中古住宅を売却する際には、それまでそこでの生活で使用していた家具や家電、日用品など、新居に持っていく予定のない不要物がたくさん残ってしまい、これらの荷物の処分に迷う方が多いと思います。

なお、家の売買において、このように残ってしまう荷物が「残置物」と言われていて、時にはこの残置物の取り扱いが原因で、売却活動が困難になる、また売却後に購入者とトラブルが発生することがあるのです。例えば、住みながらの家の売却では、残置物の取り扱いについて明確な取り決めを行わなかったことを要因に、引き渡しの段階になって残置物の処分にかかる費用のことでもめ事になってしまうというケースもあるようです。

それでは、中古住宅の売却において、そもそも残置物の範囲はどこからどこまでなのでしょうか？また、残置物を処分する際には、それにかかる費用を誰が支払うべきなのでしょうか？この記事では、家の売却における大きな懸念点である残置物について解説します。

そもそも残置物とは？その定義などをご紹介

それではまず「そもそも残置物とは？」など、基本的な部分に疑問を感じている方のため、残置物の定義について解説していきます。残置物については、インターネットでの検索ボリュームを調べてみても、「残置物 撤去費用 誰が払う」と言ったワードで検索されているケースが多いなど、その取扱いに迷っている方が多いように思えます。

まず「残置物」は「ざんちぶつ」と読むのですが、法律などで正確な定義のような物が定められているわけではありません。ただ、一般的には、不動産業界において、売却した建物や土地にもともとの所有者である売主が残していった家具や家電、生活用品などを総称する言葉として用いられています。買主側からすると、物件内に残されたものの内、「自分の生活には不要な売主側の私物全般」が残置物とされていて、まさに「ゴミ」として扱われるものを指しています。

なお、この残置物の所有権については、原則として売主にあるとされています。そのため、売主側は、物件を売却した場合には、引渡しまでに全ての私物や不要物を撤去したうえで買主に渡す事が基本とされています。先程、残置物の所有権は「売主にある」と紹介したように、購入した物件に残されている物については、買主が不要だと考えたとしても、売主の「動産」にあたるという考えがあるため、物件を購入した買主であっても、残置物を勝手に処分することができないのです。

ただ、不動産の売買契約時に、残地物の種類や状態、取り扱い方法などについて、きちんと取り決めを行っておけば、物件引き渡し後に買主が引き続き使用したり、処分したりすることができるようになります。

不動産売却における残置物に対する誤解

不動産の売却においては、残置物に関する誤解や勘違いも多いです。上で紹介したように、残置物の取り扱いについては、原則として「引渡しまでに売主側がすべて撤去・処分しておく」というのが基本となります。要は、家を引き渡す際には、不要な荷物は全て持ち出し、家の中はもちろん、敷地内についても空っぽにしておくべきという考えが一般的なのです。

こういった考え方があるため、マイホームの売却を考えている方の中には、以下のようなイメージを持っている方も多いようです。

• 残置物が残っている物件は売れない
• 家の査定までに家の中を片付けないと査定額が下がる

この記事を読んでいただいている方の中にも、上記のようなイメージを持っているという方は多いのではないでしょうか？ただ、このような考え方は誤解と言えます。というのも、家の売却額や売却の難易度については、残置物が残っているかどうかで決まるのではなく、以下のような条件に大きく左右されるものなのです。

• 物件の立地条件（駅からの距離や周辺環境など）
• 家の築年数（新しいほど評価が高くなる）
• 家の状態（古くてもメンテナンスが行き届いていれば価格が維持できる）
• 価格設定

不動産の売却価格や買い手が見つかるかどうかについては、残置物の有無よりも、売りに出す物件そのものの条件の方が大きく影響します。築年数が浅く、立地条件が良い物件なのであれば、残置物の有無に関係なく、スピーディーに買い手を見つけることができるでしょう。その逆に、築年数などの条件に見合わない高い価格設定で売りに出した場合、「残置物があるかどうか？」を確認する以前に、内覧にさえ来てもらえないという状況になってしまうのです。

ただ、家の売却において「残置物の取り扱いを無視しても良い」というわけではないので、その点は注意しましょう。購入希望者が現れた時には、事前に残置物の取り扱いについて、きちんと取り決めをしたうえで契約書にその内容を明記しておかなければ、後々のトラブルに発展する可能性があるのです。売主と買主で、残置物について「残す、残さない？」「誰が費用を払って処分するのか？」といった点に認識の食い違いが生じてしまうと、引き渡しの段階になってからトラブルに発展する可能性があるのです。

