リスクがあるのに空き家を売らないのはなぜ？その理由と売るためのコツ
昨今では、相続などによって所有することになった空き家の取り扱いに悩む方が増えています。皆さんも、少子高齢化などを要因として、全国的に放置空き家が増えていて、地域の景観や治安悪化の要因になっているといった報道を見聞きした経験があるのではないでしょうか？
不動産は、大切な資産として長年扱われてきましたが、誰も住まなくなったうえ、適切な管理が実行できないのであれば、その不動産はお荷物以外の何物でもないという時代がやってきています。不動産は、所有しているだけで固定資産税などの税金がかかってしまう訳ですし、自分たちが住まない物件であれば、できるだけ早く手放した方が良いとされています。しかし、「放置空き家の増加が社会問題化している」と言った報道がなされているように、空き家を所有している方の中には賃貸に出すなどの活用もせずにそのまま放置しているというケースも珍しくないのです。そして、このような空き家については、所有者がその物件を売ろうともしないというケースも多くみられるのです。
それでは、空き家の所有にさまざまなリスクが付いて回ると言われるようになった中でも、所有者が空き家を売らないのはなぜなのでしょうか？この記事では、日本国内で空き家が増加している背景や売れ残る理由などについて解説します。また、空き家を売却するためのコツについても紹介するので、空き家を売りたいと考えている方はぜひ参考にしてください。
空き家が増加している要因と所有リスク
それではまず、日本国内で空き家が増加している要因や、空き家を所有することになった方が抱えてしまうリスクについて簡単にご紹介します。
普段、日常生活を進めているだけであれば、空き家が増加し続けているといったイメージなどはあまり持たないと思います。なぜなら、空き家問題が指摘されている中でも、新築の戸建て住宅や共同住宅の建築現場をそこら中で見かけることから「家が余っている」と言った印象を普段の生活の中で意識するようなことはないからです。しかし、総務省などが実施している調査のデータを確認してみると、空き家の増加が深刻な問題になっているということがよくわかります。例えば、総務省による「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国に存在する空き家の数はなんと900万戸に達しており、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％と、過去最高を記録しているのです。
それでは、日本国内の空き家がここまで増加している要因とは、どのようなことが考えられるのでしょうか？以下で主な原因をご紹介します。
データ参照：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」
空き家が増加する背景について
日本国内における空き家の増加は、以下のような事が原因になっているとされています。
- 人口の減少
日本では、少子高齢化による人口減少が続いています。そのため、人口が増加傾向にあった時代に建築された物件は、続々と空き家となり、放置されているという状況になっているわけです。中古住宅の購入を検討する方でも、同じ価格帯の物件であれば「築年数ができるだけ浅い物件が良い」と判断しますし、築年数が経過した古い物件はどんどん売れ残ってしまうという状況になっています。また、過疎地域などになると、そもそも住宅需要が低くなるため、比較的築年数が浅い物件でも買い手が見つからないというケースが考えられます。人口が減少すれば、当然、人が住むための住居の需要が低くなるため、その結果として空き家の数が増えているという状況な訳です。 - 老人ホームなどで暮らす人が増えている
二つ目は、物件の所有者が高齢で、自宅に住むのではなく老人ホームなどに入所することで、物件が空き家になるケースが増えているという点です。老人ホームに入所する場合でも、物件を保有したままであれば、当然その物件は空き家状態になります。核家族化が進む日本では、子供世帯が離れた場所で暮らしているケースも珍しくないため、実家が残ってしまう訳です。高齢化が進む日本では、このような状況が増えていて、高齢者が保有する物件が空き家化するケースが増加しているわけです。ちなみに、先ほど紹介した令和5年住宅・土地統計調査内のデータによると、高齢単身世帯のうち、持ち家世帯は513万世帯あるとされています。つまり、今後はこの513万件の物件が、空き家化する可能性があるため、全国の空き家率はさらに上昇する可能性が高いと言えます。 - 行政の対応面
