不動産売却の必要書類と費用について！家を早く売るコツもご紹介
家の売却を考えた時には、手続きが複雑で、どのような書類が必要になるのかすら分からない…と悩んでしまう人も多いようです。また、いざ家の売却活動を始めた時には、家を売るために売却者側に費用が発生するということを知り驚いてしまうという方も多いです。
大切な不動産を売却するわけですし、売却者側は金銭的な負担などないというイメージを持っている方も多いのですが、実は不動産の売却活動を進めていくときには、さまざまな場面で費用が発生することがあるのです。そこでこの記事では、多くの方にとって初めての経験となるため、いまいち手続きの進み方が分からないと言われる不動産売却について、あらかじめ準備しておくべき必要書類や、売却者側が頭に入れておきたい費用面について解説します。
なお記事の後半では、家を早く売るための知っておきたいコツについても解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
家を売る際に必要になるお金
家の売却を考えている方の多くは、売却者側は「売却益が得られる」という事ばかりを意識している人が多いです。確かに、家の売却が完了すれば、不動産を現金に換えられるわけなので、手元にはそれなりのお金が入るという結果が期待できます。
しかし、家の売却活動を進める際には、仲介を依頼する不動産会社への仲介手数料を始めとして、さまざまな費用がかかってしまうということも事実なのです。「家の売却は、売却者側もお金を出す時がある」ということをおさえておかないと、後から困ってしまう場合もあるので、ここでは家を売る時に必要になるお金について解説します。
家を売る時に必要になる諸費用
家を購入する際に「諸費用」と呼ばれるお金がかかったと思いますが、家を売却する際にもかかります。家を売る時には、仲介を依頼する不動産会社や司法書士などに支払うお金が発生するのですが、これらが諸費用と呼ばれます。
具体的には、以下のようなお金がかかると考えておきましょう。
■仲介手数料
仲介手数料は、皆さんも聞き馴染みがあると思います。不動産の売却だけに関わらず、家を買う、家を借りるといった場面において、不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料が発生するのです。
仲介手数料の料金設定については、不動産会社ごとに異なるのですが、上限金額については法律によって定められているため、法外な費用を請求される心配はありません。仲介手数料の上限については、以下のように定められています。
- 売買価格が200万円以下: 売買価格の5% + 消費税
- 売買価格が200万円超～400万円以下:（売買価格の4%+2万円）+ 消費税
- 売買価格が400万円超:（売買価格の3%+6万円）+ 消費税
これに加えて、2024年7月1日以降は、売買価格が800万円以下の空き家など、特例に該当する物件の売却については、仲介手数料の上限が「30万円＋消費税＝33万円」に引き上げられています。これは空き家などの流通促進を目的に作られた特例で、売主と不動産会社の事前合意のもとで適用可能となります。
どちらにせよ、家の売却時には上記の仲介手数料が発生するということは忘れないようにしましょう。なお、仲介手数料については、不動産会社の事務所の分かりやすい場所に「提示するように」ということが義務付けられているため、媒介契約を結ぶ前にしっかりと確認していきましょう。
■登記費用
二つ目は「登記費用」です。不動産の売却を進める時には、売却を考えている不動産の「所有者の変更（所有権移転）」や「住宅ローンの担保の抹消（抵当権抹消）」など、法務局において土地や建物に係わる不動産登記簿の登記を行わなければいけません。そして、この作業には費用がかかってしまうのです。
登記手続きについて、自分で行うことで費用を削減することも出来ますが、一般的には専門家である司法書士に依頼します。当然、司法書士に登記手続きを依頼する場合には、その報酬としてお金を支払う必要があります。金額については、登記作業を依頼する司法書士事務所によって変わりますが、1.5～3万円程度が相場となります。なお、売主側が負担するのは「抵当権抹消登記」で、所有権移転登記については買主側が費用を負担するのが一般的です。