したがって、家を売却する際には、残置物についてはそれぞれ「どう扱うのか？」を明確にしたうえで、契約書類の中に含めておく必要があると考えてください。

残置物の具体例をご紹介

それでは、家の売却において、どのような物が残置物とみなされるのかについて、具体例をあげてご紹介していきます。残置物は、上で紹介したように「不要な荷物」のことを指しているのですが、具体的には以下のような物が該当すると考えてください。

• 家具や家電製品
  前の入居者が使用していたソファやベッド、タンス、ダイニングテーブル、本棚、食器棚などの家具類や冷蔵庫や洗濯機、乾燥機、テレビなどの家電製品については、通常、引渡しまでに撤去されます。家具や家電類については、物件購入者が、自分の好みに合わせて用意したいと考えている方が多いです。また、前入居者の使用感が残った家具、家電類は、どうしても「他人の家」というイメージが残ってしまうことになるので、嫌がる人が多いのです。
• 日用品などの家庭用品
  食器、調理器具、掃除用具、布団など、日常生活に使用する物品も引渡し前にすべて撤去するのが一般的です。これらの製品は、個人的な衛生や使用感に関わる物であるため、購入者側が生活に必要な物を新たに揃えるのが望ましいと考えられています。
• 雑貨類
  衣類や書籍、装飾品や玩具など、元の住人の個人的な持ち物も残さずに撤去すべきです。これらは、前入居者の個人的な趣味や生活習慣に基づいて集められたものであり、新しい住人にとっては不要と感じるゴミである場合がほとんどだからです。
• 屋外のもの
  屋外に設置されている物置や植木鉢、プランター、自転車などについても、引渡し前に撤去する必要があります。ガーデニング用品などについても、個人の趣味に基づくものなので、新しい住人にとっては不要な物という扱いになる可能性が高いです。
• 地中埋設物
  地中に古い建物の基礎やコンクリートガラ、瓦などが埋められている場合、事前にきちんと取り決めを行っておかなければ、トラブルの原因となってしまいます。

上記のような物を、引渡しまでに撤去せず、残したままにしておくと、残置物という扱いになります。

特に注意が必要なのは、地中埋設物についてです。築年数が経過した物件の場合、庭などの地中に、古い瓦やコンクリートガラ、空き缶や瓶などの家庭ごみが埋まっている場合があります。実は、これらの地中埋設物の責任は売主にあり、売却後に埋まっていることが発覚した場合には、契約不適合責任を指摘される可能性があるのです。この場合、買主側から埋設物の撤去（履行の追完）や撤去費用相当額の返還、売買契約の破棄、損害賠償などを請求される可能性があるなど、大きなトラブルに発展する可能性があります。

相続した物件の売却などについては、地中にどのような物が埋まっているのか、売主でも分からないというケースが考えられます。このような場合、後々のトラブルを防止するためには、「地中埋設物に関する特約」を結ぶ必要があります。これは、売却後に地中埋設物が発見されたとしても「売主はその撤去・損害賠償の責任を一切負わない」という旨を記した特約となります。もちろん、買主側との合意が必要となりますが、地中に何が埋まっているのか分からないという場合は、購入希望者側にきちんと説明したうえで、この特約を売買契約に付帯しておきましょう。なお、地中埋設物の存在を認識しているのに、故意にそれを隠して契約した場合、特約自体が無効となるので、その辺りは注意が必要です。

残置物ではなく残しても良い物

売却する家の周りにある物の中でも、上記のような「残置物」にならない製品もあります。これは、いわゆる「付帯設備」と呼ばれるような物たちなのですが、これらはそのまま残した状態で引き渡すことができます。

ちなみに、付帯設備とは、建物に付属していて、その建物の機能や性能を発揮、維持するために一体となって使われている設備や機器のことを指しています。家の売却において、付帯設備として残して置ける物は、以下のような製品となります。

