4LDKマンションは売れない？売却に苦戦する理由と対策
4LDKのマンションは、専有面積が広いため売主にとっては「高く売れるのでは！？」という期待感があると思います。また、3LDK以下の物件と比較すると、ライバルとなる物件数が少なくなると想定できるため、売りに出せばすぐに買い手が見つかると考えている人も多いはずです。
しかし実は、4LDKのマンションは、3LDKや2LDKなど、部屋数が少ないマンションと比較すると、売れにくくなると言われているのです。実際に、この記事を読んでいただいている方の中にも、4LDKのマンションを売りに出しているのに、長期間売れ残ってしまって困っているという方もいるかもしれません。
それでは、4LDKのマンションが、その他の部屋数が少ないマンションと比較すると売れにくくなる傾向にあるのはなぜなのでしょうか？この記事では、売却活動が難しくなる理由や早期かつ高値での売却を実現するための対策について解説します。
4LDKマンションとは？本当に売れていない？
4LDKマンションは、リビング、ダイニング、キッチンの他に、4つの部屋が用意されている間取りの物件を指しています。
「LDK」という表記については、「L＝リビング」「D＝ダイニング」「K＝キッチン」のことを表しています。ちなみに、キッチン横などに用意されるパントリー（食材収納庫）やウォークインクローゼットなどについては、先ほど紹介した4つの部屋の中には含まれません。
一般的に、4LDKのマンションは、広さ（専有面積）として70〜120㎡程度が確保されています。そのため、4～5人など人数の多い家族や二世帯で生活するのに適した間取り、広さと言えます。中古マンション市場を見回してみた時には、部屋数がきちんと確保された4LDKマンションは、希少性が高く人気があると感じます。しかし実際には、3LDKや2LDKマンションと比較すると、需要が少なく、売却活動に苦戦する傾向にあるとされているのです。
実際に、間取り別の中古マンション成約件数のデータを見ても、4LDK以上の広いマンションの売却は苦戦しそうだと感じるデータとなっています。
4LDKマンションは本当に売れていない？
余裕のある生活スペースを確保したいと考えた時には、LDK以外に4つの部屋が確保されている4LDKマンションは、「人気が高そう」と感じる方が多いと思います。特に、コロナ禍以降、在宅勤務形態が広く普及したこともあり、自宅にワーキングスペースの確保を考えた時には、部屋数は多いに越したことがないはずです。
しかし実際には、上述した通り、3LDKや2LDKの間取りのマンションと比較すると、4LDKマンションの取引件数は圧倒的に少なくなるのです。以下は、公益財団法人東日本不動産流通機構が公表しているデータの中にある、首都圏における中古マンションの間取り別成約件数をまとめた表です。
引用：レインズ資料より
上のグラフから分かるように、4LDKマンションの成約件数は、3LDKや2LDKマンションと比較すると、圧倒的に少ないということが分かります。もちろん、この成約件数の格差については、そもそも売りに出されている4LDKマンションの数が少ないことも影響しているため、「4LDKのマンション＝絶対に売れない」というわけではありません。3LDKや2LDKと比較すると、4LDKマンションは希少性が高いため、成約件数だけで売れないと判断する必要はありません。ただ、全成約件数の中で4LDKマンションが占める割合は、年々減少しているのを見ると、より売却が難しくなっているのではないかと予想できます。
マンションの売却を考えた時、4LDK以上の間取りとなると、極端に成約数が少なくなるのは事実なので、売却が難しくなる理由についてきちんとおさえておき、適切な対策がとれるようにしておくことが大事なのは間違いありません。
4LDKマンションが売れにくい理由
ここでは、4LDKのマンションが売れにくい理由について解説していきます。3LDKと4LDKは、LDK以外の部屋数が1つ違うだけの物件です。それなのに、3LDKのマンションの成約件数が約1.8万件なのに対し、4LDKマンションは2,300件程度と、10倍近い格差が生じています。
それでは、3LDKや2LDKのマンションと比較した時、4LDKのマンションが売れにくくなる理由はどのようなことが原因となっているのでしょうか？ここでは、4LDKが売れない代表的な理由をご紹介していきます。
①販売価格が高額になりやすい
最もわかりやすい理由は、売り出し価格が高く設定されるからというものです。
