買った時よりも高く売れる家はある？その条件とより高く売るための対策
マイホームの購入は、人生の中で「叶えたい夢」と位置付けている方が多いと思います。その他の買い物と比較すると、非常に大きなお金が動くことになるため、決して気軽に手を出すことができるような物ではありません。
そのため、家を購入する時には、ほとんどの方が「できるだけ長く住む」ということを想定しているはずです。しかし、一生を過ごすつもりで購入した家でも、何らかの理由で予定外に早く売らなければいけなくなることもあるのです。こういった場合には、ローンの完済やより良い条件の引っ越し先を選択できるようにするためにも、「買った時よりも高く売れたらいいな」と誰も考えるはずです。
しかし、住宅の価格については、基本的に一度人が住んだという事実で「中古住宅」と言う扱いになるため、買った時よりも高く売れる可能性は少ないのです。家の価格を決める際に築年数が大きく影響するため、建築から時間が経過した分、価格は下落する物と考えておいた方が良いです。もちろん、中には買った時よりも高く売れるケースというのもあるのですが、これは特定の条件を満たしている場合に限ります。
それでは、買った時よりも高く売れる家というのは、どのような条件を満たしているのでしょうか？この記事では、買った時よりも高く売れる家の条件や、その物件をより高くするためのコツについて解説します。
そもそも買ったばかりの家を売却する理由とは？
冒頭でご紹介した通り、家を購入する時には、誰もが「できるだけ長く住む」ということを想定しているはずです。そのため、中古住宅として売却する場合、築年数が相当に経過していると考えられるため、「買った時よりも高く売れる家なんてないのでは？」と考えてしまう方が多いと思います。
しかし、世の中にはさまざまな事情を持つ方がいますし、以下のような理由から予定外に家を早く売らなければならなくなるという事態に陥るケースもあるのです。ここでは、買ったばかりの家を売りに出す主な理由について解説します。
①急な転勤などで転居が必要になる
家を買ったのに予定外に早く売らなければならなくなるケースでは、勤務先から突然の転勤の辞令を受けた…というケースが考えられるでしょう。この場合、転勤の期間が決まっているのであれば、単身赴任や一時的に賃貸に出すという選択肢もありますが、転勤期間が決まっていないケースや家族と一緒に暮らしたいと考える場合は、家を売却して転勤先で新たに買い直す必要があります。こういった事態は、意外に珍しくないとされています。
この他、家の購入後に離婚が決まり、夫婦の共有財産である不動産については、売却して現金化してから財産分与をするというケースも考えられるでしょう。家の購入後、何らかの理由で生活環境の変化が起こると、やむを得ず買ったばかりの家を売らなければいけなくなるというケースもあるのです。
②購入した家が生活スタイルに合わなかった
家を購入する時には、細かな部分までしっかりと確認するものです。人生で最も大きなお金が動く取り引きなので、パッと見ただけでテキトーに購入する物件を決める人はほとんどいないはずです。しかし、内覧でのイメージと、実際に生活してみた時の印象は、大きく異なるというケースも少なくないのです。
例えば、空室状態の新築物件を確認し、良さそうに感じて購入を決めたけど、家具などを配置してみると想像以上に部屋が狭くなり、自分たちのライフスタイルに合わないと感じてしまうケースは珍しくありません。暮らしやすさは住んでみないと分からない部分もあるため、購入した家に深刻な不満があった場合には、買ったばかりの家でも転居を決めるという方がいるのです。
この他、親の介護が必要になって同居することになったなど、家族構成の変化によって暮らしやすさに変化が生じた場合も買い替えを検討する方がいます。
③住宅ローンの支払いが難しくなった
さまざまな物価の高騰が問題視されている昨今では、この理由で買ったばかりの家を売りに出さざるを得なくなるという方が増えていると言われています。現在の日本では、ほぼすべての面で価格高騰が続いているため、日常生活における支出が増えてしまったことで、ローンの支払いが難しくなるという方もいるのです。この場合、買ったばかりの家でも売却を検討しなければならなくなるでしょう。
住宅ローンが支払えなくなり、そのまま滞納を続けると、家を差し押さえられてしまい、最終的には競売にかけられることになります。競売にかけられると、市場価格よりもかなり安い金額で売却することになるため、傷口をできるだけ小さくするためにも任意売却などの方法で早期に売却するのが賢明とされているのです。
