昨今の日本の住宅事情を見回してみると、空き家の増加が深刻な社会問題になっているという話を耳にする機会が多いと思います。日本の空き家数は、増加の一途をたどっていると言われていて、2023年時点の最新データでは、全国で約900万戸が空き家状態になっているとされていて、この数は過去最多を更新しています。また、住宅総数に占める空き家率についても13.8%と、過去最高水準を記録していて、今や7軒に1軒が空き家という状況になっているのです。ちなみに、空き家に関する将来予測では、2033年には空き家率が30%を超え、全国で2,000万戸を突破する可能性があるともされているのです。

少子高齢化による人口減少が進む日本では、相続などにより親が住んでいた実家を所有することになる可能性は誰にでもありますし、空き家問題は他人事とは言えない状況になっています。一昔前までであれば、不動産は大切な資産としてみなされていましたが、現在ではその逆の『負債』とみなされるようなケースも増えているのです。誰も住まない空き家を所有すれば、近隣エリアに悪影響を与えないよう適切な管理が求められ、所有しているだけでさまざまなコストがかかってしまうことになるのです。また、空き家で火災が発生してしまうと、その事実に気付くのが遅れ、近隣住宅にまで延焼させてしまうリスクも高くなるでしょう。そのため、万一のことを考えると、誰も住んでいない空き家だとしても「火災保険は加入しておいた方が良いのだろうか？」と迷ってしまう人が多いはずです。

そこでこの記事では、空き家を所有した際、誰も住まないなど利用しない住宅でも火災保険に加入する必要があるのかについて解説します。空き家に火災保険をかけるのは無駄に感じている方が多いと思うので、加入しない場合のリスクなどについても分かりやすく解説します。

データ参照：総務省「令和５年住宅・土地統計調査」より

空き家に火災保険は必要なのか？

それではまず、誰も住んでいない空き家に火災保険をかける必要があるのかについて解説していきます。火災保険をかける場合には、それなりのコストがかかってしまうことになるため、誰も住まないなど、利用を考えていない住宅の場合、どうしても無駄に感じてしまう人が多いはずです。

そこでここでは、空き家に火災保険をかける必要性について解説します。

火災保険は何に備える物？

火災保険は、その名称から「住宅火災による被害を補償してくれる保険」というイメージが強いと思います。しかし、火災保険は、非常に補償範囲が広く、火災だけでなく、落雷や風・水害、盗難などの人為的事故などによって建物や家財に損害が生じた時、その経済的損害を補償する損害保険なのです。そのため、火災保険は、その補償範囲の広さから「住まいの総合保険」などと呼ばれることもあります。

なお、火災保険は、建物と家財（家具・家電）は別々に補償対象を設定し、被害時の修理・再購入費用をカバーする仕組みになっています。補償対象としては「建物のみ」「家財のみ」「建物と家財」といった感じに、加入者側が決定し、万一のことがあった際に、加入している火災保険の内容に沿って補償を受けられる仕組みになっています。

ちなみに、火災保険に加入していたとしても、故意・重過失、戦争、地震・噴火・津波（地震保険が別途必要）などに関しては対象外となります。

空き家のリスクとは？

空き家は、誰も居住していない住宅のことを指していますし、その家で火が使われることはないのだから、火災などの問題が発生することはないと考えている人が多いかもしれません。しかし、この考えは大きな間違いです。

実は、未使用の住宅というのは、誰かが住んでいる住宅と比較すると、管理不足に陥ってしまう可能性が高いため、火災が発生してしまう可能性があるのです。例えば、定期的な掃除などの管理のため、電気契約を継続しているという場合、コンセント部分にほこりが溜まり、ショートすることで火災が発生するなど、家の中の電気系統から火災が発生する可能性があります。この他にも、家の前と通る通行人によるタバコの不始末、不審者による放火リスクなど、人が住んでいない場合でも火災に繋がるリスクはそれなりに高いと言えるのです。

例えば、空き家状態の物件の場合、ポストや郵便受けからチラシがはみ出していることで、「長期にわたって留守中なのだ」ということが、はたから見ても気付くことができます。そして、そういった見るからに空き家とみなされる物件の場合、不審者に隠れ家として悪用され、建物内で火を使われることで火災に発展する可能性が生じます。この他、近所の子供がいたずらで侵入して、敷地内で花火や焚火をするなど、火遊びをして火災に発展するリスクもあるでしょう。つまり、空き家だからと、「火災のリスクは低い」という考えは大きな間違いで、火災の発生に気付くのが遅れる分、人が住んでいる住宅よりも被害が大きくなる恐れまであると言えるのです。

