少子高齢化が進む日本では、親世代が住んでいた実家を相続して、その取扱いに悩まされてしまうという方が急増していると言われています。巷では「大相続時代が始まった」などと揶揄されており、この問題は、全国的に相続件数が急増する現代の社会状況を指し、特に相続財産の多くを占める不動産について、適切な管理や処分ができないということが社会問題化していることを示しています。

実際に、この記事を読んでいただいている方の中にも、「親から相続した空き家はどうすれば良いのだろう？」「賃貸に出すか売却すべきか、どちらが良いのか判断できない」と言った悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか？一昔前までは、不動産は「お金持ちの証」として扱われていましたが、核家族化が進む現代では、遠方の実家を相続しても、誰も住まない、売れないということで、維持費や固定資産税などの出費ばかりが発生して「負動産」化するということが社会的な課題となっています。

自分たち家族が住まない遠方にある実家を相続した場合、「売る」か「貸す」の二つの選択肢があるのですが、どちらの選択を選んだとしても得られるメリットや、注意すべきリスクが存在します。そこでこの記事では、それぞれが相続した不動産の状況などに合わせて、空き家を「売る」か「貸す」かを判断するポイントを解説します。また、記事の後半では、空き家の売却や賃貸を促進するために有効な手法であるホームステージングについても簡単にご紹介するので、現在空き家の取り扱いに困っているという方はぜひ参考にしてみてください。

空き家を放置するリスクと対処法について

冒頭でご紹介した「大相続時代」は、団塊の世代が後期高齢者を迎え、日本の年間死亡者数がピークに向かって増加し続けていくことで、全国的に相続件数が急増する現代の社会状況のことを指しています。そして、この時代の相続財産については、その多くを不動産が占めているとされていて、実家などの不動産を相続した方が管理や処分に困ってしまうということが社会問題化しているのです。

実際に、遠方ある実家を相続した場合、小まめに管理のために足を運ぶことも難しくなり、空き家として長期間放置されてしまうという状況が発生しやすくなります。そして、誰も住まない空き家が放置された時には、さまざまなリスクが所有者にのしかかってしまうのです。

ここでは、空き家を放置した場合に発生するリスクと、遠方にある実家を相続して空き家となってしまう不動産はどんな対処法があるのかについて解説します。

相続した不動産の「負動産」化について

相続財産の内、約半分を不動産が占めているとされています。それでは、遠方にある不動産（実家）を相続した場合には、どのようなリスクが生じるのでしょうか？

実は、本来は大切な資産となるはずの不動産なのですが、誰も住まない、売却が困難とみなされるような遠方の実家を相続した場合、所有者にとっては手間やコストばかりがかかる「負動産」になると言われる時代になっているのです。

これは、全国的に放置空き家が増加していることが社会問題化したことで、以下のような制度が設けられていることが大きな要因です。

• 相続登記の義務化
  不動産を相続した時には、その事実を知った日から換算して、3年以内に相続登記をすることが法律で義務付けられています。当然、登記には、手間もコストもかかってしまいます。また、この相続登記を怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性があるなど、罰則規定まで設けられているのです。
• 空き家対策の厳格化
  放置空き家は、地域の景観や防犯、災害対策に悪影響を与えます。適切な管理がなされていない空き家は、老朽化が急速に進みます。ボロボロになった建物が存在するだけで、周辺全体の景観を壊してしまいますし、災害時には倒壊して避難経路を塞いでしまうなど、地域住民にとっては命に関わる重大な危険につながります。そのため、国や自治体は、空き家の所有者に対して、適切な管理を強く求めるようになっていて、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定された場合には、固定資産税の住宅用地特例が外され、税金の支払い額が最大6倍にまで跳ね上がる恐れがあるのです。

上記のように、全国的に空き家が増加し、さまざまな弊害を生じさせるようになった昨今では、空き家の所有者の特定と、維持管理の厳格化が進められています。

つまり、親が住んでいた遠方の実家を相続した場合、放置しておくといった対処をするわけにはいかず、小まめに足を運んで建物の状態を良好に維持するための管理が求められるのです。当然、実家に足を運ぶためには、手間や時間、さらにはそれなりのコストがかかってしまいます。また、管理のために水道や電気などのライフラインを生かしておかなければならないため、誰も住んでいないのに光熱費の支払いまで発生するわけです。

