築年数がある程度経過した家の売却では、建物をそのまま残した状態で売却活動を進めるのか、それとも家を解体した後に売りに出した方が良いのかで迷ってしまう人が多いです。特に昨今では、相続などが発生し、自分たちは住む予定がない家を所有することになり、空き家の管理面のことを考えて、この問題に頭を悩ませてしまうケースが非常に多くなっているのです。

「家の売却」と聞くと、基本的には建物が存在した状態で売却活動を進めることをイメージしますが、築年数が経過して老朽化が目立つ建物が残っている場合には、家そのものが売却活動を困難にする要因になります。さらに、空き家状態になった物件の場合、売却活動中も小まめな管理が求められてしまうことから、「建物が残っている状況はデメリットが多いのではないか？」と感じてしまう人が多いのです。しかし、家の売却のため、事前に建物を解体するという判断をした場合、解体費用としていくらぐらいかかるのか気になってしまうはずです。また、建物を解体すると固定資産税が高くなるといったデメリットも生じるという話を耳にする機会があると思いますし、本当に事前に解体するという対応が正しいのかについても迷ってしまうはずです。

そこでこの記事では、家の売却において、事前に建物を解体するという判断にどんなメリットとデメリットがあるのかについて解説します。また、一般的な家の解体費用の相場や、解体せずに早期売却を目指すためのホームステージングについても簡単にご紹介します。

家の解体費用について

それではまず、家の解体費用の相場について簡単に解説します。冒頭でご紹介した通り、築年数が経過して老朽化が目立つ家の場合、「建物が残っている」ということが顧客に嫌われ、買い手が付かない理由になってしまう可能性があります。これは、その家を購入したとしても、人が住める状態にするために多額のコストがかかる可能性がある事や、リフォームしても耐久面の問題などを根本的に解決することが難しく、長く住めないのではないかと考えられてしまうからです。

そのため、特に空き家の売却などにおいては、売りに出す前に建物を解体して土地として売却活動を進めることが選ばれるケースがあるのです。ただ、この選択の場合、解体費用が問題になってきます。

家の解体費用はいくらぐらいかかる？

家を解体する場合、解体作業に利用する重機の費用や運搬するためのトラック、廃材を適切に処分するための処分費、それと作業員を雇うための人件費などさまざまなコストがかかります。もちろん、全体としてかかる解体費用については、作業を依頼する業者によって変わってくるため、適正価格を確認するためにも、複数の解体業者に見積もりを依頼し、比較検討するようにしましょう。

なお、家の解体費用相場については、建物の構造などによっても変わります。ここでは、一般的な戸建住宅の大きさである30坪程度の家を解体する際の費用相場を参考としてご紹介します。なお、解体費用については、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造と、建物構造ごとに紹介するので、ぜひ参考にしてください。

• 木造の建物を解体する時の費用相場：90～150万円（1坪当たり3～5万）
• 鉄骨造の建物を解体する時の費用相場：120～240万円（1坪当たり4～8万）
• 鉄筋コンクリート造の建物を解体する時の費用相場：180～300万円（1坪当たり6～10万）

家を解体する時に費用については、建物構造別に上記のような金額が相場になると考えておきましょう。家を解体する場合、多くの作業員が動くことになるため、その分、人件費がかさんでしまいます。また、解体によって生じる廃材は、産業廃棄物として扱わなければならないため、その部分のコストも高くなります。例えば、家の中の家財を事前に処分して、空っぽの状態にしておくなどの対策により、解体費用を抑えることができます。

ただ、家の解体に係る費用については、立地条件や付帯工事の有無などによっても変わるため、その辺りは事前に確認しておきましょう。例えば、大型の重機が入れない場所の場合、人手による「手壊し解体」が必要になり、工期が長くなる分、コストも高くなるのです。また、建物本体の解体以外に、ブロック塀や庭木の撤去、外構設備の撤去・処分が必要など、付帯工事が多くなれば、その分、解体費用が高くなります。

家の解体費用を抑えるには、室内残置物をあらかじめ片付けておくなどの対策がありますが、実は自治体などが補助金を用意している場合もあるので、それを活用するのも一つの手です。

家の解体は補助金が出るケースもある

家の解体費用の負担を軽減したいと考えた時には、自治体の補助金制度が活用できないか確認してみると良いでしょう。

空き家の増加が全国的に社会問題化している昨今では、自治体が空き家の解体費用を一部負担するという仕組みを作っています。なお、補助上限額については、自治体によって異なるのですが、解体費用の2～5割程度が補助される仕組みになっている場合が多く、自治体によってはなんと上限額が200万円前後に設定されているような場所もあるのです。

