日本では少子高齢化による人口減少や空き家の増加が社会問題化しています。日本の総人口は、2025年5月の段階で1億2334万2千人というデータが公表されていて、前年の同月の総人口と比較すると約59万人の減少という結果になっています。さらに、日本の人口は、なんと15年連続で減少しているとされ、このままの状態が続けば、2048年には1億人を下回り、2060年には8,674万人になると推計されています。また、同時に少子高齢化が進行する日本では、65歳以上人口の割合が増加し、生産年齢人口（15～64歳）が大幅に減少するという予測がなされていて、さまざまな面に大きな影響を与えるようになるとされています。

そして、住宅業界では、人口減少や空き家の急増などを要因として、現在では何らかの対策をしなければ家が売りにくいケースが増えていると言われています。実際に、皆さんの中にも「家が売れない時代が到来した！」と言った情報を見聞きして、本当なのかな…と不安に感じているという方も多いのではないでしょうか？家の売却を検討した時、スムーズに買い手が見つけられなければ、維持費が嵩んでしまうことや老朽化への対策に頭を悩ませなければならなくなります。

そこでこの記事では、「家が売れない時代になった」と言われる主な理由や、スムーズに家が売れなかった時に起こる問題について解説します。なお、記事内では、早く買い手を見つけるための対策についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

参照データ：総務省統計局のデータより

「家が売れない時代になった」と言われる理由

それでは、昨今「家が売れない時代が来た」と言われている理由について解説していきます。日本では、空き家の増加が全国的な問題となっているため、国や地方自治体が空き家の再利用を促すために、さまざまな対策を打ち出しています。例えば、空き家活用のため、各自治体では「解体費用の補助」や「仲介手数料の補助」、「改修費用への補助」など、さまざまな補助金制度が創設されています。

しかし、そのような状況の中でも、複数の要因が複雑に絡み合うことで、家が売れないという状況に直面しているのです。そこでここでは、家が売れない時代が来たと言われる主な背景についてご紹介します。

人口の減少

一つ目の理由は、冒頭でもご紹介した日本の総人口の減少があげられます。家の需要は、住む人の数に左右されるということは誰でも理解できるはずです。つまり、人口が減少していけば、家の需要はそれに比例して下がっていくものなのです。

日本の人口については、以下の通り、減少傾向を続けているというデータが出ています。以下は、総務省が毎年公表している、10月1日時点での日本の総人口のデータです。ちなみに、2025年度版は確定値がまだ出ていないので、概算値となります。

• 2005年：127,768,000人
• 2010年：128,057,000人
• 2015年：127,095,000人
• 2020年：126,146,000人
• 2021年：125,502,000人
• 2022年：124,947,000人
• 2023年：124,352,000人
• 2024年：123,802,000人
• 2025年：123,210,000人

日本の総人口は、2010年をピークとして、年々減少を続けているという状況です。2025年10月の時点では、1億2321万人になると予想されていて、これは前年と比較するとなんと59万人もの減少幅となっているのです。

人口が減少していけば、それだけ家を必要とする人の母数が減少することを意味するため、新築・中古に関わらず「家が売りにくくなる」と考えられるわけです。ちなみに、コロナ禍以降は、日本を離れて海外に移住するという日本人の数が増加傾向にあるとされています。住宅を購入してくれる人が国外に流出するということは、日本国内の住宅需要をさらに押し下げる要因にもなっているでしょう。

空き家の増加

二つ目の理由は、全国的な空き家の増加があげられます。皆さんは、日本国内にどれほどの空き家が存在しているのかご存知でしょうか？持ち家は、多くの人にとって人生の大きな目標の一つな訳ですし、せっかく手に入れたマイホームを空き家状態にして放置することなど考えられない…という印象を持っている方も多いはずです。

しかし、総務省が定期的に行っている「住宅・土地統計調査」によると、最新版の令和5年のデータで「全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％」と過去最高を記録しているのです。ちなみに、平成30年に実施された前回調査と比較しても、僅か5年間で約50万戸も空き家が増加しているという状況になっているのです。

引用：総務省 令和5年住宅・土地統計調査より

上のグラフは、1978年～2023年までの空き家率をグラフ化したものです。これからも分かるように、日本国内の空き家は急激な勢いで増加していることがよくわかります。

先程紹介したように、日本は、人口減少によりそもそも「家の需要」が低下してきているという状況です。そして、それに並行して全国各地で空き家が増え続けているということで、住まいが供給過多のような状況に陥ってしまっていると考えられるのです。

家は、人が住んでいない状況の方が劣化が早く進むと言われていて、長年空き家として放置されることで、家の状態が悪くなり、さらに売却が難しくなるという悪循環も生まれています。人口減少や空き家の増加は、今後も続くと考えられているため、住宅市場における住まいの供給過多はさらに進行し、売りたくても売れないという状況が拡大していくのではないかと予想されています。