先程紹介した通り、4LDKマンションは部屋数が多くなります。そのため、専有面積も3LDK・2LDKマンションと比較すると広くなるのです。マンションの売却価格については、築年数や立地条件も関係しますが、専有面積は価格に大きな影響を与えます。つまり、3LDK・2LDKよりも専有面積が広い4LDKマンションは、どうしても販売価格が高く設定されがちなのです。
中古マンションの購入を検討している方は、あらかじめ予算を決めて物件探しをします。現在では、不動産ポータルサイトにアクセスし、希望する予算で物件の絞り込みを行い、購入候補に入る物件を探す方がほとんどとなるのですが、この場合、販売価格が高額になる4LDKのマンションは、顧客の検索条件によって自動で購入候補から外されてしまう可能性が高くなります。その結果、問い合わせや内覧件数なども少なくなり、買い手を見つけられないという状況が長期化してしまう訳です。
ちなみに、不動産では、狭い面積は総額が小さいため単価が上がり、広い面積は総額が大きいため単価が下がるという単価と総額の関係と呼ばれる法則があります。4LDKは、面積が広いため、単価を下げて総額を抑えなければ売れない物件になるとされています。実際に、上で紹介した首都圏での中古マンションの成約状況を確認してみても、単価に関しては1LDKが最も高くなっており、間取りが広くなるほど低くなっていきます。価格については、3LDK・2LDKよりも4LDKの方が低くなっているという状況で、販売価格の設定面に失敗して売れない状況に陥っているケースも考えられます。売り出し価格については、プロである不動産会社の担当者と相談しながら、適切な価格を設定しなければならないと考えてください。
②少子化・核家族などの影響で「部屋が多すぎ」とみなされる
二つ目の要因は、日本の社会情勢が関係しています。先程紹介した通り、4LDKのマンションとは、LDKの他に4つの部屋が存在する間取りとなります。
この場合、夫婦の二人暮らしや、子供が一人だけというご家庭の場合、逆に部屋数が多すぎるのではないかと感じられるようになっているのです。お子様が2人以上とか、二世帯で生活するというケースでは、4LDKほどの広さがちょうど良く感じるかもしれませんが、少子高齢化や核家族化が進んでいる日本では、4LDKの間取りそのものが求められにくくなっているのです。
厚生労働省による「令和6年人口動態統計月報年計(概数）の概況 」を見ても、日本国内の家族構成について、お子様が二人以上いるご家庭が年々減少しています。日本の出生率についても2025年の合計特殊出生率は1.13前後で過去最低を記録したという報道がつい先日公表されていました。
このような社会情勢もあり、広いマンションの需要が年々低くなっていて、2LDKや3LDKの間取りが主流となり、4LDKが売れにくくなっているわけです。
参照：日経新聞記事
③競合相手として戸建てもライバルになる
4LDKは、部屋数が多いという点が大きなメリットになります。テレワークなど、在宅勤務形態が普及し始めた日本では、自宅で仕事に集中できるスペースが欲しいと考える方も増えているとされ、部屋数が多い物件の需要がないわけではありません。
ただ、部屋数のことを重視してマイホームを探す場合には、「同じ広さ・価格なら一戸建てに住みたい」と考える層の方が多く、4LDKのマンション需要がそこまで高くないという状況が続いているのです。マンションは、セキュリティー面や共用設備の充実という点は大きな魅力ですが、修繕積立金や管理費用と言った維持費がかかるという点をデメリットに感じる方が多いです。
また、郊外の戸建ての場合、庭を確保することができる、駐車場代を支払わなくて済む、騒音に悩まされる心配が少ないといったメリットがあり、販売価格とのバランスによっては買い手が一戸建てに流れてしまうようになっているのです。
4LDKのマンションは、2LDKや3LDKのマンションだけでなく、新築一戸建てや中古の一戸建てとも競合しなくてはならないため、相対的に売れにくくなってしまうという状況があるのです。
4LDKマンションを売却するための対策について
ここまでの解説で、4LDKのマンションがなぜ売れにくいのかが分かっていただけたと思います。
現在の日本の社会情勢のことを考えると、4LDKのマンションになると「部屋数が多い」ということがデメリットとみなされ、コストパフォーマンスが悪いと考えられてしまい、売れ残ってしまう可能性があるのです。もちろん、人数が多いご家族の場合は、部屋数が多いという点がメリットとみなされ、購入候補に入ることができるのですが、この場合には、競合物件に一戸建て住宅が入ってくるため、ライバル物件が増えることで買い手を見つけにくくなるという別の問題が発生するのです。
