ホームステージングを自分で！DIYでもホームステージングを成功させるコツはある？
昨今の不動産業界では、中古住宅の売却や賃貸を促進するための方法としてホームステージングと呼ばれる手法が注目を集めるようになっています。ホームステージングは、空室状態の部屋の中に家具やインテリア、観葉植物や照明などを配置することで、空間をお洒落に演出するという対策です。分かりやすく言うと、新築住宅の販売促進のために用意される、モデルハウスやモデルルームのような物で、内見に来た人に部屋の魅力を最大限伝えることで、早期の成約や高値での売却を目指すために実施されています。
このホームステージングと呼ばれる手法は、中古住宅や賃貸住宅を取り扱う不動産会社の間で注目され始め、不動産の売却や賃貸を促進するため、年々導入する企業が増えていると言われています。ただ、「部屋の中を家具やインテリア、照明などを配置することでおしゃれに演出する」方法と聞くと、従業員を使えば自分達でも対策を施すことは不可能ではないのではないかと考える人も多いようです。実際に、家具やインテリアを配置するだけなら、特に難しい作業ではありませんし、自分たちでホームステージングに取り組んでみたという経験がある方も多いのではないでしょうか？
しかし、部屋の中に「なんとなく」家具やインテリアを並べただけでは、期待していたような効果を得ることは難しいです。ホームステージングを自分たちで実施する場合、成功させるためのコツをきちんとつかんでおかなければ、無駄な時間や労力、コストをかけてしまう結果になりかねないのです。そこでこの記事では、ホームステージングのプロであるKAGKASが、DIYでホームステージングを施す際に注意したいポイントなどについて解説します。
ホームステージングは年々注目度が高くなっている
ホームステージングと呼ばれる販促施策は、もともと中古住宅市場が活発なアメリカで誕生したとされます。日本の住宅業界は、長らく新築住宅を求める方が多かったこともあり、中古住宅の売却については、販売促進のために特別な工夫が施されるといったことは少なかったです。実際に、築年数が経過した物件は、「更地にしてから売りに出す！」など、家そのものの魅力を引き出すような対策はあまりとられてこなかったように思えます。
しかし欧米では、家は「百年以上持たせよう」という考えがあるため、中古住宅の売買は昔から盛んに行われていたのです。そして、中古住宅をより高値で売却するための手法として、家の中の空間をお洒落に演出するホームステージングが1970年代に誕生し、現在では家の売却時には当たり前のように採用されているそうです。
日本の中古住宅市場については、昨今、全国で放置空き家が社会問題となっています。管理が行き届かない空き家は、老朽化が進み地域の景観を壊したり、地震などの災害時に倒壊して近隣に住む人を危険にさらすといった問題が指摘されています。また、小動物の住処になることで悪臭や騒音問題を引き起こす、犯罪者の隠れ家として利用されるなど、地域生活に影を落とす原因となるのです。そのため、国は空き家の管理を厳格化する方向に舵を切り、現在では空き家を所有するだけでさまざまなコストがかかってしまうようになっています。そのため、日本国内でも中古住宅の取り引きが盛んに行われ始め「できるだけ早くに家を手放す」「より高値で家を売る」ということを目的に、欧米で取り組まれているホームステージングが取り入れられ始めたわけです。
日本でも、ホームステージングが注目されるようになった昨今では、ホームステージングサービスを取り扱う企業が増えていて、効果的な対策を業者に依頼することができるようになっています。ただ、ホームステージングの実施については、その他にもいくつかの実施方法があるので、以下で簡単に紹介します。
ホームステージングの実施方法
不動産の売却や賃貸を促進させる手法として、不動産会社様を中心に導入が広がっているホームステージングですが、実施方法はいくつかの種類があります。ここでは、ホームステージングの方法として、主な実施方法である3つの手法とそれぞれの特徴をご紹介します。
- 自分で（DIY）ホームステージングを施す
物件オーナー様や仲介を担う不動産会社様自身が対策を施すという方法です。ホームステージングは、空室状態で内見してもらうのではなく、家具やインテリアを設置することで、そこでの暮らしをイメージしやすくするという対策です。部屋の中に設置する家具やインテリアを用意すれば、自分たちで設置することはそこまで難しくなく、手軽なホームステージングの実施方法として人気になっています。 - ホームステージング会社に実施してもらう
二つ目の方法は、ホームステージングサービスを取り扱う専門業者に対策を依頼するという方法です。専門業者に作業を依頼すれば、レンタル家具を用意してもらうことができますし、搬入、設置、搬出などの作業も全て行ってもらうことができます。この他、住みながらの家の売却などの場合、既存家具の一時預かり、ハウスクリーニング、不用品の回収など、ホームステージングに係わるさまざまな作業も依頼できる場合があります。依頼できるサービス内容は、ホームステージング会社によって異なるので、どこまでの作業を依頼できるのかは、事前に確認したうえで依頼しましょう。 - バーチャルホームステージングを導入する
