ホームステージングを自分で実施する特の注意点や流れを紹介
不動産の売却や賃貸物件の空室対策を考えた時には、内覧に来てくれた人の印象を少しでも良くすることが大切だと多くの方が理解していると思います。そして、昨今の不動産業界で、売却や賃貸を予定している物件を良く見せるために効果的な手法として注目されているのがホームステージングです。
ホームステージングは、築年数がある程度経過した物件において、家具やインテリア、照明などを活用することで室内を魅力的に演出し、さらに物件の弱点となる部分を目立たなくさせることができるため、内覧に来た人に「ここに住みたい」というイメージを与えることができ、早期かつ高値での成約につながりやすくなるとされています。もともと、中古住宅市場が活発な欧米諸国で取り入れられていた中古住宅の販促手法なのですが、2000年代に入った頃から日本国内でも積極的に取り入れられるようになっています。特に、新型コロナウイルス問題があった2020年頃からは、賃貸物件市場でも空室対策として非常に効果的だとみなされるようになっていて、ホームステージングを実施する物件オーナーや管理会社様が増加しています。
ただ、このホームステージングについては、「誰が実施するのか？」によって、その効果や対策にかかるコストが変わります。質の高いステージングを求める場合、専門業者に依頼しなければならないのですが、この場合は対策のためにそれなりのコストがかかってしまうことになります。したがって、賃貸物件市場では、「業者に依頼しなくても自分でできるのではないか？」と考えるオーナー様も増えているようです。
そこでこの記事では、自分でホームステージングを実施しようと考えている方に向け、対策を施すべきタイミングや流れ、また注意点などについて解説します。ここでは、不動産の売却、賃貸の両面についてご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
ホームステージングの実施を検討するタイミングについて
それではまず、ホームステージングの実施を検討するタイミングについて解説します。ホームステージングは、物件の印象を大きく左右する対策となるため、最近では物件を売りに出す（賃貸の場合は入居者募集を開始する）タイミングで、全ての物件に対してホームステージングを実施するという不動産会社も増えているようです。
ただ、ホームステージングの実施には、やはりそれなりのコストがかかってしまうものなので、やみくもに実施するのではなく「いつ行うのか？」というタイミングをきちんと見極めることも大切です。それによって、ホームステージングによる効果をより高めることも期待できるでしょう。
ここでは、ホームステージングを実施する適切なタイミングについて簡単にご紹介します。
長期間、顧客からの反響が無い時
ホームステージングの実施を検討すべき最もわかりやすいタイミングは、不動産を売りに出す、または空室が出て入居者募集を開始してから、3ヶ月〜6ヶ月以上など長期間待っても顧客からの反響がない場合です。これは、内覧の予約すら入らない、内覧はあるけれど成約に至らない…というどちらのパターンでも同じです。長い間反響が得られていないという状況なら、そのままの状態で待っていても、状況が改善できるとは考えづらいため、ホームステージングなど、その状況を改善すべき対策を打たなければいけません。特に、ホームステージングであれば、以下のように、「内覧予約さえない」「内覧してもらえても成約に至らない」という2つの状況を改善することができます。
- 内覧予約さえない
広告に掲載している物件画像の質が悪く、ライバル物件に顧客が流れている可能性があります。ホームステージングを実施すれば、広告に掲載する写真の質を高めることができるため、顧客が「この物件を見てみたい！」と感じる可能性が高くなります。 - 内覧があっても成約に至らない
内覧に足を運んでいるということは、物件の価格（家賃）や立地といった条件に納得しているはずです。それなのに成約に至らないということは、物件内を確認した時の印象が悪いわけです。ホームステージングは、室内を魅力的な空間にコーディネートする対策なので、この問題を直接的に解決できる可能性が高いです。
