昨今では、不動産の売買でも賃貸でも、自分が住みたい家を探すための方法として、インターネット上の不動産ポータルサイトを利用する方が増えています。スマートフォンの普及率が高くなっている現在では、どこにいても気軽に物件探しができるようになっているため、電車に揺られている時など、ちょっとした空き時間でいつでも理想の住まいを探せる時代になっているのです。

このような消費者動向の変化もあり、家の売却を考えている、賃貸住宅の借り手を探しているなど、売主や貸主にとっては、家探しの際の第一印象を決める物件写真の重要性が増していると言われています。家を探している方は、パソコンやスマートフォンで不動産ポータルサイトにアクセスし、そのサイトに掲載されている物件情報を確認したうえで、内覧に足を運ぶ物件を選んでいるのです。当然この際には、物件情報内に掲載されている写真を確認し、自分の理想に近い物件なのかを判断することになるのです。

つまり、家を売りに出す、賃貸に出す時のことを考えると、物件広告からの反響率を高めるためにも、顧客の目に留まり「魅力的な物件だ！」と思ってもらえるような写真を用意しなければならない時代になっているのです。そこでこの記事では、最近の不動産検索の動向や、物件写真の重要性を示すデータを紹介します。また、より魅力的な物件写真を撮影するためのポイントについてもご紹介します。

買主・借主が理想の住まいを探す方法

それではまず、理想の住まいを探している方が、どのような方法で物件を見つけようとしているのかについて解説していきます。冒頭でご紹介した通り、昨今では、理想の住まいを探すための行動として、まず初めに不動産ポータルサイトにアクセスするという方が増えていると言われています。ただ、売主や買主にとって、物件情報を広く知らせるための広告手法は、この他にもたくさん存在しています。

家を売りたい、部屋を貸したいと考えているオーナー様にとっての主な物件広告手法は以下のような方法があります。

• 物件チラシを作成しターゲットエリアに配布する（ポスティングや折り込みチラシ）
• 売却や賃貸を予定している物件に広告看板などを設置する
• 不動産情報誌に物件広告を掲載する（フリーペーパーや新聞も）
• 大手不動産ポータルサイトに物件情報を掲載する
• 仲介を依頼する不動産会社のwebサイトに情報を掲載してもらう

上記の他にも、レインズへの登録などがありますが、これは一般消費者を対象とした物件広告ではないので、ここでは省きます。

家を売りに出す、または賃貸物件の借り手を探すとなった際には、主に上記のような方法で消費者の手元に物件情報を届けようとします。昨今では、物件チラシのポスティングや新聞への折り込みなど、紙媒体を使った広告手法の効果が落ちていると言われますが、それでも全く効果がないというわけではないため、現在でも活用される物件広告手法となっています。

ただ、費用をかけて広告を出した後の反響率については、消費者の動向をきちんと確認してみないと、どの広告が効果的であったのかがよくわからないはずです。そして実は、不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)が実施した調査を確認してみると、物件探しをしている方の動向が良く分かるデータが出てきているのです。

物件探しをしている人が不動産情報を調べる際に利用したものとは？

それでは、理想の住まいを探している方が、どのような方法で物件探しを実行しているのかに関するデータをご紹介します。物件広告については、インターネットを利用した広告が主流になってきているということもあり、以下のように、電子機器を物件検索に利用する方が多くなっているのです。

■不動産情報を調べる際に利用したものは？
画像引用：「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査結果2023年

この調査は、不動産情報サイト利用者に対するアンケートです。ただ、このグラフから分かるように、スマートフォンが広く普及した現在では、なんと9割以上の方がスマートフォンで不動産ポータルサイトにアクセスする、もしくはアプリにアクセスして物件を探していたという結果が出ているのです。

ちなみに、「若い人だけに調査したのではないか？」と感じた方がいるかもしれませんが、年代別のデータを見ても、2023年度は50代の方で約92%、60代以上の方でも約87%の方がスマホを利用して物件探しをしたという結果になっています。ちなみに、2018年度に行われた調査では、60代の方のスマホ利用の割合は約69%だったとされているため、幅広い年代の方が「物件探しはスマートフォンで実施するようになっている」ということがよくわかるデータになっています。

つまり、家の売却を考えている、借りてくれる方を探している物件オーナーは、物件情報をスマートフォンで確認してもらうことを前提にしなければならないことから、物件の魅力を効率的に伝えることができる物件写真の充実が非常に重要な時代が来ているということがよくわかると思います。

物件写真の重要性について

それではここから、不動産の売買や賃貸において、インターネット広告が主流となってきた現在、物件写真がどれほど重要性が増しているのかについて、データと共にご紹介します。