さらに、火災保険は、先ほど紹介した通り、「火災への備え」だけが目的ではありません。火災保険は、風・水害や落雷、盗難などの人為的な事故も補償する保険で、家は存在するだけで自然災害の被害に遭うリスクが存在します。特に、空き家の場合、台風や集中豪雨によって雨漏りなどが発生しても、それにすぐに気付けず、被害が拡大するリスクも存在します。

このように、空き家は、「人が住んでいないから問題は起きない」という考えは大きな間違いです。

空き家も火災保険への加入は必要？

それでは、空き家を所有することになった場合、火災保険に加入する必要があるのかについても考えてみましょう。

実家を相続し空き家状態のまま所有し続けているというケースについては、その住宅は利用する予定がない場合が多いはずです。この場合は、災害などによって何らかの被害が生じたとしても、物件を再建築する必要性はそこまで高くないと言えるでしょう。ただ、火災によって焼失や損壊した場合、建物の残骸をそこに放置したままにするわけにはいかず、ほとんどのケースで残置物の撤去のためにそれなりのコストをかけなければいけません。
もちろん、転勤などを理由に一時的に空き家状態にしているという住宅の場合、戻ってきて再び住むためには、修繕や再建築が必要になります。他にも、管理不足に陥った空き家において、強風などで屋根材が飛ばされ、隣家を損壊させた、人に怪我をさせたなどといった問題が生じると、所有者として損害賠償を追わなければならないケースも考えられます。

このような問題については、非常に大きな出費になることが想定できますし、預貯金で賄えないほどの出費が発生すると、その後の自分たちの生活に大きな悪影響が出てしまうと想定できます。火災保険に加入していれば、火災による残置物の撤去や修繕、再建築にかかる費用、また損害賠償の支払いなどを補償してもらうことが可能です。つまり、火災保険は、空き家など人が住んでいない住居でも、加入しておいた方が安心感が高まると言えるのです。

なお、火災保険は、単体では地震による被害が対象外となります。地震にも備えるためには、地震保険への加入も検討してください。また、火災保険は、付帯する特約の種類によって補償範囲が変わるため、その辺りも注意する必要があります。例えば、空き家が原因で損害賠償責任を負わなければならないというケースでは、個人賠償責任保険などを特約として契約しておく必要があります。

空き家は火災保険に入りたくても入れない場合がある

ここまでの解説で、誰も住んでいない空き家であっても、火災や災害リスクに備えるためには、火災保険に加入しておいた方が良いということが分かっていただけたと思います。

空き家は、常に人が管理しているわけではないため、火災の発生や建物の破損に気付くのがどうしても遅れてしまいます。そのため、万一の際には、その被害が非常に大きくなってしまう可能性が高いため、可能であれば火災保険などの備えを用意しておいた方が良いと言えるのです。

ただ、人が住んでいない空き家については、火災保険に加入したいと言っても加入を断られてしまうケースがあるので注意しましょう。火災保険は、商品ごとに加入条件が設けられているため、加入条件が満たせない場合、他に対象に入れる保険がないか探さなければならないのです。

ここでは、空き家と火災保険の関係について、加入に関するよくある条件や注意点をご紹介します。

空き家が火災保険に加入する時の条件について

戸建てや集合住宅に関わらず、人が居住するための物件は、専用住宅や共同住宅として扱われます。また、店舗や事務所などが併設され、建物の一部を住居として使用する物件の場合は、併用住宅となり、これも『住宅物件』に区分されています。

しかし、人が居住していないなど、住居として使用していない建物（空き家）や店舗、事務所などについては、一般物件として扱われ、火災保険へ加入を断られたり、保険料が高くなるという扱いを受ける可能性があります。一般物件は、「住宅用よりも火災リスクが高い」と判断されるため、保険料が高く設定される傾向にあります。建物の構造や用途、所在地などによって料率が細分化されていて、空き家の場合は、住宅用から一般物件用への切り替えが必須となるので、保険料が高くなってしまうのです。なお、老朽化が著しいと判断される場合には、保険への加入自体が断られる可能性もあるとされています。