■その他の諸費用
上記以外にも、売却者の状況によって以下のような諸費用が発生します。
- 引越し費用
- 住宅ローンの残債
- その他必要に応じて支払う費用（測量費、解体費、廃棄物処分費など）
不動産の売却をする際には、ローンが残った状態では売却できないので、住宅ローンの残債を一括で支払ってから売却します。一括返済には、不動産の売却代金が充当されるのですが、金融機関によっては一括返済のために事務手数料などを支払わなければならないケースもあるのです。インターネットで手続き可能な金融機関の場合、手数料が0円になるケースもあるのですが、最大で3万円程度かかることがあるので注意しましょう。
なお、住宅ローンの借入時に保険料の一括支払いをしている場合、保険料の一部が戻ってくるのですが、その際は、保険会社の事務手数料が発生する場合もあります。
家を売ることで課せられる税金
家を売却する際には、印紙税や譲渡所得税などの税金が発生します。譲渡所得税とは、不動産を売ったときに出た利益に課せられる税金で、利益が出た場合は、確定申告をして、譲渡所得税という税金（所得税、住民税）を支払わなければならないのです。なお、不動産を売却しても利益が出なかったというケースでは、この税金は発生しません。
それぞれの税金について、もう少し詳しくご紹介します。
■印紙税
印紙代とは、売買契約書はじめとした課税文書に対してかかる税金で、文書に収入印紙を貼り割り印をすることで印紙税を納税したことになります。税額については、契約書などの文書に記載されている金額に応じて変化するのですが、「1,000円から6万円」が目安となります。
印紙税は、現在、軽減税率が設定されています。不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるものについて、2014年（平成26年）4月1日から2027年（令和9年）3月31日までの間に作成される契約書は、軽減措置の対象となり、印紙税が以下の通り、安くなるのです。
- 契約金額が10万円を超え 50万円以下のもの・・・本則税率：400円⇒軽減税率：200円
- 契約金額が50万円を超え 100万円以下のもの・・・本則税率：1千円⇒軽減税率：500円
- 契約金額が100万円を超え 500万円以下のもの・・・本則税率：2千円⇒軽減税率：1千円
- 契約金額が500万円を超え１千万円以下のもの・・・本則税率：1万円⇒軽減税率：5千円
- 契約金額が１千万円を超え５千万円以下のもの・・・本則税率：2万円⇒軽減税率：1万円
- 契約金額が５千万円を超え １億円以下のもの・・・本則税率：6万円⇒軽減税率：3万円
- 契約金額が１億円を超え ５億円以下のもの・・・本則税率：10万円⇒軽減税率：6万円
- 契約金額が５億円を超え 10億円以下のもの・・・本則税率：20万円⇒軽減税率：16万円
- 契約金額が10億円を超え 50億円以下のもの・・・本則税率：40万円⇒軽減税率：32万円
- 契約金額が50億円を超えるもの・・・本則税率：60万円⇒軽減税率：48万円
印紙税の税額は、上記の通りです。例えば、3,000万円で物件が売れた場合には、軽減税率が適用された1万円が印紙代としてかかります。なお、この印紙税に関しては、「契約書一通」ごとに課せられるため、売主側で保管用にもう一通作成する場合は、2通分の印紙代がかかるので注意しましょう。
参照：国税庁webサイトより
■譲渡所得税
不動産を売却したことで得られた利益は「譲渡所得」といいます。そして、利益が出た場合には、確定申告をして、譲渡所得税という税金（所得税、住民税、復興特別所得税（2037年12月31日まで））を支払わなければいけないのです。譲渡所得税に関しては、不動産を売却しても「利益が出なかった」というケースでは発生しません。
なお、課税対象となる譲渡所得については、先ほども紹介した通り「利益」であり、売却金額そのものではありません。売却金額からさまざまな費用を差し引いて算出された「売却による利益」に対して課せられるので、その点は安心しましょう。譲渡所得の計算については、以下の計算式で出されます。
不動産の売却価格 – 取得費用（不動産を入手したときの費用） – 譲渡費用（売却にかかった費用）= 譲渡所得
