昨今では、賃貸物件の空室対策としてホームステージングが有効とみなされるようになっています。ホームステージングとは、空室状態の物件に対し、部屋の中に家具やインテリア、照明などを配置することで、入居希望者が内見に来た時、良い印象を与えることで早期の成約を目指す方法と解説されることが多いです。もともと、中古住宅の販売を促進するための方法として1970年代のアメリカで誕生した方法なのですが、2000年代に入った頃から日本国内の不動産市場でも取り入れられるようになっています。

特に、賃貸物件の空室対策としては、その他の方法と比較しても、コストが抑えられるうえに高い効果が見込めると、2020年頃より仲介を担う不動産会社の間で一気に普及が拡大しています。なお、賃貸物件に対するホームステージングの実施に関しては、専門業者に依頼して対策を実施するケースと、不動産会社もしくは物件オーナーが自分で対策を施すという2つのケースが考えられます。専門業者に対策を依頼すれば、質の高いステージングを施してもらうことができるのは間違いないものの、対策にはそれなりのコストがかかってしまうことが難点になります。そのため、賃貸物件に対するホームステージングに関しては、「可能なら自分で行えないかな？」と考える方が多いのです。

そこでこの記事では、賃貸物件の空室対策を目的としたホームステージングについて、最小限のコストで効果的な対策にするためのコツをご紹介します。

空室物件は清潔感が何よりも重要！

空室対策としてのホームステージングと聞くと、入居希望者が内見に来た際、そこでの生活を具体的にイメージできるような部屋作りをすることが大切と考えると思います。実際に、ホームステージングについては、冒頭で紹介したように、家具やインテリアを配置することで、内見者に良い印象を与えられるコーディネートをする対策と解説されることが多いです。

しかし実は、内見時の印象を良くするための方法については、家具などを配置するという問題以前に、空室物件の内部を徹底的に清掃して清潔感を演出するということが第一となるのです。いくらお洒落な家具を設置したとしても、内装クロスにカビや汚れが付着したまま…という状況なら、内見者に良い印象を与えることはできません。その逆に、明るく清潔な空間を作り出せば、家具などを配置していなくても「ここに住みたい」と思わせることができるかもしれません。

そこでここでは、空室の賃貸物件において、清潔感を出すための方法について解説します。ホームステージングは、入居希望者が部屋を見た時「ここに住んでみたい」など、好印象を与えられるような対策全般を指しており、部屋を徹底的に清掃するという対策も、ホームステージングの重要な要素となります。

室内の徹底的なクリーニング

隅々まで清掃が行き届いた清潔感のある物件と汚れなどが落としきれていない物件では、内見者の印象が大きく変わります。したがって、空室対策としてのホームステージングを考えた時には、以下のような点を抑えたうえで、室内を徹底的にクリーニングしていきましょう。

• カーペットや畳の洗浄や交換
• 壁や天井のシミ、カビの除去。必要であれば塗装
• プロのクリーニング業者を利用し、隅々まで清掃する

内見を受け付ける前に、室内の清掃を徹底的に行いましょう。築年数が経過した物件の場合、壁や天井などに汚れやキズがあるのは「仕方ない」と感じるかもしれませんが、そのまま放置した場合、内見者の印象が悪くなります。また、床材としてカーペットや畳を採用している場合、ここも綺麗に洗浄しなければいけません。なお、昨今では、フローリングの床が好まれる傾向にあるため、可能であれば、床材そのものの交換を検討すると良いでしょう。

室内の清掃について、市販の洗浄剤などを使用して自分で掃除するのにはどうしても限界があります。そのため、蓄積した汚れなどが落としきれないという場合は、プロのクリーニング業者に依頼して、隅々まで綺麗にしてもらうと良いです。専門業者によるホームステージングでも、室内のコーディネートをする前に、ハウスクリーニング業者による清掃をいれるケースが増えています。

水回りの清掃と徹底的なケア

内見時の印象を良くするためには、キッチンやバスルーム、洗面台などの水回りの清潔感が非常に重要です。不動産の売買でも賃貸でも、入居希望者は水回り部分の確認は徹底的に行う方が多いです。この部分に汚れやカビ、ニオイが残っていると、物件そのものの印象が大幅に下落してしまいます。