したがって、誰も住んでいない空き家で火災保険への加入を検討した時には、加入対象になるのかを確認したうえで、補償してもらえる内容や保険料などについて保険会社に確認する必要があります。一般物件を対象としている火災保険であれば、加入そのものはそこまで難しくないのですが、住宅物件の火災保険に加入する時と比較すると、保険料が高くなってしまう可能性が高いです。

ちなみに、「普段は空き家となっている」という物件であっても、急な転勤で一時的に留守にしている場合や、別荘として所有していて定期的に利用されている物件については、住宅物件として火災保険に加入することができます。ただ、転勤などによって一時的に留守にするという物件でも、家財道具を転勤先に運んで、家の中が空の状態になっている場合は、一般物件とみなされてしまう可能性があるので注意が必要です。

※地震保険は、国と保険会社が共同で運営し、地震によって被害があった方の生活を再建することが目的の保険です。そのため、一般物件は対象外となるため、空き家の場合は加入できない可能性が高いです。

火災保険の加入を考えた時のポイント

上述の通り、空き家は、通常の住宅と全く同じように火災保険を選ぶことができないという点に注意しなければいけません。人が住んでいる住宅と比較すると、空き家の方が火災リスクが高くなるうえ、災害などにより建物に破損が生じてもそれに気づくことが難しくなるため、修繕が必要になった時にはコストが高くなりがちなのです。

したがって、本来は、空き家状態の物件でも、火災保険への加入はしておいた方が安心できると考えられるでしょう。その場合は、以下の点に注意し加入できる保険があるか確認していくと良いです。

• 保険に加入できない場合もある
  上述したように、普段人が住んでいない空き家であっても、一般物件を対象とする火災保険なら、加入が認められる可能性があります。しかし、空き家の場合、劣化が著しいとみなされる場合や適切な管理が行われていないと判断される場合、加入が断られてしまう可能性が高いです。なお、老朽化が目立つ物件でも加入できる保険はありますが、その場合は、保険料がかなり高くなると思います。
• 実家を相続した場合、保険が継続できるか確認する
  親が住んでいた実家を相続した時には、火災保険が継続可能なのかどうかをきちんと確認しなければいけません。「もともと加入していた保険があるから大丈夫」と勝手に判断してしまうと、後々困ったことになるかもしれません。実は、相続した家について、その物件に誰も住む予定がなく空き家状態になってしまうという場合、もともと加入していた火災保険は継続できないケースが一般的なのです。これを無視してそのままの状態を継続し、実際に火災などがあった際には、保険が降りないというトラブルが発生するでしょう。したがって、相続した家が空き家になる場合、その旨を保険会社にきちんと説明し、継続が可能かどうか確認してください。継続できない場合は、一般物件用の火災保険に加入できるかも確認しましょう。
• 共同所有する場合の注意点
  実家を複数人で相続するというケースでは、所有権に注意が必要です。火災保険の補償対象は、被保険者の資産に限られるので、4人が共有する物件となると、1つの保険契約で全員が被保険者になる、もしくは4人が各々保有分に対して保険をかけるという2つのパターンがあるのです。空き家に対する火災保険の場合、加入に同意しない相続人がいる可能性もあるので、後々のトラブルを防止するためにも、きちんと話し合っておきましょう。
• 保険料の上昇と地震保険に注意
  全国的に空き家が増加している昨今では、空き家専門の保険商品が登場しています。そのため、「空き家だから保険に入れない」という状況は少なくなっているので、この点は安心です。しかし、空き家を火災保険に加入させる場合には、一般物件扱いになるため、保険料が高くなってしまうという点は注意が必要です。また、地震保険については、一般物件は加入できない仕組みになっているので、要注意です。地震の被害があった際には、空き家の場合、残存物の撤去などを自己資金で行わなければいけません。

空き家と火災保険の関係性については、上記の点に注意しましょう。一般物件として火災保険に加入できるため、保険料が高くなるという点に目を瞑ると、火災や自然災害に備えることは可能です。しかし、空き家専門の火災保険であっても、特定空き家に指定されるなど、適切な管理がなされていない物件は対象外とされてしまいます。空き家の管理は、法律によって所有者の義務とみなされるようになっているので、保険の加入に関係なく、適切に実行しなくてはいけないと考えてください。