• 水回り、給湯関連の固定設備
  キッチン設備（シンク、ガスコンロ）や浴室設備（バスタブ、シャワー）、給湯器や洗面台、トイレなどの固定設備は、撤去せずにそのまま残しておくのが一般的です。これらは、住宅が持っているべき機能や性能を支えるための設備で、撤去してしまうと日常生活に支障が出てしまうためです。購入者側は、物件の一部とみなしており、そのまま使用することが前提となっています。
• 空調・換気関係の設備
  一般的な壁掛けエアコンの場合は「動産」という扱いになるので、残しておくかどうかは売主と買主の話し合いで決まります。ただ、全館空調システムや埋め込み式のエアコンの場合は、取り外しが困難なため、付帯設備として残しておくのが一般的です。この他、換気扇や24時間換気システム、床暖房なども付帯設備という扱いになります。
• 電気、照明関連の設備
  照明器具（シーリングライトなど）やインターフォン、配電盤、火災報知器なども撤去せずにそのまま残すのが一般的です。この他、最近の住宅に設置されているケースが多い、太陽光発電や家庭用蓄電池などに関しても、物件そのものの機能性を維持するために必要な設備という扱いで、新しい住人がそのまま使用することを想定して残しておくのが一般的です。
• 建具やその他の外装設備
  窓部分のシャッターや雨戸、網戸の他、各所に設置されている造作家具や雨樋、床下収納など、建物に付属している建具などに関しては、付帯設備という扱いになります。
• 庭木・庭石
  庭木や庭石は不動産の一部とみなされます。そのため、原則としては、現状のままで引き渡しされます。撤去を希望する場合は、契約前にその取扱いを明確にしておく必要があります。

上記のような設備類については、付帯設備としてそのまま残した状態で引き渡しを実行します。なお、不動産を売却する際、その物件に残しておく付帯設備については、設備の状態を正確に告知するための「付帯設備表」を用意して提示するのが一般的です。

この付帯設備表は、残されている設備の状態などによって、後のトラブルが発生することを防ぐのが目的です。使用時に異音や不具合を感じている場合、その内容を契約前に提示しておくためのものとなります。これによって、付帯設備の状態に納得してもらったうえで購入したという状況を作るわけです。付帯設備表については、テンプレートが用意されているので、それに従って記載していけば良いです。内容としては、設備のメーカー名や品番、購入年、故障歴や不具合がある場合はその内容など、そこまで難しい内容を記載するわけではありません。

なお、太陽光発電設備や家庭用蓄電池については、長期的なメーカー保証、販売店保証はついているはずです。この保証については、家の売却に伴って、買主にそのまま移行させることができるのかどうか、事前に確認しておく必要があります。また、太陽光発電の場合、売電契約の引継ぎなどが必要になることもあるので、その辺りについても事前に確認しておきましょう。

付帯設備については、物件購入者が「不要」と判断する設備もあると思います。ただ、残置物と異なり、付帯設備は物件そのものに付帯する設備という扱いなので、不要時の処分については、買主側が後から自分で判断して対処するのが基本です。当然、処分にかかるコストなどについては、買主側が支払うべきものなのですが、売買交渉をスムーズに進めるため、処分費相当分を減額するといった対応を検討するのは良いと思います。

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残置物の取り扱いについて

前項でご紹介した通り、売却を予定している家の中にある物については、引渡しまでに処分しておくべき残置物とそのまま残しておく付帯設備があります。それでは、実際に家の売却を進める時の残置物の取り扱いについて、もう少し詳しく解説します。

残置物を処分する人

残置物の取り扱いについては、「誰が処分する物なのか？」で迷う方がいると思います。これについては、売却方法によって多少の違いがあるので、いくつかの売却方法に分けて解説します。

■仲介で家を売却する場合

まずは、仲介で買い手を探すケースにおける残置物の処分方法についてです。仲介で家の売却を進める場合、上で紹介した通り、引き渡し時には残置物がない、いわゆる空っぽの状態にしておくことが原則です。

つまり、付帯設備以外の家具や家電、雑貨については、売主側が事前に処分しておく必要があるのです。そのため、売買契約書には、「残置物は物件の売買契約に含まず、売主が引渡しまでに撤去する」と言った旨の特約を記載するのが一般的です。