不動産の売買においては、3～6カ月程度が平均的な売買契約に至る時間の目安とされています。そのため、その期間を過ぎても顧客からの反響が少ないという場合は、広告活動や内覧対応に何らかの課題があると考えられるのです。
ホームステージングは、広告段階での差別化はもちろん、内覧時の印象を刷新することができるようになるため、実施を検討すべきタイミングと言えるでしょう。
繁忙期（1〜3月）の直前や、周辺に類似物件が多い時
二つ目のタイミングは、不動産市場が繁忙期に入る直前です。
不動産市場は、売買でも賃貸でも、転勤や進学などで引っ越し需要が一気に高まる2～3月が繁忙期となります。この時期は、賃貸経営者や家の売却を考えている方にとっては、入居者や購入希望者を見つけるチャンスが増える時期と言えるのです。また、この時期に物件を探している方のほとんどは、「入居しなければならない時期」が決まっているため、交渉などもスムーズに進みやすいという点も大きなメリットになります。
ただ、不動産市場の繁忙期は、ライバル物件も多く出てくる時期でもあるため、そういった物件との差別化が非常に重要になります。ホームステージングを実施すれば、不動産ポータルサイト上に魅力的な物件画像を掲載できるようになりますし、内覧に来てもらえれば印象に残りやすい物件となり、成約に至る可能性が高くなります。したがって、効率的に購入者、もしくは入居者を獲得するには、このタイミングでホームステージングを実施するのが良いのです。
なお、物件探しに関しては、1月頃から活発化するため、12月ぐらいからホームステージングの計画を立てておくなど、早めに動くことが成功の秘訣になるでしょう。
物件を売りに出す、または入居者募集を開始する時
できるだけ早く成約に至りたいと考えるのであれば、物件を売りに出す時、賃貸の場合なら入居者募集を開始する時など、最初からホームステージングを実施するというのもおすすめのタイミングと言えます。
特に、売り物件の場合、長期間売れ残ってから対策に打って出るという方法を採用すると、ホームステージングの実施までに物件そのものの印象が悪くなってしまう可能性があるのです。物件を売りに出す際には、不動産ポータルサイトなどに広告を掲載するのですが、長く売れ残っていた場合、広告が掲載され続けていることを意味します。この場合、物件探しをしている方から「長く売れ残っているなら、何か問題があるのでは？」と言った余計な不信感を持たれてしまう可能性が出てきます。
したがって、平均的な期間内で売却を成功させるためにも、最初からホームステージングを施し、早期の売却を目指す方が良いケースもあるのです。特に、空室状態にしてから売りに出すという物件の場合、内覧時に家具などが何もない状況となってしまうため、部屋のサイズ感が分かりにくい、入居後の生活がイメージしにくいなどといった理由で、購入を決断させることができなくなる可能性があります。そのため、内覧時の印象を良くするためにも、最初の段階でホームステージングを施し、「ここに住みたい」と思わせるような状況を作っておくという対策が有効になると考えられるのです。
ホームステージングを自分で実施する時の流れ
それでは次に、自分でホームステージングを実施する時の一般的な流れについて解説していきます。不動産市場では、ホームステージングが非常に効果的な販促手法と捉えられるようになったこともあり、ホームステージングを請け負ってくれる企業も増えています。専門業者に依頼してホームステージングを実施すれば、プロのホームステージャーが物件ごとに最適なステージング計画を立ててくれるため、依頼者側に関しては対策にかかる手間を大幅に削減することが可能です。
しかし、専門業者に対策を依頼する場合、どうしてもコストがかかってしまうため、特に賃貸物件市場では「自分で実施してみよう」と考える方も少なくないのです。そこでここでは、自分でホームステージングを実施する時の基本的な流れをご紹介します。ホームステージングは、「家具やインテリアを配置して魅力的な空間を作る販促手法」と紹介されていますが、やみくもに家具などを配置しても、購買意欲を高めるような対策にはなりません。したがって、ホームステージングを自分で行いたいと考えている人は、以下の基本をおさえておきましょう。
