少子高齢化による人口の減少や都市部への人口の集中などが要因となり、日本では全国的に空き家の増加が社会問題化しています。東京一極集中などという言葉を耳にする機会が増えている昨今では、核家族化が急速に進んでいて、親世帯と子供世帯が遠く離れたエリアで別々に暮らすことが増えており、親世帯が住んでいた実家を相続した時には、その取扱いに困ってしまうというケースが少なくないと言われています。

親世帯と子供世帯が異なるエリアで暮らすのが一般的になっている昨今では、親が住んでいた実家を相続したとしても、既に自分たちの家を購入していることから、空き家となった実家の活用方法に悩んでしまう訳です。家は、誰も住んでいない状況の方が、老朽化が早く進むと言われていますし、空き家状態となった実家を放置した場合、さまざまなリスクがのしかかってきます。

実際に、空き家となった実家をどうすれば良いのか分からないと、その活用方法に悩んでいるという人は非常に多いと思います。また、これから実家の相続を控えている人にとっても、空き家の管理方法や活用方法は、とても頭の痛い問題になっているのではないでしょうか？
そこでこの記事では、空き家となった実家を相続した時、適切な管理をせずに放置した時に考えられるリスクや、どういった活用方法があるのかについて解説します。また、記事内では、相続した実家を賃貸に出すことで得られるメリットや、借り手を見つけるために有効な手法とみなされているホームステージングについてもご紹介します。

空き家となった実家を放置するリスク

実家を相続した際は、子供のころ自分が住んでいた家でもあるわけですし、思い出が詰まっているという理由などから、すぐに売却するという選択をとれないというケースも多いです。しかし、空き家状態になった実家について、適切な管理を行うことができず、放置してしまうと、以下のようなさまざまなリスクがのしかかってきます。

• 行政から特定空き家に指定され、固定資産税額が高くなる。
• 最悪の場合、「行政代執行」により空き家が解体され、その費用を請求される
• 不法侵入や不法投棄される可能性がある
• 野生動物や害虫の住処となる可能性がある
• 放火される恐れがある
• 災害時に倒壊して近隣に被害を与える恐れがある

全国で空き家が増加している昨今では、放置空き家の増加が要因となり、地域社会にさまざまな悪影響を与えるようになっています。そのため、国や自治体は、空き家の所有者に対して適切な管理を義務付けるようになっていて、それを怠った場合には、厳しいペナルティーを科すようになっています。空き家を放置した際のリスクについては、以前別記事で詳しく解説しているので、「相続した実家を早く売却するコツ！空き家状態で放置するとさまざまなリスクがある！」という記事も併せてご確認ください。

人が住まなくなった空き家は、庭に雑草などが生い茂り、景観を悪化させるとともに、小動物の住処となって騒音や悪臭問題を引き起こす要因にもなります。さらにそれだけでなく、建物の老朽化が進み、地震や台風などの自然災害があった時には、倒壊して近隣住民にも迷惑をかけてしまう可能性があります。例えば、建物が倒壊して避難経路を塞いでしまう、強風で屋根材が飛ばされ隣家を破壊してしまうなどの問題が考えられます。

この他にも、不審者が空き家に住み着き、治安を悪化させる、最悪の場合、タバコの不始末で火災が発生して隣家を延焼させてしまうなどの問題に発展する可能性もあるでしょう。なお、放置空き家が原因で、近隣住民に被害を与えた場合、賠償責任を負う可能性もあるため、管理できない空き家を放置しておくことは絶対にやめましょう。

空き家になった実家の活用方法とは？

相続した実家などについては、適切な管理を行わず放置したままにしておくと、近隣住民に迷惑をかけるだけでなく、所有者自身もさまざまなリスクを抱えてしまうことになります。人が住まなくなった家は、皆さんが考えている以上に劣化が早く進むため、実家を相続することになった時は、出来るだけ早く活用方法を見つけなければいけません。

それでは、空き家になった実家は、どのような活用方法が考えられるのでしょうか？ここでは、空き家を所有している方や将来的に実家の相続を控えているという方のため、主な空き家の活用方法について解説します。

空き家のまま管理するor自分で住む

一つ目の方法としては、空き家のまま所有し続けるという方法です。空き家の増加が社会問題化しているとはいえ、誰も住んでいない空き家を所有してはいけないというわけではないため、必ずしも売却や賃貸に出すと言う選択をしなくても構わないのです。

