中古のマンションの売却を考えた時には、売却活動をスムーズに進めるためのテクニックの一つとしてハウスクリーニングの実施があります。簡単に言うと、掃除のプロに依頼して、物件内に付着した汚れやニオイを除去してもらうという対策です。室内に汚れが付着した状態のまま売却活動を進めてしまうと、内覧時にマイナスイメージを与えてしまう可能性が高くなるため。事前に綺麗にしておくことで好印象を与えるという手法となります。

ただ、マンション売却時のハウスクリーニングの実施については、「ハウスクリーニングを実施することで売却価格は上がるのか？」「専門業者に依頼する場合、いくらぐらいの費用がかかるのだろうか？」など、さまざまな面に疑問を感じてしまう方も多いはずです。確かに、ハウスクリーニング業者に作業を依頼すれば、室内が綺麗になるため内覧時の印象を良くすることができると考えられますが、全ての物件が必ずやらなければならないという訳でもないのです。

そこでこの記事では、マンションの売却において、ハウスクリーニングを実施するメリット・デメリットや、どのようなケースで実施すべきか、また実施する際の費用相場などについてまとめてみたいと思います。

マンションの売却でハウスクリーニングを実施するメリット・デメリット

それではまず、マンションの売却を検討した時、事前にプロの手によるハウスクリーニングを実施するメリットとデメリットについて解説します。

ハウスクリーニングとは、冒頭でご紹介したように、物件内の汚れやニオイを掃除のプロに依頼して実施してもらい、内覧時の印象を良くするという対策になります。家の売却においては、汚れや悪臭が残る物件よりも、室内が綺麗な状態である方が良い印象を残せると期待できるため、不動産売却を有利に進めるためのテクニックの一つとしてハウスクリーニングが存在します。

ただ、室内を綺麗に掃除する対策と聞くと、「売主自身が自分で掃除すればコストを抑えられるのではないか？」と考えてしまう人も多いのではないでしょう？そこでここでは、マンションの売却準備としてハウスクリーニングを利用することで得られるメリットや、その逆のデメリットをご紹介します。

ハウスクリーニングのメリット

まずは、ハウスクリーニングを実施することで得られるメリットからご紹介します。マンションの売却準備として、プロのハウスクリーニング業者に作業を依頼した場合、以下のようなメリットが得られると考えられます。

• メリット1　素人では落としきれないしつこい汚れを綺麗にできる
  最もわかりやすいメリットがこの部分でしょう。家の中の汚れでも、水回りの汚れやキッチン周りの油汚れなどに関しては、市販の洗浄剤では落としきれない可能性が高いです。また、室内のニオイなどに関しても、壁や床、天井などに染み込んでしまっているので、素人の方が掃除したのでは、悪臭を除去しきれないのです。これが、プロのハウスクリーニング業者に依頼すれば、専用の機材や洗剤を利用して、根本から汚れを落としてもらうことができます。そのため、一般の方が自分で掃除するのと比較すると、圧倒的に綺麗な状態まで戻すことができるのです。
• メリット2　値引き交渉の材料が一つ消える
  ここからは、売却交渉におけるメリットです。室内に汚れが残った状態のまま売却活動を進めると、内覧時に「クリーニング代にお金がかかりそう」と言った理由で、値引き交渉を持ちかけられる可能性が高いです。事前に家の中を綺麗にクリーニングしておけば、こういった隙が無くなるため、値引き交渉を受けにくくなるという効果が期待できます。
• メリット3　部屋の印象が良くなることで購入検討者が増える
  一般の方を対象としたマンション売却では、部屋の第一印象が購入判断に大きな影響を与えます。清潔感のある綺麗な状態の物件に戻すことができていれば、購入を希望する方の人数が増えることが期待できるため、希望通りの価格で成約できる、早期に買い手を見つけられるといった効果が期待できます。
• メリット4　内覧時の印象アップ
  不動産の査定価格については、ハウスクリーニングの実施はそこまで大きな影響があるとは言えません。査定は、立地や築年数などがベースとなるため、「綺麗に掃除されている」ということは価格にあまり関係がないのです。しかし、一般の買主へのアピールのことを考えた時には、内覧時に好印象を与えられるかどうかが非常に大きな影響を与えます。先程紹介した通り、汚れが目立つ物件と新築状態のように綺麗にクリーニングされている物件であれば、誰でも後者の物件を買いたいと思うはずです。つまり、ハウスクリーニングは、内覧から成約までの流れをスムーズに進めてくれるという点もメリットです。