また、譲渡所得にかかる税率についても、売却した物件の所有期間によって以下のように変わります。
- 短期譲渡所得：所有期間が5年以下の土地・建物の場合、税率が39.63%（所得税：30.63% 、住民税：9%）
- 長期譲渡所得：所有期間が5年を超える土地・建物の場合、税率が20.315%（所得税：15.315% 、住民税：5%）
上記のように、所有期間によって税率が大きく変わるので、その点に注意しなければいけません。この他、適用できる控除などによっても税額が変わるので、詳細な金額については、物件ごとに変わると考えておきましょう。
不動産売却の必要書類について
家を売却する際には、さまざまな書類を準備しなければならないので、ここでは、不動産売却の必要書類をまとめていきます。なお、不動産の売却時に必要になる書類については、状況によって求められる書類が異なることもあります。また、絶対に必要というわけではないものの、あった方がスムーズに話をすすめられるという書類も存在します。どのような書類が必要になるのかは、仲介を依頼する不動産会社に確認しながら集めていくと良いでしょう。
不動産売却時に必要な書類
まずは、不動産の売却時に必要となる書類からです。以下のような書類が必要になるので、あらかじめ準備しておきましょう。
■本人確認書類
不動産の売却時には本人確認書類が必要です。本人確認書類とは、運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど、本人を証明する書類のことです。なお、所有者が複数いる共有名義の物件の場合、共有者全員の本人確認書類が必要になる場合があります。相続物件の売却などの場合、共有者が離れた場所に住んでいることもあるので、早めに準備しておくのがおすすめです。
■住民票
売主の現住所が登記上の住所と異なる場合、住民票が必要です。なお、住民票は発行から3ヶ月以内の物しか使用できないので、取得のタイミングに注意しましょう。
■実印＆印鑑証明書
実印は、市区町村役場で印鑑登録をした印鑑のことを指します。不動産の売却時には、この実印と印鑑証明書が必要になります。印鑑証明書は、市区町村役場で発行するか、マイナンバーカードを持っている場合、コンビニなどの設置された端末で発行可能です。
印鑑登録が済んでいない方の場合、8〜25mm角の正方形に収まる印鑑を用意し、市区町村役場で登録を行ってください。印鑑証明書については、発行から3ヶ月以内が有効期限なので、住民票と同じく、取得のタイミングには注意しましょう。
■登記済権利証（または登記識別情報）
登記済権利証は、権利書に記載された名義人が物件の所有者であることを正式に記した書類となります。物件の取得時に、法務局から交付される書類のことで、売却後に買主へ渡し移転登記されることで物件の所有者が買主に移るという重要な書類です。
なお、平成17年（2005年）以降に取得した不動産の中には、「登記識別情報」として発行されているケースもあります。
■固定資産税納税通知書（または固定資産税評価証明書）
固定資産税納税通知書は、固定資産税の納税額や評価額が記載される書類となります。登記費用の計算や、買主との税負担割合を決めるために使用します。
この書類は、不動産の所有者宛てに毎年送付されるので、基本的には所持しているはずです。万一、紛失していた場合、市区町村役場に足を運び、「固定資産税評価証明書」を発行してもらうと良いです。
■建築確認済証・検査済証
建築確認済証は、その不動産が建築基準法に基づいて建築されていることを公的に証明するための書類です。また、検査済証については、現地での建築検査によって、検査基準に適合されていることが確認されたことを証明する書類です。
売却を考えている物件が、違法建築でないことを証明するための書類となります。なお、改正建築基準法の施行前に発行された書類の場合、建築確認済証ではなく「建築確認通知書」となっている可能性があります。
■地積測量図・境界確認書
土地の売却も行う場合に必要とされています。地積測量図は土地の面積を示していて、境界確認書は正式な土地の境界を記載した書類となります。