STEP1 ターゲットを明確にする
ホームステージングの実施を検討した時、まず最初に行わなければならないのは「どんな人に購入してもらいたいか？」「どんな人に入居してもらいたいのか？」という、物件の購入ターゲットを明確にするということです。
どのような不動産でも、それぞれに特色というものがあるため、購入や賃貸を希望する層の方が変わってくるのです。物件によって、立地や間取り、交通の利便性や築年数などが変わるため、売りに出す、または賃貸に出すことを考えた時には、どのような人がターゲットになるのかを具体的にイメージすることが大切になります。
例えば、単身者向けの賃貸物件ならシンプルで機能的な空間が好まれますし、ファミリー層が対象となる物件の場合は、室内も温かみのある雰囲気が求められるでしょう。ホームステージングによるコーディネートは、想定する購入ターゲットによって方向性が大きく変わるため、細かい部分までターゲットの属性をイメージし、その人たちが最も好印象を受けるような見せ方を検討するのが最初の一歩となるのです。
STEP2 テーマや統一する色味を決める
STEP1で、物件のターゲット層が明確になれば、その人たちに好印象を与えられるような空間にするため、室内のテーマや全体的な色味を決定します。
コーディネートのテーマについては、「ホテルライク」「北欧風」「ナチュラル」など、方向性をきちんと絞り込むことで統一感のある空間にデザインすることができます。テーマを決めることなく、なんとなくのイメージで家具やインテリアを選び、色合いなどがバラバラになってしまうと、せっかくコストをかけてコーディネートしたとしても、雑然とした印象を与えるため、成約には至りにくくなります。
したがって、室内をコーディネートする際には、テーマに合わせて色味を3色以内におさえてコーディネートしていきましょう。なお、床や壁の色が濃い部屋の場合、家具やインテリアについては、明るい色を選ぶことで広い空間を演出することができます。部屋のテーマなどに関してはインターネットで検索すると、参考になる画像などを見つけることができると思うので、一貫性のある部屋にコーディネートできるよう事前に確認しておくと良いです。
STEP3 室内の清掃や整理整頓を実施する
ホームステージングは、家具やインテリアを配置することで、新築のモデルルームのような魅力的な空間を作り出す手法と解説されています。ただ、いくらお洒落な家具などを配置したとしても、物件そのものに汚れが残っていたり、生活用品などの荷物が雑多に置かれていたりすると、好印象を与えられるような空間にはなり得ないです。
そのため、コーディネートの方向性などが決定したら、まずは室内の掃除と整理整頓を徹底的に実施しましょう。ホコリやゴミの掃除は当然として、壁や床、水回りに付着している汚れやキズも可能な限り落とす必要があります。また、家族にタバコを吸う人がいる、ペットを室内で飼っていたというお宅の場合、汚れだけでなくニオイの問題も解消しなくてはいけません。ホームステージングは、物件そのものの魅力を最大限まで引き出すための対策であるため、もともとの物件の状態も非常に重要になるのです。
なお、お風呂やキッチンのしつこい汚れや長年蓄積したニオイの問題については、素人の方が市販の洗浄剤で掃除しても綺麗に落とすことが難しいケースもあります。この場合、掃除についてはプロのハウスクリーニング業者に依頼しなくてはならないケースもあるでしょう。
この他、居住中の家の売却においては、掃除に合わせて不要な荷物の処分も考えなくてはいけません。家の中に大量の荷物が残っている状態は、内覧時に雑多な印象を残してしまうため、ホームステージングの効果が薄れてしまいます。引っ越し先に持っていく予定がない荷物に関しては、不用品として処分する、必要な物に関しても内覧の邪魔になるならレンタルスペースを借りて家から持ち出しておくなどの対策も検討すべきです。
STEP4 ホームステージングを実施する
物件内が綺麗に掃除、整理整頓できたら、いよいよホームステージングを実施して、内覧者に好印象を与えられるような空間に演出していきます。基本的には、STEP2で考えたテーマ通りに家具やインテリアを配置していくと良いです。なお、ホームステージングに使用する家具やインテリアについては、以下のような方法で入手することができます。