バーチャルホームステージングは、VR（バーチャルリアリティ）技術を活用して、仮想空間上に部屋を用意して、その中で家具やインテリアを用いて空間演出を施すという手法です。パソコン上での作業となり、実際の部屋に家具などを配置することがないので、手間やコストを削減できる点が魅力です。ただ、あくまでも仮想空間上で部屋に演出を施すという対策なので、実際の部屋を内見してもらう時の印象を良くすることはできません。
ホームステージングは、上記の3つの実施方法があります。VR技術やCG技術が急速に進化した近年では、不動産会社を中心にバーチャルホームステージングへの注目度が高くなっています。実際の部屋に家具などを配置することがないので、手軽で手間もかからず、コストを抑えられるからでしょう。なお、バーチャルホームステージングと分けるため、実際の物件に家具やインテリアを配置する方法は「リアルホームステージング」と呼ばれるようになっています。
関連：バーチャルホームステージングとは？リアルとの違いやVRのメリット・デメリット
ホームステージングの導入状況について
ホームステージングが日本でも注目され始めた背景には、国や自治体が中古住宅市場の活性化を後押しするようになってきたことが大きいでしょう。先ほど紹介したように、中古住宅市場では、新築業界とは異なり「家の魅力を引き出して購買意欲を高める」という手法があまり採用されてこなかったです。これは、新築信仰という言葉が作られるほど、日本の住宅業界では新築住宅が好まれる傾向にあったからです。しかし昨今では、物価高の影響などもあり、マイホームの購入時に新築ではなく中古住宅を選択する人が増えていると言われているのです。中古住宅は、築年数が経過していることで建物そのものの魅力はどうしても低下しているため、ホームステージングなどにより、魅力を引き出してあげる必要があるわけです。
それでは、日本でも注目され始めたホームステージングついて、その導入状況はどうなっているのでしょうか？実は、2023年頃より、不動産会社などを中心に、急速に導入が広がっているというデータがあります。たとえば、不動産の売却において、「ホームステージングを実施した件数が増えたか？」という質問に対して、以下のような回答が出ているのです。
引用：上記は、一般社団法人日本ホームステージング協会が公表しているホームステージングに関する調査データの一つです。これによると、2022年と比較して、物件の売却時にホームステージングを実施した物件が「増えた」と回答している企業が66.7%に上っています。ちなみに、バーチャルホームステージングについては、2022年に行われた調査では「導入していない」という回答が73%だったのですが、2023年になると72.3%が導入しているという回答になっています。つまり、2023年頃より、ホームステージングを実施する方が一気に増加しているという状況なのです。
ホームステージングがこれほどまでに注目されるようになった要因は、不動産の売却・賃貸ともに、「物件への問い合わせ数アップ」や「販売プロセスがスピーディーになる」という効果を多くの企業が実感したからだと考えられます。ホームステージングは、部屋の中を家具やインテリア、照明などによりお洒落に演出することで、内見した人に「ここに住んでみたい！」と感じさせることができます。また、不動産検索サイト上では、空室状態の物件画像を掲載しているライバル物件よりも目立つことができるようになるため、物件の詳細をしっかり確認してもらいやすくなり、問合せに繋がりやすいのです。加えて、ホームステージングにより物件の魅力が正しく伝われば、無理な値引き交渉を防止することにもつながり、高値で売却できる可能性も高くなるでしょう。
データ参照：ホームステージング白書2023より
DIYによるホームステージングを成功させるコツ
それでは、ホームステージングを自分で実施しようと考えている方に向け、DIYによるホームステージングを成功させるためのコツについて解説します。
ただ、大前提として押さえておいてほしいのは、DIYによるホームステージングはどうしても限界があるという点です。ホームステージングサービスを専門とする会社には、ホームステージャーと呼ばれる専門家が在籍していて、有資格者が実施計画や作業を監督します。ホームステージャーは、物件のターゲット層の定め方を始めとして、空間を魅力的に見せるためのコーディネートの知識や家具の知識など、幅広い専門知識を有しています。そのため、条件の異なる様々な物件に対して、それぞれ最適なホームステージングを施すことができるのです。
DIYによるホームステージングの場合、そういった専門知識が不足していることから、的外れな対策となってしまうケースも少なくありません。どちらにせよ、自分でホームステージングを施す際は、以下の点に注意しながら対策を進めていくと良いでしょう。
