一戸建ての売却は苦戦しやすい？その理由や高く売るためのコツ
マイホームを購入する時には、ほとんどの方が「一生住むために購入する」と想定していると思います。しかし、マイホームを購入した後、何らかの理由でその物件を売却しなければならなくなるケースも珍しくありません。
そして、家の売却においては、マンションの売却と比較すると、一戸建て住宅の売却は買い手を見つけるのに苦戦するケースが多いと言われています。「マイホームの購入！」と聞くと、新築の一戸建て住宅を手に入れることをイメージする方も多いのですが、昨今では、マンションなどの集合住宅で生活する方も増えていて、生活利便性や災害時の安全性のことを考慮すると「マンション暮らしの方が良いのではないか？」と考える人が多くなっていると言われています。特に、大阪府や東京都などの都市部では、土地価格の高騰などの問題もあり、持ち家におけるマンション比率がかなり高くなっていると言われています。
マンションなどの集合住宅での生活が一般化した現在では、中古住宅の購入を検討している方でも、マンションを中心に物件探しをする方が増えています。そのため、一戸建て住宅の売却に関しては、売りに出してもなかなか買い手を見つけることができないなど、売却活動に苦戦するようになっているのです。
そこでこの記事では、中古の戸建て住宅の売却が苦戦しやすい理由や、スムーズに買い手を見つけるための対策などについて解説します。
マンションと比較して一戸建て住宅の売却が難しい理由
日本人にとっては、マイホームを購入する時のイメージとして「新築一戸建て住宅の購入」が根強く残っているかもしれません。実際に、一昔前までの日本では、「庭付きの一戸建て住宅の購入」が一生をかけて叶える夢として扱われていたように思えます。
しかし昨今では、駅チカや繁華街周辺に高層マンションが建設されるようになっていて、立地条件や生活利便性のことを考えると、マンションのような共同住宅を購入する方が多くのメリットを得られるのではないかという意識を持つ方も増えています。また、土地価格の高騰や住宅用地の減少などを要因に、都市部では「そもそも条件の良い戸建て住宅が売りに出ない」という意識が働くようになっていて、マイホームの購入を検討した際にはマンションを中心に探すという方が増えているのです。
特に、中古住宅市場においては、一戸建て住宅特有の問題点が嫌われ、購入候補から外されてしまうことが多くなるのです。ここではまず、一戸建て住宅の売却がマンション売却よりも苦戦しやすい要因について解説します。
理由① 法定耐用年数が短い
法定耐用年数は、建物、機械、備品などの固定資産が、法律上（税法上）使用可能と認められる期間で、税金の計算（減価償却）を行うための基準として定められた年数のことと理解していただければ良いです。
ちなみに、この法定耐用年数を過ぎたとしても、直ちに住めなくなる、使えなくなるというわけではなく、その価値もゼロになるという意味でもありません。ただ、住宅売却においては、築年数に伴う価値の減少を測るための「一つの目安」として利用されていて、売却価格を決める際の参考にされるケースが多いです。
そして、建物の法定耐用年数については、建築物の構造によって年数が異なります。国税庁のサイトを参考にすると、構造別の主な住宅用法定耐用年数は以下の通りです。
- 木造・合成樹脂造：22年
- 軽量鉄骨造（肉厚3mm以下）：19年
- 軽量鉄骨造（肉厚3mm超〜4mm以下）：27年
- 重量鉄骨造（肉厚4mm超）：34年
- 鉄筋コンクリート造（RC造）/ 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：47年
日本の戸建て住宅は、そのほとんどが木造で、法定耐用年数は22年に設定されています。一方、マンションなどについては、ＲＣ造、ＳＲＣ造となるため、47年という非常に長い年数が設定されているのです。
法定耐用年数が過ぎると、帳簿上は対象物の価値が「ゼロ」として扱われるようになるため、税務上は土地の価値のみで評価されるケースが多くなります。つまり、帳簿上の資産価値としては、RC造などのマンションの方がその価値を長く維持することができ、一戸建て住宅は圧倒的に短期間で「価値がゼロになる」ということがデメリットとみなされてしまうのです。