その結果、現在では、不動産は「大切な資産」という扱いではなく、固定資産税や管理費・修繕費などのコストばかりがかかる負の財産として「負動産」などと呼ばれるようになっています。

空き家の対処法について

空き家を所有している場合、適切な管理をせずに放置していると、上記のようなリスクが付いて回ります。そのため、資産であるはずの不動産が「負動産」と揶揄されるようになっているのです。

ただ、相続した実家などの状態によっては、きちんと対処法を検討することで収益を得ることも不可能ではありません。空き家の対処法としては、主に「売る」「貸す」「活用する」の3つの選択肢があります。空き家の取り扱いに悩んでいるという場合、まずはそれぞれの選択肢についてきちんと整理することで、ご自身の状況に合った方法がどれなのかを判断することから始めましょう。

■空き家を売る
遠方の実家を相続した場合に真っ先に思い浮かぶ対処法が「売る」という方法だと思います。不動産を手放してしまえば、管理の手間やコストもかからなくなりますし、余計なリスクにおびえなくて済むはずです。また、スムーズに買い手を見つけることができれば、売却益を得ることができます。

空き家の売却は、以下のような方法が考えられます。

• 不動産仲介で売却する
• 不動産買取を利用する
• 空き家バンクに登録する
• 隣人など、知人に売却する

空き家を手放してしまえば、放置空き家に関するリスクを考えなくて済むようになります。ちなみに、不動産買取業者でも購入してもらえない物件については、「相続土地国庫帰属制度」を利用して不動産を手放す方法もあります。ただ、この方法については、「手数料を納めて国に引き渡す」という方法なので、売却とは少し違うので注意しましょう。

>　相続土地国庫帰属制度とは

■空き家を貸す
二つ目の対処法は、賃貸物件として運用するという方法です。「将来的に自分が生まれた場所に戻りたい！」「親戚が住むかもしれない」などという場合、安易に売却するという選択肢を選ぶわけにはいきません。この場合、賃貸物件として貸し出すことで、収益を期待することができます。また、人が住んでいれば、放置空き家になることも無いので安心です。

賃貸に出す方法としては、地元の不動産会社に相談して一般の住宅用として貸し出す、空き家バンクを通じて貸し出すといった方法があります。なお、近い将来、自分たちが実家に引っ越したいと考えているのであれば、定期借家として貸し出す方が良いです。一般の住宅用として貸し出す場合、自分たちが住みたいと考えても、退去してもらうことができない可能性が残るからです。

■空き家を活用する
「活用する」という方法については、不動産を手放さずに、自分や親せき、知人で住むという方法となります。放置空き家問題は、「人が誰も住んでいない」という状況に陥ることで、建物や庭の管理不足に陥ることを指しています。家は、人が住んでいない状態の方が、劣化が急速に進むとされています。これは、換気がなされないことで、湿気やほこりなどが溜まり、カビの繁殖やシロアリの発生と言った問題を誘引するからです、また、人が住んでいない物件は、庭の草引きなどの管理がなされないため、小動物や不審者の住処として使われる可能性があります。その結果、地域全体の問題に発展してしまう訳です。

つまり、相続した実家を、以下のような方法で空き家とせずに活用することができれば、放置空き家問題を回避できるのです。

• セカンドハウスとして2拠点生活を楽しむ
• 親戚や知人に住んでもらう

上記の他、近い将来、自分たちが地元に戻ってきたいと考えている方が、将来に備えて小まめに維持管理に足を運び、良好な状態の空き家のまま保有するという方法も「活用」に分類されます。

空き家の所有によって生じる問題は、維持管理が適切にできていないことに起因します。上記のような対処をきちんとすれば、不動産の「負動産化」を防ぐことができるはずです。それでは次項からは、空き家を「売る」という選択と「貸す」という選択をした場合、それぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。

空き家を「売る」場合のメリット・デメリット

全国的に放置空き家が社会問題化している昨今では、遠方の実家を相続した時には、「できるだけ早く手放したい！」と考える方が多いです。空き家として所有する場合、維持管理に手間もコストもかかりますし、「貸し出す」という選択については、今まで賃貸経営をしたことがない人にとっては、なかなかハードルが高いと感じるからです。

それでは、空き家を「売る」という選択をした場合、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？以下で見ていきましょう。

空き家を「売る」場合のメリット

まずは、相続した実家を売却することで得られるメリットからご紹介します。もちろん、「買い手が見つかる」という前提条件がありますが、空き家として所有するのではなく売却できた場合には、以下のようなメリットが得られます。

