昨今、不動産の売買や賃貸を促進するための販促手法として、ホームステージングと呼ばれる方法が注目を集めています。ホームステージングは、売却または賃貸を予定されている物件に対し、部屋の中に家具やインテリア、照明や植物などを配置することで、魅力的な空間になるよう演出するという手法です。不動産の取り引きでは、買うもしくは借りるという決断をする前に、実際の物件まで足を運び内覧（内見）するという工程を挟むのですが、ホームステージングを施しておけば、空室状態で内覧してもらう時と比較すると、より良い印象を与えられるようになるため、成約率の向上が期待できるとされているのです。

ただ、従来型のホームステージングは、魅力的な物件にコーディネートするため、おしゃれな家具やインテリアを用意して、部屋の中に搬入したうえで配置していくという作業が必要になります。つまり、ホームステージングを実施するためには、それなりのコストや時間、手間がかかってしまうという点が課題になります。そこで、新たなホームステージングの実施方法として登場したのがバーチャルホームステージングと呼ばれる方法です。バーチャルホームステージングは、VR技術やCG技術を活用して、空室状態の物件画像にCG家具を合成することで魅力的な物件画像を生成するという方法です。この方法であれば、本物の家具を用意する必要がありませんし、部屋のコーディネートもパソコン上でできるようになるため、対策にかかるコストや時間を大幅に削減することが出来るようになるのです。

バーチャルホームステージングは、コロナ禍に対面で物件案内が難しくなった際、インターネットを介して物件の魅力を最大限伝えるための方法として開発されたとされます。それが現在では、中古住宅市場や賃貸物件市場で、早期成約を目指すための有効な手段として多くの不動産会社に取り入れられるようになっています。
そこでこの記事では、ホームステージングの中でも、コストや対策にかかる時間を削減できるとされるバーチャルホームステージングについて、実際にこの対策を実施する場合にかかる費用や時間がどれぐらいなのかについて解説します。記事内では、一般的なバーチャルホームステージングの手順についてもご紹介します。

バーチャルホームステージングにかかる費用や時間について

それではまず、バーチャルホームステージングにかかる費用や時間について解説していきたいと思います。冒頭でご紹介した通り、バーチャルホームステージングは、従来型の物理的なステージングと比較すると、対策にかかる費用や時間を大幅に削減できる点が大きなメリットになります。

ここでは、専門業者に依頼してバーチャルホームステージングを実施する場合、どれぐらいの費用・時間がかかるのかについて解説します。なお、以下で紹介する費用と時間は、あくまでも一般的な相場です。物理的なホームステージングも同じですが、対策を依頼する業者や実施内容によって費用や対策にかかる時間が変わるという点はあらかじめご了承ください。

バーチャルホームステージングにかかる費用

まずは費用についてです。バーチャルホームステージングは、実際に家具を用意する必要がありませんし、搬入・配置・撤去作業なども不要です。そのため、物理的なステージングが必要な従来型のホームステージングと比較すると、対策にかかるコストは大幅に削減できると考えても良いです。もちろん、対策にかかる費用については、依頼する業者や物件の規模によって変わるため、事前の確認が必要になることは変わりありません。

バーチャルホームステージングの一般的な相場としては、空室画像を用意して、そこにCGで家具やインテリアを合成するという方法の場合、1画像当たり1万円前後を想定しておきましょう。また、バーチャルホームステージングは、フルCGで作成することも出来るのですが、この場合は費用が高くなります。作成する画像の内容や質によって費用は変わりますが、安い場合でも数万円程度はかかりますし、場合によっては数十万円程度の費用がかかるケースがあります。

バーチャルホームステージングは、「従来型のホームステージングよりは安い！」というイメージがありますが、物件の広さやステージングの内容によってコストの幅があるということは忘れないようにしましょう。