ただ、注意しておいてほしいのは、法定耐用年数は、建物そのものの寿命や売却できなくなるという意味ではないという点です。家は、きちんとメンテナンスを行っていけば、法定耐用年数である22年を過ぎても、十分に良好な状態を維持することができます。設備や外観、内装などについても、適切なタイミングで交換やリフォームを実施していれば、住むということを考えると何の問題もないのです。そのため、立地条件が良好な物件の場合、築22年を経過していたとしても、高値で売却できる可能性は十分に残ります。
もちろん、メンテナンスなどを怠ってしまうと、法定耐用年数に達していなくても、その価値は下落します。
参照：国税庁資料より
理由② 立地条件がマンションよりも劣るケースが多い
二つ目の理由は、マンションと比較すると立地条件が悪いと判断されるという点です。
戸建て住宅は、落ち着いた住環境や土地価格の安さなどが重視され、郊外に建築されるケースが多いです。都市部などに建てると、広い敷地面積を確保することが難しく、たとえ確保できたとしても物件価格が高騰してしまうため、購入ターゲットとなる人が圧倒的に少なくなるためです。
実際に、昨今、駅チカや繁華街周辺の土地に関しては、マンション用地として大手デベロッパーが購入し、大きなマンションが建築されるケースが多くなっています。マンションの価値は、駅からの距離や周辺施設など、生活利便性に直結する立地条件が非常に重要視されるため、そのような条件に当てはまる土地は個人が戸建て住宅を建てるための土地としてとても手を出せない価格になっています。
そのため、マイホームの購入を考えている人にとっては、「静かで住みやすそう」に感じるものの、交通アクセスが悪いのではないか…、生活利便性が悪いのではないか…と言ったデメリット面が目立ってしまうよう土地に戸建てが建てられ、それが要因で売れにくくなるわけです。
なお、都市部に建てられている戸建てでも、比較的立地条件の良い物件もありますが、この場合は狭小住宅で住みにくいと感じられる、物件のクオリティの割に高額になるといった理由で敬遠される場合が多いです。
理由③ マンションよりも独自性が高いためターゲットが少なくなる
注文住宅に言えることですが、施主の理想を反映して建てられた住宅となるため、間取りや設備の仕様、外観デザインについて、独自性が高くなりすぎてしまい、一般購入者から敬遠されてしまうことで売れにくくなることもあります。
注文住宅は、施主の希望に合わせて間取りや設備を一から設計できるため、その人たち家族にとっては非常に住みやすいと感じる住宅が出来上がります。しかし、その環境が全ての人にとって「住みやすい環境」かというとそうではないケースがあるのです。
例えば、デザイン性を重視した独特な外観や間取りは、万人受けするとは言えず、買い手の好みやニーズに合わなければ、買ってもらうことができないでしょう。しかし、注文住宅は「こだわりを設計に反映できる」ということが利点となるわけですし、最初から売却することを想定して家を建てるような人はいません。そのため、売却を検討した段階になり、「万人受けしない」ということが要因で売却活動に苦戦する人が多くなるのです。住居に求める条件は人それぞれですが、こだわりを強く反映すればするほど、買い手が限定されてしまいやすくなり、戸建て住宅の場合は、この状況に陥りやすいわけです。
マンションの場合は、不特定多数の方が購入ターゲットとなるため、その時代のトレンドを抑えたうえで、多くの方が「住みやすい」と感じる住環境を整えることが重視されます。そのため、中古物件として売りに出す際も、多くの方の要望にマッチしやすくなり、買い手を見つけやすくなるのです。
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特に売却活動に苦戦しやすい戸建て住宅の特徴
前項でご紹介したように、マンションと比較すると、一戸建て住宅の売却は難しくなる傾向にあります。一昔前までは「マイホーム＝一戸建て」というイメージが強かったこともあり、戸建て住宅であることが敬遠される要因にはならなかったのですが、マンション需要が高くなっている現在では、生活利便性などのことを考えてマンションを選ぶという人が多くなっているのです。
もちろん、現在でもマイホームを買うなら一戸建て住宅が良いと考えている層のターゲットがいるため、戸建て住宅だから売れないというわけではありません。しかし、以下で紹介するような特徴を持っている住宅は、売却活動により苦戦する可能性が高くなるため、スムーズな売却を目指すためにも何らかの工夫が必要になると考えてください。
ここでは、さまざまある戸建て住宅の中でも、特に売却に苦戦する可能性が高い家の特徴をいくつかご紹介します。
①築年数が経過した古い住宅