ターゲットとそこでの生活を具体的に想定する
DIYによるホームステージングでは、ターゲットをきちんと定めることなく、対策が施されているというケースを見かける機会が多いです。これは「ホームステージング＝家具やインテリアを配置する方法」という単純な考えのもとで行われているのだと思います。しかし、ホームステージングは、そこまで単純なものではありません。
ホームステージングにより、買主や借主を早く見つけたいと思う場合、「どのような人が対策を施そうと考えている物件に興味を持つのか？」を最初に考えなければいけません。どのような物件でも、入居対象者となるターゲット層はある程度決まっているはずで、内見に来るターゲット層の趣味に合わないコーディネートを施しても、良い印象を与えることなどできないのです。
したがって、ホームステージングの実施を考えた時には、物件の特性や立地条件などを踏まえて、入居者ターゲットをしっかりと想定しましょう。そして、ターゲットとなる方が、どのような部屋を好むのか、どのような生活を送るのかを考え、インテリアや家具など、部屋の演出を決めていくと良いです。
ちなみに、ターゲットの設定については、ざっくりとしたイメージで決めるのではなく、入居する人の細かな設定まで考えることでより高い効果を見込むことができるようになります。例えば、「子育てしやすい物件を探している」という方であっても、物件に求める条件などは人それぞれですよね。子供の年齢や人数、親世代の働き方などにより、入居後の生活の仕方はかなりの違いがあるわけなので、「子育て世帯」といったざっくりとしたターゲットではなく、「30代共働き夫婦、子供は2人、母親はリモート勤務」など、ターゲットをなるべく具体的に設定し、コーディネートの方向性を決めていくようにしましょう。
写真撮影について
ホームステージングは、内見に来てくれた人に、入居後の明るい生活をイメージさせ、成約を後押しするという効果だけを見込んでいるのではありません。上でも簡単に触れていますが、ホームステージングは、入居者ターゲットとのファーストアプローチの段階でも重要な役割を担っていて、物件に対する問合せ数や内見数を増やすという目的で導入する方が増えているのです。
今の時代、家を購入したい、賃貸物件の引っ越しをしたいと考えた時には、まずインターネット上の不動産検索サイトで希望に合う物件を探すという行動に出ますよね。賃貸物件検索サイトであれば、家賃や導入されている設備、エリアなどの条件で絞り込み、一覧表示された物件の中から問い合わせする物件を探すという行動が一般的です。この時、一覧表示される物件について、最もターゲットの目を引くのは物件情報に掲載されている画像なはずです。
ただ、ホームステージングを全ての不動産会社が導入しているわけではない現在、物件情報として表示される画像は、空室状態の部屋画像のケースが多いです。そのため、ホームステージングをしっかりと施した物件画像を掲載することができるようになれば、ライバル物件よりも目を惹くことができる可能性があるのです。
したがって、ホームステージングを施した時には、インターネット上の広告などに掲載するための写真をきちんと撮影することが大切です。部屋の写真は、撮り方一つで画像から伝わる魅力が変わってしまうため、以下のようなポイントに注意しながら写真撮影を行いましょう。
- 撮影は、自然光を取り込める晴れた日の日中に行う
- 手振れを抑える（手振れ補正付きのカメラを用意すると良いです）
- 柱や床に対して、水平・垂直を意識する
- 低い位置からも撮影する
部屋の撮影は、皆さんが考えている以上に難しいものです。ただ、上記のようなポイントに注意しながら撮影すれば、素敵な仕上がりの画像になりやすいです。なお、最近は、光の具合を後から加工することも出来るようになっています。そのため、撮影時間はなんとでもなると考える人もいるのですが、加工では不自然な感じが残ってしまう可能性があるので、可能な限り自然光の中で撮影できるようにしましょう。
また、撮影した写真について、後から加工を加えすぎないことも大切です。加工しすぎて、本来の部屋と写真の部屋にギャップが生じてしまうと、内見時に「写真で見たのと違う…」とミスマッチを招き、成約に至らなくなる…なんてことも多いです。
DIYによるホームステージングのデメリット
ホームステージングを自分で行うと言う選択は、対策にかかる費用を抑えることができることがメリットといえます。ホームステージングは、家具やインテリアを用意しなければならないのですが、コーディネートの計画や実際の搬入、設置作業を自分で行う場合、数万円程度のコストにおさめることも不可能ではありません。専門業者にホームステージングを実施してもらうと、サービス内容によっても変わりますが、最低でも15万円前後、大規模なステージングになると30万円近くの費用がかかってしまうこともあります。