なお残置物の処分については、「原則、引き渡しまでに」とされているものの、売却活動の難易度を下げることを考えると、購入希望者が内覧に訪れる前に処分を完了させておくのが望ましいです。家の売買では、物件の状態を確認するため実際に足を運ぶ内覧と呼ばれる工程があるのですが、この際に、家の中にたくさんの残置物が放置されているという状況になると、「狭い」「汚い」「適切な管理がなされていない」など、ネガティブな印象を残してしまう恐れがあります。その結果、成約までスムーズに進まなくなる、値下げ交渉をされるなど、不利な状況に陥る可能性があるのです。内覧時の印象を高めることは、早期かつ高値での売却に非常に重要な要素となるため、内覧の受付を開始するまでに、可能な限り整理整頓と不要物の処分を完了させておくのがおすすめです。

■買取で家を売却する場合

家を売却する方法では、不動産買取と呼ばれる方法もあります。これは、不動産会社に購入希望者を探してもらうのではなく、直接家を買ってもらうという手法となります。

不動産買取は、現金化までが非常に早く進む、買取する不動産会社は「再販」を目的としているため、売却後に契約不適合責任を指摘される心配がなくなるといった点がメリットです。そして、残置物についても、そのまま残した状態で売買が成立し、処分については、買い取った不動産会社に任せることができるのです。

ただ、残置物の処分にかかる費用については、あらかじめ差し引かれた状態で買取価格が提示されることになります。つまり、処分費用は「売主側が支払っている」という状況になるので、あくまでも手間が省けるというメリットが得られるだけです。自分で処分する時よりも高い処分費用が見積もられる可能性もあるので、できるだけ高く買い取ってもらいたいと考えるなら、事前に自分で処分しておく方が良いかもしれません。

■解体して土地として売却する場合

築年数が経過した物件で、解体して土地として売却するケースもあると思います。このようなケースでは、建物の廃材と一緒に残置物も処分してもらえると考えるかもしれません。しかしそうではなく、建物内の残置物は原則として売主が撤去しなければいけません。

解体業者の中には、残置物も併せて処分してくれる会社もありますが、この場合、一般ごみとして捨てられるはずのゴミが、産業廃棄物扱いになり、処分費用が高額になってしまうのです。したがって、解体前に売主が処分したほうが費用を抑えられる可能性が高いので、自分で処分しましょう。

買主の希望があれば残置物を残しても問題ない

残置物は、原則として引渡しまでに売主側が処分しなければいけません。物件の購入者からすると、不要物であるため、残されてしまうとゴミとして扱うしかないからです。

ただ、一般的には残置物と取り扱われる荷物でも、買主側が「そのまま残しておいてほしい」と希望する場合もあります。例えば、壁掛けエアコンや屋外に設置している物置、食器棚などの大型家具などについては、新たな住人にとっても「あるとありがたい家具、家電」といった扱いになる可能性があります。このようなケースでは、売主が費用をかけてまで処分する必要はなく、残したままの状態で引き渡しすると良いです。

ただ、買主側が残しておいてほしいと希望した物であっても、買主と合意した内容についてはきちんと売買契約書に明記しておかなければいけません。そうしなければ、引き渡しの時や引き渡し後に以下のようなトラブルに発展する可能性があるからです。

• 残しておいてほしいと言われた設備を間違って処分してしまう
• 入居後すぐにエアコンが故障して苦情に発展する
• 依頼していない不要物まで放置されてしまう

残置物の中で残しておく製品については、売買契約書に付属する付帯設備表や、別途残置物リストなどを作成して、「どれを残すのか？」「残す物の状態」を明記するようにしましょう。例えば、「リビングのエアコン（○○社製、年式〇年）」「冷房機能が少し低下している」など、設置場所や残置物の種類、数量、状態などを具体的に記載しておきましょう。また、「買主希望により残置する」「残置物については、売主は責任を負わない」と言ったことも特約として売買契約に盛り込んでおく必要があります。

ホームステージングなら残置物の処分も行ってもらえる

ここまでの解説で分かるように、家の売却においては、残置物の取り扱いや処分方法に悩んでしまう方が多いです。家を売却する際には、原則として引渡しまでに空っぽの状態を作る必要があり、売主側が費用をかけて残置物の処分をしなければならないのです。

それでは、残置物の処分に困った時には、どうすれば良いのでしょうか？中には、「忙しくて、荷物の仕分けや処分のための時間が作れない」と悩んでしまう人もいるかと思います。実は、昨今の不動産市場で注目されているホームステージングは、この残置物の問題も解消することができるのです。