空き家の増加は、行政の対応が追いつかないことも要因の一つと言われています。管理がなされない放置空き家は、急速に劣化が進み、周囲の物件にも危害を及ぼす可能性が考えられます。例えば、地震や台風などの災害で倒壊すると、隣家も巻き込んで破損させる、避難経路を塞いでしまうなど、周辺に住む人にもさまざまな悪影響を及ぼすのです。そのため、本来は空き家が著しく劣化する以前に、取り壊しなどの対応を行うべきと考えられますが、所有者と連絡がつかない、解体費用が捻出できないなどの問題があるため、簡単に取り壊しすることができないのです。空き家問題が社会問題化した現在では、法律による規定も作られていますが、それでも段階を追って対処しなければならず、空き家の増加ペースに行政の対応が追いついていないのが実情です。今後は、空き家の増加ペースがさらに早まるのではないかとも言われていますし、行政の現状の対応を考えると、さらに空き家が増加するのではないかと予想できます。
日本国内の空き家の増加は、少子高齢化による人口減少が主な要因と言えるでしょう。人が少なくなれば、その分住宅需要は低くなり、特に築年数が経過した古い家が売れ残ってしまうという状況になります。その結果として、売れない物件が空き家化して放置されてしまうというような状況になっているのです。また、空き家化したとしても、所有者の意思を無視して、行政が勝手に解体するなどの強い対応を進めることはなかなかできません。そのため、国や自治体が空き家問題を解消したくてもなかなかできないというのが現状なのです。
放置空き家の所有リスクについて
それでは、空き家を所有することになり、長期間そのままにしているという場合に考えられる、所有者のリスクについても簡単にご紹介します。実家を相続することになった…というケースでは、離れた場所に自分たちの拠点を購入していて、相続で得た物件を空き家にせざるを得ないというケースも珍しくありません。この場合、維持管理に手間がなかなかかけられないことで、空き家が放置されるというケースも多いです。
しかし、適切な管理が実施できていない場合には、以下のようなリスクが発生するので注意しましょう。
- コスト負担
空き家であっても、不動産を所有するのであれば、固定資産税の支払い義務が生じます。固定資産税は「住んでいるかどうか？」がポイントなのではなく、「毎年1月1日時点で所有しているのか？」によって課税されるかが決まります。また、建物の状態を良好に維持し続けるには、掃除や換気などの最低限の管理を実行しなければいけません。そのためには、ライフラインを活かした状態にする必要などもあり、住んでいない物件でも光熱費などが発生するのです。つまり、空き家の所有は、所有者に対して金銭的な負担リスクが付いて回るということです。 - 特定空き家などに指定されるとコスト負担がさらに増大
適切な管理が実施されていない空き家になると、周囲に危険を及ぼすなどと考えられ、自治体から特定空き家などに指定される可能性が出てきます。そして、特定空き家などに指定されると、固定資産税の住宅特例が外され、税額が大幅にアップするのです。最悪の場合、行政代執行により建物を解体され、その解体にかかった費用を請求されるなど、コスト負担に関するリスクがさらに大きくなります。 - 近隣トラブルや賠償リスク
自分達が住むわけではない空き家は、老朽化を認識していたとしても放置されるケースが多いです。メンテンナンスや修繕にコストをかけたくないという意識なのですが、この場合、さらに大きな問題に発展するリスクが生じます。例えば、台風や地震などの災害で、建物に大きな被害が生じた際、その被害が隣家にも悪影響を及ぼしてしまうことが考えられます。他にも、建物の被害によって、通行人に怪我をさせる、隣人の避難を困難にさせるなどといったケースも考えられ、人的被害が生じた時には大きな損害賠償に発展するリスクも生じるのです。このような事態に発展すると、トラブルの解決には多大なコストと時間を要すことになるでしょう。 - 周辺の治安や生活環境を悪化させる
長期間誰も使用していないことが一目でわかるような空き家は、犯罪者や不審者に悪用される可能性があります。その際には、不法投棄や放火、タバコの不始末による出火など、地域住民にとって深刻な不安要素になってしまう可能性があります。また、野良猫などの小動物の住処となり、騒音や悪臭の発生場所となってしまう可能性もあるでしょう。その結果として、近隣住民との関係が悪化し、物件の活用などがさらに難しくなるという状況に発展する可能性もあるでしょう。
上記のように、空き家の所有者が適切な維持管理を実行していない時には、さまざまなリスクが生じてしまうことになるのです。不動産は「資産」として扱われるのが一般的ですが、適切な管理ができない物件の場合は、所有者にとって「負債」に転じてしまう可能性があるということを忘れないようにしましょう。
所有者が空き家を売らない理由は？
前項でご紹介した通り、空き家は所有するだけでさまざまなリスクが生じます。「放置しなければ問題ないのでは？」と考える方もいますが、良好な状態を維持するためには、定期的に物件に足を運び、換気や掃除などを実施しなければいけないため、所有者にとっては手間が増えてしまうのです。また、台風や地震など、自然災害が多い日本では、適切な維持管理を実施していたとしても、建物が被害を受けるケースが珍しくなく、修繕に多額のコストがかかってしまうことも考えられるでしょう。他にも、不動産は所有しているだけで、固定資産税などの税金の支払いが発生する、維持管理のためライフラインを活かす必要があるため光熱費の支払いが発生するなど、コスト的な負担が大きくなるのです。