それでは、4LDKのマンションの売却を検討した場合、どのような対策を打てばスムーズに買い手を見つけられるようになるのでしょう？ここでは、4LDKマンションを売りに出す時、考慮したい対策についてご紹介します。
ターゲットをきちんと絞り込む
4LDKマンションの売却時には、ターゲットの絞り込みが重要です。先程紹介した通り、マンションの購入を考えている人でも、4LDKとなると「部屋数が多い」という点をデメリットに捉える人がいます。もちろんその逆に「部屋数は多い方が良い」と考えている人もいて、4LDKマンションの売却を考えた時には「部屋数が欲しい」と考えている人に向け、的確に物件広告を届けるということが大切なのです。一般的に、4LDKなど、部屋数が多い物件を求めているのは、以下のような特徴を持つ人となります。
■家族の人数が多いご家庭
4LDKマンションの売却で、主なターゲットとなるのは、子供が3人以上いる、二世帯で生活しているといった、人数が多い世帯です。
子供が成長すれば、独立した子供部屋を用意してあげたいと考えると、部屋数は多いに越したことがありません。また、親の介護のために同居を考えているというご家庭も、部屋数が必要になるので、4LDKマンションが候補に入るのです。
■仕事部屋や書斎、防音室を求める人
昨今では、テレワークなどと呼ばれる在宅勤務形態が日本国内でも広く普及し始めています。自宅で仕事をすることを考えると、家族の姿や音が気にならない、独立した環境が求められるため、在宅勤務形態の人が家族内にいるご家庭は、通常よりも部屋数の多さを重視するケースが増えています。
また、書斎や防音室など、趣味に没頭するための特殊な部屋を求めているご家庭の場合も、家族の生活スペースとは別に、自由に使える部屋を用意するため、部屋数が多い物件を求める傾向にあります。このタイプの購入希望者の場合、価格が安めの郊外の4LDKマンションは非常に需要が高いとされ、ターゲット設定を間違わなければ、スムーズに買い手を見つけられる可能性があります。
少子高齢化や核家族化など、社会情勢の変化により部屋数が求められなくなったとされますが、人々のライフスタイルが多様化しているので、一部の層の方からは「部屋数の多い物件」の需要が高まっています。そのため、価格さえマッチすれば、速やかに買い手を見つけられる可能性があるのです。
■ペットを飼っている人
日本は、ペットの飼育率が諸外国と比較すると低い水準とされています。しかし、それでもおよそ4人に1人（世帯の約20〜29％）がペットを飼育していると言われていて、さらに最近では、屋内でペットを飼育する方が増えているのです。
マンションなどでも、「ペット可」の物件が年々増えているのですが、ペットと一緒に生活することを前提に物件探しをする際には、ペット用の部屋が欲しいと考える人も多いようです。そして、このような層の方にとっては、4LDKのマンションが正にうってつけの条件となるのです。
もちろん、ペットニーズを捉えるには、マンションそのものが「ペット可」であることが条件になります。ペット可の物件であれば、「ペット専用の部屋が作れる」という点がアピールポイントになるので、4LDKの物件は売却しやすくなります。
■物が多い人
物が多い人も、4LDKマンションのターゲットになります。どれか一つの部屋を「物置」として利用することができるようになるので、収納力の面で需要が期待できるわけです。
ただ、物が多い人は、戸建てやトランクルーム付きマンションを嗜好する傾向が強いとも言われています。戸建てであれば、4LDKマンションよりも収納力を確保しやすいですし、荷物の出し入れなども容易になります。また、トランクルーム付きマンションは、価格の面で4LDKマンションよりも有利な場合が多いため、競合する物件が多いという点は注意が必要です。
■応接間や客間が欲しい人
3LDKや2LDKのマンションの場合、部屋数の関係から応接間や客間を確保することは難しいです。そのため、来客があった際には、リビングで対応せざるを得なくなるのですが、この場合、家族が日常生活の中でストレスを感じてしまう可能性が高くなるでしょう。
そのため、仕事の関係などで来客が多い、親戚などが泊りに来ることが多いという方の場合、家族の生活のためのスペース以外に、応接間や客間を用意できる4LDKが購入候補になりやすいのです。この点をうまくアピールすることができれば、応接間や客間を必要としている層の方にマッチしやすくなります。