物件写真とは、不動産の売買や賃貸の際、幅広い顧客に物件の魅力を伝えるために撮影される写真のことを指しています。物件広告を出す際には、魅力的な物件写真を掲載することで、買主、借主の候補となる方に「この物件を実際に見てみたい」と思わせられる可能性が高まります。物件広告を見た際、テキスト情報だけだとどのような物件なのかがイメージしにくいのですが、魅力的な物件写真が掲載されていることにより、閲覧者はそこに住んだ後の生活イメージを膨らませることができるようになると期待できます。

そのため、物件広告の反響率を高めるためには、どれだけ多くの魅力的な物件写真を用意できるのかが大切になっているのです。賃貸物件市場では、物件広告を確認しただけで、内見せずに入居申し込みをするという方も増えていると言われていて、物件写真によって内見しなくても建物の外観や内観など、物件そのものの状態が把握できれば、スムーズな成約が期待できる時代になっているのです。

実際に、物件探しをしている方が不動産会社に問い合わせするかどうかを決めるポイントとしては、「物件写真の充実度」と答える人が増えているのです。

広告の反響率向上を考えると物件写真が非常に重要

それでは、家の売却や賃貸を考え、物件広告を出す際に物件写真がどれほど重要なのかについて、それが良く分かるデータをご紹介します。

上述しているように、物件探しのため不動産ポータルサイトなどを利用した方が、実際に問い合わせや訪問する不動産会社を決める時には、「物件写真の充実度」がポイントになっているという調査データが出ています。

■問合せや訪問を行う際に不動産会社を選ぶ時のポイント・気にする点は？
画像引用：「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査結果2024年

上のグラフの通り、「問合せや訪問を行う際に不動産会社を選ぶ時のポイント・気にする点は？」の回答としては、「写真の点数が多い」というポイントをあげている方が7割を超えています。さらに、物件写真については「写真の見栄えが良い」という点も重要視している方が3割程度いるなど、物件広告の反響率を高めるためには、物件写真の量と質が非常に重要な時代になっているということがよくわかると思います。

■またその中で特にポイントとなるものは？
画像引用：「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査結果2024年

さらに、この調査では「またその中で特にポイントとなるものは？」といった感じに、問い合わせ、訪問する不動産会社を選ぶときに特に重要視したポイントに関する質問もなされています。そしてこの質問に対しても、「写真の点数が多い」という点をあげている方が最も多かったという結果になっています。さらに、この質問の回答としては「部屋の雰囲気が分かる動画が付いている」「写真の見栄えがよい」など、物件の状態が視覚的にわかる情報を求めている方が多いということがよくわかるデータとなっています。

多くの情報を掲載できるインターネットを使った広告展開が当たり前になっている昨今では、消費者側が物件写真や動画による視覚的な情報を重要視するようになっているため、広告の反響率を高めるにはこの部分の対策が絶対に必要と言えるでしょう。

顧客が求めている物件の情報とは？

この調査では、不動産ポータルサイトで物件を探しをする際、顧客が情報として必要だと考えているものが何かに関しての質問もなされています。そして、賃貸部門、売買部門においては、以下のような調査結果となっています。

画像引用：「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査結果2024年

上のグラフから分かるように、売買、賃貸共に、「居室/リビング」や「キッチン」部分の視覚的情報を求めている方が多いです。また、バスやトイレの写真をあげている割合も多いことを考えると、やはり水回りの状態を気にしているという方が非常に多いと考えられます。

この他、不動産売買の部門で考えると、外観の状態が分かる写真や物件の設備・構造・条件に関する文字情報などを求めている方が多いです。これは、賃貸とは異なり、長く住むことを想定して物件探しをしているからだと予想できます。

これらのデータからも分かるように、現在の不動産市場のことを考えると、物件を売りに出すまたは貸しに出す際、早期の成約を目指すのであれば、物件写真の充実度が非常に重要と言えるでしょう。

魅力的な物件写真を用意するためには？

ここまでの解説で、家の売却や賃貸を検討した時には、インターネット広告の反響率を高めるためにも、魅力的な物件写真を用意しなければならないことが分かっていただけたと思います。それでは、物件探しをしている方に物件広告を見てもらえた時、魅力的に感じてもらえるような物件写真を撮影するにはどうすれば良いのでしょうか？

