ゴミ屋敷をスムーズに売却するにはホームステージングがおすすめ！
今回は、何らかの理由で「ゴミ屋敷」と呼ばれるような状況になった家をスムーズに売却するための方法について解説します。実は、不動産業界で年々注目度が高くなっているホームステージングは、ゴミ屋敷など、大きな問題が生じている物件の売却に非常に役立つため、この記事では、ホームステージングを活用するメリットについても解説します。
ゴミ屋敷とは、文字通り「家や敷地内にゴミや不要物が大量に積み重なっている状態」のことを指しています。家の中や敷地内に大量のゴミ・不要物が散乱していると、衛生面・安全面でそこに住む人の生活に支障をきたすだけでなく、悪臭や害虫の発生、火災リスクなど近隣に住む人へも大きな悪影響を与えてしまう可能性があります。
自宅がゴミ屋敷になってしまうのにもさまざまな理由が考えられますが、どのような理由があったとしても、家の中や敷地内にゴミが散乱しているという状況の場合、そのままの状態では売りたくても買い手が見つからないという状況に陥ってしまいます。ゴミ屋敷は所有しているだけでさまざまな負担が生じてしまうため、相続などでゴミ屋敷の所有者になってしまった方は「どうすれば早く買い手を見つけられるのだろうか？」と悩んでしまうことになるでしょう。
最初に言っておきますが、ゴミ屋敷の売却については、高く売るための方法や処分方法をきちんと理解しておけば、そこまで苦戦する物ではありません。そこでこの記事では、ゴミ屋敷をスムーズに売却するためのコツについて解説します。
ゴミ屋敷は所有しているだけでリスクがある
家がゴミ屋敷になってしまう理由はさまざまです。例えば、生活習慣や身体的な問題により、適正にゴミを出せなくなって家の中にゴミが溜まってしまうという理由が考えられます。また、中には自分でゴミを集めてきて敷地内に保管しているうちにゴミ屋敷と呼ばれるような状況にまで至ってしまうなど、いろいろな理由でゴミや不要物が積み重なってしまうのです。
そして、一般的にゴミ屋敷と呼ばれるような状況は、通常の住宅と比較した場合、所有しているだけで大きなリスクが生じてしまうと考えなければいけません。これは、自分がゴミ屋敷の状態にしたわけではなく、相続などで所有することになった物件がゴミ屋敷だったというケースでも同じです。
そこでここでは、ゴミ屋敷を所有しているだけで生じるリスクについて解説します。
①所有しているだけで税金がかかる
不動産を所有している場合、物件がどのような状態であったとしても固定資産税が課せられてしまいます。固定資産税は、家に人が住んでいるかどうかで課税される税金ではなく、建物や土地のような固定資産を所有している人に課税される税金なのです。
そのため、相続などでゴミ屋敷の状態の物件を所有することになった場合、自分たちが住むわけではなくても、毎年それなりの金額の税金を支払わなければならなくなります。さらに昨今では、空き家の適切な管理が強く求められるようになっているため、どのような状態の家だとしても、管理のためのコストがかかってしまうことになります。
つまり、ゴミ屋敷を所有している限りは、コスト負担を避けられないというリスクが生じるのです。ちなみに、このコスト負担に関しては、通常の住宅でも同じです。
②固定資産税が上がる可能性がある
通常の住宅と比較した時、ゴミ屋敷を所有する場合の大きなリスクとなるのが、不動産に課せられる固定資産税が高くなってしまう可能性がある点です。
先程紹介した通り、昨今では、国や自治体が空き家を適切に管理することを強く求めるようになっています。住宅の管理は、所有者の義務とみなされるようになっていて、ゴミ屋敷のような周辺地域に悪影響を及ぼすと考えられるような状況になると、管理が適切に行われていないとみなされ自治体から「特定空き家」などに指定される可能性があるのです。
特定空き家に指定された場合、家の状態を改善するように指導が行われるのですが、その指導や勧告を無視すると、住宅に対する固定資産税の特例が解除されてしまうのです。実は、住宅が建っている土地は、固定資産税が最大1/6になるという特例措置を受けています。つまり、この特例が解除されてしまうと、所有者に課せられる固定資産税は6倍にまで跳ね上がる可能性があるということです。
なお、ゴミ屋敷は、悪臭、害虫問題や火災リスク、地域の景観の破壊など、周辺地域にさまざまな悪影響を与えてしまいます。そのため、地域住民から自治体などに苦情が入ると、各自治体の条例に基づき、強制撤去などが認められるケースがあるのです。そして、このような状況まで陥ると、強制撤去にかかった費用を請求されることになるというリスクも生じます。
