住みながら家を売るメリットは？売却を成功させるためのポイントも紹介
家を売る方法のことを考えた場合、住みながら売却活動を進めるという方法と、空き家にしてから売却を目指すという2つの方法が考えられます。
一般的に、家の売却を進める際には、空き家状態にしてから売却活動を始める方が売りやすくなるとされています。住みながらの売却の場合、長年使用していた家具や日用品などが残ってしまうことで、内覧時の印象を悪くしてしまうことがありますし、何より内覧者が気兼ねなく家の中を確認することが難しくなるため、興味は持ってもらえてもなかなか成約に至らないケースが多くなるのです。空き家状態にすれば、家の状態を隅々まで確認することができるようになりますし、売却のために大掛かりなリフォーム工事を施すことも難しくありません。
しかし、空き家状態にしてから家を売ると言う選択の場合、住み替え先を事前に用意しなくてはならなくなるなど、住み替えのための資金繰りの負担が大きくなるという致命的なデメリットがあります。住みながら家の売却を進めるという方法が、住み替え資金の負担軽減やちょっとした工夫を施すことで内覧時の印象をアップできるかもしれないなど、メリットとなる部分も意外に多いです。
そこでこの記事では、家の売却を考えている方に向け、住みながら売却活動を進めるメリットや、売却を成功させるためのポイントについて解説します。
住みながら家を売る時の課題
それではまず、住みながら家の売却活動を進める際に、課題となるデメリットについて解説します。家の売却では、住み替え資金の問題から、住みながらの売却を選択する人が多いです。家の売却で得た資金を、住み替え先の購入に利用するという流れになることから「売り先行」と呼ばれる方法となります。
ただ、住みながら家の売却を進めるという方法は、以下のような点が課題となり、成約までなかなか至らないケースも多いです。
内覧で良い印象が与えられず、売れにくくなる
住みながらの家の売却では、そこで日常生活を進めながら内覧対応を行うことになります。そのため、生活感がどうしても残ってしまうことで、内覧時に家のイメージが崩れてしまい、売れにくくなるということがあるのです。
家の購入を考えて内覧に足を運ぶ方は、それぞれが理想の生活イメージを持っています。そのため、内覧に行った際、洗濯物が残されている、日用品などの荷物が片付いていないなど、室内に生活感が残りすぎていると、使用感が出てしまって印象が悪くなるのです。生活感が出過ぎてしまうと、内覧者が抱いている新しい家とのイメージに大きなギャップが生じてしまうことになるため、購買意欲を低下させてしまう恐れがあります。
また、住みながらの売却では、「住人に遠慮して隅々まで確認しにくい」という声があがることが多いです。収納力を確認したくても、そこで生活している人がいれば「収納を開けてまで確認するのは申し訳ない…」などという気持ちになってしまうかもしれません。特に、家の中が片付いていないという状況の場合、荷物をのけてまで確認するのもどうかな…躊躇してしまう人が多いことでしょう。当然、確認したいと思っていた箇所について、すべての面で確認できなければ、購買意欲が低下する要因になります。
住みながらの売却では、日々の生活に追われてしまい内覧対策が不十分になりがちという点が大きな課題になります。内覧者の印象を良くするためには、ある程度の生活感が残っていたとしても、整理整頓をして清潔感を保っておくということが重要なポイントになります。したがって、家の売却を決めたら、家の中の掃除や整理をしっかりと行い、モデルルームのようなスッキリと見える雰囲気を作り出すように心がけましょう。
日常生活を内覧に合わせて調整しなければいけない
住みながら家の売却を進める場合、内覧予約に合わせて、自分たちの日常生活を調整しなければいけません。文字だけで聞くと「当たり前じゃないか」と感じますが、これを実際に行うとなると、生活に支障が出る可能性があり、家族の大きなストレスになってしまう場合もあるのです。
家の購入を考えて内覧に足を運んでいる方の多く、複数の家を同時に検討していることが多いため、売却活動中の内覧に関して、先方が希望する日時に合わせられない場合、その時点で売却機会を逃してしまうこともあるのです。したがって、家の売却活動を進めている間は、いつ内覧の予約があっても対応できるよう、平日土日関係なくスタンバイしておかなければいけません。当然、室内の掃除や整理整頓に関しても、いつ内覧者が来ても対応できるようにするには、常に清潔な状態を維持し続けなければならないでしょう。