この補助金は、老朽住宅の倒壊防止や地域の景観保全が目的になっていて、空き家の放置による火災や害虫・害獣被害を食い止めることが目的となっています。制度の財源としては、国土交通省の「空き家対策総合支援事業」が支える形となっているため、家の解体においては全国的に利用しやすいのが特徴となっています。もちろん、実施の有無や補助率については自治体ごとに異なりますし、都市部などは対象外区域などに設定されているケースもあるので、申請すれば必ず貰えるというものではありません。

しかし、ご自宅があるエリアが対象地域となっている場合、解体費用の負担をかなり軽減できることは間違いないので、一度役所などに問い合わせしてみると良いでしょう。家の解体費用に関わる補助金制度については、多くの場合、老朽化しているかどうかがポイントになります。一般的には、1年以上使用されていない空き家で、劣化度調査で安全性が低いと判定された建物が優先的に補助対象になるため、どの家の解体でも利用できるわけではないので、その点は注意する必要があります。

家の売却で事前に解体するメリットとデメリット

それではここからは、家の売却において、建物をそのまま残した状態で売却活動を進めるケースと、事前に家を解体したうえで土地として売りに出すケース、それぞれのメリット・デメリットにについて解説していきます。家の売却で、解体せずに売るのと解体して土地として売るのでは、どちらも一長一短があるため、さまざまな要素を考慮したうえで、自分にとってはどっちが良いのかを慎重に検討しなければいけません。

自分にとってどちらの選択があっているのかを判断するには、それぞれのメリット・デメリットをきちんと理解しておく必要があるため、ここではまず、事前に家を解体して土地として売却活動を進める場合のメリットとデメリットをご紹介していきます。

家を解体して売りに出す場合のメリット

それではまず、家の売却を考えた時、事前に建物を解体して更地の状態にしてから売りに出すと言う選択をした場合のメリットについて解説していきます。特に、空き家の売却などにおいては、老朽化が目立つ建物が存在していることが売却活動の障壁となるケースが多いため、事前に解体するという選択をすれば、以下のようなメリットが得られると期待できるのです。

■メリット1　空き家を管理する手間やコストを気にしなくて良くなる

家の売却において、事前の解体を選択するというケースは、そのほとんどが空き家を所有することになって取り扱いに困っているからという理由だと思います。空き家の増加が社会問題化している昨今では、空き家の所有者に対して適正な維持管理が義務付けられるようになっています。そのため、空き家の所有は、資産になるというメリット面よりも、維持管理の手間や時間、コストがかかることが大きなデメリットになるとみなされるようになっているのです。

このようなケースでは、家の売却準備として「解体する」と言う選択をすれば、管理のための手間や時間、コストを省けるというメリットが得られます。遠方に空き家を所有することになった方の場合、定期的な管理を行うには、現地まで足を運ばなければならないので交通費がかかります。また、掃除などの実施を考えると、電気や水道などのライフラインを活かしておかなければならないため、その部分にもコストがかかるのです。早期に解体すれば、こういった管理のためのコストを削減することができるので、長年売れ残ってしまうことを考えた時には、建物管理が不要になる解体と言う選択の方がコストを抑えられる可能性まであるでしょう。

ちなみに、建物を残す場合、適切なお手入れをしなければ、建物の劣化スピードがかなり速くなります。そのため、資産価値が低下することを考えると、管理費用のことを無視したとしても損になる可能性が考えられます。

■メリット2　売却後の建物に関するトラブルが避けられる

二つ目のメリットは、家を解体して土地として売却するというケースでは、売却後に「瑕疵（欠陥）」が見つかって購入者とトラブルになるといった心配がなくなる点です。

空き家の売却など、築年数が経過した古い家の売却では、売主側が気付けなかった問題が建物に隠れていて、売却後に購入者が住み始めてから発覚するというケースも考えられるのです。「瑕疵を故意に隠して売った」というケースでなければ、大きなトラブルにまでは発展しない可能性もあるのですが、「欠陥を知っていれば購入していなかった」など、契約不適合責任を指摘され、後から減額や修繕費用の請求などをされる可能性もあるのです。最悪の場合、契約の解除や損害賠償を請求される可能性もあるとされています。

建物を解体したうえ、土地として売却すれば、建物が無くなるわけなので、こういった瑕疵が後から見つかるというケースが無くなります。そのため、売却後のことを心配する必要もなく、安心して取引が進められるという点がメリットになるのです。