ここでは、自ら物件写真を用意する場合のポイントをいくつかご紹介します。

事前準備について

魅力的な物件写真を撮影するためには、事前準備をしっかりと行わなければいけません。ここでは、撮影の前に確認しなければならないポイントをいくつかご紹介します。

• 掃除や片付けをしておく
  物件写真は、清潔で整理整頓された状態で撮影した方が魅力的に写真になります。したがって、物件写真を撮影する前には、物件全体を掃除して、不要な荷物は片付けておきましょう。特に、中古住宅の売却では、キッチンやお風呂などの水回りの掃除が重要です。水回りは、汚れが付着しやすいうえに、掃除が難しいという問題があるため、必要であればプロにハウスクリーニングを依頼したうえで、撮影に移りましょう。
• 室内の明るさ調整
  魅力的な物件写真を撮影するためには、明るさを保つことが大切です。暗すぎる写真はマイナスな印象になってしまうので、基本は明るくて清潔感のある写真を意識しましょう。例えば、撮影は天気の良い昼間に行う、照明は全てつけた状態で撮影を行うなど、明るい写真になるように調整するのがおすすめです。デザイナーズマンションなどの場合、照明を映えさせるために、あえて夕方に撮影するのも一つのテクニックですが、基本は明るい室内写真の方が、物件の魅力を引き出しやすいです。
• 撮影機材の準備
  撮影機材については、手ブレなどを防止できるアイテム程度は用意しておいた方が良いです。カメラについては、最近のスマートフォンであれば、十分に綺麗な物件写真が撮影できるため、高額な一眼レフカメラをわざわざ購入しなくても良いです。ただ、所有しているスマートフォンが古く、カメラ機能が不十分である場合は、専用のカメラを用意したほうが良いです。また、撮影する際には、物件での生活イメージを抱かせるため、簡単な家具などを用意して配置するなど、簡易的なステージングが施せるようにするのもおすすめです。

物件写真を撮影する際には、事前に上記のようなポイントを頭に入れ、魅力的な写真が撮影できる状況を作りましょう。なお、撮影する場所については、上で紹介した「顧客側が見たい」と思っている場所をきちんと撮影し、物件広告内に掲載できるようにしておきましょう。

撮影時のポイントについて

魅力的な物件写真を撮影したいと考えた場合、プロのカメラマンに撮影を依頼するのが最も安心と言えます。ただ、スマートフォンのカメラの性能が飛躍的に向上した現在では、物件オーナーや不動産会社の担当者自らが写真を撮影することも可能になっています。

それでは、自分で物件写真を撮影するという場合、どのような点に注意すれば良いのかも簡単にご紹介します。

• 手ブレさせない
  最近では、スマートフォンのカメラにも手振れ補正機能が搭載されていますが、それで手ブレには注意しながら撮影しなければいけません。三脚など、固定できるアイテムを用意する、ない場合は、近くの壁や固定物に手を添えるなど、安定した状態で撮影しましょう。
• 水平・垂直に撮影
  写真に歪みが生じると、どれだけ綺麗に撮れていたとしても、見た人に違和感を感じさせてしまいます。そのため、撮影の際には、カメラの機能を利用して、真っすぐになるように撮影しましょう。最近のスマートフォンは、グリッド線を表示させる機能などがあるので、それを出して、柱などに合わせながら撮影すると良いです。
• 対角線から撮影する
  物件写真は、部屋が広く見えるように撮影することも大切です。したがって、リビングや寝室などの写真を撮影する際は、対角線から撮影して広く感じられるようにしましょう。トイレや浴室などは難しいので、正面からで良いです。
• 異なるアングルから複数枚撮影する
  物件写真を撮影する際には、「1室1アングル」だけにしてしまうと、部屋の魅力が伝わりにくいです。したがって、撮影時はいろいろなアングルから撮影し、後から掲載する写真を精査するようにしましょう。例えば、キッチンなどに関しては、全体写真に加えて、収納の奥行や設備の写真など、いろいろなアングルの写真を用意することで、便利さなども伝えることができるようになります。
• 反射に注意する
  物件写真を撮影する際には、鏡やガラスの反射に注意しましょう。撮影に集中していると、ガラス面などにうっかり自分の姿がカメラに写りこんでしまう場合があります。物件写真に余計なものが写ってしまうと、他の写真がどれだけ綺麗でも、全体の印象を損ねる可能性があるのです。物件探しをしている方は、「自分の新しい生活」をイメージしながら理想の物件を探しています。そのため、前の住人などがイメージできるような情報が目に入ると、購買意欲が低下してしまうことがあるのです。

物件写真を自分で撮影する場合は、上記のようなポイントに注意しながら撮影してみましょう。ただ、普段から物件写真の撮影に慣れているという方でなければ、仕上がりに満足できるような写真がなかなか撮影できなくて困ってしまう場合もあります。

不動産の撮影は、皆さんが考えている以上に難しく、魅力的な写真に仕上げるには細かなテクニックが必要になるのです。したがって、何度撮影しても「うまくいかない…」という場合は、プロのカメラマンに撮影を依頼するのがおすすめです。

