マンション売却のためのリフォームは不要！売却を成功させたいならホームステージングがおすすめ！
住み替えを検討し、初めてマンションの売却を考えた人の中には、買い手を見つけるためには事前にリフォームしておいた方が良いのだろうかと迷う方も多いのではないでしょうか？
どれだけ大切に住んでいいたマンションだったとしても、そこに存在するだけで劣化が進行してしまいますし、そこに住む人が使用することにより汚れや破損が生じてしまうことが考えられます。また、長年住んでいたマンションであれば、設置されている設備が陳腐化している可能性も考えられますし、リフォームせずにそのまま売りに出した場合、「買手が見つからないのでは…」「相場よりも安い価格でしか売れないのでは…」といった不安が先立ってしまいます。中古マンションの購入を考えている人の視線に立つと、やはり使い古された物件よりもリフォームされて真新しい見た目になっている物件の方が良い印象を受けると考えられます。そのため、中古マンションの売却時には、コストをかけてでも事前のリフォームが必要だと考えてしまう人が多いはずです。
この点について、結論から言ってしまいますが、マンション売却のための事前リフォームについては「基本的に不要」が答えとなります。もちろん、設置されている設備が故障して動かなくなっている、クロスが剥がれているなど見るからに破損しているといったケースでは、事前にリフォームしたほうが良いのですが、大きな破損や故障が見られない場合、売却前の全面リフォームは推奨されなくなっています。
そこでこの記事では、マンションの売却を考えた時、事前のリフォームが不要と言われている理由や、リフォームなしで売却を成功させるための対策について解説します。
マンション売却に事前のリフォームが不要とされる理由
それではまず、マンションの売却を考えた時、事前のリフォームが不要とされるようになった理由について解説しています。
中古品を購入する時のことを考えると、同じ機能、デザインの商品が2つあった時には、誰でも見た目が綺麗な方を手に取るのではないでしょうか？見た目から使用感が出てしまっているものは、劣化が進んでいると感じられるため、中古商品の売買では、見た目の綺麗さが非常に重要なポイントになります。
そして、中古不動産市場でも、この考えを当てはめ「マンションを売りに出す場合、事前にリフォームを施して綺麗な状態にしておいた方が買ってもらいやすくなるのではないか？」と考える人が多いようです。
しかし、昨今の中古住宅市場では、マンションを売りに出す際には、基本的に事前のリフォームはしない方が良いと言われるようになっているのです。それでは、なぜ事前のリフォームが不要と言われるようになっているのでしょうか？ここでは主な理由について解説します。
理由1 物件購入後に自分の趣味に合わせてリフォームしたい人が増えている
一つ目の理由は、リフォームが購入者にとってのメリットにならないケースが増えているというものです。近年では、事前に全面リフォームが施された物件よりも、リフォームされていない家の方が購入してもらいやすい傾向にあると言われているのですが、これは、中古物件の購入を検討している人は、物件購入後に自分の趣味に合わせてリノベーションを施したいと考えるようになっているからだとされています。
実際に、一般社団法人住宅リフォーム推進協議会が過去に行った土地・住宅に関する消費者アンケート調査では、中古物件の購入に際するリフォームの実施意向については、以下のような結果となっています。
■リフォーム実施意向
- （購入後に）必ず行う予定：11.3%
- （購入後に）必要があれば行いたい：53.1%
- 行わない：7.3%
- リフォーム済みがほしい：13.6%
- わからない：14.7%
上記の通り、中古物件の購入を考えている方については、物件購入後にリフォームを必ず行う予定という方が約11%で、必要なら行うという方が約53%と、6割以上の人が自分で行うと回答しています。さらに、注目したいポイントとしては「リフォーム済みがほしい」と回答している方が僅か10%強しかいないという結果になっている点です。
築年数が経過しているマンションの場合、間取りが現代人のライフスタイルに合わなくなっている、設置されている設備が旧式で不便に感じるなどの問題があるケースが多いです。そのため、これらの問題については、リフォームやリノベーションを施すことで、新たな住人が「住みやすい」と感じる部屋に作り替える必要があるといえるでしょう。