上記の他、転職で収入が減少した、住宅ローンの金利が上昇して支払えなくなるなど、当初想定していた返済計画に異変が生じて早期に家を手放すという選択をする方は多いです。
④近隣トラブルが発生した
近隣トラブルも早期の家の売却の理由になります。人間同士の関係なので、全ての面で良好な関係を維持し続けるのはなかなか難しいです。もちろん、多くの場合は、致命的なトラブルに発展しないよう、皆さんが気を付けているため、引っ越しが必要になるほどの問題に発展するケースは少ないです。
しかし中には、家族に危害が加えられる不安が生じるなど、住み続けることが難しく感じるようなトラブルに発展するケースもあるのです。近隣トラブルは、家の購入前から予想・予防することが難しく、住んでみて初めて自分たちに合わない人だと気づくものです。
そのため、住み始めてから快適な暮らしが難しいと感じるほどのトラブルが発生した場合、早期の売却を選択する方もいるのです。ちなみに、近隣トラブルを要因に家の売却を考えた時には、トラブルの内容によって買主に告知する必要があります。例えば、騒音や異臭、土地の境界に関係することで近隣トラブルがあった場合、それを告知しないで売却すると、購入者が同じ目にあってしまう可能性があります。そのため、こういった住まいに関する瑕疵については、あらかじめ伝えたうえで購入するかどうかを決めてもらう必要があるのです。これを怠ると、後から契約不適合責任を問われる可能性があります。
買った時よりも高く売れる家の条件とは？
それでは次に、買った時よりも高く売れる家の条件についても解説していきます。上述しているように、家は人が住んだ瞬間に「中古住宅」という扱いになり、「新築」というブランドが失われてしまいます。そのため、基本的には、買った値段よりも高く売れる可能性の方が少ないと考えておいた方が良いです。
しかし、以下のような条件の場合、買った時の値段と変わらない価格、もしくはより高く売却できる可能性があるのです。ここでは、買った時より高く売れている家の主な理由について解説します。
買ったばかりで築年数が浅い新築住宅
一つ目の条件は、買ったばかりの新築住宅で、築年数が浅い物件です。先程紹介した通り、家の価格は、築年数が大きく影響します。一般的に、築年数が浅い段階の方が高く売れる可能性が高いとされており、戸建て住宅の場合、築年数が1年経過するごとに建物の価格が下がっていき、築20年を超えるとその価値が「0」になるとされているのです。その逆に、中古住宅であっても、地価が上昇しているようなエリアの場合、築浅物件であれば想像以上に高値で売れることがあります。
築浅物件を購入する方からすると、自分でいろいろと調べながら新築住宅を建てることと比較すると、時間をかけなくてもほぼ新築と変わらないレベルの家に住むことができます。そのため、そういった方にとっては、中古住宅でも非常に魅力的な条件の家に見えるのです。
築浅物件の人気が高くなるのは、以下のような理由を満たしているからです。
- 最新のトレンドに近いデザインが施されている
- 最新設備が整えられている
- 修理やリフォーム、メンテナンスが当分必要なく、購入後すぐに住める
- 中古住宅の中では、見た目が美しく快適な生活が実現できる
中古住宅でも、築浅物件の場合、最新のトレンド設備やデザインが採用されている可能性が高いです。そのため、購入者からすると、新築住宅を購入するのとさほど変わらない生活を実現することができると考えられます。また、購入後のメンテナンスについても、当分はその必要性がないため、築年数が経過した中古住宅と比較すると、購入後にかかる費用を節約することができるのです。
ちなみに、中古物件の中で「築浅物件」とされる基準については、法律などでその定義が決められているわけではありません。ただ、一般的には、建築から5年以内の物件が築浅物件として販売されています。新築については、築1年以内で、竣工から一度も人が住んでいない未入居の物を指し、こちらについては明確に定義されています。
周辺環境が良好な人気エリアにある物件
二つ目の条件は、いわゆる「立地条件が良い」とみなされる物件です。例えば、駅近で生活利便性が高い、ショッピングセンターやレストラン、公園などの施設が充実していて住環境が良好などというエリアは、多くの方が「そこに住みたい」と考える場所となるため、地価が下がりにくく、上昇していく可能性があります。そのため、築浅物件の場合、売却する際には買った時よりも高く売れる可能性があるのです。