水回りの清潔感に関しては、表面上の清掃だけでなく、以下のような点に注意しながら綺麗にしていきましょう。

• 浴室、トイレ、キッチンなど、水回りの深層清掃
• カビや水垢の完全除去
• シーリングの打ち直し

水回りの清掃は、表面的な清掃で終わるのではなく、深層清掃が必要です。深層清掃とは、日常的な清掃では落としきれない汚れを徹底的に除去することを言います。具体的には、専門的な道具や方法を用いて、手の届きにくい場所の汚れまで落とすことで、配管内部までの綺麗にすることを指しています。

また浴室、トイレ、キッチンなど、水を利用する場所は、水垢やカビ汚れなどが生じてしまいます。これらの汚れはなかなかしつこく、専用の薬剤や道具などを使用しなければ綺麗に落とすことは難しいです。したがって、深層清掃と合わせて、専門の業者にクリーニングを依頼するという方法も検討したほうが良いでしょう。

この他、築年数が経過した物件の場合、シーリングが劣化している可能性があります。シーリングの劣化を放置すると、見た目が悪くなるだけでなく、水漏れなどの実害に発展する可能性があるため、空室が埋まらなくなる要因になってしまうかもしれません。DIYなどを趣味としている方なら、ホームセンターで道具を用意して、自分で打ち替えることも可能でしょう。

内装のリフレッシュ

この部分は、必要であれば行うべき対策となります。例えば、築年数が経過した物件については、清掃など、表面的な対策を行っても、部屋の清潔感を取り戻すことが難しい場合があります。クロスや床材、導入されている設備の耐用年数が過ぎていれば、清掃などをいくら行ったとしても、内見者の印象を良くすることはできないでしょう。

したがって、必要と考えられる場合は、以下の点について、内装そのものをリフレッシュすることを検討しましょう。

• 内装クロスの張り替え（明るい色の方が清潔感が出る）
• フローリングの再塗装や張り替え
• 古くなった設備の交換

内装クロスの一般的な耐用年数は5年～10年と言われています。もちろん、クロスの種類や使用環境、物件の用途によって寿命は異なりますが、賃貸物件では原状回復のため6年が基準とされることが多いです。クロスの張り替えは費用がかかるため、可能な限りそのままの状態で次の入居者を迎えたいと考えるかもしれませんが、汚れが落としきれない、既に剥がれや浮きが生じている場合は、早期の成約のためにも張り替えを検討しましょう。

フローリングについても、表面を傷や汚れ・水分などから保護する目的で塗装が施されています。フローリングの塗装は見落とされがちですが、大きな傷や汚れが付着している場合、再塗装やフローリング材の張り替えを検討する必要があるかもしれません。なお、張り替えに関しては、既存フローリングの上に新たなフローリング材を施工する「カバー工法」であれば、費用を抑えられるでしょう。

この他、物件に設置されている設備について、見るからに老朽化している、耐用年数を大きく過ぎているという場合、交換を検討する必要があるでしょう。例えば、水栓やドアノブ、エアコンなどは、内見時に目に入る部分となるため、この部分を新品に交換すれば、部屋が清潔に見えるようになります。

採光の最大化

賃貸物件の内見は、昼間に実施されるケースが多いため、採光の最大化は、空室対策として非常に有効に働きます。明るい部屋と暗い部屋を比較した場合、前者の方が成約率が高くなるとされています。暗い部屋は、清潔感が保たれていても、狭い・古いなどネガティブな印象を与えてしまうことがあり、成約に至らない可能性があります。

したがって、部屋を綺麗に清掃するのに合わせて、以下のような対策を施すことで採光を最大化させると良いです。

• カーテンやブラインドを開放して、自然光をしっかりと取り込む
• 窓ガラスを徹底的に清掃して、光を取り込む
• 必要に応じて、姿見（鏡）などを設置して、室内で光を反射させる

物件の立地条件によっては自然光を取り込むことが難しい場合があるかもしれませんが、可能な限り室内が明るくなるように採光を最大化させておきましょう。自然光がしっかりと取り込めて、明るい環境を作り出すことができれば、それだけで物件の魅力を高めることができます。