プロの手でハウスクリーニングを実施した物件は、広告段階はもちろん、内覧時に好印象を与えられる可能性が高くなるため、結果的に早く買い手を見つけられる可能性が高まると言えるでしょう。

ハウスクリーニングのデメリット

一方、専門業者にハウスクリーニングを依頼するという売却テクニックにも、以下のようなデメリットがあるので注意しなければいけません。

• デメリット1　費用がかかる
  最もわかりやすいデメリットは、「家の掃除」のために多額の費用がかかるという点です。自分で掃除を実施する場合、市販の洗浄剤を使用するだけなので、マンションなどの集合住宅の掃除であれば1万円かからずに掃除道具を集めることができるはずです。しかし、専門業者に依頼する場合には、市販品よりも高額な洗浄剤の利用や、専用器具の利用、作業員の人件費など、さまざまな面にお金がかかるのです。もちろん、費用については、どの部分をクリーニングしてもらうのかによって変わりますが、自分で掃除する場合と比較すると、確実にコストがかかります。ハウスクリーニングの相場については後述します。
• デメリット2　クリーニングしても価格が上がる可能性は低い
  ハウスクリーニングを実施すれば、内覧者の印象を高めることができます。こう聞くと「販売価格を上げられるのか？」と期待しますが、掃除したからといって物件そのものの価値がアップするわけではないのです。つまり、ハウスクリーニングにかけた費用分、売主の手取りが少なくなるとも言えるのです。中古車の売却でも、洗車したからとその車の価値が上がるわけではありませんし、あくまでも物件の印象が良くなり、売買交渉がスムーズに進みやすくなる程度と考えておきましょう。不動産には、相場というものがあるため、掃除しただけで価格を上昇させることは難しいと考えておいた方が良いです。

ハウスクリーニングのデメリットは、基本的にお金がかかるという点です。もちろん、クリーニングすれば、確実に買い手を見つけられるというわけではありませんし、汚れが残っている物件よりもスムーズに買い手を見つけやすくなる程度と考えておいた方が良いでしょう。

マンション売却はハウスクリーニングが必須なのか？

それでは、マンションの売却において、ハウスクリーニングの実施は必須条件なのかについても考えてみましょう。ハウスクリーニングを実施することで、内覧時の印象をアップでき、スムーズな売却が期待できると聞くと、全てのマンション売却でハウスクリーニングは実施すべきと考えてしまうかもしれません。

しかしそのようなことはなく、マンションの売却を検討した場合でも、ハウスクリーニングは特に必要がないと考えられる物件もあるのです。そこでここでは、マンションの売却準備としてハウスクリーニングの実施を検討すべきケースとそうでないケースについてご紹介します。

ハウスクリーニングを検討すべきケース

まずは、マンションの売却を考えた時、内覧前にプロの手によるハウスクリーニングを実施したほうが良いと言える物件タイプからご紹介します。以下のような条件に該当する物件は、ハウスクリーニングを実施すべきと言えるでしょう。