■事務所利用や自宅での開業を考えている人
自宅を居住のためだけではなく、仕事のために利用したいと考えている方も4LDKのターゲットとなります。
例えば、司法書士や弁護士などの士業の方が一室を事務所として利用する、ピアノ教室や個人塾、美容サロンなどを自宅で開業しようと考えているという方の場合、部屋数が多い4LDKマンションの間取りを希望するケースが考えられます。特に、駅近など、立地条件が良い物件の場合、事務所やサロン、教室としての利便性も高くなるので、そういった人に向けた広告を打てば、スムーズに買い手が見つけられる可能性があります。
注意が必要なのは、マンションの管理規約などで「専有部分の住居以外の使用が禁止」などといったルールが設けられている場合、売却後にトラブルに発展する恐れがあります。事務所利用やサロン利用を想定する顧客をターゲットにしようと考えている場合は、そのような利用が可能なのかを事前に管理会社や管理組合に確認しておきましょう。
アピールポイントを的確に訴求する
4LDKマンションは、2LDKや3LDKのマンションにはないアピールポイントが存在します。また、戸建て住宅と競合した場合でも、有利に働くアピールポイントもしっかりとあるのです。
したがって、4LDKのマンションを売却する際には、ターゲットとなる購入候補者に対して、的確にアピールポイントを訴求することも大切です。4LDKマンションの場合、以下のような点が物件の魅力として訴求できるはずです。
■高い収納力
4LDKのマンションは、2LDKや3LDKの物件と比較すると、収納力が高いという点が魅力になります。
マンションは、各部屋にクローゼットが設けられていることが一般的で、部屋数の多い4LDKのマンションになると、その分、クローゼットの数も増えるのです。その結果として、3LDK以下の物件と比較した場合、収納力が格段に増えるというメリットが得られます。また、クローゼット以外に、家族の人数が少ない購入候補者の場合、1室を物置利用することでさらに収納力を拡大できるとアピールすることもできるでしょう。
4LDKのマンションは、収納スペースにゆとりができるため、必然的に居住のためのスペースも余裕が出てきます。
■立地や周辺環境
戸建て住宅と競合した時には、マンション特有の「立地の良さ」や「周辺環境の良さ」がアピールポイントになります。間取りとは直接的な関係はありませんが、立地条件は多くの方が気になるポイントなので、強力なアピールポイントになるケースがあります。
例えば、最寄駅から徒歩5分以内や近くに大きな公園がある、買い物施設が多いなどの条件は、生活利便性が高くなるため、売却しやすい物件となります。戸建てとマンションを比較した場合、駅近などの立地条件については、マンションの方が良い傾向が高いです。したがって、戸建てと競合した場合には、立地や周辺環境の良さをアピールすることで、早期の成約を目指すのも手です。
■自由に使える部屋がある
4LDKならではのメリットは、何度も言っているように「部屋数に余裕がある」ということです。家族の人数が少なくなっている昨今では、「部屋数が多い」ということを嫌う人もいますが、部屋の活用方法を的確にアピールすることができれば、3LDKや2LDKにはないメリットとみなしてもらうことができます。例えば、以下のような感じです。
- 空き部屋を防音室として楽器演奏やホームシアターとして利用できる
- テレワークやリモート学習に集中できる作業部屋を用意できる
- 漫画やフィギュア、プラモデルなどを飾る趣味部屋として利用できる
- 季節物の荷物を保管する物置利用が可能
- ペット専用の部屋を用意できる
上記のように、「部屋数が多い」からこそできる、4LDKならではの部屋の利用方法をアピールすることができれば、購入希望者の印象に強く残る可能性があります。
■共用スペース、施設の充実
戸建てにはないマンション特有のメリットとしては、共用スペースや施設の充実度があります。マンションによっては、居住者がいつでも利用できるスポーツジムが備え付けられていたり、コンシェルジュが常駐していていろいろなサービスが受けられたりするなど、マンションごとに特徴のあるサービスが整っている場合があります。
戸建ての場合、求める設備を導入するためには、自分一人でコストを賄わなければならないのですが、マンションの共用施設は、住人全員で費用を賄うので、一人一人のコスト負担が軽減されるのです。したがって、共用施設を魅力的に感じるターゲットに向けては非常に強力なアピールポイントになります。