なお、採光条件があまり良くない物件や夜間の内見に備えることを考えると、照明設備もしっかりと備えておく必要があるでしょう。空室対策を考えた時には、内見時に隅々まで確認してもらえるよう、明るい環境を作ることが大切です。

空気の質を改善する

ホームステージングは、家具などを配置してお洒落な雰囲気を作り出すなど、視覚的な対策ばかりをイメージする方が多いです。しかし実は、部屋の印象を良くすることを考えると、嗅覚や聴覚に作用する対策も有効です。実際に、昨今のホームステージングでは、玄関に入った瞬間の印象を高めるため、芳香剤などを利用したニオイの対策などが採用されるケースが増えています。

特に、賃貸物件の空室対策は、空気環境を改善させるということが非常に重要になるので、以下のような対策を検討しましょう。

• 脱臭剤や消臭剤、強すぎない自然な香りの芳香剤を設置する
• 空気清浄機を設置する
• 定期的に換気を実行する

空室期間が長期化すると、室内の空気環境が悪くなります。人が住んでいないため、ドアや窓が解放されることがなくなり、換気が不十分になるのが要因です。換気不足に陥ると、室内に湿気や埃がこもってしまい、空き家特有の嫌なニオイが発生することがあります。当然、内見に足を運び、室内に踏み入れると「変なニオイがする…」と感じると、その部屋の印象が悪くなってしまう可能性が高いです。

したがって、賃貸の空室対策では、小まめに物件に足を運び、強制的に換気を行うなど、良好な空気環境を維持することが大切になるのです。ただ、換気のためだけに物件に足を運ぶのはなかなか難しいというケースもあると思います。その場合、消臭剤や芳香剤を利用する、空気清浄機を設置するといった対策で、室内に嫌なニオイが残らないようにしましょう。

なお、賃貸物件のニオイ対策では、前入居者の属性にも注意が必要です。例えば、喫煙者が住んでいた、ペットを室内で飼育していたという場合、悪臭が室内にこびりついている可能性もあります。この場合、専門業者に依頼して、ニオイの除去から始めなければならないので、それなりのコストがかかってしまいます。

収納スペースの清掃と維持

賃貸物件の内見では、収納スペースの広さを重視する方が多いため、細部まで確認されると考えておいた方が良いです。そのため、収納スペースの中も、きちんと清掃し清潔な状態を維持し続ける必要があります。

ただ、収納スペースは、湿気が特にこもりやすい部分となるため、空室が長期化した時にはさまざまな問題が発生する可能性があります。収納スペースについては、以下の点を考えながら清潔感を保ちましょう。

• クローゼットや押し入れなど、収納内部の定期的な清掃
• 防虫・防カビ対策

収納スペースの内部は、換気不足に陥りやすいため、ホコリや湿気がこもり、カビや害虫が発生することがあります。したがって、そのような問題が起こらないようにするためにも、定期的に物件に足を運び、内部の清掃を実行しましょう。

また、防虫、防カビ対策として、市販の除湿剤などを配置しておくのがおすすめです。消臭剤なども一緒においておけば、内見者が内部を確認した時に嫌なニオイを感じるといったことも無くなるでしょう。

玄関周りの整備

不動産の売買、賃貸共に、内見（内覧）対策のことを考えた時には、玄関部分の清潔感は非常に重要です。物件オーナーからすると、部屋の良し悪しは、室内を見て判断すると考えてしまいがちですが、玄関の印象が悪ければ、物件に対してネガティブなイメージを持たせたまま、室内を確認させることになるのです。この場合、内見者側はあら捜しのような状態になってしまうことがあり、本来は気にならないような細かな問題が目に入り、成約を見送るなんて結果に繋がってしまう可能性があるのです。

玄関部分は、内見時の第一印象を決める非常に重要なポイントになるため、以下のような点に注意して、内見対策を施しましょう。

• 玄関ドアの清掃や再塗装、異音の有無の確認
• 玄関内部の清掃と消臭
• エントランスマットの配置

玄関ドアは、物件の中でも使用頻度が非常に高い部分となるため、傷や汚れが付着している可能性が高いです。したがって、まずは玄関ドアを綺麗に清掃して清潔感を出すと良いでしょう。ただ、掃除しても綺麗にならない、開閉時に異音が生じるなど、経年劣化が激しい場合は、専門業者に依頼して修理もしくはドアの交換を検討しましょう。先程紹介したように、玄関は、内見時の第一印象を決めるポイントになるので、良い印象を与えるためには良好な状態にしておく必要があります。