昨今では、テレビや雑誌などで「住みたい街ランキング」なるものが特集されるケースが多いですが、こういったランキングで上位に取り上げられているエリアは、地価が上昇しやすく、家も高く売れる可能性があります。住みたい街とみなされる要因については、さまざまな理由が考えられますが、基本的に以下のような条件を満たしている物件が人気です。
- 多くの場所にアクセスしやすい主要駅が最寄
- 商業施設や病院、公的機関が近くにあり、生活利便性が高い
- 治安が良好で静かな環境
- 緑豊かな公園や自然が多いエリア
上記のような場所にある家は、将来的な価値が見込めるため、買った時よりも高く売れる可能性があります。
再開発の予定があり、将来の発展が見込めるエリアにある物件
再開発が予定されているエリアは、将来的に地価が上昇すると期待できるため、非常に高い人気を誇ります。地価が安い時期に購入しておけば、購入者側も将来売却する時に有利に働きますし、売らないとしても、数年が経過すればより便利に生活できるようになると想定されるため、築浅物件であれば想像以上の高値で売れる可能性があるのです。
例えば、有名な大型商業施設の建設が決定した、鉄道の新駅の設置が決まった、道路の拡張が決まり交通インフラが整備されるなどといった条件は、その地域そのものの価値が大きく向上します。実際に、東京オリンピックの際には、その前後で再開発がなされるエリアの地価が大きく上昇したという話は皆さんも記憶に新しいのではないでしょうか？
この他、千葉県では、京葉線「幕張豊砂」駅が2023年3月に開業したのですが、この駅の周辺エリアは、翌年1月の段階で前年比27.1％の地価上昇がみられたというデータもあるのです。土地の価格が上昇すれば、その分、不動産の価格も上昇するわけなので、買った時よりも高く売れる可能性が期待できるはずです。
買ったばかりの家を高く売るための基本的な戦略
それではここから、買ったばかりの家をできるだけ高く売るための対策についても解説していきます。上述したように、中古住宅として売却する場合でも、いくつかの条件を満たしているのであれば、買った時の値段よりも高く売れる可能性があります。
ここでは、買った時よりも高い値段で売りたいと考えている方がおさえておきたい、基本的な売却戦略をご紹介します。
①築浅物件ならできるだけ早く売る
先程からご紹介しているように、家の価格は築年数が大きく関係します。一般的に、築年数が浅い物件ほど高い価格がつき、1年経過するごとに家の価格が下落していくのです。つまり、できるだけ高く家を売りたいと考えているのであれば、なるべく早く売りに出すことが基本戦略となるのです。
そして、買った時よりも高く売るという点を考えると、早く売るのに合わせて「買った時よりも地価が上昇しているタイミング」で売るということも大切です。築浅物件の場合、地価がある程度上昇したタイミングで売れば、買った時よりも高い価格で売却できる可能性があります。
なお、不動産ポータルサイトで「築浅」とアピールできる条件については、基本的に築5年以内と言われています。これ以上を経過すると、通常の中古物件と同じ扱いを受けるようになるので、何らかの理由で家の売却を考えているのであれば、築5年以内かどうかを確認しましょう。なお、不動産ポータルサイトで物件探しを行う人については、「築10年以内」で絞り込みを行う人が多いとされているので、築10年以内であれば、買った時よりも高くなるとは限らないものの、買い手は見つけやすくなると思います。
②家を探す人が多いタイミングに売りに出す
不動産業界にも、繁忙期と閑散期があります。家を可能な限り高く売りたいと考えるなら、できるだけ家が売れやすいとされる繁忙期に売りに出すのが良いです。もちろん、繁忙期に売りに出す場合、ライバル物件の数も多くなりますが、「買った時よりも高く売りたい」などと考える物件の場合、他の物件よりも条件が良いと判断できるため、繁忙期を狙うのが正しいと言えます。
不動産を探す方が多くなるのは、新年度や新学期を前にした2～3月ぐらいとされています。この時期は、購入者側も生活環境が変化する時期で、それに合わせて新居を探すという方が多くなると言われているのです。不動産の価格は需要と供給のバランスによって決まるため、不動産の需要が高まる時期に売りに出す方が、価格を高く維持できる可能性があります。