住みながらの売却では、住人さんが内覧対応を行わなければならないため、売却活動中はプライベートの時間を犠牲にしなくてはならないため、ストレスに感じることも多いです。また、今までは「自宅」として扱っていた家も、売却活動を始めれば「商品」に変わるわけなので、扱い方も変えなければならないでしょう。少しでも良い条件で売却するためには、常日頃から内覧準備を怠ることができないため、家族の行動が制限される可能性がある点は大きな課題になると考えておきましょう。
住みながらの売却では、内覧までの準備と内覧対応は、家をより高く売るためにも重要な要素となるので、売却を考えている家は自分の所有物ではなく「商品」だと思ってビジネス目線で考えるようにすると、精神的な負担が軽減できるかもしれません。
住みながら家を売るメリット
前項でご紹介したように、住みながら家の売却を進めるという方法では、内覧の準備や対応が大きな課題になるケースが多いです。空き家状態にしてしまえば、生活感などは残りませんし、内覧対応は仲介を担う不動産会社に行ってもらえるようになるので、ストレスなく売却活動を進めることができます。
ただ、住みながら家を売るという選択には、メリットもたくさん存在します。そこでここでは、住みながらの売却を選んだ場合に得られる代表的なメリットをご紹介します。
メリット1 住み替え資金を確保できる
売り先行と呼ばれる住みながらの売却は、売却で得た資金を住み替えにかかる費用に使うことができるという点が大きなメリットとみなされています。
住み替えには多額の資金が必要になります。新居の購入にかかる費用は当然として、その他にも売却にかかる仲介手数料や各種税金、引っ越しや家具の買い替えなど、想像以上に大きなお金が必要になるのです。住みながらの売却であれば、先に売却資金を手にすることができるため、住み替えに係わる資金計画も立てやすくなるでしょう。売却資金は、住み替え先を購入するための頭金とすることも出来るため、手元に資金がない人でも新居の購入が可能になります。
家の売却を先行させるという方法は、住み替え時の資金計画が立てやすく、金銭的な負担を軽減できるという点がメリットです。ただ、家の状態によっては希望する価格で売却できない可能性があるので、住み替えの資金計画を立てるためにも、家の査定額は早めに確認するようにしましょう。
メリット2 内覧者に入居後の生活をイメージさせやすい
先程、住みながらの売却は、生活感が残ってしまうことで内覧時の印象が悪くなる点が課題と紹介しました。しかし、内覧のための準備をしっかりと行えば、そこに人が住んでいる状態だからこそわかる物件の魅力を伝えることができるようになるのです。
内覧者は、立地条件や家の状態、間取りだけを見て購入するかどうかを決めるのではなく、購入後にそこに住んでみた時の「住みやすさ」を重視します。例えば、生活するうえで欠かせないスーパーやコンビニなどの商業施設を始めとして、通勤や通学に使用する最寄り駅などの交通アクセスに関する情報は、物件選びの際に特に気になる情報となります。
住みながらの売却では、そこに長く住んでいる住人から、近隣施設や交通アクセスなど、生活便性に関するリアルな情報を受け取ることが可能になります。そのため、その物件を購入した後の自分たちの生活もイメージしやすくなることで、成約につながりやすくなるのです。
もちろん、内覧時には家の使い勝手などに関しても知りたいと考えているはずなので、ある程度の生活感は内覧の印象を良くする効果が期待出来ます。ただ、「普段の生活を見せる」とはいえ、室内が整理整頓されていないという状況は部屋が狭く見えるなどの悪印象を与えるので、掃除や整理整頓は行っておきましょう。なお、購入希望者が内覧を行う際には、物件の良し悪しだけでなく「どのような人が住んでいたのか？」という点を気にする人が多いです。掃除や整理整頓が行き届いていれば、大切に住んでいたという印象を与えることができるので、内覧時の印象が良くなり、売却に繋がる可能性が高くなります。
メリット3 時間的余裕をもって売却活動が進められる
3つ目のメリットは、時間的な余裕をもって売却活動を進められるという点です。これは、住み替え先に関しても、時間的な余裕が出るため、じっくりと物件探しに取り組めるという意味でもあります。