バーチャルホームステージングにかかる時間

バーチャルホームステージングは、対策にかかる時間が短くなるという点も大きなメリットとみなされています。ただ、バーチャルホームステージングは、採用するステージングの内容によっては、物理的なステージグよりも時間がかかるケースがあるという点は注意が必要です。

バーチャルホームステージングの一般的な所要時間については、相談・打ち合わせから納品までスムーズに進んだ場合で概ね1週間程度が目安とされています。もちろん、画像の提供に時間がかかった、何度も修正を依頼したなどの場合、もう少し時間がかかることもありますが、インターネット上にバーチャルホームステージングを施した物件画像を使用できるようになる所要時間は10日前後をイメージしておけば間違いないでしょう。物理的なステージングの場合、対策を依頼する業者が見つかってから換算しても、理想とする部屋のイメージの打ち合わせや家具の手配、搬入・配置と言った人為的な作業がたくさん必要になるため、もう少し時間がかかってしまうでしょう。つまり、早期成約を目指して速やかに集客の面にテコ入れをしたいという場合、バーチャルホームステージングの方が時間はかからないと思います。

ただ、バーチャルホームステージングによる対策でも、フルCGの場合はかなりの時間を要します。この場合、業者によって製作期間が変わるものの、納品までに1カ月程度の時間を要す場合も珍しくないとされています。こう聞くと、フルCGによるバーチャルホームステージングはメリットが薄いと感じてしまう人が多いことでしょう。しかし、居住中のままホームステージングを施したいと考えた時には、空室状態の物件画像を用意することが難しいため、この場合はフルCGによるバーチャルホームステージングが適しているわけです。

バーチャルホームステージングは、従来型の物理的なホームステージングと比較すると、手軽にステージングを施せるというイメージが持たれています。しかし、上で紹介しているように、バーチャルホームステージングを活用する場合でも、サービスの提供業者と綿密な打ち合わせが必要になるということは変わりないので、物件に合わせたコストとスケジュールを確認することが大切です。

バーチャルホームステージングの制作手順について

それでは、売却または賃貸を予定されている物件に対し、バーチャルホームステージングを施す場合、どのような流れで対策が進むのかについても簡単にご紹介します。

なお、バーチャルホームステージングの流れは、対策を依頼する業者や物件の規模、希望する対策の内容によって必要になる作業などが変わります。そのため、全てにおいて以下で紹介する流れで作業が進むわけではないという点は頭に入れておいてください。ここでは、空室状態の物件について、CG家具を合成することで魅力的な物件画像を生成する手順をご紹介します。

STEP1　ホームステージングを施す空間を撮影する

まずは、ホームステージングを施すためのベースとなる画像を用意しなければいけません。バーチャルホームステージングは、CGで作成した家具やインテリアを配置する、よりリアルな質感にするため照明効果を加えるといった対策が施されるのですが、虚偽広告にならないようにするためには、実際の物件を土台としなければいけません。したがって、まずは物件に足を運び、専用のカメラを使用して、対策を施す部屋の室内をスキャニングするのです。この際、現場を360度カメラで撮影します。

360度カメラで撮影することで、通常の画像や動画と比較すると、空間の雰囲気をよりリアルに表現できるようになります。なお、バーチャルホームステージングの土台となる撮影については、対策を依頼した業者の担当者や、業者側が手配したプロカメラマンが現地に来て撮影を行うケースが多いです。

STEP2　CG加工により空間データを編集する

STEP1で用意した空室の3Dデータをベースとして、CGの家具やインテリア、照明などを合成技術で配置していきます。バーチャルホームステージングでは、合成技術により、まるで実際の部屋に家具が配置されているかのような、臨場感のある空間が作成されます。

この段階では、物件の特長を活かしたデザインが求められるため、魅力的な空間にするためにはデザイナーのセンスも必要になります。家具の合成が出来れば、CGソフトウェアを使用して3Dモデリングを行うことで、リアルな質感と照明効果を加えていきます。これにより、部屋の中に実際に家具が配置されているようなリアルなイメージが実現できるわけです。