■メリット3　購入を控えられる理由がなくなる

これは、築年数が経過していて、建物そのものの劣化が目立っているという物件におけるメリットです。全ての物件に対するメリットではありませんが、昨今の空き家の増加のことを考えると、このポイントがメリットになるケースも多いです。

例えば、外観が朽ちているなど、目に見えて老朽化が進んでいるという物件の場合、建物が存在することが理由で購入が控えられてしまう可能性があります。こういった物件は、購入後に多額の費用をかけてリフォームしなくてはならない、購入してもすぐに住めなくなるなど、購入希望者にネガティブな印象を強く残してしまい、買ってもらえなくなる可能性が高いのです。

一方、買ってもらえない理由である建物を解体すれば、「立地が良い」「使いやすそうな土地」など、メリット面に注目してもらえるようになり、早期の購入が期待できるようになるかもしれません。事前の解体は、物件のネガティブな要素を無くすことができるという点もメリットになるでしょう。

■メリット4　土地の状態が分かりやすくなる

そもそも、住宅市場では、購入後にすぐ自由に利用することができる更地は、一般的に「需要が高い」物件とみなされています。土地に建物が建っていない場合、地盤調査や地中埋没物の確認なども容易になり、住居を新たに建てる際に必要な作業が実施しやすくなるというメリットが得られるのです。

特に、建て替えや注文住宅の建築を前提に物件探しをしている方にとっては、古い建物が存在する場合、購入しても「解体作業からスタートしなくてはならない」という点が問題視されるケースが多いです。この場合、解体するまで地盤の状態が確認できないため、良さそうに感じていてもなかなか購入するという決断ができない可能性もあるのです。

これが、先に解体してから土地として売りに出せば、購入者側にとってもすぐに新居の建築に移ることができるので、大きなメリットになるのです。つまり、事前の解体は、購入希望者側の障壁の一つを無くしてあげられるという点が大きなメリットになると言えます。土地形状なども一目でわかるようになるので、購入者側にとってはマイホームの形をイメージしやすくなり、買いやすい物件になります。

家を解体して売りに出す場合のデメリット

次は、家を解体してから売りに出す場合のデメリットについてです。これについては、主にコスト的な問題が生じると考えられ、場合によっては、家を解体したことでマイナス収支になってしまうケースも考えられます。

■デメリット1　解体に多額の費用がかかる

一つ目のデメリットは、家を解体するために多額の費用をかけなければならないという点です。家を解体して更地にするためには、上述したように100万円を優に超えるコストがかかる場合があり、その費用は売主側が負担しなければいけません。

もちろん、事前に解体して土地として売りに出す際でも、解体にかかった費用を売却価格に上乗せできるような保証はありませんし、状況によっては古い家を残しておいた方が、売却による収益が多くなっていたのではないか…と疑われるケースもあるのです。

家の売却においては、解体すれば必ず有利に進むというわけではない点に注意が必要です。

■デメリット2　固定資産税が高くなる

二つ目のデメリットは有名です。建物を解体して、土地だけになった場合、固定資産税の住宅用地の課税標準の特例がなくなってしまうため、毎年の固定資産税額が高くなってしまうのです。

固定資産税は、「課税標準×標準税率（1.4％）」という計算で金額が出るのですが、住宅の場合「一般住宅用地　価格の1/3」「小規模住宅用地（200m2まで） 価格の1/6」という特例が用意されています。建物を解体した場合、住宅として扱われなくなるため、この特例から除外され、固定資産税額が6倍にまで跳ね上がる可能性があるのです。

もちろん、家の解体後、すぐに買い手が見つかったというケースなら、そこまで大きなデメリットにはならないのですが、売れない期間が長引いてしまうと、高い税金を支払い続けることになるため、大きなデメリットになります。

解体せずに売却する時のメリットとデメリット

次は、家を解体せず、古くなった建物でも残したままの状態で売却活動を進めるメリットとデメリットです。先程紹介したように、あまりに老朽化が目立つような古い家の場合は、建物そのものが売れない要因になってしまう可能性があるため、解体したほうが良いかもしれません。しかし、雨漏りやシロアリ被害など、致命的な問題が生じているわけではないというケースでは、建物をそのまま残した状態でも、十分に買い手を見つけることはできるのです。