そのため、マンションの売却を考えている人からすると、そのままの状態で売却活動に動いても、中古マンション特有の問題が残っていることで「売れにくいのでは？」と考え、事前の全面リフォームを検討するわけです。しかし、購入者側の視点に立てば、どうせリフォームなり、リノベーションが必要になるのであれば、自分たちのライフスタイルに合わせて、理想とする部屋に再生するための工事を、物件購入後に自分の意思で行った方が、より快適な住環境にできると考える人が増えているわけです。
昨今では、リフォームやリノベーションの技術も向上しているため、自分の理想の家を新築するよりも、あえて中古物件を購入して、自分の好きなようにリフォーム・リノベーションした方が、コストも満足度も高くなるのではないかと考える層が増えています。マンションを売りに出す際に全面リフォームする場合、あくまでも売り手側の考えで工事が行われることになり、リフォーム後の物件が購入希望者の好みからズレてしまうことも考えられます。当然、売りに出す物件の購入ターゲットの好みに合わないリフォームを実行してしまうと、余計に買い手が見つかりにくくなるなど、意味のない工事になってしまいます。
こういったことから、中古マンションの売却では、必要最低限の修繕のみ行い、大規模なリフォームやリノベーションは、購入者の意向で実施するかどうか決められるようにするケースが増えています。
データ参照：土地・住宅に関する消費者アンケート調査より
理由2 リフォームにかける費用が回収できない可能性が高いから
二つ目の理由は、リフォームにかける費用をマンションの売却価格に転嫁することが非常に難しいからです。
マンションを売却するため、事前にリフォームを実施する場合は、売主としてはリフォームにかかった費用を回収するため、マンションの売り出し価格は高めに設定しなければならなくなります。売主側の視点で考えると、これは当然の行動のように思えますが、中古マンションの購入を考えている方の多くは、希望に見合うマンションを「できるだけ安く買いたい」と考えています。つまり、この部分に認識のズレが生じてしまうのです。
もう少しわかりやすいように、価格を提示しながら解説します。例えば、リフォームをせずに3,000万円で売却できるとされたマンションがあるとします。しかし、マンションの売却のため、400万円のリフォーム費用をかけた場合、売主とすれば、最低でも3,400万円以上の価格で売りたいと考えるはずです。
しかし、この価格で中古マンションを売りに出した時には、周辺エリアの相場よりも高い価格帯で売りに出すことになるため、ネット上の不動産広告を確認された時点で購入候補から外されてしまうなど、価格の問題で逆に売れにくくなってしまうこともあるのです。また、400万円かけてリフォームしたのに、リフォーム後に査定してもらうと3,200万円程度の査定額にしかならず、そのまま売れたとしてもリフォーム費用全額を回収することができず、200万円損したことになることもあるのです。当然、費用をかけてリフォームした結果、売れにくくなる、かけた費用を回収できずに損をするという事態に陥ると、「リフォームなんかしない方が良かった」ということになってしまいますよね。
もちろん、中古マンション売却時のリフォームについて、それにかかった費用は「絶対に回収できない」というわけではないのですが、実情として「売却価格に転嫁できないケースが多い」という事実があるため、損をするリスクをとってまで全面リフォームを施す必要はないと考えられるようになっているのです。
最低限の修繕に係わるリフォームは必要
前項でご紹介したように、マンションの売却を検討したとしても、基本的には全面的なリフォームを実施する必要はないと考えて良いです。これは、リフォーム済みの物件を求めている人はそもそも少数派だというデータがあることや、リフォームをすることで損をしてしまう可能性がそれなりに高いからです。