注意が必要なのは、家の売却活動については、2～3月になって情報を掲載するのでは遅いです。購入者は、この時期に引き渡しを希望する方が多いため、売買交渉などに関してはもう少し早い時期から開始しています。そのため、家を売りに出す方に関しては、「2～3月に売れて引き渡す」ということを目指し、前年の10月から年末にかけて売却準備を始めておかなければいけません。家を高値で売却したいと考えるなら、きちんと戦略を立てて計画的に売却活動を行わなければならないと考えてください。
なお、家の需要が高まる時期については、9月頃など、秋口も家が売れやすくなると言われています。この時期は、転勤などが決まる時期でもあるため、不動産の需要が高まるのです。どちらにせよ、買った時よりも高く家を売りたいなら、不動産の需要をきちんと見極め、家が売れやすい時期に活動するのが良いです。
③売り出し価格を少し高めに設定する
家を高く売るためには、売り出し価格について、少し高めに設定するという方法が有効です。高めの価格設定は、買い手に対して「家の価値が高い」という印象を与えることができ、好印象を持ったまま内覧などを実行してもらうことができるのです。
もちろん、家の状態などと比較して、高すぎると判断されるような価格設定は逆効果になるので、適切な価格設定をするようにしなければいけません。市場相場などをきちんと確認し、適度に高めと思えるような価格を設定することが大切です。
そもそも、不動産の売買では、直接交渉の段階で「値引き」を依頼されるケースがほとんどです。値引き交渉があるということは、「物件に対しては満足している」という意思表示でもあるため、早期の成約を目指す場合には、ある程度は交渉に乗れるだけの状態を作っておくことが大切なのです。この場合、少し高めの設定をしておけば、最終的に市場価格で売却でき、買った時よりも高い値段を維持できる可能性が高くなります。
④販売力のある不動産会社に仲介を依頼する
家を売却する際、できるだけ高い値段が良いという希望を持っているなら、仲介を依頼する不動産会社選びが非常に重要になります。家の売却は、自分で買主を探すのではなく、売却活動を不動産会社に依頼するという方法が一般的です。そして、仲介を担う不動産会社は、それぞれ得意とする物件の種類があるのです。例えば、マンションの売却は得意だけど戸建ては苦手としている、賃貸の仲介がメインとなっているなど、不動産会社ごとに業態が異なるのです。
したがって、家を売却するための仲介会社を選ぶときには、複数の不動産会社に査定を依頼し、過去の実績などから最も販売力があると思える信頼できる会社を選ぶようにしましょう。過去の販売実績については、売りに出そうとしている物件と類似する物件の販売実績が過去にあるのか、物件が立地するエリアにおける活動実績を持っているのかなどを確認すると良いです。
なお、家の売却手法については、仲介以外にも「不動産買取」と呼ばれる手法があります。不動産買取は、不動産会社が直接物件を買い取るという手法になるため、現金化まではスピーディーに進むというメリットがあります。ただ、不動産買取は、再販を目的に「物件を仕入れている」という扱いになるため、売却価格は市場相場よりもかなり安くなります。つまり、「できるだけ高く売りたい」「買った時よりも高値で売りたい」という要望とは相反する結果になるため、この売却方法は選ばないようにしましょう。
買った時よりも高値で売却するためのコツ
それでは最後に、家の売却を考え、買った時の値段よりも高く売るために実行したい具体的な対策についてもいくつかご紹介します。家の価格は、築年数や物件の立地などが大きく影響しますが、最終的な成約価格については、購入希望者が内覧した時の印象に左右されるものです。
築年数が浅く、今後地価の上昇が期待できるようなエリアにある物件でも、内覧の準備がきちんとできていなかった場合に、家そのものに対する印象が悪くなることで「価格に見合わない物件だ」などと思われてしまう可能性があります。したがって、買った時よりも高い値段で家を売りたいと考えるなら、それ相応の準備をしておくということが非常に重要になるのです。
ここでは、家を買った時より高く売るための具体的な対策についてもいくつかの方法をご紹介します。
掃除や整理整頓で良好な状態を保つ