こう聞くと、自分たちが住まないと決まっている空き家は「所有しておくメリットなどないのではないか？」と感じる方が多いはずです。それなのに、世の中には空き家を売却せず、そのまま所有しているという方が一定数いるのです。それでは、所有しているだけでリスクが生じる空き家を手放さないのはなぜなのでしょうか？ここでは、所有者が空き家を売らない、もしくは売れない代表的な理由を考えてみます。なお、「将来的に自分で住むことを想定している」など、ポジティブな理由で残しているケースもありますが、以下で紹介するのは、売らないまま放置に至るケースの理由となります。
家財が残ったままになっている
相続した実家を売らずにそのまま所有しているという方の中には、親世代が使用していた家財が家の中に残ったままになっていて、それらの処理や処分に手間がかかることを理由に放置しているというケースが考えられます。
空き家を売却する際には、家の中に残っている家具や家電、衣類などの不用品を全て片付けなければいけません。必要な物と不要な物の仕分けから始まり、必要とする者は移動させる、不用品は処分するといった作業が必要で、かなりの手間がかかるのです。特に、大型の家具や家電となると、自分たちで処分することは難しいため、専門業者に回収を依頼する必要があります。この場合、皆さんが考えている以上のコストがかかってしまうこともあるため、家の売却準備のために多額のコストや手間がかかってしまうことを嫌い、放置してしまうのです。
特に、所有することになった物件と離れた場所に生活基盤がある人の場合、荷物の処理のために長距離の移動が必要になるので、家の中がいつまでたっても片付かず、売却に動けなくなるケースが多いです。
解体費用をかけたくない（捻出できない）
誰も住まない空き家を売却せず、そのまま放置しているという方の中には、空き家の解体費用を出したくないと考えているという理由も考えられます。築年数が経過した古家の場合、そのまま売りに出しても買い手を見つけることが難しい場合も多いです。この場合、建物を解体して更地として売りに出すという方法があるのですが、この選択をする場合には、事前に多額のコストをかけなければならなくなるのです。
家を解体する場合、木造住宅でも坪単価で3〜5万円が相場とされています。そのため、仮に30坪の家を解体するとなると、売りに出す前に所有者側が100万円前後の費用を出さなければならないのです。当然、更地にしたからと言ってすぐに買い手が見つかるわけではありませんし、所有者にとっては、この費用の捻出はかなりの負担になってしまうでしょう。また、更地にしても買い手が見つからなかったという場合は、固定資産税額が高くなるため、余計な負担が生じてしまうのではないかと不安に感じる方が多いのです。
相続関連の問題がある
空き家の中には、相続関連のトラブルから、売りに出されずに放置されているというケースがあります。例えば、築年数が古く、老朽化しているという物件の場合、相続したとしても「負担やリスクの方が大きい」と考える方が多いです。この場合、相続人の間でその物件が押し付け合いになり、最終的に物件の相続が拒否されてしまい、明確な所有者がいない状態が長く続いてしまうというケースもあるのです。
この他、複数人で相続して共同名義となる場合、売却するためには全員の同意が必要になるものの、全員の意思が統一できずに売りに出せないというケースもあります。相続関連については、なかなか複雑な問題が生じる可能性もあるので、その辺りは注意しましょう。
遠方に住んでいるため、管理や手続きができない
相続で、空き家となった実家を所有することになったという方の中には、既に離れた場所にマイホームを購入していて、相続した物件を管理しきれないという理由から売却できないとなってしまう方もいます。
物件の近くに住んでいるのであれば、倉庫利用やセカンドハウス的な使い方をすることができますし、維持管理のために足を運ぶのもそこまで苦ではありません。しかし、物理的に離れた場所に住んでいる所有者の場合、そのような利用は難しいですし、維持管理のために小まめに足を運ぶことも難しいものです。
その結果として、家の管理が行き届かず、老朽化が急速に進んでしまい、売却が難しい状況に陥るということがあるのです。また、地元の不動産会社に売却を依頼したくても、打ち合わせなどがなかなかできず、物件をスムーズに売りに出すことができないという状況になることも考えられます。その結果として、物件が放置されてしまい、ボロボロで売れない状態になるわけです。
所有者が「売れない」と勝手に判断している