ホームステージングは、物件への問い合わせや内見希望の増加、他にも早期の成約、高値での売却など、不動産の取り引きを行う上でさまざまな面で効果が期待出来ます。そのため、その効果を低コストで実現できるというのは非常に大きなメリットになると言えるでしょう。しかし、DIYによるホームステージングは、以下のようなデメリットがあるので注意しましょう。
効果が出ない可能性が高くなる
ホームステージングは、専門業者に依頼したとしても、必ず効果が出るというものではありません。物件検索サイト上で、閲覧数が増えたとしても、立地などの要因から問合せ数が増えない、希望した期日までに買主が見つからないケースも普通にあります。
そして、DIYによるホームステージングの場合、本来の効果が得られない可能性がより高くなってしまうのです。例えば、以下のような失敗をしてしまうと、ホームステージングは効果が見込みにくくなります。
- ターゲットの設定を曖昧なまま対策を進める
- ターゲット層に合わないコーディネートを施す
- 部屋の中を飾りすぎて、乱雑なイメージを与えるなど、逆に印象を悪くする
上記のようなケースでは、ホームステージングを施したとしても、思うような効果が得られなくなる可能性が高いです。専門業者に作業を依頼した場合、当然、上のようなポイントはしっかりと押さえて対策を施してくれるのですが、ホームステージングに関する知識が薄い一般の方が対策を施すときには、良かれと思って行ったことが逆効果になることも珍しくありません。
さらに、築年数が経過した物件の売却時には、部屋の中はおしゃれに演出できているものの、水回りの清掃に手が回っていない、クロスの剥がれなど物件そのものの劣化を直せていないなどが原因で、総合的に印象をアップできないケースも多いです。プロにホームステージングを依頼した場合、インテリアによるコーディネートの前に、必要に応じてハウスクリーニングなども行ってくれるので、最も効果が出やすい対策となるのです。
実施可能な対策に限界がある
DIYによるホームステージングについて、もう一つのデメリットとなるのは、作業可能な範囲にどうしても限界が生じてしまうという点です。
たとえば、ホームステージングで、内見した人が良い印象を持つようなお洒落の空間を演出するには、インテリアコーディネートや家具に関する専門知識が必要になります。ターゲット層の心をつかむには、どんなコーディネートが最適なのか、専門知識などを何も持たない人の場合、その方向性すら正確に決めることは難しいものです。そして、見当違いな対策となってしまい、「せっかくホームステージングを実施したのに効果が出ない…」となってしまう訳です。
また、ホームステージングは、部屋の中に家具やインテリア、観葉植物や照明などを設置しなければいけません。当然、DIYによる対策の場合、家具の購入から搬入、配置まですべての作業を自分たちで行わなければならないため、時間も手間もかかってしまうことになります。不動産会社の場合、従業員に作業させることも可能ですが、その場合は、他の作業に従事することができなくなってしまい、会社として生産性が落ちてしまう可能性が考えられます。
この他、ホームステージングは、必要に応じて、ハウスクリーニングや既存家具の一時預かり、不用品の回収など、さまざまな付属サービスが求められることがあります。DIYの場合、家具の配置はできても、その他の部分に手が回らないことが多く、本来の効果を最大限発揮させることが難しくなるのです。
ホームステージングは、一見すると、誰でも簡単にできそうな、販促手法のように見えます。そのため、DIYによる対策の実施を検討する方が多いのですが、効果のある対策にならないケースが多いので注意しましょう。
まとめ
今回は、不動産業界で、年々その注目度が高くなっているホームステージングについて、「自分でホームステージングを施そう」と考えた時、その対策を成功させるためにおさえておきたいコツをご紹介しました。
記事内でもご紹介したように、中古住宅市場が活性化している昨今、日本でも不動産の売却や賃貸を促進するため、ホームステージングを導入する方が多くなっています。特に、低コストに実施できるバーチャルホームステージングについては、賃貸物件を仲介する不動産会社様を中心に、急激といっても良い勢いで導入する企業が拡大していっているのです。
ホームステージングは、「部屋の中に家具などを設置することでおしゃれに演出し、内見した人に良い印象を与える方法」などと紹介されることが多いため、「家具を配置するだけなら自分たちでできるのでは？」と考える方が多いようですが、上でも紹介しているように、効果的な対策にするにはそこまで簡単な方法ではないと考えておいた方が良いです。
KAGKASではホームステージャーの資格を持ち、インテリアコーディネーターや建築士、宅地建物取引士といった不動産に関わる資格を保有した経験豊富なスタッフが多数在籍しています。物件ごとに最適なプランをご提案いたしますので早期成約・高額売却を希望している方は、お気軽にお問い合わせください。