なお、バーチャルホームステージングは、「空室に家具などを配置する」という対策だけでなく、画像内にある不要な物を消し込むという作業も可能です。例えば、居住中の物件について、普段使用している家具・家電を消して空室の物件画像を生成する、汚れやキズを隠すといったことも可能なので、居住中の家を売却したいと考えた時には、内覧希望者を探すための集客活動をスピーディーに開始することが出来るようになります。

バーチャルホームステージングに係わるサービスは、依頼する業者や使用するツールによって対応可能な作業が大きく異なるので、どのような物件画像を用意したいのかによって相談すべき業者が変わります。

STEP3　納品

作成されたバーチャルホームステージング後のデータは、閲覧用URLやウェブサイト埋め込み用のコードとして納品されます。

納品されたURLなどを利用することで、各種メディアやSNSなどに物件情報として掲載することができ、インターネット上で手軽に物件の魅力を発信できるようになります。

バーチャルホームステージングは、基本的に上記のような流れで進みます。フルCGの場合は、制作期間がかなり長くなるので、その点は注意が必要です。

バーチャルホームステージングは自分で実施できる？

ここまでの解説を見て、バーチャルホームステージングは、基本的にパソコン上での作業に終始することになるため、CGツールの使い方などを少し勉強すれば、自分で対策を施すことも可能なのではないかと感じた人が多いかもしれません。360度カメラについても、ネット通販で手に入れることができ、価格もそこまで高くないことから、自分で写真を撮影し、CG合成するなどの作業を自身で実行することもそこまで難しくないように思えます。

しかし、物理的なホームステージングも同じですが、バーチャルホームステージングについても、本格的な集客効果やクオリティを求める場合、専門の制作会社に依頼するのがおすすめです。

バーチャルホームステージングサービスを請け負っている制作会社は、高度なCG技術やノウハウを持っており、高解像度で臨場感あふれる仮想空間を作り出すことができます。最近では、無料のバーチャルホームステージングの制作ツールがインターネットを介してアクセスできるようになっていますが、出来上がる画像の質は大きな違いが生じます。
さらに、ホームステージングは「室内に家具を置けば良い」というような単純な対策ではなく、物件ごとに居住者が好みそうな空間になるよう、調度品の配置や照明の当て方などを考えなければならないのです。ホームステージングによる集客を考えている物件でも、部屋の広さや立地などによって、ターゲットとなる入居者の属性が変わります。そして、ホームステージングは、対策を施す物件に興味を持つと考えられる属性をきちんと見極め、それに合ったステージングを施す必要があるわけです。バーチャルホームステージングを専門としている業者の場合、単にCG技術を持っているだけでなく、物件ごとにどのような方法で集客すれば良いのかまで考え、対策を施してもらうことができるので、高い効果を見込めるという訳です。

この他にも、バーチャルホームステージングは、土台となる写真の質も仕上がりに関係します。専門業者に作業を依頼する場合、プロのカメラマンが写真撮影を行うため、写真の質が高く、CGとの合成もしやすくなります。さらに、遠隔操作によるバーチャルツアーなど、付加価値の高いサービスなども付帯することができるといった、専門業者ならではの強みがあるのです。

バーチャルホームステージングは、パソコンの操作に慣れているような人にとっても、技術的なハードルが高く、不動産に関する深い知識が必要とされるという点から、自身で行ったとしても集客になかなかつながらないという結果に陥る可能性が高いので注意しましょう。
なお、最近では、土台となる画像だけを用意すれば、AIにホームステージングを施してもらえる「AIホームステージング」なるサービスも登場しています。AIホームステージングは、物件の画像を用意して、「北欧風」や「モダン」など、仕上がりのイメージを指定することで、それに合ったホームステージング後の画像を生成してもらえるシステムです。CG技術などがない人でも、合成画像を作れるツールなので、これを利用すれば自身でバーチャルホームステージングを実施することは可能でしょう。AIホームステージングは、従来型のバーチャルホームステージングと比較しても、さらにコストと時間を抑えられる方法として注目されています。しかし、まだまだ発展途上なツールであることから、希望するようなステージングに仕上がらない、不自然な仕上がりになるなどの問題点を指摘する声も多いので注意が必要です。