反響が得られる物件写真を用意するならホームステージングがおすすめ

ここまでの解説で、不動産の売却や賃貸を検討した時、早期の成約を目指すのであれば、物件情報として掲載する物件写真が非常に重要であるということが分かっていただけたと思います。今の時代、ほとんどの方がスマートフォンを利用して物件広告にアクセスするようになっているため、視覚的に物件の魅力を伝えられる写真や動画情報の重要性が増しているのです。また、上で紹介したデータからも分かるように、不動産ポータルサイトを利用して物件探しをしている方の多くが、不動産会社に問い合わせするための情報として「物件写真の数や質」を重視していると回答しています。つまり、物件広告を出す際、魅力的な物件写真を用意できなければ、その時点で競争に敗れてしまう可能性があるということなのです。

それでは、不動産ポータルサイトに物件広告を掲載する際、ライバル物件との差別化を実現し、顧客に選んでもらえるような物件写真を用意するにはどうすれば良いのでしょうか？スマートフォンの機能性がどんどん向上している昨今では、物件オーナー自身や仲介を担う不動産会社の担当者が撮影を担うこともできるようになっています。しかし、数多く並ぶ物件情報の中から顧客の目に留まるような写真が上手に撮影できるかというと、そう簡単ではないのです。

そして、不動産の早期売却や高値売却を目的に、魅力的な物件写真を撮影したいと考えた時には、ホームステージング会社に相談するのがおすすめです。ここでは、物件写真の撮影を自分で実施するのではなく、ホームステージング会社に依頼することで得られるメリットなどについて解説します。

ホームステージング会社に相談するメリット

ホームステージングは、売却や賃貸を予定している物件に対し、家具やインテリア、照明などを配置することで新築のモデルルームのような魅力的な空間を作り出し、早期の成約や高値での売却を目指すプロモーション手法と解説されることが多いです。入居希望者が内覧に訪れた際、室内に家具などが配置されていることから、入居後の自分たちが生活している姿を具体的にイメージすることができるようになり、「ここに住んでみたい」と思わせることで、早期の成約が期待できるようになるのです。

そのため、ホームステージングの一般的なイメージとしては、空間をプロデュースするための手法で、物件の魅力を最大化させる工夫と言った感じになっています。ただ、このホームステージングについては、家具などを配置してもらい魅力的な空間を作るといった単純な対策ではないのです。実は、ホームステージング会社に作業を依頼する場合、以下のような不動産の売却や賃貸を促進するさまざまな対策を実施してもらうことができるのです。

引用：ホームステージング白書2024年

上のグラフは、2024年にホームステージング会社が顧客から依頼されて実施した作業内容を示しています。これからも分かるように、ホームステージング会社は、単に家具などを配置するだけでなく、それ以前の物件内の清掃や片付け、さらに魅力的な空間に仕上がった後のプロカメラマンによる撮影なども請け負っているのです。

つまり、ホームステージング会社に相談すれば、インターネット広告に掲載するための魅力的な物件写真を撮影してもらうことができるという訳です。特に、ホームステージング会社であれば、綺麗に掃除した空室物件を撮影するわけではなく、さらに家具やインテリアなどで魅力的な空間にした状態で物件写真を撮影してもらえます。そのため、顧客が物件情報を確認した時、より魅力的な物件に感じさせることができ、広告の反響率が高まると予想できるのです。

実際に、「ホームステージング実施後の反応」としては、以下のように、広告の反響率が上がったというデータが存在します。

• 内覧後成約率が上がった：43.3%
• 内覧者数が増加した：31.6%
• 反響数が増えた：30.4%
• 内覧時の滞在時間が長くなった：19.9%
• 競合物件と比較されにくくなった：9.9%

このように、ホームステージングを実施した場合、広告の反響率が高まり、内覧者が増加したという結果が出ているのです。また、魅力的な空間が構築されているため、内覧から成約に至りやすくなるという効果も得られています。

まとめ

今回は、昨今の不動産市場で、年々重要性が増していると言われる物件写真について、物件探しをしている方が広告に求めている情報が何か、また魅力的な物件写真を要しするための方法などについて解説しました。

記事内でご紹介しているように、近年では、物件探しをする方のほとんどがスマートフォンを利用しているという調査データが存在しています。スマートフォンは、画面の大きさのことを考えても、テキストデータを細部まで確認してもらえるとが考えられず、物件の魅力を最大限まで伝えるためには、視覚的な情報となる物件写真の量と質が大切になると言えるのです。実際に、不動産ポータルサイトで物件を探し、不動産会社に問い合わせした方の多くが、問い合わせを決めた要因として物件写真の数と質を重視したと回答しているのです。

これからも分かるように、家を売りたい、または貸し出したいと考えた時には、魅力的な物件写真が用意できるのかが勝負になると考えられるのです。なお、不動産ポータルサイトに掲載する物件写真については、ライバル物件と一覧表示されることになるため、顧客の目に留まる広告にするには、写真の数だけでなく質も非常に重要です。したがって、良質な物件写真を用意するためにも、ホームステージングなど、空間そのものの魅力を高めるのがおすすめです。