これは、非常にわかりやすい理由です。一戸建て住宅は、築年数が経過していくほど買い手が見つけにくくなるのが一般的です。
どのような住宅でも、築年数が経過していくと、見た目から古さが目立つようになります。また、築年数が経過した古い住宅の場合、間取りや設備などが、現在のトレンドからズレてしまっている可能性が高くなるので、住みにくいのではないかと言ったネガティブな印象を残しやすくなるのです。
古い住宅は、あちこち劣化している場所が多くなるため、購入後に修繕のための費用がかかりやすくなります。また、耐震性の問題などから、長く住めないのではないかと言った不安を与えることも売れにくさの要因になるでしょう。築年数が経過した物件は、どうしてもデメリット面が目立ってしまうことになるので、売却活動に苦戦することを覚悟しておいた方が良いです。
②立地条件が悪い
戸建て住宅の売買については、マンションほど立地条件の良さが注目されないとされています。マンションの場合、駅チカや日常の買い物ができる施設からの距離など、立地条件が重要視されるのですが、戸建ての場合は「住環境の良さ」を重視する方が多いため、利便性の高さはそこまで重要と看做していない人がターゲットとなります。
しかし、そうはいってもあまりに利便性が悪い土地は敬遠される可能性が高くなります。例えば、最寄駅が徒歩圏内にない、スーパーやコンビニなどの生活利便施設が近くに一切ないといった条件になると買い手を見つけにくくなります。
特に最近では、インターネット上の不動産ポータルサイトを利用して物件探しをする人が多くなっているため、立地条件の悪さは、ターゲット層の購入候補から外れやすくなるのです。不動産ポータルサイトを使って物件探しをする際には、予算や立地条件を使って物件を絞り込みます。その際には「駅から徒歩〇分以内」などといった条件で絞り込みが行われるため、立地条件が悪い物件はサイト内で見つけてもらいにくくなるためです。
この他、戸建て住宅のメインターゲットとなるのはファミリー層であることから、学区が悪い、教育施設や公園が近くにない、治安が良くないなど、子育て環境に適していないとみなされる条件も売却が難しくなります。
③独自性が高すぎる
中古住宅市場で売却しやすい物件の特徴は、万人受けしやすい一般的な間取りが採用されている物件です。分かりやすく言うと、多くの人に「住みやすい」と思ってもらえることを重視して建てられた『建売住宅』がこれにあたります。建売住宅として購入された物件は、トレンドに沿った間取りや設備が導入されていて、日本の一般的な家族構成の方ならだれでも住みやすそうと感じることが重視されています。そのため、建物の状態さえよければ、中古住宅市場に出したとしても、購入ターゲットとなる人が多いので売れやすくなるのです。
一方、施主の理想が強く反映された注文住宅の場合、この真逆の特徴を持っている可能性が高く、売却に苦戦する可能性があります。例えば、高グレードな住宅設備が整えられている、間取りが特徴的な物件になると、買い手が限定される可能性が高くなるので、売却活動に苦戦しやすいのです。高グレードな設備が整っているという条件は、一見すると良さそうに見えますが、物件価格が高くなる、購入後のメンテナンスにコストがかかるといった問題が生じるので、「安く家を買いたい」と考えている人が多い中古住宅市場では敬遠されやすいのです。
注文住宅の良さは、「建てる人の希望を設計に反映できる」ということですが、それにより万人受けしにくくなる可能性があり、中古住宅としては売れにくくなります。
④再建築不可物件など法的瑕疵がある物件
この条件は分かりやすいです。築年数が経過した物件の中には、現在の法律条件を満たしていない状態になっていて、その建物を解体すると再建築ができなくなる物件があるのです。当然、この問題を抱えている物件は、将来的に大きな不安が残ってしまうことになるため、中古住宅を探している人から敬遠されてしまいます。
法的瑕疵に当たるかどうかはさまざまな条件があるのですが、特に多いのは「接道義務を満たしていない」という物件です。建築当初は問題なかった物件でも、後から分筆した、土地や道路の利用状況が変わったなどといった理由で、接道義務を満たせなくなっている物件があるのです。また、築年数が古い物件の場合、建築時点では接道義務がなかったというケースも考えられるでしょう。
このタイプの物件は、そのまま住むことだけを考えると問題ないのですが、解体して新築したいという方にとっては、活用に制限がかかってしまうため、購入候補から外れてしまいます。
⑤建物の状態が悪い