関連：AIホームステージングが人気？メリット面と導入時の注意点をご紹介

バーチャルホームステージングのメリット・デメリット

それでは最後に、バーチャルホームステージングを採用することで得られるメリットとデメリットを簡単にご紹介します。上の画像は、AIが生成したリビングの画像です。一見すると、素敵な空間のように見えますが、細部までよく確認すると違和感を持ってしまうポイントも多いです。

バーチャルホームステージングのメリット

まずはバーチャルホームステージングのメリット面からです。バーチャルホームステージングには、以下のようなメリットが存在します。

• 従来型のホームステージングよりもコストと時間が削減できる
  昨今、中古住宅市場や賃貸物件市場では、ホームステージングの実施による集客、早期の成約がトレンドになりつつあります。しかし、上でも紹介しているように、物理的なステージングの場合、レンタル家具などを用意して、物件内に運んだり、配置するといった人為的な作業がたくさん発生します。そのため、どうしてもお金がかかる、対策に時間がかかるという点が問題になるのです。これが、バーチャルホームステージングの場合は、実際に家具を用意する必要がないため、家具のレンタル費や搬入・配置のための人件費がかからなくなります。またホームステージング後の物件画像は、データとして残しておけるため、デザインのやり直しが可能、複数パターンを用意できるなど、従来型のホームステージングでは難しい広告展開も可能になります。バーチャルホームステージングは、従来型のステージングと比較すると、大幅にコスト削減ができる点がメリットでしょう。
• CG技術を利用しているため、お試し配置なども可能
  バーチャルホームステージングは、土台となる物件画像にCGで作成した家具などを配置するという方法です。つまり、実際に部屋の中に家具を搬入するわけではないので、CGで配置した家具が気に入らなければ、何度でもやり直すことが可能です。物理的なホームステージングの場合、実施した内容が気に入らなければ、せっかく配置した家具を撤去し、再度他の家具を搬入しなければいけません。この場合、2回分のホームステージング費用が発生してしまうなど、コスト的にも大きな負担になるでしょう。
• 市場競争力の強化
  バーチャルホームステージングは、従来型のホームステージングと同じく、魅力的な物件画像を広告に使用することができるようになるため、類似物件との差別化が可能になり、閲覧者の購入意欲の促進という効果が期待出来ます。ホームステージングは、物件のターゲット層が最も気に入る部屋になるようにコーディネートを行います。そのため、不動産検索サイト内においては、他の物件よりも顧客の目を引くことができるようになり、問合せ数の増加という効果が期待できるようになるのです。当然、内覧数が増えれば、成約に至る可能性も高くなるので、最終的に成約率の向上というメリットが得られるでしょう。

バーチャルホームステージングは、特にインターネット上の広告展開を有利に進めることができるようになるステージング方法です。家具が配置された物件画像を掲載できるようになるだけでなく、遠隔地にいながら物件の内覧ができるバーチャルツアー用のデータも作成できるので、web上の広告では非常に強力なツールになります。