• 汚れが目立つ物件（素人では落とせない汚れ）
  一つ目の条件は、物件内がひどく汚れているとみなされる物件です。ちなみに、「汚れが目立つ」という部分については、荷物が多すぎて「散らかっている」「雑多に見える」という意味ではありません。ここで言う汚れとは、水回りのカビ汚れや水垢、キッチン周りの油汚れなどを指し、一般の方では汚れを綺麗に落としきれないと考えられる場合です。こういった汚れが残っていると、内覧時に悪印象を残してしまうことで成約してもらえない可能性が高いです。したがって、内覧時の印象を高めるためにもプロの手でクリーニングしてもらうのがおすすめです。
• 強い悪臭が残っている物件（タバコやペット臭）
  調理や人の体臭など、生活臭の問題であれば、内覧直前に換気を実施することでニオイを除去することも可能です。しかし、家族の中にタバコを吸う人がいる、室内でペットを飼育していたという物件の場合、壁や床などに悪臭が染み付いていて、換気ではニオイを除去できない可能性があるのです。当然、内覧時に強い悪臭を感じる物件は、購買意欲を大きく下げてしまう可能性があるため、内覧前にきちんと消臭すべきです。ただ、タバコやペット臭などは、市販の消臭剤ではニオイを消しきることが難しいため、プロの手で除去してもらう必要があると言えるのです。
• 築年数が古い（長く住んでいる物件）
  築年数が経過していて、長く人が住んでいた物件は、どうしても汚れが蓄積していると考えられます。日々の生活の中で小まめに掃除していたとしても、水回りやキッチンなどは、かなりの汚れが蓄積しているはずです。水回りやキッチンの汚れは、一般の方では除去しきれない可能性が高いので、プロに依頼してクリーニングしておく方が、その後の交渉がスムーズに進みやすいと言えます。

上記のように、自分たちでは落としきれない汚れが存在する物件に関しては、内覧前にハウスクリーニングの実施を検討したほうが良いでしょう。

ハウスクリーニングは不要と考えられるケース

一方、以下のような条件が当てはまる物件に関しては、ハウスクリーニングなどを実施しなくても、問題ないと考えられる場合が多いです。

• 普段から掃除に力を入れていて綺麗
  普段から掃除をしっかりと実施していて、内覧時に悪印象を与えるほどに汚れていないという物件については、わざわざハウスクリーニングを実施する必要などないでしょう。ただ、内覧日までには、普段以上に力を入れて掃除しておいた方が良いのは間違いありません。内覧当日は、掃除機やフローリングワイパーなどを使って、綺麗に掃除しておきましょう。
• 築年数が浅い物件
  築年数がまだ浅い物件に関しては、蓄積した汚れがないため、市販の洗浄剤でも十分に綺麗にできる可能性が高いです。したがって、まずは内覧時に確認されやすいポイントについて、ご自身でしっかりと掃除してみましょう。この際、綺麗になったのであればハウスクリーニングまでは必要ないでしょう。もちろん、築年数が浅くても、普段の掃除を怠っていた場合は、専門業者に依頼しなければならないケースもあります。

上記のように、専門業者に依頼するほど「汚れていない」という物件に関しては、ご自身で家の中を綺麗に掃除していけば良いと思います。

マンションのハウスクリーニング費用の相場について

それでは、マンションの売却準備としてハウスクリーニングの実施を検討した時、どれぐらいの費用がかかるのかについて解説します。ハウスクリーニングの費用相場については、作業を依頼する業者やクリーニングを実施する箇所によって変わります。一般的に、マンションの売却準備としてハウスクリーニングを依頼する場合、以下のような部分を綺麗にしてもらうと良いです。

• キッチン
• レンジフード（換気扇）
• 浴室
• トイレ・洗面所
• 窓ガラス・サッシ
• 消臭

マンションの購入を検討している方は、内覧時に水回りのチェックを慎重に実施する方が多いです。そのため、キッチンや浴室、洗面台など、水回りのクリーニングは徹底的に行っておいた方が良いです。実際に、不動産の売却準備としてハウスクリーニングを依頼するケースでは、水回りを中心に作業を依頼するケースが多く、この部分が綺麗になっていれば、内覧者に清潔感があると感じてもらいやすくなります。

また、窓は年季を感じさせやすい部分であることや、室内からの景観に直結する部分であるため、汚れが目立つ場合は、この部分のクリーニングもプロに依頼するのがおすすめです。それでは、専門業者にハウスクリーニングを依頼する場合の費用相場についても簡単にご紹介します。