■メリット1　まとまった現金が手に入る

売却するという選択の最大のメリットは、まとまった現金が手に入るという点でしょう。物件の状態によって、売却できる金額が変わりますが、不動産を売却すれば、それなりの金額になるはずです。

不動産を現金化すれば、そのお金を必要な用途に柔軟に充てられるようになるので、非常に大きなメリットがあると言えます。

■メリット2　管理の手間や負担、リスクから解放される

先程紹介した通り、相続した実家は、空き家として放置するわけにはいきません。適切な管理が行われていなかった場合、建物の老朽化が進み、「特定空き家」や「管理不全空き家」などに指定されるリスクがあるのです。

そのため、自分たちが住まないとはいえ、定期的に足を運び、換気や清掃、庭の手入れ、破損部分の修繕など、さまざまな作業を行わなければいけません。当然、管理のためには、時間も手間もコストもかかるので、大きな悩みの種となってしまうことでしょう。

売却してしまえば、こうした管理作業から完全に開放されますし、放置空き家に対するリスクもなくなります。この点は大きなメリットと言えるでしょう。

■メリット3　固定費の支払い負担もなくなる

不動産は、所有しているだけでさまざまなコストがかかります。例えば、固定資産税や都市計画税などの税金の支払いがありますし、他にも火災保険や水道、電気と言った光熱費など、年間で考えるとかなりの出費が発生してしまうのです。

空き家を売却すれば、不動産を所有することで発生する、こういったコスト負担からも解放され、中長期的に見た場合には、金銭的メリットが非常に大きくなるでしょう。

■メリット4　相続手続きの手間の削減と特例利用

相続人が複数いる場合は、不動産を現金化することで、相続財産を均等に分配できるようになるというメリットが得られます。不動産のままだと、その性質上、均等に分けること（現物分割）が非常に難しく、親族間の相続トラブルに繋がりやすいのです。

また、相続した実家を売却するというケースであれば、一定の条件を満たすことで、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる「特例」が適用できる可能性があります。この特例が利用できれば、税負担が大幅に軽減されるので、「相続した空き家の売却」に限っては大きなメリットになります。

空き家を「売る」場合のデメリット

次は、空き家を売却するという選択で、注意しておきたいデメリット面についてです。人によっては、デメリットに感じないという部分もあると思いますが、代表的な注意点をご紹介します。

■デメリット1　将来にわたって「活用」の選択肢がなくなる

売却した場合、物件そのものを手放すことになるので、将来的に地元に戻りたいと考えた時には、新たな家を購入しなくてはならなくなります。当然のことと言えば当然なのですが、所有し続けていれば、住み替えもスムーズに進んだはずが、物件購入から始めなければならないとなると、後悔の念を持ってしまう人もいるのです。

子供のころに自分が住んでいた実家などになると、思い入れもありますし、将来、地元で別の物件を買わざるを得ないとなると、心理的ハードルはなかなか大きいです。

■デメリット2　売却のためにコストが発生する

空き家の売却では、事前にお金をかけなければならない点が大きなデメリットになります。仲介手数料や登記費用、印紙税など、買い手が見つかった時に発生する費用があります。ただ、これらの費用に関しては、「売却できた」という結果があるので、特に気にならないと思います。

実は、相続した実家の売却については、売却準備としてそれなりの費用が発生する可能性があるのです。例えば、築年数が経過して老朽化が進んでいるという場合、事前にリフォームや修繕を実施しないと買い手が見つからないと判断されるケースがあるでしょう。他にも、古い家の場合、隣地との境界が不明確で、事前に測量をして境界を明確化させなければならない場合もあります。この場合、測量費用としてそれなりのコストがかかります。
これらの費用に関しては、売れるかどうかわからない状態で発生するため、大きなリスクとなります。また、思うような価格で売却できなかった場合には、売れても赤字に陥ってしまうことも考えられます。

■デメリット3　売却活動の手間

これはそこまで大きなデメリットではないのですが、売却活動のための打ち合わせや購入希望者の対応など、それなりの手間がかかる点はデメリットになるでしょう。

遠方にある物件であれば、内覧対応などの売却活動は、地元の不動産会社に任せるのが一般的です。そのため、現在住んでいる自宅を売却する時と比較すると、手間は少なくなります。しかし、そうはいっても、業者との打ち合わせや交渉、契約時の対応などは必ず行わなければならないので、一切の手間がなくなるわけではない点に注意しましょう。