買主が物件を購入した後、隣地所有者とのトラブルなどを避けるためにも、土地の面積や境界線の位置が明確になっている必要があります。なお、古い測量図は、現状とは異なる可能性もあるので、3年以内に作成されたものを準備するようにとされています。
■マンションの管理規約、総会議事録、長期修繕計画書
戸建てではなく、マンションの売却を行う際には、管理規約や総会議事録、長期修繕計画書などを準備しておく必要があります。
管理規約は、マンションの管理方法や入居者のルールについて記された書類で、購入後の生活に関する重要な情報が記載されているため、購入者側に確認してもらう必要があります。スムーズに売買契約を結ぶためには、マンションのルールなどを契約前に提示することが望ましいです。
手元にない場合は、マンションの管理会社などに確認してみましょう。
■物件状況等報告書
物件状況等報告書は、リフォームの実績が分かる書類や住宅性能評価書や耐震診断報告書など、売却を考えている物件の現状を買主に説明するための書類です。
必ず必要というわけではなく、あった方が売却をスムーズに進められるという扱いなのですが、購入希望者が気になるであろう家そのものの状態を証明できる書類なので、出来れば用意しておきましょう。なお、建物に床の傾きや雨漏りなどの欠陥がある場合は、物件状況報告書で告知する必要があります。
■設備表
これも「あった方が良い」という扱いの書類です。物件の引渡し時点で設置されている設備の状況などをまとめた書類です。
給湯器やキッチン設備、トイレ設備などの有無や不具合状況、交換した時期などを記載します。住宅設備は、買主がそこに住み始めた時に必ず使用する物なので、事前に設備の状況を買主と共有しておけば、売却後のクレームなどを避けやすくなります。
引き渡しの際に必要になる書類
次は、物件の引き渡し時に用意しておくべき書類などについてです。以下のような書類が必要になるので、あらかじめ用意しておきましょう。
■銀行口座書類など
物件の引き渡し時には、売却代金から手付金を引いた金額を、買主に売主の口座に振り込みしてもらいます。
そのため、代金が確実に振り込まれるよう、振込先を買主に提示する際は、預金通帳やキャッシュカードなど銀行口座が分かる書類をもとに相違がないか確認するのが一般的です。
■抵当権等抹消書類
住宅ローンを組んで購入した不動産には、抵当権が設定されています。抵当権とは、ローン契約者が長期間にわたって返済を滞納したなどといった場合に、担保としている不動産を金融機関が差し押さえできる権利です。
不動産の売却時には、一般的に住宅ローンを完済して抵当権を抹消します。そして、抵当権抹消登記には、「登記申請書」「登記識別情報または登記済証」「登記原因証明情報」などといった書類が必要になります。
■住民票
不動産の売却前に新居へ引っ越して住民票を移したといった場合、住民票を準備する必要があります。こちらも、発行から3ヶ月以内の住民票が必要です。
家を早く売るためのコツ
ここまでの解説で分かるように、家の売却は、事前に準備しておかなければならないことが意外に多いので注意しましょう。それでは次に、家の売却を考えている方に向け、できるだけ早く売るためにはどうすれば良いのかについてもご紹介します。
少子高齢化による人口減少が社会問題化している日本では、家を売りに出してもなかなか買い手を見つけることができないというケースも珍しくありません。特に、築年数が経過している物件などの場合、希望価格よりも売り出し価格を下げているにも関わらず、内覧の予約すら入らない…というケースもあると言われています。
そこでここでは、家尾早く売るための代表的なコツについてご紹介します。
信頼できる不動産会社を選ぶ
家をより高く、早く売りたいと考えた時には、パートナーとなる不動産会社選びが非常に重要になります。親族や知人に売るなど、個人間での売却でない限り、ほとんどのケースで不動産会社に仲介を依頼することになるのですが、この業者選びを間違ってしまうと、長期間売れ残ってしまうリスクが生じるのです。
例えば、不動産会社が売主からも買主からも仲介手数料を得ようとして、「売主から依頼された物件を、他社に紹介せず自社だけで取引を完結させようとする」囲い込みと呼ばれる状態になると、買い手が見つかるまでに時間がかかることになります。また、最終的に自社での買取りに誘導するため、売却活動を一切行わないというような業者もあるとされるので、仲介を依頼する不動産会社は慎重に選ばなければいけません。