空き家は早期売却の方がメリットが多い

ここまでの解説で、空き家を所有することになった方が、火災保険への加入を検討した時の注意点などが分かっていただけたと思います。

誰も住んでいない空き家になると、住宅として火災保険に加入することができなくなり、一般物件が対象となる火災保険に加入することになるのです。そして、一般物件は、住宅と比較すると、火災リスクなどが高くなるとみなされるため、保険料が高くなってしまう、また空き家の場合は、劣化状況によっては一般物件としても保険に加入できないという扱いを受けるのです。

そのため、誰も住むことが想定されていない空き家を所有することになった時には、火災保険などへの加入によりリスクの低減を目指すのではなく、早期の売却を検討したほうが多くのメリットがあると考えられます。そこでここでは、実家を相続することになった場合、所有するのではなく早期に売却することで得られる代表的なメリットをご紹介します。

メリット1　コストを削減できる

空き家は所有しているだけでさまざまなコストがかかってしまいます。例えば、実家を相続し、すぐに売却せずに所有するという選択をした場合には、以下のような費用が継続的にかかってくると考えなければいけません。

• 家を良好な状態に保つための維持管理コスト
• 遠方に住んでいる方の場合、空き家までの交通費
• 固定資産税などの税金
• 火災保険料などの維持コスト
• ライフラインを活かしておく場合は光熱費

空き家は、所有しているだけで上記のようなコストがかかります。場合によっては、人が住んでいない家を所有しているだけで、年間20～50万円程度の維持コストがかかってしまうことになるのです。さらに、台風などによって建物が破損した場合には、別途修繕費用がかかってきます。

これらのコストを無駄にかけるのであれば、早期に手放した方がメリットが大きいと考えられるでしょう。

メリット2　資産価値の下落回避

建物は、そこに存在しているだけで徐々に劣化し、資産価値が低下してしまいます。家の売却を考えた時、不動産会社に査定を行ってもらうのですが、専門家による査定でも、「築年数」が査定価格に大きな影響を与えるのです。

つまり、誰も住んでいない空き家を所有しているという場合、それだけで徐々に家の価値が下落していくという意味で、早期の売却を選べばそれだけ売却益を大きくすることができると考えられるのです。特に、地震や台風など、自然災害の発生件数が多い日本では、いつ自然災害によって建物被害が出てしまうか分かったものではありません。当然、自然災害によって建物に大きな損傷が出てしまうと、その価値は大幅に下落してしまうでしょう。

空き家を所有することになった際、できるだけ早く手放すと言う選択を選べば、最も資産価値が高い状態で売りに出すことができるわけなので、早期売却という選択は大きなメリットがあると言えます。

メリット3　特例措置の適用できる

実家を相続したというケースのメリットです。

実家を相続したという場合、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するという選択をすれば、最大3,000万円の控除（空き家特例）が受けられます。期間限定の特例措置なので、早期売却の大きなメリットと言えるでしょう。

メリット4　リスクの回避ができる

空き家を早期に手放せば、空き家に関わるさまざまなリスクを回避できるという点も大きなメリットです。

例えば、空き家の増加が社会問題化している昨今では、国や自治体が空き家の適正管理を所有者に義務付けています。これは、空き家の管理を怠ると、急速に建物が劣化し、地域の景観を壊す、建物の老朽化により近隣住民を危険にさらすなど、さまざまな問題が生じるからです。そして、空き家の管理を怠り、自治体から特定空き家に指定されると、固定資産税の特例が外されてしまう、最悪の場合、強制執行により建物が解体され、解体にかかった費用を請求されると言ったリスクが生じるのです。

この他、空き家を所有していれば、地震や台風などによって建物が大きな被害を受ける、さらに近隣住宅を破損させてしまうなどの問題が生じるかもしれません。もちろん、空き家で火災が発生し、隣家に延焼させてしまうなどのリスクも考えられるでしょう。このようなケースで、適切な管理がなされていなかったとみなされた場合、近隣の方から損害賠償が請求され、それが認められてしまうリスクも生じます。

空き家を所有することになった場合で、自分達では住まない、また遠方に住んでいるため管理も難しいというケースでは、不動産を所有するメリットよりもリスクの方が大きくなる時代になっています。したがって、リスクを回避できるという点から早期売却が推奨されるようになっているのです。空き家を手放せば、維持管理のために時間や労力をかける必要もなくなるため、早期売却は大きなメリットがあると言えるでしょう。