ちなみに、売却活動中は、良好な状態を保つためにも、小まめな管理が必要になります。この辺りを業者に依頼する場合、別途費用が掛かるので、その点も注意しましょう。

空き家を「貸す」場合のメリット・デメリット

次は、空き家を売るのではなく、貸し出すという選択をしたときのメリット・デメリットです。

空き家を「貸す」場合のメリット

空き家を賃貸物件として貸し出す場合の代表的なメリットは以下の通りです。

■メリット1　家賃収入が得られる

最もわかりやすいメリットは、借り手がきちんとついた場合、毎月家賃収入が得られるようになるということです。

家賃収入があれば、その物件を所有するためにかかるさまざまなコストの支払いに使うことができます。不動産は、所有しているだけで、固定資産税などの税金や火災保険、光熱費などの支払いが発生します。賃貸物件とすれば、この辺りの支払いを家賃収入で賄うことが出来るようになるので、コスト的な負担を大幅に軽減できます。

■メリット2　維持管理の手間から解放される

空き家の劣化が急速に進むのは、人が住まなくなることで、換気や掃除などが行われなくなるためです。つまり、賃貸物件として人が住むようになれば、毎日の人の出入りによって換気が行われるようになり、さらに住人が生活のために掃除などを行ってくれます。つまり、物件そのものの劣化速度は、賃貸として運用している時の方が遅くなるのです。

また、建物、設備の故障や不具合について、住人側が速やかに異変に気付いて知らせてくれるようになるため、早期に修繕工事をいれられるようになり、メンテナンスにかかるコストを抑えることも期待できます。

■メリット3　将来的な選択肢を残せる

賃貸物件として貸し出しているという場合、その物件の所有権は保持したままとなります。つまり、将来的に地元に引っ越したいと考えた時には、自分で住むという選択肢を残すことができるのです。

ちなみに、賃貸物件として貸し出す場合、普通借家契約にすると「借主が希望すれば、原則として自動的に契約が更新される」という仕組みが採用されます。この場合、所有者が住むために出て行ってもらいたいと考えても、借主が拒否すれば出て行ってもらうことができません。普通借家契約は、家主からの解約は「相当な理由」が必要とされていて、「自分が住みたい」はこれにあたらないのです。したがって、近い将来、自分が住みたいと考えているなら、契約の期間をあらかじめ設定する定期借家契約がおすすめです。

空き家を「貸す」場合のデメリット

次は、空き家を貸す場合のデメリットです。多くの方は、賃貸経営を行ったことがないと思うので、以下のデメリット面はしっかりと押さえておかなければいけません。

■デメリット1　賃貸経営周りの手間が増える

空き家を貸すという選択は、賃貸経営を始めることを意味します。つまり、経営にまつわるさまざまな手続きの手間が発生するのです。

例えば、入居者募集や契約手続き、家賃の集金に問い合わせ対応、退去時の精算に物件の管理業務など、さまざまな作業が発生します。また、経営をする限りは、確定申告の手間なども増えてしまいます。

この辺りの業務の手間に関しては、地元の賃貸管理会社に丸投げするという方法もありますが、その場合は、委託料がかかります。

■デメリット2　修繕や設備更新にお金がかかる

賃貸物件として扱う限りは、入居者が快適に生活できる環境を提供しなければいけません。民法第606条でも、物件の基本機能に関わる不具合や経年劣化による故障について、修繕する義務を負うと定められています。

空き家として保有する場合や中古住宅として売却する場合、この辺りのコストについては先延ばしにできる、もしくはかからなくなるのですが、賃貸物件となると、居住者の生活を維持するために家主側が費用を支払って修繕しなくてはならないのです。

なお、築年数が経過した古い建物の場合、賃貸物件として利用し始める前に、リフォームが必要になるケースも考えられます。

■デメリット3　さまざまなトラブルのリスクが残る

賃貸経営を進めていく上では、さまざまなトラブルリスクを抱えてしまう点に注意が必要です。例えば、入居者の家賃滞納や住み方の問題によって設備や建物を破損させ、物件の資産価値を低下させられるというリスクが考えられます。この他にも、近隣住民とのトラブルを引き起こし、その対応を家主が求められるなど、さまざまなリスクが付いて回る点は覚悟しておきましょう。