ただ、空き家状態で所有する場合は、近隣の住環境を悪化させないためにも、適切な管理を実施しなければいけません。例えば、定期的に足を運んで、室内の換気や掃除を行うほか、庭がある場合は、雑草取りや庭木の剪定など、家の老朽化が早く進まないようにするための対策が必須です。先ほど紹介したように、管理を怠り、家の老朽化が進むと、自治体から特定空き家に指定され、固定資産税の特例措置を外されてしまうなど、金銭的なリスクが大きくなります。遠方に住んでいる場合、空き家の管理のために交通費などが嵩んでしまいますし、ライフラインを生かしておかなければならないことから、空き家の所有にはそれなりのコストを覚悟しなければいけません。全国的に空き家が増加している昨今では、空き家の管理業務を代行してくれるサービスも登場しているのですが、利用には月額で1万円程度の費用がかかります。将来的に、実家に戻って自分が住みたいなどの理由がない限りは、空き家のままで所有するメリットは少ないと思います。

なお、テレワークなど、新たな働き方が広く普及し始めた昨今では、空き家の活用方法として「自分で住む」と言う選択も人気になっています。地方の方が子育てしやすいなどという理由で、現在住んでいる自宅を収益物件に変えて、自分たち家族は実家に引っ越すと言う選択です。
築年数が経過した実家と、新たに建てた自分たちの家を比較した時には、多くの場合、後者の方が賃貸ニーズが高くなると思います。そのため、在宅勤務形態になっていて、実家に引っ越しても仕事に支障がないという方の場合、今の自宅を貸し出すことで収益源に変え、自分たちは実家のあるエリアで生活するという選択ができるのです。もちろん、この活用方法については、誰にでも選択できる方法とは言えませんが、状況が許してくれるのであれば、非常に有力な選択肢になるでしょう。相続した実家に自分たちが住む場合、空き家の管理にかかるコストなども不要となり、今の自宅を貸し出すことで新たな収益源を得ることができます。

ちなみに、今住んでいる家の住宅ローンが残っている場合、賃貸に出すためには金融機関に相談しなければいけません。住宅ローンは、収益物件には使えないローンなので、借り換えなどの対応が必要になるでしょう。

売却する

二つ目の選択肢は、非常に単純で「売却する」という方法となります。

実家を相続し、空き家状態で所有する場合、所有者となる相続人は、固定資産税や都市計画税などの税金を負担しなければならなくなります。この税金は、空き家を所有し続ける限り支払い続けなければならないため、実家に戻るという選択肢が将来的にもないという方の場合、金銭的な負担が嵩んでしまいます。さらに、空き家の管理が厳格化された昨今では、定期的に実家に足を運んで、換気や掃除などの管理を行わなければいけません。遠方に住んでいる方の場合、管理のためにお金も時間もかかってしまうため、所有期間が長くなればなるほど、負担に感じてしまうようになるのです。空き家の管理を専門業者に依頼すれば、時間的なコストはかけなくて済みますが、空き家の管理にかかるお金はさらに高くなるでしょう。

したがって、空き家を所有し続ける時のさまざまなコストが負担に感じる場合は、売却して現金に換えるという方法が有効な活用方法の一つとなっています。実家を売却すれば、固定資産税などの税金や管理のために必要になるコストが不要になります。

ただ、空き家の増加が社会問題化している昨今では、売りに出せばすぐに買い手が見つかるわけではないという点に注意が必要です。例えば、築年数が経過して建物が老朽化しているという場合、そのままの状態で売りに出しても、買い手が見つけられない可能性が高くなります。そのため、家を売却するために、リフォームやリノベーションを施し、綺麗な状態にしなくてはならず、そこに多額の費用がかかってしまうことが考えられます。また、更地にしてから売却するという方法もあるのですが、この場合、固定資産税が高くなってしまうため、早期に買い手を見つけられないとコスト負担がさらに増大するという点に注意が必要です。
空き家の売却では、リフォームやリノベーション、解体という売却準備を実行するケースが多いのですが、確実に売却できるかどうかが分からない状態で、多額の修繕費や解体費などのコストをかけなければならない点は大きなデメリットになり得るので注意しましょう。