早期売却を目指すならホームステージング

上述したように、実家を相続したなど、誰も住む予定がない空き家を所有することになった場合、早期の売却を目指す方がメリットが大きいと言えます。空き家の増加が社会問題化している日本では、改正空家法が2023年12月に施行されていて、空き家の適切な管理が所有者の「努力義務」から「義務」へと強化されています。適切な管理がなされず放置された空き家（管理不全空家）は、自治体から勧告・命令を受ける対象となり、それを無視した場合には固定資産税の住宅用地特例が解除され支払額が6倍になったり、50万円以下の過料が科せられるなど、非常に厳しい対応がなされるようになっているのです。

それでは、空き家を所有することになった方が、早期の売却を目指すという場合、どのような対策を実施すれば良いのでしょうか？売却価格が安くなっても、とにかく早く売りたいという場合は、不動産買取に出すのがおすすめなのですが、売却価格にもある程度期待したいという場合は、ホームステージングの実施がおすすめです。ここでは、空き家の売却で、なぜホームステージングがおすすめできるのかについてご紹介します。

なお、「ホームステージングとは？」については、このサイト内の別記事で解説しているので、以下の記事なども併せて確認してください。

関連：ホームステージングとは？その効果や具体的な実施方法をご紹介！

空き家の売却でホームステージングが有効な理由

ホームステージングとは、不動産の売却や賃貸を検討した際、空室や居住中の部屋を家具やインテリア、照明などを使って新築のモデルルームのように演出するサービスのことを指しています。購入や賃貸を希望している方が内覧（内見）に足を運んだ際、「ここに住んでみたい」という具体的な生活イメージを持たせることで、早期売却や高値成約を促進するということが目的になっています。

ホームステージングについては、実際の画像を見た方が分かりやすいので、以下に参考画像を掲載します。

■ホームステージング前

■ホームステージング後

上の画像のように、ホームステージングは、物件内に家具などを配置することで、その物件が持つ魅力を最大限まで引き出し、内覧者の印象を良くすることで早期かつ高値での成約を期待するという方法になります。

さらに、このホームステージングは、単に「家具などを配置して空間をコーディネートする」という対策を実施してもらえるだけでなく、以下のように「空き家の売却」で必要とされるような作業もまとめて依頼できることが大きな特徴になるのです。

• ハウスクリーニング
• 片づけ
• 草刈り・庭木カット
• 不要家財回収
• 補修・修繕

空き家の売却では、売却準備として、物件内の清掃や軽微な修繕、不用品の処分などが必要になるケースが多いです。特に、実家を相続した…といったケースでは、直前まで親が住んでいたわけなので、大量の荷物の処分などが必要になりますし、長年蓄積した汚れなども綺麗に落とす必要があります。

実は、ホームステージングは、家具などを配置するステージングの前に、こういった基礎となる作業も全て請け負ってもらうことができるのです。日本国内におけるホームステージングは、日本の住宅業界が抱えている社会問題を解決するため、独自の進化を遂げており、空き家の売却で必要になる作業をまとめて依頼することができるようになっています。

そのため、空き家をできるだけ早く、また高く売却したいと考えた時には、まさにうってつけの対策と言えるのです。

まとめ

今回は、空き家を所有することになった場合、火災保険への加入が必要なのかについて解説しました。

誰も住んでいない空き家の場合、火災保険をかけるための保険料がもったいなく感じ、加入しないと言う選択を選ぶ方も多いと思います。しかし、記事内でご紹介したように、人が住んでいない空き家でも、さまざまな理由から火災が発生してしまうリスクがあるのです。また、火災保険は、住宅火災だけに備える物ではなく。台風や大雨による水害、盗難などの人的被害にも備えることができる総合保険のような物です。日本は、諸外国と比較しても、自然災害の発生件数が非常に多い国として有名ですし、それらに備えることを考えると、空き家でも火災保険に加入しておいた方が良いと言えるでしょう。

ただ、将来的に誰も住む予定ではないという空き家の場合は、無理に火災保険に加入するのではなく、早期に手放すということを検討すべきと言えます。現在では、空き家の管理が非常に厳しく求められるようになっていますし、誰も住んでいない家は急速に劣化が進んでしまうため、無意味に所有しているだけという状況だと、コスト的なデメリットの方が大きいと考えられるのです。

したがって、空き家を所有することになった時には、「できるだけ早く売る」ということも想定に入れ、その取扱いを慎重に考えると良いでしょう。なお、空き家の早期売却を目指す場合には、ホームステージングの実施がおすすめです。