家を買った時よりも高く売りたいと考えるなら、購入希望者が内覧した時「家の状態が良い」と思ってもらう必要があります。先程紹介した通り、築浅物件は高く売れる傾向にあるのですが、これはあくまでも「新しい物件なだけあって綺麗な状態だ！」と思ってもらえるからです。築浅物件でも、室内が汚れていたり、設備の劣化が見受けられるなど、状態が悪くなっているようなら、高値売却を実現することはできないのです。
したがって、家を売りに出す時には、「築浅」であるということが一目でわかるように、建物の外装はもちろん、室内に関しても徹底的に掃除しておくことが大切です。住宅設備などに関しても、メンテナンスをきちんと実施し、問題なく稼働することが証明できる状態にしておくと良いです。
特に、キッチンやお風呂などの水回りや顧客との交渉を行う場所となるリビングなどに関しては、細かな汚れなども残らないよう、しっかりと清掃しておきましょう。また、家の第一印象を決める、玄関などに関しては、自分たちの履物なども片付けておき、香りの演出をするなど、家に入った瞬間に良い印象を与えられる環境作りが必要です。日常的に使用する荷物なども、雑多に置かれていると部屋の印象が悪くなるので、いらないものは全て処分し、室内をすっきりと見せることも大切です。
家を高く売るには、内覧時に良い印象を与えられるようにすることが非常に重要な要素となるため、掃除や整理整頓を徹底して、良好な状態を保つようにしてください。自分たちだけでは汚れが落としきれないという場合は、専門業者にハウスクリーニングや不用品回収を依頼するのも良いでしょう。ただ、リフォームやリノベーションに関しては、顧客の趣味に合わない場合は評価を下げてしまう、かけたコストを全額回収することが難しいなどという理由があるため、実行するかどうかは不動産会社とよく相談しながら決めると良いです。
ホームステージングによる物件をより魅力的に見せる
上で紹介した掃除や整理整頓は、あくまでもマイナスな印象を「0」にまで戻すという対策になります。つまり、これによって得られる効果は、市場相場通りの価格で売れる可能性があるというところまででしょう。それでも、築浅物件で地価が上昇しているエリアにある物件であれば、買った時よりも高値で売却できる可能性はあります。
しかし、より高い値段で売却したいと考えた時には、物件の魅力をさらに引き出すための対策を打ちましょう。そして、そのための対策として注目されているのがホームステージングと呼ばれる手法です。ホームステージングは、売却や賃貸を予定している物件に対し、家具やインテリア、照明などを配置することで、新築のモデルルームのような演出を施すという対策です。この対策を実施することで、内覧者に入居後の生活を具体的にイメージさせることができるようになり、購買意欲を高めることで早期かつ高値での売却に導くことができるとされているのです。ホームステージングは、実際の画像を確認すれば、どのような対策かが分かりやすいため、以下で弊社が施工した事例をご紹介します。
■ホームステージング前
■ホームステージング後
上の画像を比較してもらえれば一目瞭然ですが、ホームステージング前後で物件に対する印象は大きく変わるのではないでしょうか？家具などが何も置かれていない物件は、築浅で綺麗に掃除されていたとしても、殺風景でどこか寂しく感じてしまいます。これが、ホームステージングを施すことで、明るく印象的なイメージになります。
ホームステージングは、内覧時の印象を大きく変えることができ、購入希望者に「ここに住んでみたい」と思わせるなど、より魅力的な物件と感じさせることができるのです。ちなみに、ホームステージングは、単に家具などを配置するだけでなく、それ以前に必要になる清掃や整理整頓なども請け負ってもらうことができます。そのため、物件の魅力をより引き出し、購入希望者に良い物件と思ってもらうための対策としては最適と言えます。
まとめ
今回は、家の売却において、買った時の値段よりも高く売ることができるのかについて解説しました。記事内でご紹介した通り、いくつかの条件を満たしている物件であれば、買った時の値段よりも高値で購入してもらえる可能性があると言えます。もちろん、全ての条件を満たせる物件はなかなか少ないため、基本的には「市場価格周辺で売却できれば成功」と考えておいた方が良いとは思います。
なお、昨今では、全国的に地価公示価格の上昇が続いていると言われているため、買った時よりも高く売りたいと考えている方にとっては絶好のチャンスと言われるようになっています。もちろん、家を高くするためには、それ相応の準備が必要になるので、記事内でご紹介したホームステージングの実施なども検討しましょう。