玄関内部についても、綺麗に掃除したうえで、ニオイも除去すると良いです。ニオイについては、芳香剤を配置して隠すことも出来るのですが、強いニオイの芳香剤は逆効果になる可能性もあるので、消臭したうえで自然な良い香りがする芳香剤を設置するのがおすすめです。この他、おしゃれなエントランスマットやドライフラワーなどを配置するだけで、玄関部分の印象は大きく変わります。

簡易的なステージングと定期メンテナンス

内部の清掃が完了し、清潔感のある物件になれば、家具やインテリア、植物などを配置する、空室ホームステージングを実施すると良いです。専門業者に依頼すれば、おしゃれな空間にコーディネートしてくれますが、コストをかけたくないのであれば、自分で家具やインテリアを用意して配置すると良いです。清潔な空間をしっかりと作れば、最小限の家具やインテリアを配置するだけで、物件の印象は大きく向上するはずです。

• 統一感のあるコーディネートを実施する（過度に個性的なステージングは避けましょう）
• 観葉植物の設置（フェイクグリーンでも可）

空室ホームステージングを施す際には、物件のターゲット層を明確にし、その人たちが「ここに住みたい」と思えるようなコーディネートを検討することが大切です。なお、ステージングに利用する植物については、本物の観葉植物を選ぶと、水やりなどの維持管理の手間が増えますし、害虫の発生と言った問題が考えられます。したがって、維持管理の手間が少ないフェイクグリーンを使用するのがおすすめです。

そして、徹底的な清掃で実現した清潔感は、空室が埋まるまできちんと維持していかなければいけません。上記のような対策を施したものの、空室が長期化しているという場合、定期的に物件に足を運び、清掃や換気を実行しましょう。また、結露やカビの発生なども確認し、問題があれば迅速に対処することが大切です。

物件の魅力を最大限伝える写真撮影のコツ

ホームステージングは、入居希望者が物件を内見した時、「ここに住んでみたい」など良い印象を与えるための対策と紹介されています。しかし、ホームステージングの効果は、インターネット上に広告として掲載する物件写真の魅力を高められるという効果もあるのです。

今の時代、引っ越しを考えて理想の物件を探す時には、インターネット上の物件検索サイトにアクセスする方がほとんどです。物件検索サイトでは、希望する条件を指定すれば、条件を満たした物件情報が一覧で表示されるため、その中から内見する物件を決めることができる仕組みになっています。そして、一覧表示されるさまざまな物件と自分の物件を差別化するには、より魅力的な物件画像を掲載することが大切になるのです。

ホームステージングを実施すれば、家具などが配置された状態の物件画像を掲載することができるようになるため、閲覧者は写真を見ただけで入居後の生活を具体的にイメージすることができるようになります。空室状態の画像では、部屋のサイズ感などがつかみにくいため、内見に時間を使うことを躊躇してしまう方もいるわけです。専門業者にホームステージングを依頼すれば、ステージング後の物件画像をプロのカメラマンに撮影してもらえるというメリットが得られます。

ただ、昨今ではスマホのカメラ機能が飛躍的に向上していることもあり、広告として利用する物件画像を自分で撮影することも可能なのです。そこでここでは、iphoneなど、自分のスマホでステージング後の画像を撮影しようと思った時、より魅力的な写真を撮影するためのコツをご紹介します。自分で物件画像を撮影する際には以下のポイントを意識して撮影してみましょう。

ポイント①　自然光を活用する

物件の魅力を最大限伝えられるような写真を撮影したい場合、自然光を効果的に利用することが重要です。画像の加工技術が飛躍的に進化した現在では、撮影後に明るさを調節することも可能ですが、自然光による明るさを後から表現するのはプロでも難しいです。一般の方が夜間に撮影した画像を加工した場合、違和感を消しきることはできないと思うので、以下を意識して撮影しましょう。