賃貸に出す

3つ目の活用方法は、賃貸物件にして貸し出すという方法です。なお、空き家の所有者は変わらないため、固定資産税や都市計画税などの税金の支払いは必要です。ただ、借り手が見つけられれば、毎月の家賃収入が得られるようになるため、実家の維持費をそこから捻出することが可能になります。さらに、賃貸に出せば、空き家となった実家に人が住むことになります。そのため、家の所有者が空き家を適切に維持していくための管理業務が不要になり、管理のためのお金や時間と言ったコストがかからなくなります。つまり、賃貸に出すという選択は、所有者にとって空き家のまま放置する際のリスクのほとんどを解消してくれる上、物件自体を保有し続けられるという選択になるのです。

例えば、上で紹介した売却するという方法の場合、空き家を所有することで生じるリスクは賃貸と同じくなくなります。しかし、売却してしまうと、所有権は他の人に移ってしまうことになるため、将来的に自分や親族が住みたいと思っても、そこに住むことができなくなります。賃貸の場合は、家そのものは所有したままであるため、将来的に自分が住みたいと思った時には、賃貸契約を解消し自分で住むという選択が残ります。賃貸に出している間は、家賃収入により家の維持にかかる費用を捻出できているわけなので、「将来は実家周辺に戻りたい」という考えがある場合は、非常に有効な活用方法と言えるでしょう。

ただ、賃貸に出す場合は、物件の状態によっては、かなりの初期費用がかかってしまうケースがあります。築年数が経過している物件の場合、借り手を見つけるために、外装・内装の修繕が必要になったり、既存設備を最新の設備に交換しなければならないケースが多いため、賃貸物件として運用できるような状態にするまでに、数百万円単位のコストがかかってしまうケースもあるのです。また、実家が建っている周辺に、そもそも賃貸ニーズがあるのかもきちんと調べておかなければ、家を綺麗にしたのに借り手が見つけられず、コストばかりかかってしまうといった問題に発展する恐れもあるでしょう。

実家を離れ、別の場所で生活しているという方の場合、実家周辺の賃貸ニーズをつかみ切れていないと思うので、地元の不動産会社などからアドバイスをもらい、どの活用方法が適しているのか慎重に検討しましょう。なお、遠方に住んでいる方の場合、入居者募集や賃貸管理を地元の不動産会社に委託しなければならないと思うのですが、その部分にコストがかかるということも忘れないようにしましょう。

空き家となった実家を売却ではなく賃貸に出すメリット

実家を相続し、自分たちが住まないことで空き家状態になるという場合、売却するという選択が最も手間もなく良いのではないかと考える人が多いと思います。賃貸物件として運用する場合、入居者の対応に係わる手間や建物の破損リスクなどがついて回るため、「売却したほうが後腐れない！」と考えてしまうのだと思います。

しかし、相続した実家について、売却するのではなく賃貸物件として運用するという活用方法には、他の選択肢にはない独自のメリットがあるのです。ここでは、相続した実家を賃貸に出すことで得られるメリットをご紹介します。

メリット1　空き家に係わるリスクがなくなる

先程紹介したように、空き家の増加が社会問題化している昨今では、国が空き家の所有者に対して、適切な管理の実行を強く求めるようになっています。空き家を管理しきれなかった場合、固定資産税の特例措置がなくなり毎年支払わなければならない税額が6倍近くまで高くなるリスクが生じます。また、最悪の場合、行政代執行により建物が解体され、その解体にかかった費用を請求されるなど、金銭的なリスクが非常に高くなるのです。また、この他にも、空き家の放置は周辺に住む近隣住民にさまざまな悪影響を与える可能性があり、自分が所有する空き家が原因となって近隣住宅に被害を生じさせた場合、損害賠償を請求されるリスクなども生じるでしょう。

これが、空き家を賃貸に出し、人が住むようになれば、上記のような空き家リスクはすべてなくなるのです。人が住む家になれば、換気や掃除はそこに住む人が定期的に行うため、行政から特定空き家に指定されるようなことは絶対にありません。また、人が住む賃貸物件となれば、近隣住宅に悪影響を与えるような老朽化が急速に進む心配がないため、家を所有し続けながら空き家リスクを解消することができるというメリットが得られるのです。