しかし、中古マンションの売却を考えた時、絶対にリフォームをしなくても良いというわけではなく、最低限の修繕のためのリフォームを実施すべきケースもあるのでその点は注意してください。例えば、マンションに設置されている給湯器が故障して動かなくなっているなどというケースでは、売却活動時の大きな弱点となってしまうため、修繕しないと売却がしにくくなります。したがって、修繕しておかないと売却活動時の印象を大きく損なってしまう可能性がある部分に関しては、該当箇所のみをリフォーム(改良の意味を含む)することも検討しましょう。例えば、以下のような破損・故障に関しては、仲介を担う不動産会社などの意見を聞き、リフォームの必要性を検討しましょう。
- キッチン設備の故障・不具合
- 給湯器が故障している
- 内装クロスの劣化（カビの付着や剥がれ）
- トイレやバス、洗面台などの水回りの破損
不動産売買のプロである不動産会社に見てもらえば、リフォームが必要なのかどうかを判断してもらうことができます。不動産会社から見ると、リフォームせずとも売れる物件は非常に多いと言われているため、不要なリフォーム費用をかけないようにするためにも、不動産会社の意見を聞いてからリフォームするかどうかを決断すると良いでしょう。
購入者が希望するリフォーム実施箇所と大まかなリフォーム費用
先程紹介したように、中古物件の購入を検討している方の中には、リフォーム済みの物件を探している方もいます。割合的には10%強と、そこまで多くないものの、物件購入後にリフォームの手配をしなければならないという点を面倒に感じ、すぐに住める状態の物件を購入したいという方も一定数いるのは事実なのです。
そこでここでは、リフォーム済み物件の購入を考えている人が希望するリフォーム実施箇所とリフォームにかかる大まかな費用をご紹介します。
引用：リフォーム済み物件の購入を検討している方の場合、キッチンなど水回り設備のリフォームを希望する方が多いです。この他、床材や壁（内装クロス）の張り替えは、室内の見た目の綺麗さに直結する部分なので、リフォームが施されて美しく見えるようになった物件が求められるのだと思います。
それでは、マンションを売りに出す前にリフォームを施す場合、どれぐらいの費用がかかるのかについて、大まかな費用感を以下でご紹介します。リフォーム費用については、工事を依頼する業者や新たに設置する設備のグレード、施工環境などによって大きく変わるので、以下で紹介する金額はあくまでも参考程度に考えてください。
- ユニットバスの交換など浴室リフォーム・・・80～150万円
- キッチンのリフォーム・・・50～150万円
- トイレのリフォーム・・・30～60万円
- 洗面台の交換・・・20～40万円
- 壁紙、フローリングの修繕・・・20～40万円
- フルリフォーム・・・500～800万円
なお、先ほど紹介した通り、リフォーム済の物件を求めている方は意外に少ないため、マンションの売却を検討した時でも「リフォームありき」で考えるのではなく、必要であれば実施するというスタンスで考えておきましょう。
リフォームせずにマンションの売却を成功させるコツについて
ここまでの解説で、マンションの売却については、細かな修繕が必要になることはあるものの、多額の費用をかけてまで大規模なリフォームを実施する必要性は低いということが分かっていただけたと思います。
中古マンションなどを求めている方の多くは、物件購入後に自分たちの意思でリフォーム箇所を選定し、ライフスタイルにあった理想の住まいづくりをしたいと考えるようになっています。そのため、売主手動で事前にリフォームを実施してしまうと、見当違いな対策となってしまい、逆に売れにくくなってしまうこともあるのです。
ただ、マンションの売却を考えた時、何もせずに物件広告を出すだけですぐに買い手が見つかるかというと、そこまで簡単な話ではありません。少子高齢化が進む日本では、住まいを求める人の数が年々減少していて、全国的に空き家の増加が問題視されるようになっています。そのよう状況の中、マンションの売却を成功させるには、さまざまな対策が求められるようになっています。
ここでは、マンションの売却を考えた時、できるだけ早く、また高く売却できるようにするためにおさえておきたいポイントをご紹介します。
部屋を広く明るく見せる
マンションの売却を成功させるためには、内覧時の印象が鍵となります。多額の費用がかかる不動産の購入は、物件広告を見ただけで購入を決めるのではなく、実際に足を運んで、物件の良し悪しを判断する「内覧」と呼ばれる工程を挟みます。