※現状ではゴミ屋敷を強制撤去できる法律は存在しません。ただ、自治体の条例などにより対処可能なケースもあります。
③近隣住民との関係悪化や賠償リスク
先程紹介した通り、ゴミ屋敷は近隣住民に多大な悪影響を与えてしまうことになります。例えば、悪臭問題や害虫の大量発生、小動物の住処になることで騒音問題を引き起こすなどが考えられるでしょう。このような状況になると、近隣の方の生活環境を壊してしまうことになるため、ご近所さんとのトラブルに発展する可能性があるでしょう。ゴミ屋敷を相続して自分たちが住んでいるわけではないという場合でも、近隣の方に大きな迷惑をかけることは間違いないので、関係悪化は免れないと思います。
さらに、敷地内に大量のゴミが散乱しているという状況は、火災リスクが高くなってしまいます。タバコのポイ捨てなどでゴミが燃えると、一気に敷地全体に火災が広がり、最悪の場合は、近隣住宅にまで延焼してしまいます。そしてこの場合、「ゴミ屋敷を放置した」ということが重大過失とみなされ、延焼被害者の火災保険で賄えない損害を賠償請求される可能性が出てきます。通常、住宅火災については、「失火責任法」により、火元に「重大な過失（故意に近い不注意）」がなければ損害賠償責任は発生しないのが原則です。しかし、ゴミ屋敷の火災で延焼した場合は、賠償を求められることもあります。
ゴミ屋敷を売却する方法について
前項でご紹介した通り、ゴミ屋敷はその状態のままだと所有しているだけでさまざまなリスクが生じます。特に、相続した実家がゴミ屋敷で、空き家状態という場合は、維持管理のために多額の費用が発生する可能性があるため、できるだけ早く手放したいと考える方が多いはずです。
それでは、ゴミ屋敷を売却するためにはどのような方法を検討すれば良いのでしょうか？状態の良い物件であれば、適切な売却方法を選ぶことで早期の売却が期待できるものの、敷地内にゴミが散乱している物件だと、売りに出しても買い手が見つからないのではないか…と不安に感じてしまうはずです。そこでここでは、ゴミ屋敷を売却するための一般的な方法について解説します。
①そのままの状態で売却する
ゴミ屋敷はそのままだと売却しにくい物件であることは間違いありません。ただ、「ゴミ屋敷は絶対に売却できない！」かというとそうではないのです。家の中や敷地内にゴミが散乱しているという状況でも、売却することは可能です。
中でも、最も簡単な方法で、スピーディーに売却を完結させたいという場合は、「ゴミをそのまま残した状態で売却する」という方法を選べば良いです。「ゴミを残したままでは売れないのでは？」と考えるかもしれませんが、不動産仲介ではなく、不動産買取で売却を進めていけば、ゴミ屋敷でも素早く手放すことができるのです。
不動産買取とは、不動産会社に一般の買主を探してもらうのではなく、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうという方法になります。不動産会社は、買い取った物件をリフォームなどして再販や賃貸として活用することを考えているため、ビジネスとして成り立つと考えられる物件であれば、どのような状態の物件でも購入してもらうことができます。そのため、「ゴミ屋敷であるかどうか？」は売れるかどうかに全く関係がないのです。
ただ、不動産買取の場合、仲介と比較すると売却価格が下がるというデメリットはあるので、その点はおさえておきましょう。
②ゴミを片付けてから売りに出す
二つ目の方法は、売りに出す前に家の中や敷地内にあるゴミ・不要物をすべて処分するという方法です。ゴミ屋敷が売れにくいのは、まさに「ゴミがあるから」なので、これを事前に処分しておけば買い手を見つけやすくなります。
上で紹介したように、ゴミ屋敷の状態であっても売却自体は不可能ではありません。しかし、ゴミを残したままの状態だと、買主の候補となるのは不動産買取業者など、かなり絞られてしまうことになるため、売却に時間がかかってしまうケースがあるのです。逆に考えると、事前にゴミをきちんと処分しておけば、購入希望者の母数が増えると予想できるため、買い手を見つけやすくなると考えられるのです。
したがって、売却にある程度の時間がかかっても良いという場合は、家の中や敷地内にあるゴミをきちんと片付けたうえ、家や設備の状態を確認すると良いです。ゴミを処分するためには、ある程度の時間と手間がかかってしまうことになりますが、ゴミがなくなれば「通常の住宅」として市場に出すことができるようになるので、得られる利益を考慮すれば、十分に価値のある作業と言えるでしょう。