ハウスクリーニングの費用相場について

それでは、専門業者にハウスクリーニングを依頼する時の費用相場について簡単にご紹介します。ここでは、お部屋全体を掃除する場合の相場とスポット別にクリーニングを依頼する時の相場に分けてご紹介します。

■部屋全体をクリーニングする時の費用相場

• 1R・1K: 約20,000円〜40,000円
• 1LDK～2DK: 約35,000円〜70,000円
• 2LDK～3DK: 約50,000円〜100,000円
• 3LDK～4DK以上: 約70,000円〜140,000円以上

上記の金額はあくまでも参考程度に考えてください。汚れの状況などによって、必要となる作業が変わるため、詳細な金額は見積りをとってみましょう。

■部部分的にクリーニングを依頼する時の費用相場

• エアコンクリーニング: 8,000円〜15,000円前後（お掃除機能付きはプラス1万円程度）
• キッチン: 12,000円〜20,000円
• 換気扇・レンジフード: 7,000円〜15,000円
• お風呂: 13,000円〜18,000円前後
• トイレ: 6,000円〜10,000円
• 洗面所: 6,000円〜8,000円前後

なお、タバコやペット臭など、強いニオイの消臭作業についてはかなり高額な費用がかかると考えておきましょう。消臭作業は、30m³（約15畳）未満で軽度な生活臭への対策でも1～2万円程度かかりますし、これがタバコやペットなどの強いニオイになると3～10万円以上と、金額が跳ね上がってしまうのです。

ハウスクリーニングの費用については、作業を依頼する業者やお部屋の状況によって金額が大きく変わるため、まずは複数の業者に見積もりを依頼してみましょう。

ハウスクリーニング費用の取り扱いについて

マンションの売却準備としてハウスクリーニングを実施する場合、それにかかる費用は原則として売主が負担するものという扱いになります。

不動産の売却について、いろいろと調べていくと、不動産売却のためにかかった費用については、「譲渡費用」として計上することで節税ができるという情報を目にすることがあると思います。そのため、ハウスクリーニングに関しても、これに該当するのではないかと考えてしまう訳です。

ただ、マンションの売却のためとはいえ、ハウスクリーニングにかかった費用については、「物件の維持管理費」とみなされるのが一般的なため、原則として譲渡費用と扱うことができないと考えておいた方が良いです。

物件の印象をさらに高めるならホームステージングも併用するのがおすすめ

ここまでは、マンションの売却において、専門業者にハウスクリーニングの実施を依頼することにどのようなメリットがあるのかについて解説してきました。

上述したように、ハウスクリーニングは、それなりの費用がかかってしまうものの、不動産を売却するうえで最も重要なポイントになる『内覧』の対策ができるというメリットがあるのです。人が日常生活を進めるための「家」は、綺麗に使うということを意識していたとしても、どうしても汚れが蓄積していってしまいます。そして、その汚れを残したままの状態で売却活動を進めた場合には、内覧時の印象が悪くなってしまうことで売れ残る可能性が高くなってしまうのです。また、立地が良く購入希望者が現れたとしても「クリーニングにかかる費用分を値下げしてほしい」など、値下げ交渉の材料にされてしまう可能性があるのです。

そのため、マンションの売却活動をスムーズに進めたいと考えた時には、内覧前にハウスクリーニングを実施するという対策が非常に有効だと言われています。ただ、売却テクニックとしてのハウスクリーニングについては、マイナスイメージを『0』に戻すことができる効果しかないという点に注意が必要です。内覧者側は、綺麗に掃除された物件を見たとしても、相場よりも高く購入しようと考えるとは思えません。中古住宅だとは言え、売りに出されている物件は、「綺麗に掃除されている」ということは当然のことと判断するため、あくまでも悪印象を残さないという効果が期待できる程度なのです。

つまり、マンションの売却において、内覧時の印象を最大化し、早期かつ高値での売却を目指したいのであれば、清潔感のある空間を作り出すためのハウスクリーニングにプラスして、好印象を与えられる空間づくりが必要になるわけです。そして、昨今の不動産業界では、そのための手法としてホームステージングが注目を集めるようになっています。