- 購入する
ホームステージングに必要な家具やインテリアは、それ専用に購入するという方法もあります。雑貨などのインテリアなどに関しては、100円ショップなどで手に入れることができるようになっていますし、家具も安価に手に入れることができる時代になっています。賃貸物件の空室対策であれば、適切な保管を心がけることで何度も使いまわすことができるので、ホームステージングの経費としては安くおさまる可能性があります。売り物件の場合は、1度しか利用できませんが、物件と一緒に購入者にプレゼントすることで喜ばれる可能性もあるでしょう。 - レンタル家具を使用する
レンタル家具であれば、売却活動中に限定して状態の良い家具を手配することができます。売り物件のホームステージングは、安っぽいイメージを与えないためにも、それなりのクオリティの家具が必要になるため、購入するという方法の場合、想像以上のコストがかかってしまいます。安っぽい家具を配置すると、物件そのものも安っぽく見えてしまう可能性があるため、ある程度の品質の家具を使用したいと考える場合は、レンタル家具の利用がおすすめです。レンタル家具であれば、企業側が家具のお手入れなども実施していますし、状態も良く、高品質な家具を安価に利用することができます。
ホームステージングに使用する家具については、自分で購入するかレンタルするという方法があります。レンタル家具は、高品質な製品を安価に利用することができるので、物件の印象を高めるということを考えると、コチラの選択がおすすめです。
なお、一般の方が実施するホームステージングでは、小物を置きすぎてしまい、空間がごちゃごちゃしてしまうという失敗が多いです。ホームステージングを実施する際には、家具や小物は必要最低限に抑え、空間に余白をつくることも意識しましょう。
STEP5 広告用の画像を撮影する
ホームステージングは、内覧時の印象を良くするための対策として有名ですが、魅力的な空間を写真に収めることができれば、広告用の画像として活用することができます。今の時代、賃貸でも売買でも、物件探しはインターネット上の不動産ポータルサイトを利用する方がほとんどなのですが、多くの物件は空室状態の画像を掲載しています。そのため、ホームステージングを施し、魅力的な空間に見える画像を掲載すれば、ライバル物件と差別化ができるようになり、広告の反響率を高めることができるのです。
したがって、上で紹介した流れでホームステージングを実施した後は、物件広告用の画像も撮影しておきましょう。可能であれば、プロのカメラマンに撮影を依頼すると良いです。なお、最近ではスマートフォンのカメラ機能が飛躍的に向上しているため、いくつかの部分に注意しながら撮影すれば、ご自身でも魅力的な写真を撮影することは可能です。反響のある写真を撮影したい場合、以下の記事も参考にしてください。
関連：家の売却では物件写真の重要性が増している！反響のある物件写真を撮影するポイント
自分でホームステージングを実施する場合の注意点
それでは最後に、ホームステージングの実施前に確認しておきたい注意点についても簡単に解説しておきます。
ホームステージングは、売買でも賃貸でも、物件を内覧した時の印象を大幅に向上させることができるため、早期かつ高値での成約が期待できる販促手法とされています。これだけを聞くと、物件を売りに出す時や賃貸で入居者を募集する時には、絶対に行うべき対策のように思えます。
しかし、ホームステージングは、誰でも簡単に効果を出す事ができるほど簡単な対策ではないので、ホームステージングの実施を検討した時には、以下の点についてもきちんと検討しましょう。
費用をかけすぎない
ホームステージングは、専門業者に依頼するのではなく、自分で実施する場合でも、それなりのコストがかかります。例えば、以下のような費用がかかる場合があります。
- 家具やインテリアの購入もしくはレンタル代
- 室内のクリーニング費用
- 消臭費用
- 不用品の処分費用