家や設備の状態はそこまで悪くないというのであれば、ゴミの撤去後は、そのまま売りに出すと良いでしょう。ただ、大量のゴミの影響で物件そのものの劣化が進んでいたというケースでは、修繕したうえで売りに出すか、そのままの状態で価格を下げて売りに出すかを検討しなければいけません。
③ゴミを片付けてリフォームしてから売りに出す
ゴミを処分したところ、家や設備の状態が悪いと判断できた場合、売りに出す前にリフォームを施した方が良いケースもあります。
例えば、長年放置したゴミの影響で室内のクロスがカビだらけになっている、設備が故障して動かなくなっているという状況の場合、そのまま売りに出しても買い手を見つけることはかなり難しくなります。ゴミ屋敷の売却で、ゴミの問題だけでなく、建物そのものの状態が問題になると考えられるケースでは、その問題を解消するために、修繕やリフォームが必要になると考えた方が良いです。
注意点としては、リフォームしてから売りに出すことを考えた時には、どの程度の費用がかかるのかを事前に確認してから施工するかどうかを決めなければならない点です。家の売却では、リフォームにかけた費用を売却価格にそのまま上乗せすることが難しいケースもあり、この場合はリフォーム費用分が持ち出しになってしまい、売主側が損をする可能性が高くなります。また、買主側は、購入した物件のリフォームは、自分の意思で行いたいと考えている方も多いため、売主手動で事前にリフォームを実施すると、「リフォームしたこと」が原因で売れにくくなることもあるのです。
したがって、売却準備として必要なリフォームがあまりにも高額になるというケースでは、不動産買取に出した時に手元に残る金額としっかりと比較し、お得になる方法を選ぶようにしましょう。
④解体して土地として売る
ゴミ屋敷の売却方法として、最終手段は建物を解体してしまい、土地として売りに出すという方法です。
ゴミを処分しても、建物や設備の状態が悪いことから買い手が付きにくい、リフォームや修繕に多額のコストがかかるなど、売却が難しいと考えられるなら、売れない原因となっている建物を解体してしまった方が良いかもしれません。なお、建物を解体してしまうと、固定資産税が高くなってしまうので、買い手が見つかってから「売主の責任で解体する」という条件を付けておくなど、物件を売りに出す時の工夫が必要になります。
また、ゴミ屋敷を解体する場合でも、敷地内にあるゴミは自分で撤去しておいた方が良いです。解体業者に依頼すれば、ゴミを残したままでも作業を行ってくれるのですが、この場合、敷地内にあるゴミや不要物は産業廃棄物として処分しなくてはならなくなります。自分でゴミを処分すれば、一般ごみとして自治体に引き取ってもらうことができるので、ゴミの処分費を安く抑えることができるのです。産業廃棄物扱いになると、撤去・処分費用が高額になるわけです。
ゴミ屋敷を解体して売却する場合でも、ゴミの片付けは売主が事前に実施したほうがコストをおさえられると考えてください。
ゴミ屋敷売却の事前準備と費用について
ゴミ屋敷を最も高く売りたいと考えるのであれば、事前にゴミを撤去して通常の物件として売りに出す必要があります。最も手間が少ない方法としては、不動産買取に出すという方法があるのですが、この場合、物件を購入した不動産会社が後からゴミの片付けを行うことになるため、そこにかかる費用が差し引かれた状態の価格を提示されるのです。さらに、不動産買取の場合、修繕などの費用も考慮されるため、仲介で家を売却するのと比較すると、6～8割程度の価格にしかならないケースがほとんどなのです。
それでは、ゴミ屋敷を売却するためには事前に何をすれば良いのでしょうか？ここでは、ゴミ屋敷を売却するために必要になる事前準備とそこにかかる費用について解説します。
ゴミや不要物を撤去・処分する
先程紹介した通り、ゴミ屋敷が売れにくいのは「ゴミや不要物がたくさんあるから」です。つまり、売りに出す前にゴミや不要物をきちんと撤去、処分しておけば、通常の物件と同じような売却方法を選ぶことができる可能性があるのです。なお、ゴミを処分する方法にもいくつかの手段があるので、ここでは代表的な方法をご紹介します。
■自治体のゴミ回収サービスに出す
ゴミ屋敷を片付ける方法として、最もコストをおさえられるゴミの処分方法は、自治体のゴミ回収サービスを活用するという方法です。一般ゴミとして収集してもらえるようなゴミに関しては、決められた曜日にゴミ集積所に置いておけば回収してもらうことができます。ただ、自治体のゴミ回収は、回収日が決まっているため、大量のゴミが存在するゴミ屋敷の場合は、撤去が完了するまでにかなりの時間を要す可能性があります。また、ゴミ出しに関するルールなどが地域によって決まっているため、それを守らずにゴミを出した場合、回収してもらうことができなくて持ち帰る必要があるなど、二度手間になってしまいます。