バーチャルホームステージングのデメリット

次は、バーチャルホームステージングのデメリット面です。

• 導入にはコストがかかる
  バーチャルホームステージングは、従来型のホームステージングと比較すると、対策にかかるコストが抑えられるのですが、導入コストがかかることは間違いないので、この部分はデメリットと言えるでしょう。物件の撮影はもちろんのこと、デバイスやクラウドなどのコストもかかります。物件規模が大きくなれば、その分、3Dスキャンする範囲が広くなり、費用が高くなっていきます。バーチャルホームステージングの費用は、その都度、専門業者へ依頼する場合は委託費用が発生し、内製化する場合は機材などを含めた導入コストがかかります。
• 閲覧にはインターネットが必要
  従来型のホームステージングの場合、物件まで足を運ぶ必要があるものの、インターネット環境などは必要ありません。一方、バーチャルホームステージングは、どこにいても閲覧可能だという点が魅力なのですが、インターネット上で再現した部屋を閲覧するため、インターネット環境が必須になるという点がデメリットです。またインターネット回線の速度が遅い場合、画像の読み込みが遅くなり、操作がスムーズにできなくなるなどの問題もあります。
• 制作会社によってクオリティに差がでる
  バーチャルホームステージングは、制作方法や制作を依頼する業者によってクオリティにかなりの差が生じるので注意しましょう。先程紹介したように、自身で対策を施すことも不可能ではないのですが、CG技術や使用するソフトウェアによっては、満足のできる結果が出ないケースが考えられます。また、制作会社に依頼した場合でも、技術力が低い業者の場合、色合いや光の表現、質感など、実物とのギャップがかなりあるといった低品質な納品物になってしまうことも珍しくありません。実際に、バーチャルホームステージングは、納品物を見て「イメージと違った」といったトラブルに発展するケースもあるとされています。専門業者にバーチャルホームステージングを依頼する場合には、過去の実績やクライアントの声など、しっかりと確認してから選ぶようにしましょう。
• 実物とギャップが生じる
  バーチャルホームステージングは、デジタル上で「リアルに見えるよう」再現するという手法です。つまり、あくまでも実物ではないので、どうしてもギャップを感じてしまうという人がいるのです。例えば、3DCGで再現される木目や布地の質感は、実物の素材が持つ温かみを完全に表現することは難しいとされています。また、バーチャル上における色味や光の当たり具合は、実際の空間とはやや異なって見えてしまう場合があります。さらに、細かな傷や汚れなど、経年変化なども完全に反映させることは難しいとされています。そのため、実物との違いにどうしても違和感を持ってしまうという人が一定数いて、違和感にストレスを感じてしまい逆効果に働いてしまう可能性もあります。上で紹介している、AIが生成したリビングの画像についても、影の位置や照明の光の位置がおかしな感じになっています。

上記のほか、バーチャルホームステージングは、あくまでもデータとしてホームステージング後の物件画像を生成するというものなので、実際の部屋を確認してもらう内見・内覧の対策としては何の役にも立たないという点に注意が必要です。バーチャルホームステージングで、傷や汚れをわざと隠すなど、過剰な演出を行ってしまうと、内見時に悪印象を与え、購買意欲を逆に下げてしまうなどといったこともあるので、虚偽広告にならないよう過剰な演出は避けてください。

まとめ

今回は、ホームステージングの一つの手法であるバーチャルホームステージングについて解説しました。

記事内でご紹介したように、バーチャルホームステージングは、VR技術やCG技術など、最新のテクノロジーを利用して物件内のコーディネートをするという方法になります。実際の部屋に家具などを配置する従来型のホームステージングと比較すると、レンタル家具などを用意する必要がなく、家具の搬入・配置・撤去と言った人為的作業が必要なくなるため、対策にかかる費用や時間を大幅に削減できると不動産会社を中心に人気になっています。

ただ、不動産の取り引きでは、売買でも賃貸でも、最終決断の段階で、実際の物件を確認するという工程が挟まれます。この際、バーチャル上でのホームステージングしか実施していない場合、空室状態の物件を見てもらうことになるため、事前に確認した物件画像とのギャップで悪印象を与える可能性がある点は注意が必要です。

ホームステージングは、もともと中古住宅市場が活発なアメリカで誕生し、内覧時に購入希望者が「ここに住んでみたい！」と思うような空間にコーディネートするということが目的の対策です。不動産の売却でも賃貸でも、「成約」という最終的な結果に至るまでには、実際の物件を見て判断するという工程を挟むため、バーチャル上の対策だけでは不十分なケースが多いので、その点は注意が必要です。