築年数に関係なく、建物の状態が悪い物件は、長く住むことができないと判断されるため、売却に苦戦します。
例えば、適切なメンテナンスを実施していなかったため、雨漏りやシロアリ被害が発生しているという物件は、購入した後に多額の修繕費用がかかってしまうことになります。また、一度雨漏りやシロアリ被害を経験した物件は、建物の耐久性が著しく低下している可能性があるため、その家を購入しても早期に建て替えの必要が出てくるのではないかという点を不安視されるのです。
なお、建物に存在する不具合や劣化に関して、これを隠して売却するという行為は絶対にNGです。瑕疵の存在を認識した状況で、それを隠して家を売却した場合、後からその問題が発覚すると契約不適合責任を指摘されます。この場合、契約解除や修繕にかかる費用の請求、損害賠償の請求など、さまざまなリスクが生じてしまいます。
買い手がつきにくい戸建てを売却するための方法とは？
それでは、前項でご紹介したような「売却が難しくなる」と考えられる条件を満たしている一戸建て住宅を売りに出す際、スムーズに買い手を見つけるにはどうすれば良いのでしょうか？
ここでは、不動産買取を利用せずに、仲介で買い手を見つけるために検討したい方法についていくつかご紹介します。
清掃や整理整頓で物件の印象を良くする
一つ目は、内覧時の印象を良くするため、物件そのものを徹底的に綺麗にするという方法です。中古住宅の売却では、見た目の印象が購買意欲を大きく左右します。新築の場合、綺麗なのは当たり前ですが、中古住宅は前の住人がどのように住んでいたのかによって、物件の状態が大きく変わるのです。
そのため、売りに出す前に、建物の外観を始めとして、物件内の清掃や整理整頓を徹底的に実施することで、内覧時に「中古だけど綺麗な家だ」と感じさせることで、売却に繋がりやすくなるのです。中古住宅なのに、第一印象として「綺麗に掃除されている」「メンテナンスが行き届いている」という印象を残すことができれば、前の住人が大切に住んでいたのだという印象を与えることができます。そうすれば、築年数の割に良好な状態の物件と判断してもらうことができ、「長く住める」「購入後の修繕費を抑えられる」などのポジティブな印象を与えられるのです。
その逆には、汚れがひどい、室内が散らかっているという状況だと、前の住人は「家の扱いが悪いのではないか？」と不信感を与える結果になります。この場合、目に見えない部分は、もっと劣化が進行していて、購入してもすぐに不具合が生じてしまうのではないか…といった不安が先立ってしまいます。当然、このような物件を購入したいと思うような人はいないはずです。
したがって、売却が難しいと考えられるような物件の場合、通常の物件以上に掃除や整理整頓に力を入れなければならないと考えてください。室内の清掃や消臭作業が自分たちだけでは難しいと感じる場合、プロのハウスクリーニング業者に作業を依頼するのも一つの手です。また、住みながらの売却では、室内の荷物が多いことで、部屋が狭いという印象を与えてしまいやすいので、不用品回収業者などを使って、事前に不要物を処分しておくと良いです。
なお、旧耐震基準で建てられている家の場合、いくら室内の清掃などを実施しても、地震時の危険性を払しょくすることができません。そのため、このような古い家の場合は、解体して更地として売却する、解体費用を売主が負担するという条件を付けて売るなどの対策を検討しましょう。
インスペクションによる家の状態を証明する
インスペクション（住宅診断）とは、建築士などの専門家に依頼して、住宅の劣化状況や不具合を客観的に調査する「建物の健康診断」のことを指しています。これを受けることで、家の耐震性や劣化状況などを、正確に伝えることができるようになります。
家は、きちんとメンテナンスを実施していれば、築年数が経過していても、良好な状態を保つことができます。そのため、定期的に点検や修繕、設備の交換を実施していた方の場合、「古くても買い手はつくだろう」と考えてしまうものです。
しかし、買い手側の印象では、築年数が経過しているというだけで「何か不具合があるのではないか？」「目に見えない劣化が生じているのではないか？」と言った漠然とした不安をぬぐえないのです。そのため、築年数が経過した物件の場合、どれだけ良好な状態を売主がアピールしたとしても「古い」という一点で敬遠されてしまうことがあるのです。