なお、特別便利な共用施設などが用意されていない物件の場合、管理費が安い傾向にあります。そして、この「管理費が安い」という部分についても、メリットに働くはずなのでその場合は、管理費の安さをアピールすると良いです。
内覧対応に力を入れる
4LDKのマンションに限りませんが、不動産の売却をスムーズに進めたいのであれば、内覧時の印象が最も重要と言えます。したがって、内覧準備や内覧の対応に力を入れましょう。例えば、以下のような部分に注意して、内覧時の第一印象が高くなるようにしましょう。
- 物件内の整理整頓と不用品の処分
- 物件内の清掃（水回りは徹底的に）
- タバコやペットのニオイがある物件は消臭作業
- 物件のメリット面を分かりやすくまとめたペーパーを用意する
- ホームステージングの実施
不動産売却における内覧対策としては、上記のような対策を実施しましょう。マンションの売却は、住みながら売却活動を進めるケースが多いのですが、この場合、家の中には普段使用している家具や家電、日用品がたくさん残っているはずです。そのままの状態で内覧対応をしたときには、どうしても生活感が残ってしまい、内覧者側は「他人の家」という印象をどうしてもぬぐえなくなります。その結果、内覧時の印象を下げてしまう結果となり、成約につながりにくくなるのです。
したがって、マンションを売りに出すことを決めた場合は、内覧日までに、家の中の清掃や整理整頓、不用品の処分などを実施しましょう。家の中の荷物が減ると、部屋が広く見えますし、きちんと掃除された綺麗な空間になると、内覧者も好印象を持つはずです。なお、強い臭いがとれない、蓄積した汚れが落ちない時には、プロのハウスクリーニング業者に依頼して、徹底的に掃除してもらうのもおすすめです。
そして、4LDKマンションの売却で、内覧時の印象アップを狙うのであれば、専門業者に依頼してホームステージングを実施するのがおすすめです。
■ホームステージングについて
ホームステージングは、以下の画像のように、売却を予定している物件内に、家具やインテリア、照明や植物を配置することで、魅力的な空間に見せる空間演出のことです。物件内に家具などが配置されている状態だと、内覧者に入居後のそこでの生活を具体的にイメージさせることができるようになるため、早期かつ高値での成約を後押しすることができるのです。
ホームステージングは、物件の購入対象者となるターゲット層を明確にしたうえで、その人たちが内覧した時に最も良い印象を与えられるような部屋を演出します。
先程紹介した通り、4LDKのマンションは、購入のターゲットとなる層をある程度絞り込むことができます。3LDK・2LDKのマンションと比較すると部屋数が多いため、4LDKのマンションを求める人の属性をある程度限定することができるのです。つまり、4LDKマンションの売却を考えた時には、「ターゲット層を明確にしたうえで、その人たちに向けた演出を施す」というホームステージングが非常に相性が良いのです。
ちなみに、ホームステージングは、家具などを設置する空間演出だけでなく、不用品の処分やハウスクリーニング、消臭作業や軽微な修繕など、物件の印象を向上させて早期の売却を目指すために必要になる作業をまとめて請け負ってもらうことができる点も、4LDKマンションの売却では有利に働くはずです。
まとめ
今回は、さまざまあるマンションの間取りの中でも、売却が難しくなる傾向にあるとされる4LDKマンションについて解説しました。
記事内でご紹介した通り、間取り別の中古マンションの成約件数を調べてみると、2LDKや3LDKと比較して、4LDKマンションの成約件数がかなり少ないという状況にあります。また、全成約件数に占める4LDKマンションの割合も年々低くなっているという事実を見ると「4LDKマンションは売れない」と言われるのは納得できるはずです。
ただ、4LDKのマンションだからと言って、絶対に売れないというわけではないのでその点は安心してください。適切なターゲットを絞り込み、その人たちが魅力に感じるようなアピールポイントを的確に訴求することができれば、2LDKや3LDKのマンションよりも早く買い手を見つけることも不可能ではないのです。そして、そのための対策として非常におすすめできるのがホームステージングです。
ホームステージングは、購入希望者が内覧に足を運んだ時、その人たちが理想とする生活を具体的にイメージさせることができるので、内覧後の成約率向上が期待でき、4LDKマンションでも速やかに買い手を見つけられる可能性が高くなります。