住みながら家の売却を進めるというケースでは、住み替え先の新居が見つかる前に住む家が無くなるという心配が基本的にありません。また、先に住み替え先となる新居を購入する買い先行と比較すると、ダブルローンの状態に陥る心配がなくなる点もメリットです。ローンを完済していない状態の場合、買いを先行させて新居を購入すると、売却が決まるまでは新居と売却物件のローンを支払わなければならなくなるため、毎月のローン負担が大きくなってしまいます。この場合、ダブルローンの状態を終わらせるには、早く家の売却先を見つけなければならないわけなので、焦って不利な条件で売却を進めてしまう可能性が生じます。
この点、売りを先行させる住みながらの売却では、ダブルローンの状態に陥ることはないため、自分が希望する条件で売却できる人を余裕を持って探すことができるようになるのです。家をより高く売却したいと考えた時には、ホームステージングやリフォームなどを実施するケースも多いのですが、住みながらの売却の場合、時間的な余裕があるため、売却のための工夫もじっくりと行うことができます。
住みながらの売却が向いている人の条件について
住みながら家を売却するという方法について、その課題とメリットが理解できたところで、どういった方におすすめできるのかについても簡単にご紹介します。
住みながらの売却は、空き家にしてから売りに出すという方法と比較すると、売れやすさの面では難しくなると言われています。もちろん、売却できないわけではないのですが、上で解説しているように内覧時の工夫が非常に重要になるのです。
住みながら家を売るという方法は、購入希望者と直接コミュニケーションが取れるようになるため、家の魅力を細かな部分まで伝えることができ、売却に繋げることができる可能性があります。しかし、売却活動中は「いつ内覧予約があっても対応できる」という状況を作らなければならない点にストレスを感じる方も少なくないのです。
一般的には、以下のような方は「売り先行」と呼ばれる住みながらの売却が向いていると言われています。
条件1 内覧にいつでも対応できる生活スタイルの人
住みながらの家の売却では、内覧希望者の都合に合わせて臨機応変な対応が求められます。そのため、内覧対応のために、日程調整が容易につく方が住みながらの売却に向いていると言えます。
住みながらの売却では、内覧スケジュールに関して柔軟な対応が求められます。場合によっては、当日に内覧希望の連絡が入ってくることもありますし、突然のキャンセルや日程変更などにも柔軟に対応できる方が内覧希望者を獲得しやすく、結果的に売却が成功する可能性が高くなるのです。
特に、内覧希望は週末に集中する傾向があるため、土日に時間を確保できる方ほど有利に働くでしょう。昨今では、テレワークが広く普及していますし、平日でも在宅していて、いつでも内覧に対応できるという方は、住みながらの売却で有利になるかもしれません。
条件2 住宅ローンが残っていて、自己資金も少ない人
住宅ローンが残っている家の売却を検討していて、住み替えのための自己資金が心もとないという場合は、住みながらの売却がおすすめです。売却を先行させれば、住み替えのための資金を確保することができるようになるので、余裕をもって住み替え先を探すことができるようになるでしょう。
先程紹介したように、住みながらの売却は、売りが先行されることになるため、新居の住宅ローンと売却物件のローン残債がダブルローンの状態になる心配がありません。そのため、自己資金に不安がある方でも、住み替えに関して金銭的な不安が少なくなります。
好条件で家が売れた場合、売却資金を自己資金に追加することができるため、新居の購入や引っ越し、家具の買い替えなどに充てることができるようになります。したがって、自己資金に不安があるという方の場合は、売りを先行させるのがおすすめです。
条件3 家が常に綺麗に保たれているor築浅物件
最後は、常日頃から家の中を綺麗に保っていて、いつでも人に見せられる状態の家です。また、築浅物件の場合、家の状態そのものが良いため、掃除や片付けの手間が少なくなると考えられ、住みながらの売却が向いていると言えます。
先程紹介したように、住みながらの家の売却では、日々の生活に追われてしまい、掃除や片付けが追いつかない状態で内覧を受け付け、生活感が残りすぎてしまっていることで悪印象を与えるということが課題となりやすいです。普通に生活していても、荷物はどんどん増えていきますし、汚れなども蓄積します。そして、家の売却を考えても、これらの問題を解消することができず、内覧の印象を悪くしてしまうのです。
ただ、普段から自宅の掃除や整理整頓をしっかり行っていて、いつでも自宅に人を招くことができるような綺麗な状態を保っているというお宅の場合、特別な内覧準備などを行わなくても済むため、売却活動がスムーズに進む可能性があるのです。常に清潔に保たれている家の場合、急な内覧希望があっても、柔軟に対応することができ、売却を有利に進めることができるようになるでしょう。
