアとDINKsでは、住居に求める条件がかなり違うのです。

例えば、アクティブシニアの場合、医療施設へのアクセスの良さや、眺望の良さ、管理のしやすい広さなどを物件に求めると思います。しかし、DINKsの場合は、通勤のしやすさや買い物の利便性、物件内部にワークスペースを確保できるのかなどといった条件を重視します。

当然、2LDKの物件でも、全ての層に対して「購入したい」と思ってもらえる条件を兼ね備えるのは難しいので、どの層がターゲットになるのかをきちんと絞り込み、その層の人にアピールできるような対策を施すと良いでしょう。

必要ならリフォーム・リノベーションを検討する

築年数がある程度経過している物件の場合、設備や内装の劣化が目立ってしまうことで、売却が難しくなることがあります。この場合、費用対効果を考慮したうえで、リフォームやリノベーションを施し、物件価値を高めたうえで売却活動を行うと良いです。

先程紹介したように、キッチンやお風呂など、水回り設備の利便性や綺麗さは、物件売却を左右する重要なポイントになります。したがって、これらの設備について、耐用年数が近づいているという場合は、最新設備へ更新することで物件価値を高めると良いです。この他、フローリングや壁紙の劣化は、内覧時の印象を悪くするので、可能であれば綺麗に修繕しておくと良いです。フローリングや壁紙の修繕は、比較的低コストで実行可能な割に、物件の印象を一新させることができます。

また、物件の売却ターゲットがDINKs世帯の場合、在宅ワークの環境整備のため簡易の防音室を設置するなど、ターゲット層のニーズに合わせた改修工事の実行もおすすめです。

ホームステージングの実施など、内覧対策の強化

マンションの購入については、最終判断として実際の物件を内覧するという工程を必ず挟みます。そのため、内覧部分で、購入者の印象を良くするための対策の実行は、物件購入に繋がりやすくなります。したがって、マンションの売却を考えた時には、以下のような内覧対策の中から可能な範囲で実行していきましょう。

• 室内を徹底的に掃除する
• フローリングやクロスの劣化が目立つ場合、修繕する
• 耐用年数が近い設備は交換する
• 内覧当日は、室内を明るく保つ
• 小まめな換気で室内を快適な環境に保つ

マンションの売却は、内覧時の印象が成否を大きく左右します。価格や広さなどについて、本来は購入希望者の要望を叶えられていたとしても、内覧時に部屋の中が暗い状態の場合、狭く感じられてしまい、購入を見送られてしまうこともあるのです。

さらに、昨今の中古マンション市場では、内覧対策としてホームステージングを施すという方法が注目されています。ホームステージングは、空室状態で物件の内覧を実施してもらうのではなく、家具やインテリア、照明などによって空間をコーディネートすることで、内覧者の印象を良くするという対策になります。ホームステージングは、ターゲットを絞り込んだうえ、そこに住む人が最も快適に生活できるような部屋を作り、その状態を内覧してもらうという方法になります。そのため、内覧者は、入居後の生活を具体的に想像することができるようになります。そもそも、物件の内覧に足を運んでいるということは、物件の価格や立地などについて納得していると想定できます。その上で、購入希望者が理想とする生活が実現できる部屋にコーディネートされた部屋を見ることになるため、「ここに住んでみたい！」と強く思わせることができ、早期の成約につながりやすくなると期待できるのです。

以下に、実際のホームステージング前後の画像をご紹介するので、部屋の印象がどれほど変わるのかを確認してみましょう。

■ホームステージング前

■ホームステージング後

いかがでしょう。同じ室内画像でも、受け取る印象がかなり変わるのではないでしょうか？ホームステージングは、内覧に来た人が良い印象を受けるだけでなく、インターネット上の物件検索サイトに掲載することで、内覧者数を増加させることができるという効果も期待できるため、売れにくいとされる2LDKマンションの売却時には非常に効果的な方法と言えます。

■ホームステージング前

■ホームステージング後

こちらも、空室状態は殺風景に見えますが、ホームステージング後は、そこでの生活動線が見えてくるため、自分たちのライフスタイルに合う物件なのか、しっかりと判断できると感じられるのではないでしょうか。

まとめ

今回は、2LDKマンションが「売れにくい」と言われる背景や売却を成功させるためにおさえておきたいポイントについて解説しました。

記事内でご紹介したように、2LDKのマンションは、ファミリー層には「手狭なのではないか…」、単身者にとっては「広すぎる…」と感じられる可能性があるなど、物件の広さが中途半端とみなされてしまい買い手が付きにくいと言われています。ただ、2LDKのマンションは、必ずしも売れないというわけではなく、むしろ2LDKマンションの広さが「ちょうど良い」と感じてもらえる層もあるのです。

したがって、マンションの売却を考えた時には、自分の所有物件がどのような層の人に求められるのかを慎重に検討し、ターゲットを明確にしたうえで売却戦略を計画すると良いです。適切なターゲット設定ができれば、その人たちが入居後にどんな生活をしたいと考えているのか正確に想像することができるようになるでしょう。購入希望者が何を求めているのかが分かれば、「設備の更新が必要なのか？」「リフォームする必要があるか？」「ホームステージングで内覧対策が必要か？」など、実行すべき対策が自ずと見えてくるはずです。