さらに、大きさによっては、粗大ごみとして回収してもらう必要があり、この場合は捨てる物の大きさなどによって処分費用を支払わなければいけません。また、回収日が指定される、一度に大量のゴミを出せない、回収できないゴミがあるなど、全てのゴミをまとめて処分することはできないという問題もあります。粗大ゴミの回収費用は、1品あたり数百円～千円程度と、非常に安価なのですが、大量のゴミを捨てる場合には、それだけコストも高くなります。
自治体のゴミ回収サービスは、安くゴミ屋敷を片付けることができるかもしれませんが、ゴミの撤去が完了するまでにかなりの時間を要すため、ゴミの量によってはおすすめできる方法ではありません。なお、家電リサイクル法に基づくリサイクル家電については、一般ゴミとして回収してもらうことはできません。テレビや冷蔵庫、エアコンなどのリサイクル家電は、電気店や自治体に持参し1,000円～5,000円程度の処分費を支払ったうえで処分することになります。
■まとめてゴミを処分したいなら専門業者に依頼する
自治体のゴミ回収サービスを利用するという方法は、ゴミの処分費用はおさえられるものの、ゴミの撤去が完了するまでにかなりの時間を要してしまうという点が問題になります。また、大量のゴミを指定の場所まで運ぶ必要があるため、家の売却準備と考えると手間がかかりすぎるという点も難点です。
このような場合、専門業者にゴミの回収と処分を依頼するのがおすすめです。一般的に不用品回収業者などと呼ばれる会社なのですが、こういった業者に相談すれば、敷地内にあるゴミや不要物をまとめて処分してもらうことができます。なお、不用品回収業者にゴミの処分を依頼する場合、以下のような費用がかかります。
- 1R・1K：3～8万円
- 1DK・1LDK：5～20万円
- 2DK・2LDK：9～30万円
- 3DK・3LDK：15～50万円
- 4LDK：22万円～
ゴミの回収費用については、建物構造や作業のしやすさ、間取り、ゴミの量などによって変わるので、上に記載の費用はあくまでも参考と考えてください。最近では、載せ放題プランなどが用意されていて、ゴミの回収費用をおさえられるようになっているので、ゴミの量が多い場合は、複数の業者に見積もりを取ってみると良いでしょう。
専門業者に依頼すれば、ゴミの撤去やトラックへの積み込みなど、すべてを業者側が行ってくれるので、手間なくゴミの処分が完了すると思います。
その他、必要に応じて実施する作業
ゴミ屋敷の売却では、ゴミを撤去した後、必要に応じて以下のような作業が必要になるケースがあります。家を売却するため、どのような作業が必要になるのかは、仲介を依頼する不動産会社と相談しながら決めると良いでしょう。
- 消臭作業
ゴミを撤去したとしても、悪臭が残ってしまうケースがあります。この場合、専門業者に依頼して消臭作業を実施しなければいけません。消臭作業は、作業面積やニオイの強さなどによって変わりますが、一般的には1～5万円程度を想定しておけば良いでしょう。 - ハウスクリーニング
ゴミ屋敷は、ゴミを撤去した後にクリーニングしなければならないケースが多いです。カビ汚れなど、長年蓄積した汚れはプロの清掃業者に依頼しなければ、綺麗にできない可能性が高いです。したがって、必要であればハウスクリーニング業者に見積もりを取りましょう。費用は、掃除の内容によって変わります。 - 解体費用
ゴミを撤去した後、建物そのものや設備の劣化が想像以上に激しいという場合、解体して土地として売却する方が買い手を見つけやすくなります。解体にかかる費用については、木造二階建ての場合、坪あたり3万円～5万円が相場ですが、現地で動かせる重機の内容や残置物の量などによって変わるので、事前に見積もりを取ってみましょう。なお、木造ではなく。鉄筋コンクリート造など、頑丈な建物は解体費用が高くなります。
ゴミ屋敷の売却では、ゴミの撤去以外にも上記のような作業が必要になることがあります。
ゴミ屋敷の売却にはホームステージングがおすすめ
ここまでの解説で、ゴミ屋敷の売却がどれほど難しく、売却するためには何をしなければならないのかが分かっていただけたと思います。ゴミ屋敷の売却だけを考えると、不動産買取業者に買い取ってもらうのが最も手っ取り早いと言えるのですが、不動産買取の場合はどうしても売却価格が安くなってしまいます。せっかく家を売るのであれば、ほとんどの方が「できるだけ高く売りたい！」というのが本音だと思います。