• 撮影時間について：日中の明るい時間に撮影しましょう。そうすることで部屋全体が明るく映ります
• 自然光を取り込む：窓からの光を取り込むため、カーテンなどは開けて部屋を明るく見せます

物件写真の撮影は、自然光を活用して明るい写真を撮影すると良いです。したがって、撮影は、天気の良い日中を選んで行うようにしましょう。なお、立地条件の問題などで、自然光がどうしても足りないという場合は、室内の照明を適切に使って明るさを調整しましょう。

ポイント②　部屋を整える

先程紹介したように、物件画像は、検索サイト内でライバル物件と差別化できることが重要な要素となります。物件内を徹底的に清掃して清潔感を出したとしても、空室状態のまま撮影したのでは、小さな画像だけで差別化することは難しいです。

したがって、物件画像を撮影する際は、必要最低限の家具やインテリアなどを配置して、そこでの生活がイメージできるように工夫を施す必要があります。もちろん、物を置きすぎると、雑多なイメージや生活感が出てしまいやすくなるため、シンプルで広々とした印象を与えられるような家具の配置を検討しましょう。

また、観葉植物やインテリア、壁面装飾など、適度なデコレーションを施すことで室内に温かみを加えるのも有効です。キッチンやバスルームなどの水回りについては、特に清潔さを重視しましょう。

ポイント③　構図について

良い構図は、写真のクオリティを大幅に向上させることができます。物件の広告画像を撮影する際は、以下のポイントに注意して構図を検討しましょう。

• 広角で撮影：部屋の隅から撮影することで、空間の広さが強調できます
• 水平・垂直を保つ：写真が傾かないよう注意して撮影してください
• 焦点を定める：見せたいポイントに焦点を合わせることで、魅力を最大限引き立てます

上記の中でも、スマホを使って撮影する場合は、写真が傾かないようにするということを特に注意する必要があります。

ポイント④　HDR機能やパノラマ撮影機能を活用

最近のiPhoneには、「HDR（ハイダイナミックレンジ）機能」が搭載されています。この機能を使用すれば、明暗差のあるシーンでもバランスの良い写真が撮影可能です。

また、パノラマ撮影機能を利用すれば、広い空間を一枚の写真で表現することができるようになります。リビングルームやオープンスペースの撮影時には、このパノラマ撮影が有効です。スマホの機種によって、搭載されている便利機能が異なるので、魅力的な写真が撮影できるモードが他にないか、確認してみると良いでしょう。

ポイント⑤　安定した状態で撮影する

スマホを使用して物件画像を撮影する場合、手ブレが問題になるケースがあります。手ブレ補正などの機能は搭載されていますが、安定した写真を撮影したいと考えるなら、三脚やタイマー機能を使用すると良いです。

三脚は、手ブレの心配がなくなりますし、タイマー機能を使用すればシャッターボタンを押す時のブレを防ぐことができます。なお、撮影できた写真については、編集機能を利用して明るさや色彩の補正を行うと良いでしょう。

まとめ

今回は、賃貸物件の空室対策として注目されているホームステージングについて、早期の成約を目指してセルフホームステージングの実施を検討した時、皆さんが押さえておきたいポイントについて解説しました。

ホームステージングは、空室状態の物件に、家具やインテリアを配置することで、内見者に入居後の生活をイメージさせるための方法と認識されるようになっています。確かに、物件内に家具を配置するという空室ホームステージングは、専門業者によるホームステージングサービスの主要な項目となっているのは間違いありません。

しかし、物件内にいくらお洒落な家具を配置したとしても、床や壁の汚れやキズが目立つなど、清潔感が感じられないような状態だと、その効果は激減してしまうのです。ホームステージングの実施を考えた時には、物件内部の清掃がきちんと行われていて、清潔感のある空間になっているということが大前提となります。さらに、隅々まで清掃が行き届いた清潔感のある物件は、家具などが配置されていなくても悪い印象を与えることはないのです。

したがって、賃貸物件の空室対策を検討した時には、まずは清潔感を引き出すため、上で紹介した対策を実施してみましょう。物件内部を綺麗に清掃するという対策も、ホームステージングの一種と言えます。