不動産会社を選ぶときには、売却する物件と似た条件の物件に関する売却実績がどれぐらいあるのか、担当者がどれだけ親身に話を聞いてくれるのか、ホームステージングなどの最新の売却手法を取り入れているのかなどを確認しながら、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産買取りも検討する
「とにかく早く売りたい」など、価格よりもスピードを優先するという方は、買取も検討するのがおすすめです。買取とは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらうという方法となるので、買い手を探す手間が省け、売却までがスピーディーに進みます。また、買取り業者に直接売るという方式になるため、仲介手数料が発生しない点もメリットと言えます。
ただし、買取り業者に売却するという方法の場合、仲介で売却するケースと比較すると、成約価格が6割～8割程度に下がってしまう点は注意が必要です。買取り業者への売却額が安くなるのは、買い取った物件は再販するためにリフォームやハウスクリーニングを実施することが想定されているため、その部分にかかる費用が差し引かれているからです。
売主側にとっては、物件に瑕疵があったとしてもそのままの状態で売却できるので、状態があまり良くない物件の場合は、買取に出すのがおすすめです。
ホームステージングの実施など、家の印象を良くする
家を売りに出し、成約率を高めるためには、内覧時の家の印象を良くすることが非常に重要です。したがって、内覧対策として、部屋の片付けやハウスクリーニング、備え付けの設備のメンテナンスなどは、最低限行わなければならない対策と言えます。
さらに昨今では、中古住宅の高値売却や早期売却を実現するための方法として、ホームステージングが注目されています。ホームステージングは、売却を検討している物件について、部屋の中に家具やインテリア、照明や植物を配置することで、新築のモデルルームのような空間に演出するという方法です。物件のターゲット層の方が内覧に足に運んだ時、「ここに住んでみたい！」と思わせることで、早期の成約を目指すことができるとされています。実際に、一般社団法人日本ホームステージング協会が実施した実態調査では、「ホームステージング実施前との比較・成約までの期間」として、以下のようなデータが公表されています。
- 大幅に短縮した（1カ月以上）：18.6%
- 少し短縮した（1週間～1カ月未満）：51.3%
このように、ホームステージングを実施することで、成約までの期間が短縮できたという回答が約7割に達しているのです。したがって、「早く家を売りたい」と考えている方にとっては、非常に有効な手法と考えられるでしょう。
なお、ホームステージングの詳細については、以下の記事で詳しく解説しているので、併せて確認してみてください。
関連：ホームステージングとは？その効果や具体的な実施方法をご紹介！
まとめ
今回は、家の売却を考えている方に向け、売却活動に必要になる書類や家を売ることで発生する費用について解説してきました。
家を売るという行為については、ほとんどの方が初めての経験になることから、どのような書類が必要になり、どんな流れで話が進むのか想像することすらできずに不安を抱えてしまうというケースが多いです。日用品のお買い物とは異なり、大きなお金が動く取り引きとなるため、契約手続きなども複雑になり、どうしても自分で調べても解決することができないという問題も生じると思います。
記事内では、家の売却に必要になる書類や費用などについてご紹介していますが、中にはどこに行けば取得できるのかが分からないものも多いと思います。したがって、購入希望者が見つかってから焦って書類を集めなければならない…というような状況を防ぐためにも、信頼できる不動産会社を見つけ、プロのアドバイスを参考に動けるような体制をあらかじめ作っておくのがおすすめです。
特に、家をより高く、早く売りたいと考えているのであれば、ホームステージングなど最新の販促手法の知識も明るい業者に相談するのがおすすめです。