ここでは、バーチャルホームステージングを採用する場合と、リアル型のホームステージングを実施する場合、両面のメリットについて解説します。

バーチャルホームステージングは速やかに売り出しをスタートできる

バーチャルホームステージングとは、売却や賃貸を予定している物件について、写真にCGで作成した家具やインテリアを合成し、実際の居住空間のように見せる技術のことを指しています。従来の、実際に家具を搬入するホームステージングと比較すると、コストを大幅に削減することができ、売却準備が間に合っていない物件でも、早期に広告を打てるようになるという点が大きなメリットになります。

バーチャルホームステージングは、「空室の物件画像」を用意して、CG家具などを合成する技術と紹介されることが多いのですが、実は、家具などを追加するだけでなく、画像内にある家具や家電、汚れ、傷などを消して空室状態を作る出すことも可能なのです。

つまり、忙しくて家具や家電の片付け、不要物の仕分けなどが間に合わない…という物件の場合、バーチャルホームステージングを活用することで、残置物を消し、空室状態の物件として広告を出すことができるようになるのです。今の時代、家を探している方のほとんどは、インターネット上の不動産ポータルサイトにアクセスし、好みの物件を探して内覧に行くという行動をとっています。そのため、不動産ポータルサイト上で、自分の物件を選んでもらえるようにするには、質の高い魅力的な物件画像を掲載しなくてはならないのです。残置物が多く残っている物件の場合、魅力的な写真を撮影することが難しく、広告を出しても「反響が得られない…」となってしまう可能性があるでしょう。

バーチャルホームステージングを採用すれば、このよう場合でも、不要な荷物のないすっきりとした物件画像を広告として掲載できるようになり、広告の反響率向上が期待できるのです。注意点としては、最終的に、購入希望者が内覧に足を運ぶわけなので、内覧までに残置物の処分を完了させておかないと、画像との格差が大きくなり、余計に売れにくい状況を作ってしまう可能性がある点です。

リアル型のホームステージングなら不要物の処分も依頼できる

家を売却するための対策としては、上で紹介したバーチャルホームステージングだけでなく、物件内に実際に家具などを配置する従来型のホームステージングを採用するという方法もあります。

残置物の処分に困っているという方の場合、「さらに家具などを配置する方法を採用しても意味がないのでは？」と感じるかもしれませんが、ホームステージングは、家具やインテリアを配置するだけという単純な対策ではないのです。ホームステージングの実施目的は、あくまでも「早期成約」と「高値売却」を促進することにあり、そのために必要になる作業であれば、全般的に実施してもらうことができるのです。例えば、ホームステージングの専門業者に相談すれば、以下のような作業をまとめて依頼することができます。

• 空室ホームステージング（空室の部屋に家具などを配置し魅力的な空間にする）
• 居住中ホームステージング（既存の家具を利用して魅力的な空間をつくる）
• ハウスクリーニング
• 不用品の回収、処分
• 家具の一時預かり
• 軽微な修繕、リフォーム

つまり、不要物の仕分けや処分の時間がないという人の場合、家の中を魅力的に演出してもらう以前に、荷物の処分から実施してもらうことができるようになるのです。住みながらの家の売却では、傷や汚れのせいで生活感が残ってしまう既存家具を、おしゃれなレンタル家具に置き換えてもらうこともでき、内覧時の印象はもちろん、物件広告の段階からライバル物件との差別化ができると期待できます。

まとめ

今回は、家の売却において、多くの方が頭を抱えてしまう問題となる、残置物の取り扱いについて解説しました。

記事内でご紹介した通り、残置物については、原則として引渡しまでに「売主」が費用を支払って処分しておくという対応が基本となります。売却活動の邪魔にならないのであれば、家の中に保管していても良いのですが、売買契約が成立したら、引き渡しの日までに必ず荷物を持ち出し、不要物は処分しておく必要があるのです。買主に物件を引き渡す際は、付帯設備のみが残った空っぽの状態にしなければならないと考えてください。

不用品の仕分けや処分は、さまざまなサービスを利用することで完了させることができますが、自分で進めようと思うと、コストよりも時間と手間が問題になってしまうケースが多いと思います。日常生活と売却活動を並行して進めているわけなので、不用品の処分まで手が回らないと悩む人も多いと思いますが、そのような場合は、ホームステージングサービスの活用を検討しましょう。ホームステージングであれば、不要物の処分だけでなく、物件の印象を向上させることができ、早期の成約が期待できるようになるはずです。