そして、内覧に来た購入希望者が「ここに住んでみたい！」と思わなければ、成約に至る可能性が低くなってしまいます。それでは、中古マンションの購入を考えている方に対し、内覧時の印象を良くするためにはどうすれば良いのでしょうか？
マンションに限らず、中古戸建てでも一緒ですが、内覧に来た人が「ここに住みたい！」と感じるのは、開放感のある明るい印象の家のはずです。したがって、内覧を受け付ける時には、部屋の中に自然光がなるべく奥まで届くよう、家具の配置や採光などに気を配る必要があります。具体的には、以下のような点に注意して、部屋を明るく、そして広く見せられるように工夫しましょう。
- 大型家具は窓から離れた位置に配置する
背の高い大型家具を窓の近くに配置すると、光が遮られてしまい、室内が暗く感じられてしまうようになります。また、窓からの景色が見えなくなることも、部屋が狭く感じられる要因となるので、大型家具は、なるべく窓から離れた位置に配置しましょう。 - 照度の高い照明を利用する
以前紹介した「ホームステージングの基本！グリーンや照明による演出が重要とされる理由」の中でも解説していますが、照明が暗い部屋は、内覧者に対し「暗い」「狭い」「古い」といったネガティブな印象を与える可能性があります。その逆に、明るい部屋は、暗い部屋と比較して成約率が約20～30%程度高くなると言われています。つまり、内覧を受け付ける際は、照度の高い照明を利用して、室内を明るく演出することで良い印象を与えられる可能性があるのです。 - 余計な荷物や家具を極力減らす
マンションの売却は、住みながら売却活動を進めるケースも多いです。この場合、日常生活に必要になる荷物が残っている可能性があるのですが、室内に日用品や雑貨などが残っていると、部屋が狭く感じられてしまいます。また、生活感がどうしても残ってしまうことで、物件が余計に古く感じられてしまう恐れもあります。したがって、部屋を広く、明るく見せるためにも、出来る限り物を減らすという努力を行いましょう。
マンションの売却では、内覧時の印象をできるだけ良くすることが大切です。暗く、狭く感じる部屋よりも、明るくて広く感じる部屋の方が内覧者に良い印象を与えることができるため、上記のようなポイントを押さえておきましょう。
素人では落とせない汚れはハウスクリーニング業者を利用
マンションに限らず、不動産の売却を考えた時には、内覧に備えて家の中を綺麗に掃除する必要があります。当然、汚れが残っている物件よりも、綺麗でピカピカな状態ほど良い印象を与えることができます。
したがって、マンションの売却活動をスタートする前に、家の中を綺麗に掃除していきましょう。この時に、室内を広く見せられるようにするためにも、不要な物があれば可能な限り処分することを検討すると良いでしょう。
ただ、家の中の掃除に関しては、一般の方が市販されているアイテムを利用して作業しても、どうしても落としきれない汚れというものが存在します。例えば、お風呂やキッチンなど、水回りにはカビが繁殖していて、いくら頑張っても綺麗に汚れを落とすことができないケースも少なくありません。また、換気扇に付着する油汚れなども、非常にしつこくて素人では綺麗に掃除することが難しいケースも多いのです。
このような場合には、業者によるハウスクリーニングの実施を検討すると良いです。実は、不動産の売却で、物件の印象を良くするための方法としては、ハウスクリーニングの費用対効果が非常に高いとされているのです。大掛かりな改修や設備変更を伴うリフォームの場合、物件の印象を良くできるとはいえ数百万円単位のコストがかかります。一方、ハウスクリーニングの場合、その10分の1程度の費用を使えば、家中を新築の状態のように綺麗にすることができ、物件の印象を大幅に向上させられると期待できるのです。
マンションなど、中古物件の売却は、長年蓄積した汚れが落としきれず、内覧時に悪印象を与えてしまうことが多いです。特に、生活感が出やすいトイレ、浴室、洗面所、キッチンなどの「水回り」は、内覧者が重点的に確認するポイントになるため、この部分をプロにハウスクリーニングしてもらうという対策は、売却を有利に進める非常に効果的な方法になります。
ホームステージングで魅力を演出