それでは、ゴミ屋敷を仲介で高く売るためにはどうすれば良いのでしょうか？実は、昨今の不動産業界で注目度が高くなっているホームステージングは、ゴミ屋敷の売却にも非常に効果的と言えるのです。ホームステージングは、以下の画像のように、状態の良い物件をさらに良い印象にするための手段と考えられています。
■ホームステージング前
■ホームステージング後
このように、ホームステージングは、物件内に家具やインテリア、照明などを適切に配置することで、内覧に来た人の第一印象を高め、早期かつ高値での売却を目指すという方法です。ただ、このホームステージングと呼ばれる方法については、もともと状態の良い物件に対して実施することで、対策の効果が発揮できているだけで、ゴミ屋敷などの売れにくい物件を売れる物件にすることはできないのではないかと考える人も多いはずです。
しかしそのようなことはなく、日本国内におけるホームステージングは、「売却が難しい」とされる物件に対して積極的に実施され、確かな効果を発揮しているのです。ホームステージングが、売れない物件を売れる物件に変化させるのは、単に家具などを使って室内をコーディネートするという単純な対策ではないからです。
ホームステージングは売れない物件を売れる物件にするための対策もできる
ゴミ屋敷の売却にホームステージングが有効と考えられている理由は、非常に幅広い対策を請け負ってもらうことができるからです。日本におけるホームステージングは、単に家具などを使って室内をコーディネートするのではなく、日本の社会情勢や住宅事情に合わせてサービス内容が進化しているのです。実際に、日本ホームステージング協会が公表してホームステージングのガイドラインによると、以下の作業内容がホームステージングの領域に含まれているとされているのです。
■ホームステージングの領域
- （1）整理収納（片づけ、快適収納比率）
- （2）断捨離（不要家財の区分・分別）
- （3）掃除（汚れの分析と対処方、洗剤・用具の基礎知識、消臭・除菌）
- （3）遺品整理（遺品や相続に関する知識とサポート）
- （4）生前整理（顧客心理、コミュニケーション）
- （5）廃棄と保管およびリサイクル（ホームステージングに関する法的な知識）
- （6）インテリア（空間プランニング、テーブルコーディネート、アロマの知識、快適空間比率）
- （7）インテリア写真の撮影及び画像（２D、３D、VR）
- （8）エクステリア（ガーデニング）
上記のように、日本国内におけるホームステージングは、室内を家具などを使ってコーディネートする空室ホームステージングだけでなく、「整理収納」や「断捨離」「掃除」「廃棄」など、ゴミ屋敷の売却に必要になる作業が一通り依頼できるようになっているのです。つまり、ホームステージングの専門業者に作業を依頼すれば、家の売却準備に必要な作業をまとめて実行してもらうことができるようになるのです。
もちろん、一つ一つの作業について、自分で業者を探していくことも可能ですが、その場合は、手間も時間もかかってしまうことになります。ホームステージング業者に相談すれば、窓口を一本化することができるようになるので、家を売りに出すまでの時間が短くなるうえ、売主さんの手間も大幅に少なくなると期待できます。
ゴミ屋敷を売却しようと思えば、事前に実施しなければならない準備作業が非常に多いため、ホームステージングは非常に心強い味方になってくれるのではないでしょうか！
まとめ
今回は、一般的に売却することが難しいとされているゴミ屋敷について、できるだけ速やかに買い手を見つけるための方法について解説しました。
記事内でご紹介した通り、ゴミ屋敷の売却が難しいのは、まさに「大量のゴミが存在する」からです。つまり、家の中に存在するゴミや不要物をきちんと処分すれば、通常の物件と同じような方法で売りに出すことも出来るのです。また、不動産買取業者に相談すれば、ゴミ屋敷の状態のままでも買い取ってもらうことが期待できるので、売却すること自体は不可能ではありません。
ただ、不動産の売却を考えている方の多くは「できることなら高く売りたい！」と考えるはずです。その場合は、ぜひホームステージングの採用を検討してみましょう。ホームステージングは、状態の良い物件をさらに魅力的に見せるための方法と認識されていますが、実は売れにくい物件に対しても非常に効果的な販促手法とみなされるようになっています。ホームステージング業者に相談すれば、家を売るために必要な事前準備をまとめて実施してもらうことができるため、手間なく売却活動を進められるようになるはずです。