そこでここでは、建物を残した状態のままで売却活動を進めるメリット・デメリットをご紹介します。

解体せずに売却を目指す場合のメリット

まずはメリット面からです。解体せずに家の売却を目指すという場合、以下のようなメリットが期待出来ます。

■メリット1　コスト負担が軽減できる

一つ目のメリットは、家の売却のためにかかるコストを削減できる点です。

家を解体して更地にすると言う選択の場合、100万円以上のコストをかけて解体作業を依頼しなければいけません。解体したからと、すぐに買い手が見つかるかどうかは分かりませんし、効果があるかどうかも分からない対策に、ここまでの費用をかけるのは躊躇してしまうという方が多いはずです。

建物を残したまま売りに出すと言う選択の場合、当然、この解体費用を負担しなくても良くなるわけなので、大きなメリットになると言えるのではないでしょうか？また、建物が残った状態であれば、固定資産税の住宅用地特例が適用されるため、売却に時間がかかったとしても、更地にするのと比較すると節税ができるようになります。つまり、コスト面では「解体しない」と言う選択の方がメリットがあると考えられるのです。

■メリット2　リノベーション希望者をターゲットにできる

古い家が残った物件は、購入後に自分好みにリノベーションしたいと考えている層の方をターゲットにできる点もメリットです。

解体して土地として売却する場合、購入者は一から家を建てなければならないため、購入後に多額のコストをかけなければいけません。リノベーションの場合、土台となる建物があるため、家を新築するのと比較すると、圧倒的に費用を抑えることができるため、中には「古くても建物は残しておいてほしい」と考えている購入者層もあるのです。

また、昨今では、「趣ある古民家」を求める層の方がいて、建物の状態がそれなりに良く、日本建築特有の趣を残した物件の場合、解体せずに残しておいた方が売れやすくなる可能性があるとされています。この他、購入後に建て替えを想定している方でも、建物が残っていた方が「土地の利用方法」をイメージしやすくなり新築の際の参考にできるため「解体せずに売ってほしい」という方も少なくないようです。

このように、建物を残したままにすると言う選択は、ターゲット層を広げられるという点が大きなメリットになるでしょう。

解体せずに売却を目指す場合のデメリット

一方、建物を残しておくと言う選択には、以下のようなデメリットもあるので、その点は注意しましょう。

■デメリット1　印象の悪化

上述したように、建物を残したまま売りに出すと言う選択にも、メリットはあります。しかし、これはあくまでも「人が住めるレベルの建物の状態なら残しておいても問題ない」という点に注意したほうが良いです。

例えば、建物の外装部分の劣化が激しく見るからにボロボロになっている、雨漏りやシロアリ被害によって今にも倒壊しそうになっているなど、建物の状態が見るからに悪いという場合、家づくりの参考になる以前に、購入希望者に悪印象を与えて購入を控えられてしまう可能性があるのです。

つまり、あまりに状態が悪い物件の場合、建物を残すと言う選択は「売れない理由になる」という点が大きなデメリットです。

■デメリット2　売却後のトラブル

二つ目は、売却後にトラブルが発生する可能性があるということです。

築年数が経過した古い家の場合、目に見えない場所で劣化が進行していて、購入者が住み始めてから、その問題が発覚するというケースが考えられます。家を売却して、後から物件の瑕疵が発覚した時には、契約不適合責任を追及され、修理費用の負担や欠陥に見合うだけの減額、契約の解除を求められるなどのトラブルの可能性があります。

売買契約を結ぶ際、「建物については一切責任を負わない」とする条文を含めることで免責は可能ですが、こういった強い文言は、購入者側が抵抗感を感じ交渉が前に進まなくなる可能性があります。

■デメリット3　売却価格が安くなる可能性がある

購入者側が解体を前提として物件を購入する場合、解体にかかる費用分の値下げを要求される可能性が高いです。この場合、売主側にとっては、解体費用を自己資金から出さなくて済む、解体の手間や時間が省けるといった点はメリットになるのですが、解体費用分を割引することで、市場価格よりも低い売却金額で売ることになってしまうというデメリットが生じかねません。特に、解体にかかる費用については、自分で業者を探し、補助金を活用するという方法で安く抑えられる可能性がありますが、「解体費用分の値引き」は相場価格の値引きを求められるので、損になる可能性があります。

そこまで大きなデメリットとまでは言えませんが、売却価格が下がる点は、デメリットと言えるでしょう。

解体せずに家を売却するならホームステージングがおすすめ

ここまでの解説で、家の売却において「事前に解体する」と言う選択をした場合のメリット・デメリットが分かっていただけたと思います。建物を残したままの状態でも、買い手を見つけることは不可能ではないものの、今にも倒壊しそうなほど老朽化が進んでいる、建物の外観が著しく劣化しているという場合は、購入希望者が内覧にきた際、強い悪印象を残してしまうことで、家が売れない要因になってしまう可能性があるのです。そのため、目に見えて劣化していると感じられる物件の場合は、事前に建物を解体して、土地として売りに出した方が早期に買い手が見つかる可能性が高いと言えます。