魅力的な空間を作り出すためには、あまり安っぽい家具などを採用することはできません。ステージングに使用するアイテムを、自分で全て購入する場合には、それだけで数万～十数万円程度のコストがかかってしまうことでしょう。また、クリーニングや消臭作業について、専門業者に依頼する場合にも、それなりのコストがかかってしまいます。
そのため、何も考えずにホームステージングを実施していると、いつの間にか多額の費用に達していた…などといった事態に陥ることもあり、この場合、物件が売れたとしてもそれによる収益が少なくなってしまうのです。したがって、ホームステージングに余計なコストをかけないようにするためには、物件の販売価格と手元に残したい金額などを基準に、あらかじめ予算を設定するなど、計画的に実施していきましょう。
必ず効果が出るわけではない
ホームステージングは、実施すれば必ず「物件が高く売れる」「早期に空室が埋まる」という効果を発揮するとは限りません。
的確なステージングが実施できていたとしても、部屋探しをする方が少ない閑散期に売りに出している場合、買い手が見つかるまでに時間がかかってしまうことは普通にあり得るのです。また、自分でホームステージングを実施したというケースでは、見当違いな対策になっている、ステージングの質が良くないなどといった理由で、かえって印象を悪くしてしまうことも考えられます。
他にも、そもそも築年数が古く、さまざまな場所に劣化が見られるという物件の場合、どれほどセンスの良い対策を施したとしても、改善できる印象には限界があるのです。したがって、ホームステージングの実施をする際にも、これを実施すれば必ず高値で売れるなどと、期待値をあげすぎないようにしましょう。
「自分でホームステージング」には限界がある
ホームステージングは、不動産業界で非常に効果的な手法とみなされるようになっていて、多くの不動産会社が取り入れ始めています。そのため、ホームステージング業界そのものも、年々拡大してきており、多くの会社がホームステージング業界に進出してきているのです。
プロのホームステージング会社には、ホームステージングについて専門知識を学んだホームステージャーが在籍しており、物件の印象を高めるために必要な対策などを提案するようになっています。そのため、ステージングに関する専門知識を持たない一般の方が実施するホームステージングと比較すると、仕上がりの品質にかなりの差が生じるようになっているのです。
実際に、ホームステージングの実施については、専門業者に依頼するケースが年々増加していると言われていて、2024年度に実施された不動産売買部門のホームステージングは、「専門業者に依頼した」というケースが最も多かったのです。
■ホームステージング実施方法
引用：ホームステージング白書2024年
2023年度の売買部門のホームステージングについては「不動産会社自社」との回答が6割近くあったのに対し、2024年度は約4割が専門業者に依頼しているのです。これは、多くの企業がホームステージングを取り入れるようになっていて、対策の質が強く求められるようになっているからだとされています。
こういったこともあり、自分で実施するホームステージングについては、その効果が限定的になっていると考えた方が良いかもしれません。
まとめ
今回は、ホームステージングを自分で実施しようと考えている方に向け、ホームステージングが必要と考えるべきタイミングや実際の対策の流れなどについて解説しました。
ホームステージングは、専門業者に依頼することもできますが、対策にかかるコストを削減した場合は、自分で実施することも不可能ではありません。もちろん、効果のある対策にするためには、さまざまな部分に関する専門知識が必要になるため、「ホームステージングさえすればすぐに売れる」などと安易に考えない方が良いです。
ちなみに、ホームステージングの実施方法に関しては、「専門業者に依頼する」というケースが年々増加しているという状況です。これは、多くの物件でホームステージングが取り入れられるようになったため、質の低い対策を施してしまうと、余計に物件の印象を悪くする可能性があるからです。ホームステージングは、不動産関連の知識だけでなく、家具や部屋作り、掃除に整理整頓など、幅広い知識とセンスが求められるのです、高い効果を期待する方は素直に業者に依頼するのがおすすめです。