人件費や建築資材価格の高騰による建築費の上昇

人件費や建築資材価格の高騰も「家が売れない」という状況を後押しする大きな要因になっています。一般的に、人件費の高騰や建築資材価格の高騰、電気代などのエネルギー価格の上昇については、新築住宅の価格に大きな影響を与える問題で、中古住宅の売却にはあまり影響がないのではないかと考えてしまうかもしれません。しかし、昨今の住宅業界では、新築、中古住宅に関わらず、建築費の高騰が「家が売れない」大きな要因になっているのです。

人件費の高騰に関しては、物価高に対応する目的で、政府による賃上げ要求も影響を与えていますが、主な要因は先ほども紹介した人口減少です。人口が減少すれば、それだけ働き手が不足するので、人材確保のためには賃金を上げなければならず、これが人件費の高騰につながっているのです。特に、住宅建築に係わる建設業界は、もともと「労働環境が悪い」というイメージが根強く残っていることから、若い求職者から敬遠される傾向にあります。しかし、建築業界の未来を考えると、若手人材の確保が急務と考えられていることもあり、業界をあげて賃上げに動いているのです。

しかし、人件費が高騰すれば、それだけ住宅を建築するためのコストの増加につながり、住宅価格の上昇という問題に跳ね返ってきます。実際に、新築住宅の価格については、全国的に上昇傾向にあるとされていて、首都圏の延べ床面積当たりの建築費単価は、2019年から2023年までの5年間で、約1.45倍に高騰しているというデータまであるのです。
そして、新築価格が高騰すれば、新築を避けて中古住宅を購入しようと考える方が増えるため、中古住宅需要が高まっていきます。その結果、中古住宅の価格も高騰するという状況になり、買い手側が家を買いにくくなることで、売り手側の「家が売れない」という状況を引き起こしているわけです。

ちなみに、建築費の上昇については、人件費だけでなく、工事に使用する電気などのエネルギー価格や木材価格の上昇、給湯器などの住宅設備の不足による価格上昇も大きな要因となっています。昨今では、全てのモノの価格が上昇していると言われるような状況ですし、住宅価格の上昇は今後も続くと考えられ、家を購入することを控える人が増えることで、ますます「家が売れない」という状況を促進する恐れもあるのではないでしょうか。

住宅ローンの金利上昇

住宅の買い控えについては、住宅ローンの金利上昇も関係していると言われています。超低金利と言われていた住宅ローンですが、金融緩和政策がとられて以降、上昇の兆しを見せています。

例えば、2022年に日銀による長期金利の利上げの発表を受け、2022年～2023年には固定金利タイプの金利水準の上昇がみられています。また、2024年3月には、日本銀行がマイナス金利政策を解除しており、2025年1月までの間に政策金利が段階的に引き上げられています。その結果、大手銀行などの金融機関は、2025年4月からの変動型住宅ローンの基準金利を引き上げるという対応を行っています。さらに、今後も追加の利上げがなされると予想されていて、将来的に金利がさらに上昇する可能性はゼロではないとされているのです。

住宅ローンの金利が上昇すれば、同じ物件だとしても月々の返済額が増えてしまうため、住宅の購入を検討している買い手側の購入意欲を減退させ、家が売れないという状況を作ってしまうのです。なお、金利の上昇は、借入できる額が少なくなることで、家の価格を下げなければ売れなくなる可能性が生じるなど、家の価格下落の要因になるとも言われています。

長期間、家が売れないことで起こりうるリスク

ここまでの解説で分かるように、現在の日本の状況を考えてみると、家を売却したいと考えてもなかなか買い手を見つけられない…という状況に陥る可能性は少なくないのです。それは、家の売却に時間がかかった場合、どのようなリスクが生じるのでしょうか？

ここでは、しっかりと販売戦略を立てなかったことで家が長期間売れ残った時に生じるリスクについて解説します。

資産価値の減少

一つ目の問題は、年月の経過により、家の資産価値が低下していくという点です。資産価値が低下すれば、売却可能な価格も下がってしまうため、高値での売却を希望するのであれば、できるだけ早く買い手を見つける必要があるのです。

家の資産価値は、経年によって建物の価値が下落し、特に木造戸建ての場合は、築20年を超えると価値がほぼゼロになるとまで言われています。もちろん、築20年を超えても状態が良ければ高値で売却できる可能性もありますし、仮に建物の資産価値がほぼなくなったとしても、戸建ての場合は土地の価格で売却することができます。とはいえ、築年数が経過するほど、価格が低下していくのは間違いないため、少しでも高く売りたいと考えるなら、築年数を考慮して早く売る必要があります。