ただ、築年数がある程度経過していたとしても、適切なメンテナンスを欠かさずに行っていて、建物そのものの状態は悪くないというケースでは、解体せずにそのまま売却を目指した方が、得られる収益が大きくなると考えられます。築年数が経過していても、インスペクション（住宅診断）を実施し、第三者に「良好な状態である」ということを照明してもらうことができれば、解体費用など余計なコストをかけなくても買い手を早期に見つけることができる可能性があるのです。

そして、中古住宅の売却において、早期かつ高値での売却を希望する場合、ホームステージングの実施が推奨されるようになっています。ここでは、中古住宅の売却で、なぜホームステージングが有効なのかについて簡単にご紹介します。

ホームステージングを採用することによる効果

ホームステージングは、売却や賃貸を予定している物件に対し、家具、照明、インテリア小物などを配置することで、新築のモデルルームのような魅力的な空間を演出するサービスです。中古住宅の購入や賃貸物件を探している方が内覧（内見）した際、入居希望者に具体的な生活イメージを伝え、好印象を与えることで、早期売却や高値成約を促進することが目的の対策とされています。

ホームステージングは、もともと中古住宅市場が活発なアメリカで誕生した販促手法なのですが、2000年頃から日本国内でも取り入れられ始め、現在では、日本の住宅事情や社会問題に対応しながら家の売却を成功させるために非常に有効は手法として、広く取り入れられるようになっています。なお、ホームステージングの詳細については、以前別記事でご紹介しているので、以下の記事もご参照ください。

関連：ホームステージングとは？その効果や具体的な実施方法をご紹介！

それでは、このホームステージングを中古住宅の売却に採用すれば、どのような効果が得られるのかも簡単にご紹介します。ホームステージングを採用すれば、以下のような効果が得られ、売却活動がスムーズに進むようになると言われています。

• 内覧時の印象をアップさせる
  ホームステージングは、家具や照明、インテリアなどを配置することで、新築のモデルルームのような魅力的な空間を作り出すことができます。そのため、購入希望者が内覧した際には、より良い印象を残すことができるようになるため、早期かつ高値での売却が期待できるようになるのです。
• 「ここに住みたい！」という気持ちを掘り起こす
  ホームステージングを実施した空間は、入居後の生活を具体的にイメージさせることができます。部屋の広さを測るための比較対象にもなりますし、家具などが配置されていれば、そこでの生活動線や家事動線が具体的にイメージできるようになり、内覧者に「ここに住んでみたい！」と思わせることができ、購買意欲を向上させることで早期売却が期待出来ます。
• 広告段階での差別化
  ホームステージングを施した空間を撮影し、それを広告画像として利用することができるようになれば、ライバル物件よりも見栄えする物件広告となり、広告の反響率向上が期待出来ます。実際に、ホームステージングを実施したことによる効果として、内覧者の増加や広告の反響率向上をあげている方は多いです。

上記のように、ホームステージングは、中古住宅の売却活動を有利に進められるようになるという効果を発揮してくれます。特に、相続した実家の売却などにおいては、家具などを配置する前の、ハウスクリーニングや不用品の回収・処分、軽微な修繕など、家の売却に必要と考えられる作業をまとめて依頼することができるようになるため、スムーズに売却活動を進められるようになるという声を聞く機会が多いです。

データ参照：ホームステージング白書2024年

まとめ

今回は、家の売却において、売却活動をスムーズに進めるためには、事前に建物を解体したほうが良いのかという疑問について解説します。

記事内でご紹介した通り、空き家期間が長く、建物そのものの劣化が著しいという場合、老朽化した建物が残っていることが原因となり、買い手が付きにくくなる可能性があります。そのため、購入したとしてもそのまま住むことは難しいと考えられるような場合は、事前に解体して更地として売りに出す方が良いのではないかと考えられます。老朽化が激しい建物の場合、解体工事に補助金を適用できる可能性も高いですし、建物を残して交渉の材料にされるよりは事前の解体が望ましいかもしれません。

ただ、ちょっとした修繕やリフォームを施すことで、十分に人が住めると考えられるような家の場合は、建物は解体せずに中古住宅として売却を目指すのがおすすめです。この場合、ホームステージングなどを施すことで、速やかに買い手を見つけられる可能性も高いですし、費用をかけてまで解体する必要はないのではないかと言えます。