ちなみに、上記とは逆に、以下のような方は住みながらの売却ではなく、空き家にしてから売却活動を進めるのがおすすめです。
- できるだけ早く家を売却したい
- 自己資金に余裕がある
- 内覧のスケジュール調整や対応が難しい
家の売却は、空き家状態にした方が買い手を見つけやすくなるとされています。人が住んでいない物件であれば、内覧時も隅々まで確認することができるようになりますし、内覧者の印象を良くするための対策なども施しやすいからです。
住みながらの売却を成功に導くポイント
それでは、住みながらの売却を成功させるため、皆さんが押さえておくべきポイントについてもいくつかご紹介します。ここまでの解説で分かるように、住みながらの家の売却は、いくつかの課題を解決することができれば、住み替え資金や時間に余裕を持つことができるなど、さまざまなメリットが得られるのです。
ここでは、住みながらの売却を成功に導くための代表的な工夫をご紹介します。
内覧は希望者のスケジュールに柔軟に合わせる
住みながらの売却では、内覧者と直接コミュニケーションが取れるため、家の魅力を最大限まで伝えられる可能性が高いです。したがって、このチャンスを逃さないためにも、売却活動中は、内覧のスケジュール調整を柔軟に対応するようにしましょう。
内覧予約が入った時には、内覧希望者との日程調整は、可能な限り柔軟に対応すべきです。内覧者数が増えれば、それだけ多くの購入希望者に出会うことができるわけなので、売却に繋がる可能性も高くなります。
家の内覧に関しては、土日祝日に希望する方が多いため、家の売却活動中は週末にプライベートの予定が入れにくくなると想定しておくべきです。どうしても外せない予定以外は、可能な限り購入希望者の予定に合わせられるようにするためにも、土日のスケジュールは完全に開けておくのがおすすめです。
物件の魅力が伝わる資料を用意しておく
内覧に際しては、物件の魅力がきちんと伝わるよう、詳細な資料を用意しておくと良いです。内覧対応をする際、口頭で伝えれば良いと考える人もいますが、緊張して言うのを忘れてしまう可能性があります。また、物件の魅力を一生懸命アピールすると「セールス感が強すぎる…」と購入希望者に引かれてしまう恐れもあります。
したがって、内覧対応としては、事前に物件の魅力が分かるような資料を用意しておき、それをもとに購入希望者に質問してもらうという体制を作るのがおすすめです。例えば、以下のような資料を用意しておくと喜ばれます。
- 物件の間取り図
- 新築時のパンフレット（建物の構造や仕様・設備がわかる資料となる）
- 修繕履歴の資料（耐震工事・リフォームなど）
- 物件周辺の情報（最寄り駅や商業施設の情報など）
住みながらの売却では、空き家状態と比較すると正確な寸法を計測することが難しくなります。そのため、間取り図などの用意しておくことで、実際の寸法などを正確に把握してもらうと良いです。この他、過去に実施した修繕履歴に関しては、家の状態を判断するための非常に重要な要素となるため、過去に行ったリフォームの履歴を隠さずに提示すると良いです。適切な頻度でメンテナンスが実行されていれば、良い印象を与えられます。
なお、内覧時には、物件そのものの良し悪しだけでなく、周辺施設を加味したうえでの「住みやすさ」を確認したいと考えている方が多いです。したがって、日常的に利用しているスーパーなど商業施設の情報や、医療機関、などの情報もまとめておくと喜ばれます。
内覧時の印象を良くするため家の中を綺麗にする
内覧時の印象を良くするためには、家の中をどれだけ綺麗な状態にできているのかが非常に重要です。
住みながらの売却は、「人が住んでいるのだから綺麗にしようがない！」と考える人がいます。しかし、人が住んでいる状態でも、あまりに使用感が出ていたり、汚れや散らかっている状態が放置されている家は、その時点で購入候補から外されてしまうのです。したがって、家の売却を決めたら、内覧までの準備として家の中を徹底的に綺麗な状態にしておきましょう。
住みながらの売却では、荷物が多すぎて掃除が前に進まないケースが多いです。この場合は、不用品の処分から始めると良いです。不用品回収業者などを利用する、まだ使えそうな物ならリサイクル業者に買い取ってもらうなどして、家の中にある不用品を少なくしていきましょう。荷物が多く残っていると、それだけで部屋が狭く、汚く見えるため、不用品の片づけは非常に重要です。