空き家を売らずに放置しているというケースでは、この理由で売却していないケースが最も多いかもしれません。簡単に言うと、専門家などに相談することなく、所有者自身が自分の判断だけで「どうせ売れない」と決めつけ、売却活動すら行っていないという状態です。
一般的に、木造戸建て住宅は、築20年を経過すると、建物の資産価値はほとんどなくなるとされています。そのため、売りに出したとしても、解体費用やリフォーム費用のことを考えると、「損をするのではないか？」「買い手が見つかるはずがない」などと諦めてしまっている場合が少なくないのです。また、不動産会社に買取を断られて、「この家を買う人はいないのだな…」と一度の失敗で諦めてしまう人も多いです。
もちろん、不動産の売却は、売りに出せばどのような物件でもすぐに売れるというほど簡単な物ではありません。しかし、ちょっとした工夫で思わぬ高値で売却できるケースがあることも珍しくないので、最初から売れないと思い込むのは非常にもったいないと言えます。また、仲介や買取を1社に断られたからと言って、全ての不動産会社が取り扱いを拒否するとは限らないので、あきらめずに相談してみると良いです。
空き家を手放す方法について
それでは、放置空き家に関わるリスクを避けるためにも、できるだけスムーズに空き家を手放すための方法についてもご紹介します。
不動産買取に出す
空き家を手放す方法として昨今注目されている方法が不動産買取と呼ばれるサービスです。家を売却する時の方法は、不動産会社に買い手を探してもらう仲介以外にも、不動産会社に直接家を買ってもらう「買取」と呼ばれる方法があるのです。そもそも、空き家が、売りに出してもなかなか売れないのは、築年数が経過して老朽化している、トレンド設備が備わっていないなど、物件そのものが評価されにくい状況になっているからです。
そのため、仲介で売却するためには、家の価値を向上させるため、事前にリフォームやリノベーションを施さなければならないケースも少なくないのです。しかしこの場合、売却のためにコストをかけなければならない点が大きなリスクとなります。
一方、不動産買取の場合、不動産会社に直接物件を売却する方法なので、家の劣化状況に関係なく買取してもらうことができるのです。業者側は、買取した物件をリフォームやリノベーションを施したうえで再販することを想定しているので、買取時点での状態はそこまで気にしないのです。したがって、築年数が経過して仲介で売却するのは難しいと考える物件の場合は、買取に出すことでスムーズに手放すことができるでしょう。
空き家バンクへの登録や自治体との連携
全国的に放置空き家が問題視されるようになった現在では、自治体などが中古住宅の再活用を後押ししてくれるようになっています。
例えば、自治体が空き家バンクを運営していて、そこに物件を登録しておけば、中古物件を探している人や移住希望者とマッチングしてもらうことができるようになるのです。自治体によっては、移住希望者が中古物件を入手する場合には、リフォームなどにかかる費用の一部を補助する仕組みなどを構築しているケースがあるため、築年数が経過して状態がそこまで良くない物件であっても、好条件の買い手を見つけることができるかもしれません。
空き家バンクや自治体との連携は、地域によって制度がかなり異なるので、しっかりと情報を調べて、良さそうな制度があれば利用してみると良いです。
相続放棄や寄付など
実家の相続などに関しては、維持が難しく「リスクの方が大きい」と考えられる場合、相続放棄も選択肢に入れると良いです。もちろん、相続放棄を選ぶ場合、その他の資産も全て放棄することになるので、慎重な判断が必要です。ただ、実家以外にプラスの資産などがあまりないというケースなら、そもそも「所有しない」という選択が最も賢い選択になるケースもあるのです。
他にも、いくつかの条件を満たす必要はありますが、管理しきれない不動産に関しては、自治体やNPO法人への寄付によって手放すことが可能です。寄付の場合、収益を得ることはできませんが、将来的な管理コストや不動産を所有することによるリスクを回避できるというメリットが得られます。
仲介で売るなら第一印象を良くするしかない
前項でご紹介したように、空き家を手放したいと考えているのであれば、いくつかの手段を使えば意外にスムーズに手放すことはできるのです。しかし、買取や寄付、空き家バンクと言った方法については、所有者側が得られる収益が少なくなってしまうという点は注意が必要です。買取は、「再販するための仕入れ」という扱いになるため、売れるとしても相場価格の5～8割程度の価格になってしまいます。寄付に関しては、「無料で手放す」という意味になるため、本来は資産となるはずの不動産を無料で手放さなければならないのです。
そのため、自分が住むわけではない空き家を手放す際も「できるなら仲介で高値で売却したい」と考える人が多いはずです。しかし、築年数が経過した空き家の売却では、古さや劣化、設備構成などが理由となり、なかなか買い手を見つけることができないという状況に陥りやすいです。