なお、空き家の売却については、さらに注意が必要です。家は、人が住んでいて使用による劣化が考えられる状況より、人が住んでいない空き家状態の方が劣化が早く進むと言われています。これは、空き家の場合、適切な換気がなされていないことで、室内に湿気やホコリなどがこもってしまうことで、カビの繁殖などを招いてしまう可能性があるからです。昨今ありがちな事例として、離れた場所にある実家を相続し、売りに出してもなかなか買い手が見つからないことで、建物の状態が悪くなり、価値が下落してさらに売れにくくなるという悪循環に陥っているというものがあります。空き家は、皆さんが想像している以上に劣化が早く進むので、家の状態を維持しながら高値での売却を目指すには、定期的な清掃や換気など、小まめな維持管理が必要不可欠と考えてください。

維持費がかかり続ける

上述したように、家の状態を保つためには、売却中も定期的な維持管理を行っていかなければいけません。住みながらの家の売却であれば、維持管理のための費用はそこまで気にする必要はありません。しかし、相続した実家を売却するケースでは、買い手が見つけられるまでに以下のような費用がかかり続けるのです。

• 固定資産税
• 火災保険料
• 水道・電気料金など

人が住んでいない空き家でも、定期的な掃除や売却活動中の内覧対応のことを考えると、電気や水道などのライフラインは生かしておく必要があります。また、火災保険についても、万一のことを考えると、加入を続けなければならないでしょう。固定資産税は、所有者に課せられる税金なので、買い手が見つかるまでは売主が負担しなければいけません。

さらに、管理が必要な物件が遠方にある場合は、そこに足を運ぶための交通費などがかかりますし、建物の修繕やメンテナンスの費用が不定期で発生することもあるでしょう。空き家を売りに出しても、買い手がなかなか見つからないという状況になれば、これらの費用が維持管理費としてかかり続けることになるため、金銭的な負担は決して小さくありません。このような事態を防ぐためには、やはりできるだけ早く買い手を見つけるということが大切になります。

管理を怠ると、さらなる経済的な損失が考えられる

空き家を所有している方の中には、売却を希望しても買い手が見つからないという状況に陥ってしまうことで、家の維持管理さえも行わなくなるというケースが考えられます。例えば、親が住んでいた実家を相続したというケースでは、維持管理に時間もコストもかかりすぎるという問題を抱え、最終的に放置してしまうというケースが増えているのです。

実際に、全国で適切な管理がなされていない放置空き家の増加が社会問題化しているという話は皆さんも耳にしたことがあるのではないでしょうか？放置空き家は、建物が老朽化して、災害時に倒壊する危険性が高くなる、放火などで火災が発生すると周辺住宅にも多大な影響を与える、小動物の住処になり、騒音や異臭問題を引き起こすなど、周辺の住環境を著しく悪化させる要因となります。また、空き家は犯罪者の隠れ家として利用される可能性があるなど、治安の悪化を招く恐れもあるのです。

こういった問題から、国は放置空き家に対して、かなり厳しい処置を実施するようになっています。例えば、自治体から特定空き家などに指定された場合、固定資産税の特例から外れることで、支払わなければならない税金が最大6倍になる可能性があります。他にも、行政代執行により空き家が解体され、その解体費用を請求される可能性もあるなど、想像以上に大きな経済負担の可能性が考えられるのです。

家は、所有しているだけで維持管理などにお金がかかるわけなので、適切に管理ができないと思うのであれば、できるだけ早く手放せる方法を検討するのがおすすめです。

家が売れない場合はどうすればいい？

ここまでの解説で、現在の日本の住宅市場を考えた場合、家の売却を考えたとしても、そう簡単に買い手を見つけることはできないということが分かっていただけたと思います。ただ、家が売れない状態をそのまま黙ってみていたのでは、家の価値がさらに下落してしまい、余計に売りにくくなってしまいます。当然、売却中の物件でも、定期的に掃除や換気などの維持管理が必要になることは変わりませんし、売主側にとっては、経済的なデメリットがどんどん膨らんでしまうのです。

それでは、「家が売れない時代」と言われている中、実際に家の売却で困った際は、どのような対策を検討すれば良いのでしょうか？ここでは、家が売れない…と困った時に採用できるかもしれない対策をいくつかご紹介します。

①賃貸物件として活用する

一つ目の対策は「売却せずに賃貸物件として活用する」という方法です。売却が難しい物件でも、賃貸需要があるエリアの場合、賃貸物件として活用することで賃貸収入を得て、維持費をカバーすることができる可能性があります。

また、先ほど紹介したように、家は人が住まなくなった状態の方が急速に劣化が進行します。つまり、賃貸として活用し、自分の代わりに住んでくれる人がいれば、家の状態も維持しやすくなるのです。掃除や換気などの日常的なメンテナンスについては、そこに住んでいる方が実施してくれるため、わざわざ交通費を支払って維持管理のために足を運ぶ必要もなくなります。その上で、賃貸収入が得られるようになるわけなので、非常に魅力的な選択肢のように感じるでしょう。