なお、内覧準備のための掃除でも、水回りの掃除やペット・タバコの臭いの除去に関しては、一般の方ではなかなか綺麗にすることが難しいです。したがって、自分たちだけでは時間をかけても綺麗にできないと考えられる場合、専門業者にハウスクリーニングをしてもらうことを検討しましょう。
ホームステージングを実施する
最後の方法は、ホームステージングを実施するという方法です。ホームステージングは、空室状態の物件に対して、家具やインテリア、照明や植物を配置することで、おしゃれな空間に見えるように演出する方法と解説されることが多いです。もともと、中古住宅市場が盛んなアメリカで誕生した不動産売却を有利に進めるための対策なのですが、2000年代に入ってから日本国内でも積極的に取り入れられるようになっています。そして、このホームステージングは、空室状態の物件だけでなく住みながらの家の売却でも対策を施すことが可能なのです。実際に、2024年に実施されたホームステージングについては、以下の通り、住みながらのホームステージングもそれなりに多い割合を占めています。
■2024年に実施されたホームステージングの内容
引用：ホームステージング白書2024年
住みながらのホームステージングでは、普段使用している家具を一旦撤去して、ホームステージング会社が用意したレンタル家具に配置しなおすといった対応がなされます。日常生活で使用している家具などは、きちんと掃除したとしても汚れやキズを完全に落とすことができないため、生活感が残りすぎてしまい内覧時の印象を悪くする可能性があります。そのため、ホームステージング会社は、既存家具を一時的に預かり、部屋が最も美しく見える家具に置き換えるといった対策を施してくれるのです。
また、ホームステージング会社に対策を依頼すれば、不用品の回収やハウスクリーニング、庭の手入れなど、内覧時の印象を良くするための対策全般をまとめて実行してもらうことができます。もちろん、作業を依頼するにはコストがかかりますが、自分たちで掃除を実行することと比較すれば、物件の印象が圧倒的に良くなるため、より高い価格で売れるようになるかもしれません。
実際に、2024年度にホームステージングを実施した案件（売買、賃貸）では、以下のような点がメリットとされています。
- 内覧時の印象が向上した：37.4%
- 成約スピードが向上した：36.8%
- 家賃・販売価格を下げずに募集できた：28.1%
- 競合物件との差別化ができた：28.1%
- 家賃・販売価格を上げても成約できた：27.5%
- 広告、写真映えが良くなった：22.2%
このように、ホームステージングに費用をかけたとしても、その分、販売価格を上げることができる可能性があるため、売却のための準備は専門業者に任せる方が良いかもしれません。
まとめ
今回は、家の売却について、空室状態にしてから売却活動を行うのではなく、住みながら家の売却活動を進める場合の課題やメリットについて解説しました。
住みながらの家の売却は、内覧準備が追いつかないことや内覧対応にストレスを感じてしまう人が多いという点が課題になりがちです。家の売却に並行して日常生活を進めることになるわけなので、室内の掃除や片付けを頑張ってみても、素人の作業では内覧時に良い印象を与えられるほどの状態にもっていけないということに悩む人が多いです。また、内覧の日程調整については、購入希望者の都合に合わせなければならないため、売却活動中はプライベートの予定が入れられなくなることにストレスを感じることも多いようです。特に、お子様がいるご家庭の場合、内覧時は外出させなければならないなど、いろいろな面に制限が出てしまうのです。
もちろん、住みながら家の売却活動を進めるという方法にもさまざまなメリットがあるのですが、売却期間が長期化しないための対策は検討すべきです。記事内でご紹介しているように、住みながらの売却を成功させるには、内覧時に良い印象を与えるための掃除や片付けが非常に重要になります。しかし、一般の方が作業を行った場合、どうしても生活感が残りすぎてしまい、内覧はしてもらえるのに成約まで至らない…という状況に陥りやすいです。
そのような場合、ホームステージングの実施を検討しましょう。ホームステージング会社に対策を依頼すれば、プロによるハウスクリーニングで家中を綺麗にしてもらうことができるうえ、魅力的な空間に見えるようレンタル家具に入れ替えしてもらうことが可能です。そのため、ホームステージングに費用がかかったとしても、家が高く売れることで、結果的に得する可能性が考えられます。ホームステージングは、住みながらの家の売却にありがちな問題を解決するには、非常に有効な方法となります。