なお、空き家の管理にかかる手間やコストについても、賃貸に出して人が住むようになれば、考える必要がなくなるという点もメリットと言えるでしょう。

メリット2　賃貸経営にかかる初期費用をおさえられる

相続した実家を賃貸に出すという活用方法の場合、「貸し出すための物件」が最初から存在しているという点で、賃貸経営に乗り出す際の初期費用をおさえられるという点がメリットになるでしょう。

例えば、土地を所有していて、うまく活用したいと考え、賃貸経営に乗り出す場合、建物の建設からスタートしなければならないため、多額の初期費用がかかりリスクが大きくなります。しかし、実家を相続し、それを賃貸物件として運用する場合、ある程度のリフォームが必要になったとしても、建物を一から建てることと比較すると、費用を大幅におさえることができるでしょう。

賃貸に出して入居者がつけば、毎月の家賃収入が得られるようになるわけなので、リフォーム費用程度であれば早期に回収できると想定できるため、賃貸経営そのもののリスクを低減することができます。

なお、相続した実家について、賃貸に出せないレベルで建物が老朽化している場合、アパートに建て替えたうえで賃貸に出すという方法もあります。この場合でも、土地代がかからないため、一般的な不動産投資目的のアパート経営よりもリスクをおさえられるのではないでしょうか。

メリット3　戸建て賃貸ならではの問題が起きにくい

一般の方が、自分たちが住んでいた戸建て住宅を賃貸に出す理由は、転勤などを理由に自分たちが住めなくなるため『一時的』に賃貸に出したいというケースが多いです。この場合、賃貸物件として貸し出すとしても、将来的には自分たちが住むために返してもらう必要があります。このようなケースでは、定期借家による賃貸借契約が結ばれるのですが、借主側からすると「一定期間で出ていかなければならない」ということが決まっているというリスクが生じます。そのため、定期借家契約での賃貸の場合、相場よりも安い家賃で貸し出すという方法が採用されているのです。

しかし、相続した実家を賃貸に出すケースでは、将来にわたって自分たちがそこに住む想定などしていないことが多いため、定期借家ではなく、普通賃貸借契約で貸し出すことができ、契約内容を理由に家賃を値下げするといった対処が不要になるのです。借主にとっても、退去時期は自分たちの都合で決められる契約となるため、定期借家の物件よりも借りやすくなるでしょう。

つまり、相続した実家を空き家として放置するのではなく、賃貸に出すと言う選択は、その他のケースの戸建て賃貸と比較すると、借り手を見つけやすいうえに家賃も相場通りに設定できるという点がメリットになります。さらに、将来的に自分達や親族が住む予定がないと決まった時には、更新のタイミングで入居者に売却することを提案することも可能です。既に何年か居住している人への売却提案となるため、物件自体に愛着がわいていて、一から買い手を見つけるよりも売却しやすくなる可能性があるでしょう。

空き家となった実家を賃貸に出す場合、ホームステージングが有効

ここまでは、空き家となった実家を相続した時、どのような活用方法があるのか、またさまざまある活用方法の中で、賃貸に出すと言う選択で得られるメリットなどについて解説しました。少子高齢化や核家族化が進む昨今では、実家を相続したのは良いものの、その活用方法が分からず悩んでしまうという方が増えていると言われています。しかし、全国的に空き家の増加が問題視されるようになっている現在では、地域社会に悪影響を与える放置空き家がこれ以上増えないように、国や自治体が空き家の管理を厳格化するという動きになっているのです。

不動産は、持っているだけで資産になると考える人もいますが、適正な管理が求められる現在では、空き家の所有に係わる負担がかなり大きくなっているため、活用方法はしっかりと検討しておいた方が良いです。

そして、相続した実家を賃貸に出したいと考えた時には、早期に借り手を見つけるための方法としてホームステージングの有用性が注目されるようになっています。そこでここでは、空き家状態の実家を賃貸に出す際、なぜホームステージングが有効なのかについて解説します。

ホームステージングは幅広いサービスが特徴

昨今、中古住宅の早期売却や賃貸物件の早期成約を後押しするための対策として、ホームステージングが注目されています。ホームステージングは、もともと中古住宅市場が活発なアメリカで誕生した方法で、内覧時の印象を良くすることで、物件の高値売却や早期売却を手助けしてくれる方法として普及しました。実際に、欧米では、中古住宅を売りに出す際、8割以上の物件にホームステージングが施されている国もあるのです。