空き家の売却や賃貸を促進するホームステージングについて

ここまでは、実家を相続した際、空き家として放置するのではなく、売却や賃貸物件として利用する時のメリットとデメリットを紹介しました。空き家として所有し続けるのではなく、売却するという選択を選べば、まとまった現金が手に入る、空き家にまつわるリスクや負担から完全に開放されます。また、賃貸物件として利用すれば、将来的に「自分が住む」という選択肢を残したまま、固定資産税などの固定費の負担を軽減できるうえ、家の劣化を遅らせることができるというメリットが得られるのです。

ただ、ここで注意しておきたいのは、空き家を「売る」にしても「貸す」にしても、きちんと買い手や借り手が見つけられなければ意味がないということです。実家を相続したケースでは、既に築年数がある程度経過していて、売りに出してもなかなか思うように売れないとなったり、賃貸として入居者募集をかけても借り手が見つからないとなってしまう可能性があるのです。

つまり、空き家周りのリスクを解消する目的で、売却や賃貸を検討した時には、スムーズに顧客を見つけるための方法も検討しなければならないのです。そして、昨今の不動産市場では、売買でも賃貸でも、買い手・借り手をスムーズに見つけるための手法としてホームステージングが注目されています。ここでは、空き家の売却や賃貸で、ホームステージングがどのような効果を発揮するのかについて解説します。

ホームステージングとは？実施の効果も紹介

ホームステージングは、売却や賃貸を予定している物件に対し、室内を家具やインテリア、照明などを使って新築のモデルルームのように演出し、空間の魅力を最大限に高める販促手法です。購入希望者が内覧に足を運んだ時には、入居後の実際の生活を具体的にイメージさせることができるようになり、顧客の購買意欲を高めることで早期成約や高値売却を促す効果があるとされています。

ホームステージングがどのような対策なのかは、画像を見ていただくと分かりやすいので、以下の弊社の実績をいくつかご紹介します。

■ホームステージングの実施例

上の画像のように、空室のままだと殺風景に見える物件が、ホームステージングを実施することで、そこでの生活を具体的にイメージできる空間に変わります。家族が生活する時の動線や、家事を進める時の動線を具体的に想像できるようになるので、自分たちのライフスタイルに合う物件なのかを判断しやすくなり、早期の成約が期待できるようになるのです。

実際に、ホームステージングの実施は、不動産の売買でも賃貸でも、非常に大きな効果を発揮しているということがデータとして出揃っています。以下に、日本ホームステージング協会が毎年行っている実態調査のデータを一部ご紹介します。

■ホームステージング実施後の反応（売買・賃貸共通）
引用：ホームステージング白書2024年

ホームステージングを実施することで、広告の段階から大きな効果を発揮していることがよくわかります。広告の反響率が向上し、内覧者数が増加しているうえ、実際に内覧してもらった際の成約率が向上するという好循環を作り出せているのです。

また、ホームステージングを実施したことで得られたメリットとして、以下のような点があげられています。

■ホームステージング導入のメリット（売買・賃貸共通）
引用：ホームステージング白書2024年

上のグラフから分かるように、ホームステージングは早期かつ高値での売却に大いに役立ったという意見が多いです。

ちなみに、不動産売買においてホームステージングを実施する基準としては「売却が難しい物件に実施する」という回答が約45%で第一位となっています。つまり、ホームステージングは、そのままでは売れないと考えられるような物件に実施されたうえで、上のような効果を発揮しているため、築年数が経過していると考えられる実家の売却や賃貸に効果的と言えるのです。

まとめ

今回は、空き家を所有することになり、その取扱いに迷っているという方に向け、「売る」という選択や「貸す」という選択をした場合のメリット・デメリットについて解説しました。

遠方にある実家を相続したというケースでは、自分たち家族が住むわけにはいかないため、その取扱いに困ってしまう方が多くなっています。ただ、誰も住まないままの空き家状態で放置してしまうと、どんどん劣化が進行して、最悪の場合、特定空き家などに指定されることになり、固定資産税などの支払い額が高くなってしまうリスクがあるのです。

したがって、実家を相続することになった時には、どのような対処法が自分たちに合っているのかは、できるだけ早く判断すべきと言えます。そして、売却や賃貸物件として利用したいと考えた時には、ホームステージングが大きな助けになると思います。