ホームインスペクションを実施すれば、専門家が家の状態を正確に診断してくれます。そして、その証明となる書類を作成してくれるので、問題のなかった物件であれば、物件の安全性を正確にアピールすることができるようになるのです。購入者側にとっても、家の正確な状態を把握し、購入後の余計なトラブルリスクを解消できるようになるので、購入可否の判断がしやすくなります。
既存住宅売買瑕疵保険を付ける
既存住宅売買瑕疵保険は、家の売買に関する保険商品です。売買が成立し引き渡しした家について、後から構造などで不具合が見つかった場合、売主が負うはずの責任を保証してくれる保険となります。
買主にとっても、修繕などにかかる費用を保険金で保証してもらうことができるので、安心して物件を購入できるようになるのです。この保険は、インスペクションを実施し「不具合がない」という証明が出来なければ加入できないので、この保険が付いているだけで「安心して購入できる物件」とアピールすることができるようになります。
売却が難しい物件をより高値で売却するにはホームステージングがおすすめ
前項でご紹介した通り、築年数が古い、立地条件があまり良くないという物件でも、売却すること自体は不可能ではありません。ただ、大切なマイホームを売却する際には、誰でも「できるだけ高く売りたい！」と考えるはずです。
それでは、一般的に売却が難しいとされている一戸建て住宅を、より高く売るための方法はあるのでしょうか？実は、昨今の不動産市場では、中古住宅の早期売却や高値売却に有効な手段としてホームステージングが注目されるようになっています。ホームステージングは、不動産物件をより魅力的に見せる空間演出のことで、売却や賃貸を予定している物件を、家具やインテリア、照明などを使って新築のモデルルームのように演出し、購買意欲を高めて早期かつ高値での成約を促すサービスとなります。物件の魅力を最大限引き出すことで、内覧時の印象を高め、顧客に選ばれる部屋にする効果があるとされているのです。先程紹介した通り、見た目の印象は買主の購買意欲を大きく左右するため、ホームステージングの実施によって内覧時に良い印象を与えられれば、売却につながりやすくなります。
さらにホームステージングは、魅力的な室内空間を作り出すことができるため、その状態の物件写真を広告画像として活用することができるようになり、広告の反響率を高めてくれるという効果も期待できるのです。不動産ポータルサイトで物件探しをする際には、数多くの物件情報が一覧表示され、その中から内覧に足を運ぶ物件を選びます。この際、多くの物件は空室状態の写真を掲載している中、家具などによって魅力的な空間に演出した写真を掲載していれば、顧客の目に留まりやすくなり、問い合わせや内覧希望が増えると期待できるわけです。
実際に、ホームステージング前後の写真を見比べてみると、部屋の印象が大きく変わることが分かりやすいので、以下で弊社の施工実績の画像を紹介します。
■ホームステージング前
■ホームステージング実施後
上の、ホームステージング前後の写真を見比べてみると一目瞭然なのではないでしょうか？ホームステージング前の何も配置されていない画像は、どうしても殺風景に見えてしまいますが。家具などが配置された物件画像からは、そこで生活する自分たちの姿までイメージできるのではないでしょうか？また、家具などが配置されていれば、部屋のサイズ感が分かりやすくなるうえ、購入後の家具配置の参考にも使えるようになるため、購入可否の判断がしやすくなるのです。
実際に、ホームステージングの効果としては、アメリカの不動産市場では、ホームステージングを施した物件はそうでない物件よりも売却価格が1～5%高くなったという調査データなどもあります。つまり、売却が難しい一戸建て住宅の売却について、より高値でスムーズな売却を目指すなら、ホームステージングの実施がおすすめできるのです。
まとめ
今回は、一戸建て住宅の売却が難しいと言われている理由や、その中でも特に売却に苦戦しやすい物件の特徴と対策について解説しました。
記事内でご紹介した通り、マンションの売却と比較すると、一戸建て住宅の売却活動は苦戦するケースが多くなっていると言われています。特に、都市部などでは、利便性の高い場所にマンションなどの共同住宅が建設されるようになっていて、戸建て住宅は高いわりに住むと不便…というネガティブなイメージが付きまとうようになっているのです。
ただ、戸建て住宅だからと言って、売りに出しても絶対に売れないわけではないので、その点は安心しましょう。また、スムーズでより高値での売却を目指すための対策なども考案されているので、これからマイホームの売却を考えている方は、戸建て住宅の売却を得意とする不動産会社に相談すると良いでしょう。