このホームステージングについては、空室状態の物件に対して、家具やインテリア、照明や植物を配置することで、室内をお洒落に演出し、内覧した時の印象を良くすることが目的の対策と解説されることが多いです。しかし、部屋の中に家具などを配置する、いわゆる「空室ホームステージング」以外にもさまざまなサービスを請け負うホームステージング会社が増えているのです。

ホームステージングは、物件を売りに出す際、また貸し出す際に、その物件を見た人に良い印象を与えるということが目的です。例えば、築年数が経過して建物そのものの老朽化が目立つ物件の場合、そのまま室内に家具などを配置したとしても、内覧に来た人に良い印象を与えることは難しいです。そのため、ホームステージングが日本国内で普及するにつれ、家具などを配置する空室ホームステージング以外にも、内覧者に良い印象を与えるためのさまざまな業務を請け負ってもらえるようになっているのです。
実際に、2024年に実施されたホームステージングでは、以下のグラフの通り、空室ホームステージング以外の作業もかなり実施されています。

引用：ホームステージング白書2024年

上のグラフから分かるように、2024年に実施されたホームステージングでは、基本となる空室ホームステージング以外にも、ハウスクリーニングやリフォーム、草刈りや庭木のカットと言った、物件を美しく見せるための対策が多く実施されています。

そして、相続した実家を賃貸に出したいと考えた時には、これらの作業をまとめて依頼できるホームステージングが非常に便利な訳です。実家を賃貸に出す時には、以下のような問題が立ちはだかる可能性があるでしょう。

• 築年数が経過しているため、さまざまな部分に劣化が見られる
• 水回りのしつこい汚れが素人の掃除では落ちない
• しばらく空き家として放置していたため、庭が荒れ放題になっている
• 親が使っていた家具など、不用品の片づけが済んでいない

そして、上記のような問題については、ホームステージング会社に相談すれば、まとめて対処してもらうことが可能になるのです。もちろん、それぞれの問題について、別々の業者に相談することも可能ですが、その場合、業者選びに時間や手間がかかってしまいますし、まとめて依頼する時と比較すると、作業に必要になる費用も高くなってしまうでしょう。

日本国内でも、年々導入する方が増えているホームステージングは、対応できるサービスが多様化しているため、仲介を依頼する不動産会社などに相談し、ホームステージングを実施してくれる業者を探すと良いでしょう。

まとめ

今回は、空き家となった実家を相続した時、どのような活用方法があるのかについて解説しました。

記事内でご紹介したように、空き家となった実家を相続した時には、適切な管理をせずにそのまま放置するという行為は、非常に危険だと言わざるを得ません。近年では、全国で空き家の増加が指摘されていて、適切な管理がなされていないことを要因に地域生活に悪影響を与えるようになっていると言われているのです。放置された空き家は、野良猫などの小動物の住処となり、繁殖期には騒音の発生源となったり、糞尿による悪臭問題が発生するなど、近隣の方に多大な迷惑をかけてしまうのです。さらに、管理がなされていない空き家は、老朽化が早く進み、地震や台風などの災害時に倒壊して、避難を難しくさせるなどの問題も指摘されています。そのため、国も放置空き家を厳しく取り締まるようになっていて、実家を相続した時には、お金や時間と言ったコストを継続的にかけながら適切な管理を実行しなくてはならなくなっているのです。

こういったこともあり、自分たちが住まない実家を相続した場合、売却もしくは賃貸に出すということを検討しなければならないでしょう。特に賃貸の場合、将来的に地元に戻りたいと考えた時には、自分で住むと言う選択をすることも可能です。ただ、実家を相続した時には、ある程度の築年数が経過していると想定できるため、そのままの状態で賃貸に出しても、なかなか借り手が見つけられないという状況に陥ってしまう可能性があるのでその点は注意しましょう。

できるだけ早く、良い条件で借り手を見つけたいと思えば、老朽化した部分の修繕や物件がよりよく見えるようにするため演出などが必要になると思います。そして、その対策として昨今注目されている方法がホームステージングなのです。相続した実家の取り扱いに迷った時には、ホームステージングを実施したうえで、賃貸に出す、もしくは売りに出すという方法を検討してみると良いでしょう。