ここでは、ハウスクリーニングとホームステージングを組み合わせることで期待できる効果について簡単にご紹介します。

ホームステージングとは

ホームステージングは、マンションや戸建てに関わらず、不動産の売却や賃貸をスムーズに進めるため、空室や居住中の物件に家具やインテリア、照明などを配置することで演出を行い、新築のモデルルームのような魅力的な空間を作り出す手法のことを指しています。これにより、内覧に来た人に入居後の実際の生活を具体的にイメージさせることができ、「ここに住んでみたい」などの好印象を与えることで、早期かつ高値での成約につなげる効果が期待できるとされています。

具体的には、以下のような空室物件（居住中物件も同様）に対し、購入ターゲットとなる層の方が最も魅力的に感じられるような空間を作り出す販売テクニックがホームステージングです。

■ホームステージング前

■ホームステージング後

上の画像のように、ホームステージングは、内覧した人がそこでの生活を具体的にイメージできるようにするため、家具やインテリア、照明などを使って空間をコーディネートします。家具などが何も配置されていない空室状態の物件の場合、部屋のサイズ感やそこでの生活感がイメージしにくいはずです。また、居住中のまま家を売りに出す場合は、長年使用していたことで汚れやキズが目立つ家具・家電が配置されていることで、物件の印象を悪くしてしまう可能性があるのです。

ホームステージングを実施すれば、そこでの生活動線や家事動線が一目でわかるような空間を作り出してもらうことができるため、内覧者側は購入可否の判断がしやすくなるのです。また、居住中の物件でも、既存家具を一度撤去し、物件の魅力を最大化できるレンタル家具に置き換えてもらうことができるため、物件の魅力を最大化することができるのです。

ハウスクリーニングとホームステージングを組み合わせることができれば、清潔感のある空間を作り出すだけでなく、そこでの生活を具体的にイメージさせることができるようになり、より良い印象を残すことができるのです。実際に、ハウスクリーニングとホームステージングは、両者の良さをより引き出すことができ、相乗効果が得られる販売テクニックとみなされるようになっています。

そもそもホームステージングは、単に家具などを配置する手法のことを指しているのではなく、不動産の売却や賃貸において、早期かつ高値での成約を後押しすることが目的とされています。そのため、ホームステージング業界においては、ハウスクリーニングなどの清掃作業についても、「ホームステージングの一環」と看做していて、ホームステージングガイドラインの中でも「掃除（汚れの分析と対処方、洗剤・用具の基礎知識、消臭・除菌）」をホームステージングの一領域としています。

参照：ホームステージングガイドライン

まとめ

今回は、マンション売却の販売テクニックの一つとされているハウスクリーニングについて、これを実施することのメリット・デメリットや売却準備として実施する場合、どれぐらいの費用がかかるのかについて解説しました。

マンションなど、不動産の売却を検討した時には、内覧時に悪印象を残さないようにするためにも、事前に室内を綺麗に掃除しておく必要性があるとされています。ただ、長年蓄積した汚れなどは、一般の方が市販の洗浄剤を使用して掃除しても、綺麗に汚れを落とすことが難しいです。また、タバコやペット臭など、強い悪臭に関しては、市販の消臭剤はほとんど役に立たないと考えなければならないのです。

そのため、ある程度の期間住み続けたマンションの売却においては、内覧前にプロの手によってハウスクリーニングを実施する必要性があると考えた方が良いです。ただ、記事内でもご紹介した通り、ハウスクリーニングは、あくまでもマイナスな印象を『ゼロ』に戻すことしかできないため、物件の魅力を的確に伝えたいと考えるなら、別の方法も併用させることが大切です。

そして、昨今の不動産業界では、ハウスクリーニングとホームステージングの併用が非常に有効な手法とみなされているので、早期かつ高値での売却を目指したい方は、ホームステージングの実施も検討しましょう。