ただ、この選択については、「借り手が見つけられれば」という条件が付くことは忘れてはいけません。当然、老朽化がかなり進行した空き家などの場合、賃貸市場に出したとしても借り手が現れず「家が売れない…」と悩んでいた時の状況と全く同じになる可能性もあります。古い家の場合、現状のままでは貸出することが難しいというケースも多く、リフォームなどの初期投資が必要になる可能性が高いです。この場合、借り手側の多くが希望する水回り工事を実施すると想定した場合、200万円近いコストがかかると想定できます。

「賃貸物件として活用する」という選択肢は、そのままでも借り手が見つけられるような状態の良い物件であれば賢い選択になるかもしれません。しかし、そのような物件の場合、売却もさほど難しくないと考えられるので、早期の売却を目指した方が良いかもしれません。

②不動産買取に出す

二つ目の選択肢は、不動産買取に出すと言う選択です。これは、不動産会社に買い手を見つけてもらう（仲介と呼ばれる方法）のではなく、不動産会社に直接売却するという方法になります。

不動産の買取業者は、所有者から直接物件を買い取る仕組みの業者を指していて、事故物件や再建築不可物件など、そのままの状態では買い手を見つけることが非常に難しいという物件でも買い取ってもらうことができます。買取業者の場合、買い取った不動産は、付加価値をつけて運用または再販するというビジネスモデルを構築しているため、どのような市場状況でも家を買い取るのが特徴と言えます。

さらに、老朽化が深刻化している物件の場合でも、リフォームや修繕などをせず、そのままの状態で売却できる点も、買取業者を利用するメリットになります。ただ、不動産買取業者は、再販などを目的に物件を仕入れているため、市場価格より2～4割程度安い価格での売却になるという点は注意が必要です。早期の売却は目指せますが、高値売却は、その仕組み上、不可能だと考えてください。

③ホームステージングを実施して物件の印象を良くする

昨今、少子高齢化による人口減少や空き家の増加などが要因となり、家が売れにくくなっているのは確かです。しかし、「全ての家が売れない」というわけではなく、このような状況の中でも、早期にそして高値で売却できている物件も多くあるのです。

そして、昨今の中古住宅市場で、早期の売却や高値での売却を後押ししてくれる方法として注目されているのがホームステージングです。ホームステージングは、簡単に言うと、物件内に家具やインテリア、照明などを配置することで、新築のモデルルームのように、内覧者が「ここに住んでみたい」と思わせるような空間を作り出すという対策になります。家の購入を考えている方は、最終的な判断をくだす目的で、実際の物件を確認するために内覧に足を運びます。そしてホームステージングは、物件のターゲットとなる方が最も気に入るような空間にコーディネートすることで、内覧時の印象を良くするという方法なのです。

具体的には、以下のように、空室状態で内覧させるのではなく、家具やインテリアなどを配置して、内覧時の印象を良くするのです。

新築物件のモデルルームなどは、家具やインテリアを使って室内がコーディネートされているため、内覧時に家事や生活の動線まで具体的にイメージすることができ、購入するかどうかを判断しやすくなるとされています。ホームステージングについても、それと同じような効果を期待できる手法として、中古住宅市場や賃貸物件市場で採用される機会が増えています。

なお、ホームステージングは、リビングなどは当然として、お風呂やトイレ、クローゼットなどにも対策を施すことで、物件の印象を高め、早期の売却や高値売却が期待できるとされています。

実際に、日本ホームステージング協会が毎年実施している実態調査によると、ホームステージングを実施することで、未実施の状態と比較すると「成約までの期間が短縮できた」という回答が約7割に達しているなど、家が売れない時代と言われている中で、非常に大きな効果を出していることが分かります。

まとめ

今回は、人口減少や空き家の増加などの影響により、「家が売れない時代が到来した」と言われる日本の住宅事業の近況について解説しました。

近年では、不動産市場の変化により家が売れにくい時代になっていて、多くの物件所有者が売却活動に苦戦しているという状況になっていると言われています。記事内でご紹介しているように、昨今の家が売れにくい状況は、日本の人口の減少や空き家率の増加など、社会全体の構造的な問題が背景となっているため、個人レベルでこの問題に対処することは非常に難しいと言わざるを得ません。

そこで現在、家の売却を検討している方で、家が売れずに金銭的、精神的な負担を感じているという方がいれば、ホームステージングの実施を検討してみてはいかがでしょう。中古住宅市場が活発な欧米では、家を売りに出す際には、ホームステージングの実施が当然のこととして受け入れられていて、実際に未実施の物件と比較すると、売却までのスピードや売却価格に好影響が出ているというデータもあるのです。