3つ目は、昨今の不動産業界で注目を集めるようになったホームステージングを導入するという方法です。マンションの売却について、出来るだけ高く、早く買手を見つけたいと考えた時には、上で紹介したハウスクリーニングなども有効なのですが、現在最もおすすめできる対策はホームステージングです。
ホームステージングは、売却を考えている物件に対して、部屋の中に家具やインテリア、植物や照明などを配置することで、室内を魅力的に演出するサービスとされています。空室状態で内覧を受け付けた場合、ガランとした殺風景な室内を確認してもらうことになるため、物件の状態は判断してもらえるものの、そこでの生活を具体的にイメージしてもらうことが難しくなります。そのため、内覧者は「悪くはないのだけど、決め手がない…」など、その物件に住んでみたいとまでは思わないという中途半端な結果になることがあるのです。
一方、ホームステージングを施し、室内が家具やインテリアなどでコーディネートされている場合、購入後の生活を具体的にイメージすることができるようになり、自分たちが理想とする生活を実現できる物件なのかきちんと判断できるようになるのです。プロのホームステージャーが実施するホームステージングは、売却を考えている物件のターゲットを細かく分析し、購入を希望すると想定される方に最も良い印象を与えられるよう、家の中をコーディネートしてもらうことができます。したがって、売主側にとっては物件の印象を良くすることができ早期売却や高値売却が期待できるようになる、また買い手側にとっても、購入した後の生活がイメージしやすいため、入居後のズレが生じにくく、物件選びの失敗を防げるなど、双方にとってメリットが大きいサービスと言われるようになっているのです。
さらに、日本国内でホームステージングの需要が高くなっている昨今では、メインとなる空室ホームステージング以外にも、以下のようなさまざまな付加サービスが受けられるようになっていて、ホームステージング会社に相談すれば、マンションの売却準備がまとめて完了させられるようになっているのです。
- ハウスクリーニング
- リフォーム
- 片付け
- 不要家財の回収・リサイクル
- 家財の一時預かり
- 家具、インテリアのレンタル
- 破損個所の修繕、補修
昨今では、ホームステージング会社が、不動産の売却時に必要になるさまざまな業務を請け負ってくれるようになっています。ハウスクリーニングや不用品の回収など、それぞれ個別に業者を探すとなると、手間もコストもかさんでしまうことになります。ホームステージング会社であれば、マンションの売却準備として必要な作業をひとまとめに依頼できるようになるため、非常に便利です。
なお、不動産の売却や賃貸において、ホームステージングが非常に高い効果があると認識されるようになった昨今では、不動産会社によっては媒介契約の種類によって、ホームステージングのサービスを無料でつけてくれるといったこともあるようです。
まとめ
今回は、マンションの売却を考えた時、事前の全面リフォームが不要と言われるようになった理由や、リフォームをせずにマンションの売却を成功させるためのコツについて解説しました。
記事内でご紹介しているように、昨今の中古マンション市場では、リフォーム済のマンションを求める方が少数派で、多くの購入希望者は購入後に自分の意向でリフォームを実行したいと考えるようになっています。これは、人々のライフスタイルが多様化していることで、売主手動のリフォームの場合、購入希望者が求めるリフォームにならない可能性が高くなっているからだと思います。そのため、大金をかけてリフォームを実施したとしても、その費用を売却価格に転嫁することができず、結局売主が損をしてしまう結果になる可能性が高いのです。
マンションの売却を検討した時には、リフォームを実施することで内覧者の印象アップを狙うのではなく、ハウスクリーニングやホームステージングなど、低コストで実施できる売却活動で十分な効果が見込めます。特に、ホームステージングの場合、購入後の生活に関して、具体的な提案をすることが可能になるため、内覧者は購入後のリフォーム案まで具体的にイメージすることができるようになり、早期の成約につながる可能性が考えられるのです。
現在、マンションの売却を検討しているという方は、記事内でご紹介した内容を頭に入れ、最適な売却方法を検討してみると良いでしょう。