したがって、空き家を仲介で売却したいと考えている方の場合は、内覧時の第一印象を向上させるための対策を打たなければならないと考えてください。例えば、以下のような方法があります。
リフォームやリノベーション、最終手段は解体
築年数が経過して、古さや老朽化が目立つ物件は、事前にリフォームやリノベーションを施して、物件そのものの価値を向上させたうえで売りに出す必要があります。
空き家を売りに出しても、なかなか買い手が見つからないのは、内覧時に「古い」「汚い」「老朽化していて不安」と言ったネガティブな印象を与えることが主な要因となります。築年数が経過していても、しっかりとメンテナンスが実施されていて、建物の状態が良ければ、普通に買い手を見つけることはできるのです。しかし、適切な管理が実施されていないケースが多い空き家は、状態の悪さが要因となり、買い手側に敬遠されてしまうのです。
そのため、売りに出す前に老朽化している部分を修繕する、古くて使いにくい設備を最新のものに交換するといったリフォームを実施すれば、「長く住むことができる」と思わせることができ、市場相場通りの価格で買い手を見つけることができるかもしれません。もちろん、リフォームにコストをかける分、収益そのものは減少するため、買取に出す場合とどちらがお得になるのかは慎重に計算する必要があります。
なお、修繕やリフォームを施したとしても、買い手が見つかる状態まで戻すことができない…という物件の場合は、思い切って解体して売りに出すのも一つの手です。新築需要が高いエリアであれば、更地にすることですぐに買い手が見つかるというケースもあるので、不動産会社にリフォームと解体どちらが良いのか相談してみると良いでしょう。
ホームステージングの実施により物件イメージを向上させる
昨今の不動産市場では、内覧時の第一印象を飛躍的に向上させる手法としてホームステージングが注目されています。ホームステージングとは、不動産物件をより魅力的に見せる空間演出のことを指していて、内覧に足を運んだ購入希望者が物件を見た際に「ここに住んでみたい」と思わせることで早期かつ高値での売却を促進できるとされています。
具体的には、以下の画像のように、売却や賃貸を予定している物件に、家具やインテリア、照明などを配置して、新築のモデルルームのような空間を作り出します。購入希望者が内覧をしたときには、購入後のそこでの生活を具体的にイメージできるようになることで、購買意欲を高め、早期かつ高値での売却が実現しやすくなるのです。
■ホームステージング前
■ホームステージング後
上の画像の通り、ホームステージング前後の物件を見比べると、その印象は大きく違ってくるはずです。
このホームステージングは、もともと中古住宅市場が活発なアメリカで誕生した方法なのですが、2000年頃から日本でも導入され始めています。そして、日本に輸入されたホームステージングは、日本の社会問題にも対応できるよう、独自の進化を遂げています。日本には、ホームステージングが誕生したアメリカが直面していない、高齢化や人口減少、空き家の増加など、住環境にまつわる問題が表面化しています。そのため、日本におけるホームステージングは、これらの問題に対応することが求められ、単に家具などによる装飾を施すという対策ではなく、片付けや整理整頓、遺品整理など、顧客の依頼に合わせて物件ごとに最適なサポートがなされるようになっているのです。
実際に、空き家の売却で必要になる、建物周りの清掃や不用品の処分、遺品整理などもこのサービスの中に含まれているとされます。そのため、ホームステージジングを事前に施したうえで売りに出した物件は、内覧時の印象が大幅に良くなり、スムーズな売却が期待できるようになるのです。
まとめ
今回は、日本国内で深刻な社会問題とみなされるようになった空き家問題について、なぜ空き家の所有者は物件を放置したまま売らないのか、またその物件を手放すにはどうすれば良いのかについて解説しました。
空き家の放置は、その家だけの問題ではなく、周辺エリア全体の治安の悪化、景観悪化を引き起こす可能性があるため、国や自治体も厳しく規制するようになっています。実際に、空き家の管理に関する法改正は、ここ数年の間でも何度か行われていて、より厳しいルールが作られているのです。
記事内でもご紹介した通り、空き家の所有に関しては、放置していない場合でも、コスト的なデメリットが存在します。そのため、将来的に自分が住みたいと考えている、賃貸物件として貸したいなど、活用を検討している方以外は、できるだけ早く手放すことを検討したほうが良いです。不動産の価格は、築年数が経過していくほど下落していくので、最も高く売れるのは所有した瞬間なのです。
なお、空き家の売却を考え、仲介で高く売りたいと思うなら、内覧時の第一印象を良くするための対策を必ず実施しましょう。内覧時に好印象を与えることができれば、余計な値下げ交渉などを受ける可能性も低くなるため、希望額で売却できる可能性が高くなると思います。